ウェリスつくば竹園

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物件概要

• 所在地：茨城県つくば市竹園3-15（地番）
• 交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩15分
• 総戸数：327戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年05月下旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社/株式会社日立ライフ/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：ヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：2900万円台～5900万円台（71m2～130m2）
• 予定最多価格帯：3700万円台
• 第2期予告概要に『2,500万円台（平成28年6月10日〜7月10日の期間内、建物内モデルルーム使用予定住戸）』とあります。
• 最多価格帯が以前3500万円台→現在3300万円台なので、値下げしてますね。

【価格表】

• ３０５号室　Ｆａ１タイプ　７１．１㎡　３ＬＤＫ　２９１８万円　坪単価＠１３５
• ７０５号室　Ｆａ１タイプ　７１．１㎡　３ＬＤＫ　３０３８万円　坪単価＠１４１
• １４０３号室Ｆａ１タイプ　７１．１㎡　３ＬＤＫ　３３０８万円　坪単価＠１５３
• ２１０号室　Ｃａタイプ　７８．２３㎡　３ＬＤＫ　２９９８万円　坪単価＠１２６
• ７１０号室　Ｃａタイプ　７８．２３㎡　３ＬＤＫ　３３５８万円　坪単価＠１４１
• １４０８号室Ｃａタイプ　７８．２３㎡　３ＬＤＫ　３６０８万円　坪単価＠１５２
• ３２４号室　Ａａ´タイプ　１０１．１８㎡　４ＬＤＫ　４６１８万円　坪単価＠１５０
• １４２２号室Ａａ´タイプ　１０１．１８㎡　４ＬＤＫ　４９９８万円　坪単価＠１６３

【その他費用】

• 管理費（月額）：１㎡あたり　約１５５円
• 修繕積立金（月額）：１㎡あたり　　約６８円
• インターネット利用料（月額）：２９７０円

【販売時状況】

• 駅からの距離が遠いのと、駐車場設置率が104％しかないのが苦戦の要因なのでは。
  • つくばのような田舎の場合、駅から遠いなら戸建てを買う方を選択する人が多いからでしょう。田舎ではクルマを持つのが当たり前なので、駅徒歩10分圏内でないなら、クルマで移動することが多いため、駅徒歩20分も駅徒歩40分もクルマなら大差がない。つくばクラスの田舎だと、サラリーマンでも手の届く価格で戸建てを買えるというのも大きい。

交通

【電車】

• 東京駅勤務でつくばエクスプレス利用の場合
  • つくば駅　７時２４分発
  • 秋葉原駅　８時１６分着（ここで山手線乗り換え）
  • 秋葉原発　８時２４分発
  • 東京駅　　８時２８分着
  • 思っているより近いと感じました。しかもつくば駅からなら座れます。(発車時刻のぎりぎりだと座れないこともあるようです) つくばエクスプレスは定時運行率が高いのも安心です。
• つくばエクスプレスの各駅の駅近くに「格安乗車券販売中」 という自販機があります。これは金券ショップが運営しているもので、回数券をばら売りしているのです。例えばつくばから秋葉原までＩＣ運賃で１１８３円のところ土休日券だと９７０円で販売しています。回数券を買うほどは乗らないけども、ときどき乗るという方が利用しています。

【徒歩】

• 駅までの徒歩15分だって普通の街の15分とは違いますよ。敷地前で路地(東大通りではない道)を1回横断したら、あとは一歩も車道を踏まずにつくば駅にたどり着けます。その道も深い木々に囲まれた、自動車の音もしない静かな歩道です。もちろん、そこを自転車で走ることもできます。
  • 駅まで徒歩だと15分弱と少々遠いけど、自転車なら5-6分で着くので問題ないです。
  • 一番近いルートで歩くと改札口から現地のエントランス予定地まで１４分で着くことができました。ただ、一番近いルートは閉鎖中の竹園住宅(一部福島の被災者が借りてます)を通るため夜は相当暗いことが想像できます。もう一つの大通りを通るルートだと改札口から現地のエントランス予定地まで１６分かかりました。こちらは大通りですから夜でも比較的安心して歩けるでしょう。
• ヨークタウンの中を通って竹園幼稚園の南側の小道を通れば、つくば駅まで歩ける場所にあると思います。

【バス】

• 目の前の竹園2丁目バス停から駅まで5分程度です。土浦、牛久、荒川行きのバスが通るので便も多く、片道170円なので雨の日や荷物が多い日はバスを利用します。
• 物件目の前にある竹園二丁目バス停からは浅草・上野経由東京駅行きの高速バスが出ています。運賃は片道１１８０円でお得な回数券もあります。東京駅までの所要時間は通勤時間帯でも１時間３０分くらいでアクセスできます。
• 羽田空港、成田空港及び常磐線へのバス行き来は楽です。出張が多い人は良いかも。
  • 高速バスのバス停が、マンション目の前にあるのが便利におもいます。空港やディズニーランド、東京駅まで楽に行けます。道路が空いてる時間だと一時間かからないです。つくば駅までのバスも1時間に5本ほどありますし。

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構造・建物

【構造】

• 天井高：２４５０ｍｍ（１４階の最上階住戸は天井高が２６５０ｍｍあります）
• スラブ厚：２００ｍｍ～２２０ｍｍ
• 長谷工ですが二重床です。
• 柱と柱の間には大梁が通ります。大梁は、階高が2.5ｍぐらいだと床から2ｍ~2.2ｍに通ります。柱の位置を確認ください。柱が部屋の中に出ていれば部屋の中を大梁が通り、天井高を低くします。
• 裏側を見ると、エレベーターと非常階段を除き、タイル貼りなし、アルコーブなし。表側は確かに立派ですね。

【日当たり・眺望】

• 全戸南西向きです。
• 西向きですが、明るいんでしょうか？
  • 居住者です。午前中から明るく、日当り良好です。電気をつける必要がないくらいです。特に夕方、近隣のマンションを見ると、だいぶ陰になってしまっているように見える物件もあり、日当たりだけでも、ここを選んで良かったと思っています。
  • わたしは4階ですが、曇りや雨の日以外は午前中にリビングで電気をつけることはありません。
• 空気が澄んでいる日は、富士山が綺麗に見えて、なんだか特した気分になります。
  • 私もリビングから富士山を見るのを楽しんでいます。あと、10月に行われる土浦の花火大会は廊下からバッチリ見えます。
  • ここは筑波山も富士山も見えて、東はひらけてるし、西は夜景？で私はエスぺリアのオレンジの光も気に入っています。目の前の公務員跡地に何が（何階か）建つのか気になりますが。
• 東側は低層住宅地、西側は幅員３４Ｍ＋緑地帯で前方建物との距離も十分。将来にわたり圧迫感がないところが良いと思います。
  • 街路樹、向かいの緑を感じられる低層階から中層階がいいように思います。高層階は、眺めだけで飽きますから。
• この物件の1階部屋はどう思う？騒音や庭の日差しなど。
  • ここの１階は、騒音以上に、木々に遮られて日があまり入らないかもしれませんね。

【騒音】

• 幹線沿いでは騒音が心配と思っていましたが、排気ガスの方が気になり出しました。マンションの駐車場の排ガスも気になります。
  • 平置き駐車場ならこもらないし、ビル風で吹き飛ばされてしまって、ほとんど問題ないと思います。つくばの道路は広い割に交通量が少ないので、排ガスの影響はほぼ無視できるレベルです。騒音についても、東大通りの広い歩道や植樹帯をはさんでいるので大したことが無いのでは？サッシがシングルガラスで等級無しとかでなければ、普通の人は気にならないレベルかと。強いて言えば、一部の改造車や暴走族だけが気になるかどうかだと思います。
  • 私は13階に住んでいますが、下を歩く人の会話が聞こえます。音は、不思議だけれど上に伝わりやすいそうです。排ガスは、やはり気になります。現地に行ってみるのも必要かと思います。
  • マンション住民です。ラッシュ時間を含め、室内はとても静かです。ﾍﾟｱｶﾞﾗｽのおかげです。入居前も東大通り沿いに住んでおり、そのときもペアガラスでしたが、換気口から音が入ってきて木になりました。ウエリスではそんなことはありません。ただし、昨晩、暴走族が凄い音で東大通りを走っていたのですが、さすがにこれはきこえてうるさかったですが。
  • 二階に住んでます。まず騒音ですが、窓を閉めてる時は全く聞こえません。さすがNTTのマンションだと思います。次に洗濯物の汚れですが、こちらも全く気になりません。これについては、最近は車の排ガス規制が厳しい事もあるんでしょうかね。
• ベランダが東大通りに近すぎて、車の騒音どうなんだろうかと気になります。ペアガラスなので閉めるとほとんど聞こえないらしいですが、窓が開けられないのは辛いところです。
  • 東大通りから100mくらい離れてるとこに住んでいるけど、ペアガラスなのに結構車の音が聞こえますよ。信号で停止していた車が発進するときはかなり聞こえます。
  • 寝室は東大通りと反対側の部屋でしょうから関係ありませんし、そもそも秋になれば虫の声の方が余程うるさいです。昼間の話であれば、世間の喧騒と比べても十分許容できるレベルだと私は思います。春はウグイスやカッコウが朝から鳴いていて、これまたうるさいです。
• 住居人です。特に深夜、早朝は、上下左右のどこからかわかりませんが、音（特に足音、子供の走る音）が聞こえます。
  • 子どもの騒音はしません。窓を開けると大通りの音はしますが、窓を閉じて24時間換気を開けておくくらいでは生活音も外の音も全く気になりません。
  • 入居者ですが、上と隣からの物音は気になったことありません。
  • 上にはまだ誰も入居していないのですが、隣の子どもの走る足音だけよく聞こえます。両隣り、子どもがいるご家庭ですが、聞こえるのは片方からだけです。だから、多分その子どもの走り方が大きいほうなのかなぁ…と思ってすごしてます。パタパタの足音以外は、特に生活音も本当に何にも聞こえないですよ。

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  現地写真（2015年3月24日)

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  現地写真（2016年2月28日)

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共用施設

• 駐輪場：６３８台　サイクルポート１２区画　１００円～５００円
• バイク置場：１２台　５００円～７００円
• 駐車場：１００％超　１５００円～
  • 駐車場は２台が１セットになった区画が１２セットあります。　
  • 駐車場は100％を超える設置率ですが、平置き自走式というのは評価できますね。

【共用施設】

• ラウンジ
• コミュニティルーム
• ゲストルーム
• パーティールーム
• サウンドルーム
• カーシェアリング　２台
• オーナーラウンジがあり、エントランスはとても豪華だし、りっぱなゲストルームや集会室やフィットネスもある。
• 「ライブラリーラウンジ・キッズラウンジ」となっていて、飲食可能、持ち出しはNGとなっています。HPには、隣のコミュニティルームが昼間はキッズルームとして使用できると書いてあるので、うまく使い分けできるといいなと思います。
• エレベーターの数が、世帯数に対して少ないですね。50世帯で1台平均が、90世帯で1台となっており、朝晩の渋滞が懸念されます。
  • 普通、エレベーターは100戸で1台。大手デベの設計基準は80戸で1台。50戸で1台は都心部の高級マンション。
  • そもそもハコが小さい。五人乗ったら余り余裕ない感じでしたね。
• 駐車場、エレベーター、ゴミ置場、どれもキャパが足りていないと思います。まだ、半分の入居で、ゴミ置場が溢れてます。

設備・仕様

• 後付できないものを含めフル装備（設備・躯体のレベルは同等以上）
  • ディスポーザー・床暖房・スロップシンク・魔法瓶浴槽・複層ガラス・ルーバー面格子など仕様が良いと思いました。
• 備えつけのダウンライトの絶妙な明るさとか、下がり天井部分でも低く感じない高さとか、バルコニーの壁がしっかり上まである（コストカットしてない）とか、玄関の高級感と靴収納の多さなど、ディスポーザー以外にも気にいってる部分がまだまだたくさんあります。
• 夜はソファで膝掛けを利用はしていますが、暖冬の今シーズン個人的には暖房も床暖房も入れずに過ごせます。夏がどうなるかまだ分かりませんが、冬は快適です。
  • 暖房無しですか!?午後は西日が差して春のようですが、さすがに夜は室温が15℃くらいになって寒いので床暖房使ってます。下の部屋がまだ空室なので入居すればもう少し温まるかなと期待してます。
  • さすがに私も1月は床暖房とエアコンを使ってます。しかし、一旦温まると気密性が高いのか冷えにくいですね。以前住んでた築10年のマンションと違い、1番の驚きは結露が一切無いので驚きました。その反面かなり乾燥してるので、加湿器はフルで動いてます。
  • 西寄りな分、午後日差しが入る時間が長いので天気の良い日は部屋が暖かく、床暖房も必要ないくらいポカポカですよ。まだエアコンの暖房は一度も使ってません。かと言って、真夏の暑さも私は辛くなかったです。
• NTTだからWi-Fi系もしっかりしているし、自宅での調べ物が多いのでスマホのプランを1番下にして、常に繋いでいる状態です。
  • こちらのネット環境、確かに快適です。
• 玄関のモニター自体、画像も映らず音声のみですので、不安はあります。

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間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：71.10m2～130.33m2
• ８４㎡の3LDKだと各部屋6畳以上でほかもゆとりがありますね。もう少し寝室の室内幅があるとベットが縦にも横にもおけますね。あと２０cmあればというところかな。
• 思ったよりも狭く感じる。
  • マンションの６畳は戸建の６畳にあらず。壁芯面積のことでしょう。間取り図の寸法は、壁の中心線から壁の中心線の長さ。隣境の壁が２０ｃｍなら、１０ｃｍ引いて読まないとダメ。部屋の寸法が２．６５ｍあっても、壁２面あるので、実際は２．５ｍになる。１５ｃｍの違いで「通るのに苦労するベッドの足元」になったりする。センターインのごく普通の間取りは、「壁＋６畳＋壁＋廊下＋壁＋６畳＋壁」寸法を入れると「０．１ｍ＋２．６５ｍ＋０．１ｍ＋１ｍ＋０．１ｍ＋２．６５ｍ＋０．１ｍ」＝間口６．７ｍ必要。マンションの間口の最低ラインは６．７ｍ。６．７ｍは、７５㎡タイプの最低ライン。１０㎡増えるごとに、間口は畳辺分０．９ｍ増える。９５㎡なら間口８．５ｍ
• 角住戸の間取りはもう少し工夫してもいいと思ったんですが、上層階の角部屋も皆同じ間取りなんですかね？
  • エンブレムの角住戸ととてもよく似ています。エンブレムは6・6・8・5畳 各部屋とも整形です。ここは、8・6.5・5・5畳で柱の処理から整形ではない部屋もあります。両方とも窓側部屋天井には大きな梁が通っていると思います。私も角住戸ですので、想像できますが、邪魔です。
  • ここの中住戸も外廊下側の部屋に柱が迫り出していますね。柱は1m角ぐらいでしょうか。大きいものです。迫り出した分だけ、玄関のアルコープが1m程狭くなり、窓の外は直ぐ外廊下！となってしまいます。気になる人も多いでしょう。
• HPで間取りを見ました。一番小さい住戸が一番いいように思いました。玄関前の広いスペースは植物も置けそう。四隅アウトポールは室内スッキリ。各部屋の開き戸を引き戸に変更すれば部屋を無駄なく使えます。ウォールドアはリビング広くできるし、明るい部屋になるでしょう。
  • 私も一番小さな間取りが良いと思いました。それも北側の棟の方ですね。玄関前のポーチが広いので、寝室となる部屋の目隠しに鉢植えも置けそうです。奥行き2mはあるのではないでしょうか？階段が近いけれど、上層階なら階段を使う人も少ないでしょう。
• 間取りは普通ですよね。良くも悪くも。ただ、特別感がないですね。せっかくの角住戸なのに、南側に大きな採光面を取ってないとか、南側にベランダがないとか。
• 残念だなぁと思うこと。縦一列の住戸（間口６．３ｍ）を削って、各住戸に３０ｃｍずつ割り振ったら、各部屋のゆとりはかなり違うと思うんだ。２つある寝室の幅が、２．４ｍが２．５５ｍになるだけと思うかもしれないけど、標準的な２．１ｍのベッドを置いて足元のスペースが３０ｃｍか、４５ｃｍか、大きな違い。３０ｃｍだとカニ歩きでも通れないかもしれない。ベッドも縦にしか置けない。レイアウトが限られる。４０ｃｍ以上ないと普通に通れないそうです。

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買い物・食事

• 日用品や食品購入はイオン、西武、ヨークベニマル、西友、カスミなど、選択に迷うほどです。
  • カスミやベニマルへは歩くには遠い。
• 買物など生活環境は徒歩圏内にあるので便利です。
• 絵本やさんやパン屋さん、100均など、子育て中に便利なお店も散歩がてら行けます。
• ケーキ屋さんやコンビニもあります。
• 飲食店（和洋中＋酒）があります。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 竹園保育園以外でも、九重保育園は自転車で余裕でいける距離ですし、TXに乗る方なら、吾妻、つくば駅前も、利用可能な距離です。大通り沿いなので、少し遠い園にも15分あれば複数いけます。
• 私立幼稚園などはいくつも近くを園バスが通っていますし、公立も近いのがいいと思います。
• ウエリスから通いやすい保育園は複数あるので、これから保育園を検討される方はよいと思います。
• バスをウエリス竹園まで出してくれるのはどこの保育園なのかな？
  • 少し情報が古いかもしれませんが、５～６年前であれば、つくばの保育園でバス送迎があるのは、吉沼保育園、わかば保育園、田中保育園、コロボックルあたりでしょうか。ミオカス周辺でよく見かけました。今の状況は知りませんが、ここ数年で新しい保育園がいくつかできたので、それらが園バス送迎をしているかもしれません。

【小学校・中学校】

• 市立竹園東小学校（通学区）
• 市立竹園東中学校（通学区）
• 保育園、小学校、中学校がすぐ近くにあります。
• 小学校や中学校は、再開発や立て直しの話がでてるみたいですが、それがあってもなくても、通いやすそうな気がしています。
• 竹園東小学校はウェリス入居者による生徒増を見越して、1学年3クラスから1学年4クラス編成になるようです。
• 竹園エリアはとにかく小さい子供がいる家庭には申し分ない環境です。とにかく学力がすごい。そこに魅力を感じて引っ越してきているつくば市民もいますからね。
  • 公務員住宅に住まう研究者の子供が竹園のレベルを支えてたのだから、公務員住宅の激減と共に学校のレベルも低下していくのでは？
  • 公務員住宅が減って研究者の子供は多少減ってるかもしれないが、子供がすでに竹園東小学校に通っている家庭は同じ学区内で家を探す傾向にあるので、依然研究者の子供は他校に比べて多いです。現に家の近所の新築戸建ては研究者が多い。
  • つくばでは、吾妻小＞竹園東・西小ですね。吾妻も竹園西も東も、それなりにつくばでは有名な学校なのだから、校風は違えど、どこに入るのでもいいと思う。

【その他】

• 金田の子育て支援センターなどもまあまあ近いです。

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周辺環境・治安

【周辺環境】

• 学校の近い、戸建が多い地区です。駅からは近くはないけれど、通学のしやすさ、周辺の渋滞のなさ、緑の多さなど環境面がすごく良いです。
• もともとウエリスつくば竹園ができる場所も国家公務員宿舎がありました。環境のいいこの地域に住みなれた職員の方々が行場を失い、つくばで住宅購入をしていることから郊外とは思えぬほど住宅市場は活性化しています。
• 東大通りの交通量や騒音はどうなんでしょう？
  • 6車線道路だからといって都道環状八号線や国道16号線のような交通量を想像しているなら、それは違います。渋滞とは無縁の道路です。昼間でも余裕で車の切れ目を横断できる程度の交通量です。常磐道桜土浦インター・国道6号方面から筑波山方面へと繋がる道ではありますし、学園を南北に縦貫する最も長い道路ですから、トラックなどは多く走ります。しかし繁華街としての様相は元よりありませんし、近年は中心街の地位を研究学園駅周辺に奪われていますから、夜になればぐっと交通量は減ります。
  • つくばで道路が混むのは、休日のイーアス周辺と平日の出勤退勤時間帯のみ。それも他地域と比べれば極楽に近い。他の時間帯の道路はスカスカですね。
    • 通勤時間帯には結構な交通量があります。交通量が少ない時もスピードが出ているので、車が通る音は大きいです。トラックが通ればかなりの音ですよ。さらに定期的にやってくる珍走団の音は半端ないです。

【治安】

• 治安も良い地域です。
• 周りのゴーストタウン化している国家公務員宿舎や市営団地、社宅など早くぶっ壊して、新しくしてほしいと思ってます。夜は真っ暗で大人でも怖いです。
  • 同感です。ヨークベニマルに抜ける通りは足元が見えない暗さなので、数十メートルとはいえ避けてしまいます。
    • ヨークベニマルへの暗くて細いガタガタ道ですが、市の補修工事が入るそうです。

【その他】

• 駐車場を2台分確保できるかわからないので、月極駐車場を探しています。
  • 月極駐車場は一誠商事がたくさん扱ってるはずです。というか竹園界隈の月極は一誠商事以外で見た事ないくらいですが。まずは一誠商事にコンタクトをとってみてはいかがでしょう。竹園に本社営業部がありますので直接行かれてみては。近いか遠いかは実際にウェリス野建設予定地の陸橋から歩いて行かれてはいかがでしょうか。東大通りの陸橋をわたれば比較的すぐのエリアではあります。駐車場はたくさんありますが、どうでしょう、空きがあるかは聞いてみないと分かりませんが。

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周辺施設

【医療施設】

• 竹園には夜22時まであいてる内科（子どもも可）と調剤薬局があるので、こちらには年に数回、お世話になっています。人気の皮膚科や、丁寧な診察をしてくださる耳鼻咽喉科もあり、さらにつくば駅周辺にも病院は多いので、竹園は病院が多い地域だと思っています。
  • 竹園にいくつかあるのはクリニック（診療所）です。つくば市内のホスピタル（病院）は、メディカルや筑波大学病院がありますが、竹園所在ではありません。
• 竹園ショッピングセンターは、郵便局・銀行・内科・外科・歯科・眼科・皮膚科・耳鼻咽喉科がありました。現在は古くなって陳腐化したショッピングセンターですが、学園都市内の他の並木や手代木のショッピングセンターがリニューアルされていることを考えれば、竹園ショッピングセンターも近々リニューアルされるでしょう。ウエリスの完成・入居を待っているのかもしれません。

【その他】

• 広い公園、郵便・銀行などが徒歩圏にあります。
  • 映画館を除き、殆どの日常必要条件が徒歩圏内で満たせます。県内に２つしかないデパートの１つがあります。２ヶ所のイベントホールや、オークラ系列のホテルも至近。

近隣物件との比較

• 金銭的余裕があり、駅近を第一に考える人にとってエンブレムは魅力的でしょうね。
  • ここは平置き駐車場なのはエンブレムに対する優位点だろうね。この規模で平置きはすごい（敷地大部分駐車場みたいな感じにはなってしまうけど）。ただ、駅からの距離を考えれば優位点と言えるかどうかはわからんがね。
  • エンブレムが平均坪175くらい、ここは140くらい？。坪35万の差とすると80平米で850万、100平米だと1060万の差になるか。。。これはけっこうな差だな。それでこちらのほうが仕様がよくて駐車場も平置きか。確かにつくば駅を日常的に使わない人ならこっちのほうがいいね。
  • エンブレム3500-5500万、ウエリス2500-4500万ですね。
    • 間取りが違うでしょ。こっちは西向き。あっちは南向きだし。
• デュオヒルズ吾妻、ヨークタウン竹園レーベン、エンブレムを見てきたのですがここは一番設備は良いです。いろんな点で浮き足立ってない安心感があります。tx駅15分も東京行きバス停が目の前でもあるので、兼用を考えればギリギリokです。
• 研究学園は、76.80平米（階不明）が2498万円、竹園の78.23平米（2階）が、2998万円。研究学園はディスポーザーなし、スロップシンクなし、自走式駐車場60％弱、学校が遠い、などが弱点。竹園はそれらの弱点がない。同程度の専有面積だと500万円近い差があるので、個人の嗜好も合わせて検討する必要がありますね。2階中住戸同士の比較ですが、エンブレム85.1平米3998万円、竹園84.42平米3468万円。装備・構造・立地が絡み合って評価が難しいです。

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