イニシア田端ツインマークス（イースト／ウエスト）

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イニシア田端ツインマークス（イースト/ウエスト）外観

物件概要

• 所在地：東京都北区田端新町2丁目58番1（ウエスト）、58番3（イースト）（地番）
• 交通：

1. 山手線 「田端」駅 徒歩10分 （北口より）
2. 東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分 （出口2より）

• 総戸数：26戸、（他に管理事務室1戸）（ウエスト）、26戸、（他に管理事務室1戸）（イースト）
• 構造、建物階数：地上14階建（ウエスト）
• 敷地の権利形態：普通賃借権（期間 : 2016年3月2日～2068年8月31日、地代 : 未定（ウエスト、イースト）、地代基金 : 未定（ウエスト、イースト）、更新後の契約期間30年（更新料を伴います）、地代に関しては当初6か月分を入居時一括にてお支払いただきます。）
• 完成時期：2018年07月
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：木内建設株式会社
• 管理：大和ライフネクスト

価格・コスト・販売時状況

• イーストとウエスト、同一マンションという風に考えていいのかな？ 同じ敷地に２棟ありますよ、ということで。 物件概要は２つに分かれていますね。
  • それにしても全く同じ建物を2つ並べる理由は何でしょうね。 1棟にしたほうが建築コストも管理も有利なのに。 角部屋で売りたいため？ 借地権の権利関係が理由？ いろいろ不思議なプロジェクトだと感じます。
    • イーストもウエストもそれぞれ26戸プラス管理事務室が1戸ありますが、それぞれ管理人さんが常駐しているのでしょうか？
      • 管理は巡回と書いてありますね。管理室も2つ、エレベーターも2つ、非常階段も2つ、管理組合も別々。住む側にとっては有形無形の無駄が多いような気がします。
        • 2棟に分けてもさほど売値は変わらず、建築コストは増大。デベの利益はかなり減少するはず。どうしても２棟にせざるを得ない理由があるのでしょうね。
          • マンション自体は２つのマンションの販売を一度に済ませているという感じなのでしょうね。管理組合もそれぞれにおくということで。ただ、共通することは多く、検討する側にとっても一緒に情報を共有したほうが有意義となってくるでしょうね。
• こんな場所で借地マンション売れるのか？ ローンが終わっても地代の支払いは一生続くからね。 更新料もいくらか気になる。 価格が3LDKで4000万以下で、地代が1万円くらいなら 売れるかも。
  • 地代がそもそも具体的にどれくらいになるかによって判断が大きく別れるかと思います。更新の度に見直されるのか、世の経済状況いかんによっては下がる可能性はあるのかなどなど。
    • 販売価格以上に気になるところですよ＞地代 。物件概要を見たら未定となっていたのでまだ決まってないのですかね。土地の相場にもよると思いますが、こういうのって普通いくら位になるのでしょうか。
      • マンマニブログで73平米で月額6980円、64平米で6110円とありました。固定資産税がいらないからランニングは少し安いかも。30年後の更新料のほうが交渉で吹っ掛けられないか心配です。
• 所有権のマンションよりも負担が大きくなりそうですが、 それでも物件価格が安価な事で総合的に所有権よりもお買い得という 事なのでしょうか。 地代を載せて下さっている方がいますが、地代の更新料も 事前にわかるんですか？
• 山手線で暮らせるマンションで、64m2が3900万円台から、73m2が4900万円から。都内で64m2マンションが4000万円弱なのが安いと感じました。田端駅まで10分の立地なのでリセールは難しいのかな。ただ、価格がお手頃感もあってちょうどいいと感じます。
  • 山手線で暮らせるって、憧れる人は少なくないでしょう。 通勤やショッピングにも便利なのに、この価格帯にびっくりしました。 間取りを見ると家族でも十分に住めるなぁという感じです。 セカンドバルコニーがあるプランとても魅力感じました。
• 山手線駅徒歩圏で64m2で4000万切るのはいいね。地代も6000円台と安い。
• メリットは山手線使えるのと全室角部屋なとこと金額がまあまあなとこで、デメリットは販売代理以外の評判がイマイチでモロ明治通り沿いってとこか。
  • 販売代理会社の情報って、どこかに有りますか？管理会社はもうボロクソですねえ
• ここ、売れ行きどうでしょうか。ツインにする是非もありますが、角部屋100％というのは悪くないと思うんですよね。
  • 先着順住戸が、売れたみたいですね。
• マンションと駅の距離も近すぎず遠すぎずで、生活環境としてもいい感じ。強いて言えば、総戸数が少ない物件なので駐車場は全戸分があっても良かったかもしれないです。
• 借地のマンションで駅徒歩10分はなかなか厳しい物件ですね。
• この価格で山手線沿線に住める住環境、しかも徒歩圏内であることを考えたら、それだけで十分魅力的。プラス、収納を考えた間取りもよいと思います。地代は郊外から都内に出る交通費で相殺できます。しかも車はタイムシェアで十分。車所持にこだわりなければ、その分も楽に生活できます。一度モデルルームで話を聞く価値はありますよ♪
• 残り3戸です
  • 全戸完売しました

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交通

• 山手線 「田端」駅 徒歩10分 、東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分。この数字、実際に現地から各線ホームまではどのくらいかかるものでしょうか
  • 田端駅であれば早歩きで敷地からホームまで１０分でいけるんじゃないかと思います。低層階かつ最短ルートで行ければの話ですが。エレベーター待ちとか含めるともう２～３分プラスってとこでしょう。明治通りも駅前も信号待ちが短いけど駅は高架なのでそこでエレベーター使うかによってですかね。西日暮里は使わないのでわかりません。
    • 田端駅のホームまで10分くらいで行けるんですね。 ここは何より山手線を最寄駅としているところが大きな魅力だと思いますので、 10分程度でも我慢できそうに思います。 今の人たちは10分でも遠いと感じることが多いのでしょうが。

構造・建物

• セットバックが６米もあってすごいなぁ、超余裕あるなぁなんて思いました。 ふと物件概要を見ると敷地の一部に都市計画道路予定地が含まれているとありました。 もしかしてこのために大きなセットバックがあるのですか？
  • セットバックは明治通りの拡幅予定地です。並びのマンションやビル、どれも同じように前が空いています。
• 自分は何故たいして広くもない敷地でツインタワーなんだろう？と感じています。そりゃ間違いなく全戸角部屋ですけどね、ちょっと強引なんじゃないかと。

共用施設

• 駐車場 ：敷地内平置4台（身障者用1台含む）　使用料：月額26000円・28000円
• 自転車置場：52台（上段23台、下段29台）　使用料：月額100円～400円
• バイク置場：2台　使用料：月額2000円
  • 確かに少ないですねえ。マンションは清掃や点検業者の車両も頻繁に来るのに身障者用が埋まったら、駐車スペースあるのかな？
    • 来客用も別にあるのでは？と思いましたがデザインからは読み取れないですね。車いすマークの付いた駐車場はエントランス横になるみたいですけど。
      • そもそも駐車場にこだわってる人はこんな物件選ばないですよ。 ここの駐車場にせよ民間の駐車場を探すにせよ、月3万弱取られます。 日常の大半が徒歩圏内で済ませられるというのが山手線沿線の売りな訳で（田端は若干弱いところはあるのですが）、よほど車が必需な人は郊外にでたほうが間取りも含めて選択肢が広がると思います。 それよりも、気になっているのは駐輪場の少なさですよね。1世帯2台くらいしか置けないということは ファミリー層はどうするのか。共用スペースや廊下が自転車であふれかえるのではないかと心配です。
        • 問題は、各種点検・清掃・工事作業用の業者の駐車スペースです。駐車場が全て埋まった状況でも、確保できるのか心配ですね。もしできなければ管理組合が余計な苦労をさせられます。
• 敷地内の駐車場、まだ空きがあるとのこと。ここだと歩いて十分駅まで行けるエリアだということで、あまり車に頼らない生活ができるのかな。 高齢者が家族にいたりすると、車があると便利だとは思いますけれど。 このあたりは、歩道もそんなに広くはない箇所も多いので、 自転車は車道を通ることになるし、 自転車も便利、というほどではないのかなぁ。

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設備・仕様

• バルコニーにあるSKって一体何なんでしょうか？スロップシンクとは違いますよね？ 玄関の収納ってカウンタータイプなのですね。天井まであるタイプの方が収納力がぐっと上がるのだと思います。これはオプションで変えていくしかないのかなぁ。 どうしても家族で暮らしていくと、靴って増えてきてしまいますから 玄関にも大型の収納はあることに越したことはありません。
  • SKってスロップシンクで合ってますよ。バルコニーに水が来ているのはなにかと便利です。
• 風呂場で音楽流せるみたいだけど、図面見ると風呂場は隣とは思いっきり隣接してるし特に防音仕様も無い感じだけど大丈夫なの？外からの音は二重窓で大丈夫そうだけど、二重床だし上と横からの防音は期待しない方がいいの？
  • 風呂場で音楽流せるって、どこかに書いてあるんですかね？
    • キッチンのコントロールパネルにスマホを繋げられる様になっていてお風呂で聞けるようになっていました。ようやく公式サイトのクオリティのページがアップされて記載されています。

間取り

• 間取：2LDK・3LDK
  • 専有面積：64.38平米・73.63平米
• 玄関からリビングが見えない設計になっているのは安心できますし、宅急便や出前の人が来た時に、家の中が見えないようになっているのはうれしいです。セキュリティ面でもいいんじゃないかなと思います。
• 全戸両面バルコニーで外廊下に面した窓の部屋がないのはいいが、それだけなら2棟を一体化しても可能だった。さらに中住戸の採光・通風を考えての２棟構成と実に贅沢なプランだけど、ごく近くに対面する窓というのはどうなんだろう（ちょっと位置はずらしてるけど同じところもあるようだ）。
• 物件サイトのプランのところを見ているのですがWAプランって居室と居室がスライドドアで区切られているようです。 なんか珍しいような。 リビングとリビング隣の居室をそういう風にスライドドアでというのは見たことがあるのですが。 居室同士をそうやってスライドドアで区切るのはどういう場面を想定しているのでしょうか。
  • 居室同士を繋げるのは子供が小さいときには皆で一緒に寝て、大きくなったらそれぞれの居室にみたいな感じで使えるという所は良いのではないでしょうか。 フレキシブルに使っていけるのは 例えば子供が巣立った後でも使いやすさが出てくるわけでして。 大掛かりなリフォームをしなくても間取りを自由に変化させることが出来るのは便利。
    • 居室が繋げられるアイデアはかなり良いんじゃないかなぁ。たまにテレビで見るお宅訪問みたいな注文住宅の訪問番組だとそういうことをしているお宅があって。 フレキシブルに使うことが出来るっていうのはいいですよ 子供が一人だったら 小さいうちは皆で寝て、 大きくなったら夫婦と分けて、 子供が出ていったらまた１つの大きな寝室にして、と出来ますよ。
      • マンションはリフォームし易いという話は聞くけれど、 実際にリフォームに入ると上下左右に迷惑をかけたり何だりしてしまって、気を使いますが フレキシブルになってきているということになると、 そこまで工事をしなくても良いというのが良いのかもしれません。 気分を変えてたまには個室みたいにしてあげると子供も喜びますし、 いろいろと出来るから良いんじゃないかなぁ… マンションでこういうのはリビングと居室が隣り合っている場合はよくあるけれど
        • ウォールドアは音が漏れるからプライバシーが保てません。隣室の声が聞こえます。子供部屋と夫婦の寝室をウォールドアで仕切るとかありえないです。扉の表に防音材張って家具で覆うくらいしないとどうにもなりません。
          • イニシアに多いですよ、この間仕切りプラン。 私もどうかと思うのですがけっこう好評みたいです。 提案としては面白いですが、 基本プランがコレって考えちゃいますよね。 子どもが小さい（またはこれから生まれる）ファミリーならこれでスタートして、子どもが成長したらリフォームで本格的な壁にするのでしょうか。
• 3LDKのプランですが、洋室の2つが玄関近くにあり、 リビングと連結する洋室はウォールドア設計で、非常に良い仕様だと思います。 ファミリーですと、子供部屋を玄関付近の洋室にして、 リビングのとこは親の寝室か、開いてリビングと組み合わせる事も出来て良いですね。
  • いやその玄関近くの洋室2つが壁じゃなくて簡易間仕切りなのが問題だと・・・
• ファミリーは３人家族が限界だと思う。3LDKのほうの造り微妙だよね。
• 全室角部屋は結構大きなメリットですよね。 寒い地域ですと中部屋の方が好まれることもしばしばありますが、 やっぱ角の方が住みやすいです。 評判がどうであれば、ここの立地やマンションの質は良いと思います。
• 角部屋で考えたんだけど、イースト／ウエストの隣接側の部屋（Ｂタイプ）は洋室・LDの窓を開けても、隣棟の外壁になっちゃうんだよね。台所の窓は同じ配置みたいだし、窓からの匂いとか大丈夫かなあ。２つの棟の距離とか風通しとかどうなんだろう
  • 角部屋のメリットは窓が多い事で採光性・通風性と開放感がある事だと思いますが、 窓からの眺望が建物の外壁ではがっかりしてしまいますね。 まあメインバルコニーとセカンドバルコニーの眺望が良ければ良しとしますが、 そちらの方は如何でしょうか。

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周辺環境・治安

• 山手線沿いにある物件はどこも便利に見えてよいですね。 なにより使い勝手がよく、生活しやすい魅力があります。 新宿や東京駅まで行きやすいですし、だいたい乗り換えなしで行けるのは便利です。

周辺施設

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