ウェリス西宮北口 林田レジデンス

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4.00

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ウェリス西宮北口 林田レジデンス

物件概要

• 所在地：兵庫県 西宮市林田町67番1(地番)
• 交通：

1. 阪急今津線「門戸厄神」駅徒歩6分
2. 神戸線「西宮北口」駅徒歩16分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成25年2月下旬（予定）
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社関西支店
• 施工：共立建設株式会社

掲示板・口コミ

• ウェリス西宮北口 林田レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ７４ｍ２～で４０００万後半。
• やっぱり高いですよねぇ。。。 駅近で人気のエリアなので、資産価値は下がりにくく、売ることになってもある程度値段はつくと思ってます。 が、物理的に高いのは、単純にハードルだなぁ。。。
• １期で６戸売れ残ったみたいだね。
  • 一期申し込み、終わりました 無事、抽選もなく、ひと安心です
  • 1期で売れ残りが出るのは正直意外でした。 1期はさくっと売れると思っていたので。
• 林田レジデンスって、1番高いのでいくらしてたんだろ。
  • 6280万です
    • かなり高いな。

交通

• 朝は通勤特急で直接大阪まで行けますが今津線乗換が結構面倒だと逆瀬川の友人にきいたことがあります。自転車で北口までいくかですね。
• マンションの場所って結構な細路地の中ですよね。 車とか出入りしやすいのかなー？？
  • そうなんですよね。思ったよりも道路は狭い。
• 西北10分のほうが門戸6分より便利だと思う。 もちろん、この辺が不便だと言ってるわけではないが。
  • 経験ありますが駅から10分って微妙に歩くのは厳しいんですよね。 結局自転車使いたくなることが多かった。 それだったら門戸厄神6分のほうがどっちも使えていいかな。 あとお店に近いのがやはりデカイ。
    • 特急停車駅徒歩10分と、支線徒歩6分じゃ、本線10分の方が格段便利でしょ。 乗り換えも面倒だし。２つから選べないのだから、比較してもしょうがないけど。
    • 私は門戸をメインに利用して、今津線の終電は逃しても歩いて帰れるぜー！って使い方ですかねー でもまぁ確かに、西北から徒歩10分と、西北から電車？分＋徒歩6分、あまり差がないような気もします
    • 更に乗り換え待ち時間10分を足さないと。（笑）

構造・建物

• 設計・監督：浅井謙建築研究所株式会社
• 低層3階で、1階は専用の共有スペース（駐車場・庭・エントランス）がありました。 が、専用庭の手入れは自分でやる必要がある上に、月額1,000円弱の使用料がかかります。。。orz
• 敷地は広そうですが低層３階なので眺望は期待薄ですね。
  • 眺望は期待できませんねー 低層3階ですし、正面には一戸建てもあります。 担当営業さんも、眺望を期待するマンションじゃないと仰ってました＾＾；ただ、ベランダの前は駐車場スペースがあるので、マンション自体に圧迫感は無いと思います。
• NTT社宅２棟建ってた場所に、分譲マンション１棟だけでは敷地が広すぎませんか！ 恐らくもう１棟（２９戸）建つと思いますよ。
  • 今回は社宅の敷地の南側半分です。北側は更地のままになってますよ。今のところはマンション建設予定はないと聞きましたが…。マンションの北側が更地って物騒で嫌ですね。南側の銀行の大きな社宅も閉鎖されているようですし、空地だらけで防犯上心配です。
    • 北側はマンション建つんですねぇ。 なら、今建ってる林田レジデンスの方がいいなー リビングが、南側のマンションの通路から覗かれるのはちょっと。。。 空き地が多いと心配されてますが、そんなに物騒になるものなんですか？空き地って。 てか、別に現地見ましたが、そんなに空き地だらけって印象は無かったんですけどねぇ。
    • 確実に北側に建ちますよ。ただ行政の許可申請の問題で、今はグレーにしているだけ。 今の段階で計画を説明すると認許下りないでしょうから。 近隣住民としては、学校の問題で本音はマンション反対ですが、ここはもう決定して いるので、せめて北側はマンションにならなければいいのにと祈っています。
• 購入された方はどこが気に入られましたか？ ワタシは契約してないですが、1階が気になります。庭と駐車場ってマンションらしくなくていいですよね。 あと、1階は裏庭みたいなところを通って部屋に向かうみたいです。 デザインはどうなんだろう？？特段かっこいいって感じではないような...
  • 一階は魅力ですが、次の理由でやめました。けど、エントランスとかは、私邸っぽくて素敵ですよ

1. 専用庭は月1000円弱かかる
2. 専用庭の手入れは自分でやる
3. 専用庭は芝生から変更不可
4. 専用駐車場からの外出はできない

• ウェリスは2階部分がベランダが3メートルあって良いですよ この建物は今の西宮市の新築中では天井が高いから部屋が広く感じられ開放感があるね しかもハイサッシ仕様が良い 3階までしか建てれない分天井高を入れたと思う

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共用施設

• 駐車場：専用駐車場7台　平面式駐車場5台　機械式駐車場8台　賃貸/月額使用料：10,000円～14,000円
• 駐輪場：58台　賃貸/月額使用料：200円
• バイク置場：4台　賃貸/月額使用料：1,500円
• 駐車場は抽選。１Fは駐車場つきですが２階より高いお値段です。要望書をだしましたがローン以外の諸費用と固定資産 税が他物件よりも高くこれで修繕積立金が上がればローン＋４万超えそうなのでかなり躊躇してます。私立を狙ってるので塾代もかさむし・・・最終的にどうす るか今週末まで悩みます。

間取り

• 3LDK・4LDK 75.05平米～105.38平米
• 29戸と部屋数制限があるため、低層地域に建てるようなゆったりとした間取りにしたようですね。
• 高木レジデンスと同じならば、間取りは細長の間取りとなりますね。 間口が狭く細長となると使い勝手が幾分悪い。
  • 確かに縦長の間取りでした。 が、いくつかモデルルームを見に行きましたが、縦長以外の間取りってあまり見ませんでした。 やっぱり、正方形のほうが使い勝手良いんですかね？？　特に違和感ありませんでしたが。。。
• 設備はともかく、高木は間取りがしょぼかったのですが、ここはまともだと思います。 4LDKなら、95平米以上ですよね。やっぱり。
  • 4LDK派です。 西北で95平米超の物件は常にチェックしています。 A、Jタイプはいい間取りだと思います。収納も割とあるし。 テレビを置くスペース（壁面）があるのもポイントです。 Egはキッチンが暗くなるので、女房がNGですね。 「灯りをつけるのがもったいない」派なのです。

買い物・食事

• 高木レジデンスは西北が最寄りとはいえ駅まで結構あります。 最寄り駅、スーパーの近さを考えると自分も林田のほうが暮らしやすいかなと思います。 いざとなれば西北までチャリですぐですしね。
• 中津浜線をはさんでジャパンもドラッグストアもあるし、便利ですよね。
• 西北も十分な徒歩圏内、毎日毎日のことなので駅まで歩くには近い方がいいし、すぐ目の前には買い物施設あがり利便性がとても良い。

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育児・教育

• 校区の評判もよいです。
• お子さんの通学は、マンションから学校は近いので問題ないと思います。 塾の通学であれば、お迎えに行ってらっしゃる親御さんが多いですね。
• 高木校区はそんなにいいんですか？学校が他と何が違うんですか？教育レベルが他より高いとか？
  • 高木が良いと言うより、周りが悪いので、結果、良いと云う事になってます。
  • 普通です。所詮公立ですよ。 逆に児童が増えすぎで普通以下と感じることもあります。 すでに学校のキャパを大きく超えています。 子供たちが不憫でならないです。
• このマンション以外にも色々見に行きましたが、西宮市ってここに限らず、基本的に学校数が少ないんですね。 いや、少ないというか、増えた人口に対して学校追加が追いついていない、という表現が正しいのかな？ （モデルルームの営業さんに話を聞きました。） まぁ、学校って広い敷地が必要だし、学校よりマンション作ったほうが売れるから仕方ないのかもしれまんせんが。 新しい学校って、難しそうですしね。。。 あと、高木小学校は確かに人気ですが、基本、塾通いのお子さんが多いと伺いました。 高木小学校は何がそんなに良いんですか？＾＾；　学力？校風？先生？ 学力が高いのは塾通いが多いからですかね？？
• 小学区は良くないですね。 人気はあるそうですが、グラウンドの広さに比して児童数が多すぎ。 就学児童を持つ身としては、客観的に大きな欠点です。

周辺環境・治安

• 林田町ってどうなんでしょう。 ダイエーの裏側って、治安が良いのか悪いのか。。。？
  • 治安が悪いという話は聞きません。
• 場所見に行きました。ダイエーの従業員駐車場の横。搬入口あります。どちらかというと高級感よりはのどかな住宅街という感じですね。
• 神戸の震災の時　神女に行く道で残っていたのは数軒あるかないかでしたがこのあたりはどうでしたか？門徒厄神の駅にいくまで高架をくぐるみたいですがあのあたり夜のかんじはどうですか？子供の通学とかも考慮したいのでよろしくお願いします。
  • 神女は西宮北口の北西側で、この物件は北東側ですね。 この物件から駅に直接入るのであれば、高架はくぐる必要はありません。夜は、繁華街のような明るさはありませんが、かといって田舎ほど真っ暗でもありません。 が、171号線下の公園（？）には、夜遅くに若い人がたむろしているのは良く見かけます。
• 容積率の制限と一緒で、その規定内でマンションが開発されるならば、問題ないと思うけど。 西宮市としては、おそらく児童数が極端に増加することを防ぐ手立てとして、条例化しているもの。 他の地域では一般的な１００戸単位のマンションが建つことを規制していると考えれば、 ２９戸のマンションを建てることが、倫理観に欠ける・・・とはならない。 冷静に見れば、今まで家族（子育て世代向け）社宅があったところを分譲マンションに建て替える ・・・という点では、２９戸規制は厳しすぎると思うね。 存在していた社宅戸数に＋２９以内の措置であったならば、条例の精神に見合ったろうに。 戸数を増やす方にペナルティがあるならば、既存の戸数を減らしたことへのアドバンテージが あってもよかったのにね。
  • マンションの建設制限は、高木小学校が生徒数が増えすぎて教室が足りなくなり、子供たちに良好な教育環境を与えるの が困難になったから設定されたのでしょう。にもかかわらず、29戸というぎりぎりのラインでマンションを次々と建設するのは、制限の本質を考えない、子供 の教育環境を無視しているということに繋がりませんか？
    • それだけこのエリアが超人気してると云う裏付けやな。
    • このエリアが人気地区なのは事実です。多分これからも変わらないでしょう。
    • 現状で高木はパンク状態、だからこそ市当局がマンション規制をしている。 抜け道を使ってマンション乱造すると、市は学区変更をするだろうな、 そうなると、西北南を避けてムリして高木地区を購入した人は悲惨だよ。 これからは高木校区でも地図をよく見て買わないとダメだね。
• ここの元社宅に住んでいた家族、またその周辺の元社宅に住んでいた家族が社宅を出され、周辺の賃貸等に住んでいた家族も購入予定者に居てるでしょう。元々この辺りに住んでいれば環境が大きく変わらないかならね。
• こちらを検討しているものですが、みなさんマンションの南東側がお店や駐車場という事、また一方通行の道があったりで夜間は人通りや車通りが少なくなることから、夜間の防犯等はいかがお考えですか？ マンションからお店に行ける裏の玄関口もあるようで、昼間は便利だろうなとおもうのですが、夜間はそちらは極端に人通りがないのかな？と現地を見て思いました。 マンションなので戸建等より安心かと思いますが、参考までに意見を聞かせて下さい。
  • も検討中の者で、近くに住んでいるものですが、ダイエーは22時まで開いてますし、人通りの少なさや暗さで不安を感じたことはありませんよ。
• 現地の近くに、10時～20時(だったかな？)で通行止めの道があるんですが、あれ何故ですか？ 通学路なら、もっと早い時間を通行止めにすると思うんですが。。。
  • 一般論でお答えします。 「生活道路だから or 私道だから、部外者は勝手に入るな」という意味です。 当然生活に必要な現地居住者は内規上通行OKです。

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その他

• やはり戸数がすくないので修繕積立金があとでかなりアップしていくようです。
• プロジェクト発表会行ってきましたけど、ゆったり敷地に小規模で、固定資産税が結構高いです。年30ぐらい。管理費、修繕積立金、駐車場代も含めたら、ローン以外の出費大きいです。販売価格プラス1000ぐらいの物件と思った方がいいです。広い部屋はとても手が出ません。
• 修繕積立金　3年後か5年後かはちょっと度忘れしましたが2倍ぐらいに上がると営業さんにききました。 さらに3倍も覚悟してくれと言われました。友人宝塚で戸数30戸築13年で駐車場抜きで管理費修繕積立で36000円ということなので似たような 数字がくるかもです。余裕がある方は大丈夫ですが何とかかえそうの我が家で駐車場もいるとなると結構毎月のことが負担になりそうで、今回あきらめました。
• 検討から外した方はいますか？ どこが外れた原因なんでしょう？やっぱり価格ですか？？
  • 南側とは違う雰囲気なんで、好みだと思います。
  • 田んぼだらけ 道狭い

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