イニシア所沢

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物件概要

• 所在地：埼玉県所沢市寿町540番1（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「所沢」駅 徒歩10分 （西口）
2. 西武新宿線 「航空公園」駅 徒歩11分 （西口）
3. 西武池袋線 「西所沢」駅 徒歩14分
4. 西武狭山線 「西所沢」駅 徒歩14分

• 総戸数：139戸（うち事業協力者住戸14戸・非分譲店舗1戸含む）、他に管理事務室1戸
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年11月中旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：（建設、請負）株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• イニシア所沢（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612454/

• 5LDKの部屋は6000万でした
• ホームデコってどれくらい費用がかかるのでしょうね？無償か有償か書かれておりませんでしたが、普通に考えて有償カナ。
  • ホームデコはサイトを見る限り一定のラインまでは無償、それを超えると実費ということではないでしょうか。無償で済むところまで変更という人が多いかも。
• 近隣の中古物件相場と比較しても安めですね。シンプルで無駄の無い造りに感じました。悪くないと思います。
• 西向きで3700万円は悩むな
  • 私は適正価格かなと思います。高いという感覚はないです。管理費も安めでよさそう。
    • 浸水の可能性があってもですか？？
      • 浸水は1階じゃなければ大丈夫かな。それより西向きと周りがタワーマンションで3700万円。この金額だったらあえてこの立地じゃなくてもこの辺で出る気がする。
• 細かく価格帯が公表されています。駅まで徒歩１０分以上かかるのは遠い気もしますが 地域的に考えると、まぁこの価格帯は高いほうではないのかも。施工が長谷工でも、設備などに不満がなければ問題ないかなと思います。
• マンションマニアさんのブログで日吉町の記事見たけど「所沢で買うなら日吉町しか選択肢がない」というような内容でした。イニシアについては何も書いてませんでしたが、日吉町を強く勧めている感じ。イニシアは価格的には魅力的なのですが。
• コスモスイニシアは掲載などへの投資をしないですよね。スーモ冊子版なんかも載せないし。ビラ配りとか地道な活動が多いですね。
• 買いました。自分は生まれも育ちもこの旧街住民、近くのマンションからの住み替えです。日吉町の混みごみしたところに比べ断然いいですね。このマンションは古くからこの土地に住んでる元地権者の方々ばかりです。ちなみに今近くのタワーマンションに住んでます。タワーマンションは上の方だと強風で煩くてね。だけどこのマンションは12階と低くていいですね。低くなった理由は有楽町住民に煩いのがいてタワーを設計出来なかったんです。この区画は約20年前から再開発の計画があったけど何度も頓挫したんですよ。コスモスイニシアのプレゼンがうまかったわけではなくて、地権者たちが高齢者ばかりなんでスピーディーに建設が始まったんですよ。コスモスの駐車場は高いので今借りてるとこ9000円なんで継続する予定です。
• 西日の物件、南はタワーマンションで日陰アンド交通騒音なので、個人的にこの価格は高いと思いました。川の氾濫がないかも、最近気になるし。
• 入居済みの方が、気分悪くしてしまうかもしれませんが、東向、南向きで同じような物件がいるのに、わざわざ日が当たらないイニシアに何十年も住む理由が見つかりませんでした。エントランス良かったので残念です。
  • その気持ちはとてもよく分かります。正直、どこを見ても同じような間取り、設備、広さ。大きく異なるのは周辺環境や価格。日当たりに関しては、周りに多くのタワーもありますし、良い悪いは部屋にもよると思いますが、諸々含めて検討し、ここで暮らしていこうという決断に至れるマンションではあったと思います。比較・検討の繰り返しになると思いますが、こだわりポイントに対して、ご納得できる物件が見つかると良いですね。

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交通

【鉄道】

• 池袋線＋丸の内線は通勤時間は短いのですが、両方激しく混むのと夏場は丸の内線の車内が本当に暑いので、春と秋冬は池袋線を、夏は比較的空いていて涼しい新宿線＋東西線を利用しています。西武線は大きなトラブルに遭遇する頻度が比較的少ないほうだと思いますが、それでも時間に追われる勤め人としては、電車に乗り込む際にその時の状況を見てどちらの線に乗るか判断できる所沢駅は便がいいと思います（個人的な経験ですが、西武もメトロも振替輸送実施の有無に関わらず、遅延していない方が定期区間ではないときには、少しあつかましくお願いさえすれば、ほぼ確実に無料で乗せてくれます。）。もちろん、始発駅のメリットは年を重ねるに連れ確実にありがたみを増すので、どちらを取るかは個人の好みの問題ですが。。。
• 遅延のときも迷わず他線に乗り換えるという判断ができる利便性はいいですよね。かなり混むだろうなとは思いますが。
  • わたしも片方が遅延してたらもう片方に乗り換えて何度も難を逃れました。2路線のメリットってそこですよね。

【自転車】

• 駅まで距離がやや遠いのが気になってしまうところですが、１０分程度なので自転車があれば気にならないかもしれません。駅前に駐輪場はあるんでしょうかね。
  • 先週に東口を徘徊してきました。駐輪場ありましたよ。プロペ通りと線路の間あたりかな。駅から近かったです。

構造・建物

• けっこうデザインがいいね。
  • デザインいいけど周りのマンションの方がいいから目立たない
  • 私もイニシア所沢は良いと思ってます。もちろん主観ですが。際立った点は無いかもしれませんが デザイン含めてバランス取れてると感じてます。
• 南向きは部屋が少ないし、正面の高いビルで日当たりが悪そうですね。 西向きも駐車場だから将来何かが建てられるでしょうね。比較的良い立地なだけに残念です。
  • 地元民です。隣の駐車場は所沢祭で非常に重要な役割を担ってます。所沢市はこの祭を重要視していますので売却の可能性は低いような気がします。
  • 良いように考えればですけど、南向きの住戸、正面のビルが板状ではなくタワーなので、日陰になる時間はかなり限られそうです。
• 西棟は西日しか入らず、南棟は交通量の多い道路の目の前だから洗濯物が汚れそう。

【入居者】

• 上下階やお隣の音はどうでしょうか？ コンクリートスラブ厚が200ミリの直床ということで気になっております。 過去の物件情報を見ると、足音が気になるなどのご意見が多かったように感じたので、、
  • 1月に入居しました。 既に我が家の周り上下左右は入居済みですが 隣室や上階の音が気になった事はないです。 住まれてる方々も気持ち良い挨拶をしていただける事が多く、 私は満足しております。ご参考まで。 もし購入されましたら、よろしくお願いいたします。
• 南側日当たりは、午前10時頃から2時間程は前のマンションで遮られますが、それ以外は良好です。その2時間も暗さが気になる程ではないです。 騒音は救急車の音がたまに聞こえるくらいで、普段の車の音などは全くと言っていいほど聞こえません。
• 西側住民ですが騒音に関して。 私も聞こえると感じるのは救急車の音くらいです。 日中はあまりスピード出す車は少なく、夜は見事に交通量が減ります。
• 住み心地はとても良く満足しています。 個人的にはキッチン周りの配置やカウンターの作りが気に入ってます。

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共用施設

• 駐車場 : 敷地内44台収容（機械式42台、身障者用1台、店舗用1台、事業協力者用5台含む）　
• 駐輪場 : 276台（上段:132台、下段:140台、平置:4台）　
• バイク置場 : 4台　
• ミニバイク置場 : 9台　
• エントランスラウンジに力を入れるようです
• カフェは住民専用
• ここも機械式の立体駐車場なんですね。車のサイズってどれくらいまで入るものなんですか？
  • ハイルーフ対応だそうです
  • 機械式の場合、横幅は１８５０ｍｍ以下、高さは１５５０ｍｍ以下 or ２１００ｍｍ以下かな。全長は忘れた。国産車なら高さ制限に引っかからない限り大体は大丈夫。と言っても、例えばアテンザなんかは横幅ギリギリですね。オデッセイなんかは高さは１６００ｍｍ超えてるから、場所によっては不可。要注意です。
• ユニークなエントランスですね。カフェテイストということですから、実際にコーヒーなどが飲めるわけではないのでしょう。どの程度の人がどんなふうに利用するのかなという疑問はありますが、主婦の皆さんのたまり場になってしまうと出入りしにくいかななんて想像もしてしまいます。あるいは、子供たちの遊び場になるとか。グループを作って何か活動をしたい人には、嬉しい空間になるのかな。
• カーシェアリングがあるのうらやましい。車なんて週に1,2回しか乗らないからカーシェアリング利用しようと思ってましたが、このマンションってカーシェアリングがあるのでしょう？いいなー。
• 談話室が住人に使用されていないそうですが、ここってコミュニティサロン、スロウラウンジ、ライブラリーコーナーなどいくつか共用施設がありますよね。全てがそのような状況ですか？
  • 共有施設は1つですよ。パソコンを持ってお仕事されていたり学生さんがお勉強されていたりお母さんとお子さんがお弁当たべられてるのを見かけた事がありますよ。

設備・仕様

• 内装が居住者目線で作られていてすごく良いと思います。近くの物件を何件か見ましたが、個人的にはその中では一番だと思いました。
• 設備、仕様、造りは良いかと。玄関に小窓があったりって嬉しいです。
• 引き戸が多かったり、廊下側ガラスの目隠しだったり 細かい造りは気が利いてる印象です。
• ウォールドアは収納できるタイプですからリビングが拡げられていいですね。ただ、ウォールドアの部屋を一部屋と考えるのは、リビングのすぐ隣という点から、生活音が気になりそうです。浴槽や洗面室の裏側や隣が収納となっていますが、湿気などは大丈夫なのでしょうか。水回りは一つにまとめてないのが気になりました。

【オプション】

• ホームデコレーションサーボスが限定住戸であるようですが、こちらはオプション料金はかかるのかな？
• 有償でもデザインや家具など相談できる体制があるようでいいなと思います。モデルルーム写真集のようなウッドをふんだんに使ったしつらえはおちつくのでは。キッチンや洗面室もおなじような色でそろえたらどうかなと　夢は膨らみます。

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間取り

• 間取り：2LDK＋S～5LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：68.38m2～101.47m2。
• バルコニー面積：10.26m2～18.45m2。
• 間取り良いですね。ベーシックだけど無駄が無い。私は好き使いやすそうに感じました。
• マンションで5LDKってあまり見ないです。101.47m2なら各部屋もそれぞれゆとりのある間取りになるんでしょうね。3LDK、4LDKでも大きめの部屋になるんでしょうか。間取り気になりますね。
• 専用庭やサービスバルコニーつきの住戸もあるようです。
• かなり広めの間取りまであるのは良さそうですね。100平米あればゆっくりとした暮らしができそう。
• Ａ１の間取りでは、玄関横にファミリーストレージがあるのがイイですね。よく見てみると、窓もついているようです。こういう場所に窓がついていると、臭いがこもらないよう、すぐ換気ができるのでいいですよね。
• 洋室は全て引き戸になっているんですね。引き戸なら邪魔になることはないので、考えられていますね
• ファミリーストレージは季節物を収納できそうですから、活用できそう。洋室でも布団収納があるのは便利ですね
• 部屋は収納がとても多く、女性に優しい部屋作りがされている印象を受けました。

買い物・食事

• スーパーはマルエツはさほど安くないし、ダイエーもイオンに吸収されてどうなるか。現に撤退を撤回したことがありましたね。
• マルエツは深夜1時まで営業
• 駅から距離がありますが通勤帰りに買い物には困らない場所
• 駅までの距離は遠すぎないけれど、近くもないという印象です。でも、ご近所は買い物も便利そうで良いかなとは思います。

育児・教育

• 所沢小学校、徒歩５分くらいです。近年のマンション乱立により、今どき１年生は6クラスです。習い事もすべて徒歩圏内に有るので、子育て環境は良いと思います。ただ、保育園は待機が当たり前です。無認可を経ないと、第一子の入園はほぼ不可能です。それに所沢…エアコン問題に、育休退園…育てやすいか？はどうでしょう？
• 所沢小学校ですが、歴史あり良い小学校です。ただ最近は近隣住民が増えたので児童数も多いです。
• 所沢小学校は、かなり人数が多いと聞きましたが、目が届いた教育をしていて頂けるのかな？と思いました。人数が沢山で荒れているとかはありますか？買うなら、引っ越し後、すぐこちらの小学校に通うことになるので、情報ありましたら、よろしくお願いします。
  • 所沢小学校は荒れてないですよ。文教地区って事はないですが近隣では良い状況かと思います。目が届いた教育かは判断難しいですね。ただ、市内で一番中心地かつ人数も多いので、教育委員会からも目立って見られると感じます。
  • 13年前の元所小生ですが、マンモス校ですが学校は荒れてません。また、所沢市の中にある小学校の中で一番私立中の受験生が多いのもこの小学校です。私は自分が通っててそこそこ良かったので自分の子供も通わせるために区域内であるこのマンションを検討中です。

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周辺環境・治安

• 地図を見ると南向きより西向きの方が多そうですね。南向きの部屋は大通りに面していているようですが、車の音はどうでしょう。東隣の保育園の園児の声も気になります。庭のない保育園ならうるさくはないでしょうか。
• 駅からはちょっと離れていますが、イラストを見るとけっこう賑やかそうな場所ですね。
• 西にタワーマンション出来たりしないよね？
  • 西側は駐車場ですが、手前は所沢市、奥は民間の持ち物。同時に取得するのは難しいと思います
    • いやいや権利移動されちゃうので、簡単に建ちますよ。東町のパークハウスの南側、公民館跡地にマンションですよ。今大騒ぎになっています。
      • 西向きの前の駐車場、いずれマンション建つでしょうね。西日もいやだけど、日当たりゼロもいやですね
• この辺はビル風が強く浸水の心配もあります。

【再開発】

• 所沢の人口は月百人のペースで増えている様です。ただ駅周辺への集中 が極端です。結果タワーマンションが増えています。
  • 所沢はシネコンを作る予定が堤オーナーの問題で潰れたので駅前の駐車場や車両整備場跡と駅周辺に開発の余地がまだまだ残っています。まだ駅近マンションは出来るんじゃないでしょうか？
  • 西口航空記念公園方向のこの方面は人気です。駅に行きやすく公園にも歩いて行けますから。老後も税務署や警察署は使いますから航空記念公園に近い方が良い。図書館がある元町までがぎりぎりでしょうか。
  • この辺りマンション立て込んでまして確かに人気のエリアです。 終始どこかでマンションが建ってるのに10分圏内で売れ残った話はまだ聞いた事がないです。 しかもまだ池袋線が複線だったのが廃止になった跡地がまだ駐車場としてかなり残ってます。まだマンションは増えていきますね。 反面駅から遠い地域の過疎化も目立ってきました。 マンションは利便性重視の建物なのだとマンション群をみては思います。
• 再開発しているので仕方ありませんが個人的にこの所沢駅周辺開発は川越と比較すると失敗ではと感じてしまいます。流行ったタワーの乱立と商業地区指定は私には冷たく感じます。。。。まだ都内のほうがマシかと。。せっかくのお祭りもなんだか台無しで買い物もマルエツと西友しかないので日常生活はある程度出費は覚悟で住んでいます。 勿論、マンション維持費も馬鹿になりませんので、そういうのが大丈夫で寒すぎるビル風も大丈夫な方ならお勧めです。

【水害】

• １０年前近くの話ですが因みにこの辺りは、ゲリラ豪雨で浸水しました。浸水のためズボンを膝まで捲って歩いた覚えがあります。１階はちょっと不安ですね。
  • 所沢駅からだとプロぺ通りを抜けて５差路を左折します。左折するとマルエツからりそな銀行にかけて、緩やかな下りになります。下りきったとこは、やはり所沢駅より低い位置なので冠水しやすいです。コンセールタワー所沢の前に古い民家がありますが、あそこはもう少しで床上浸水になるとこでした。床下でもかなりの被害で、大変な思いをされてました。１０年に一度の確率で、１階なら浸水の可能性はありますね。
• 所沢市の洪水ハザードマップ見たけど…どう思う!?
  • ハザードマップだと裏の川は注意になってます。1階はやめたほうがいいですね。
  • 近隣に昔から住んでますが浸水の不安を持ったことはありません。
• 所沢市の洪水ハザードマップを見てください。

　http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/hazardmap/index.htm

• 北岸側および南岸の一部は溢れた実績があります。 「想定している洪水の規模は、柳瀬川・東川・砂川堀・不老川の 100年に１回程度の大雨による洪水です」だそうですが、最近の地球温暖化に伴う異常気象で従来の想定よりも洪水の程度がひどくなる可能性があることは考慮しておいた方がいいでしょう。昨年の常総市付近の洪水などもそうです。
• 浸水は地下調節池が出来る前。今は心配無いですよ 。

　http://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/urbanr/pdf2/tokorozawa.pdf

• 東川テレビでうつってましたが、マンションの後ろは東川ですか？ 浸水被害などは大丈夫ですか？
  • そばを東川が流れています。イニシア所沢付近は地下が掘られていて対策済みです。増水はしてますが、もちろん被害はありません。氾濫したのはもっと川下の方です。
    • 昨日の台風で、とても近い川上の金山町の東川から氾濫してたじゃないですか。全国区のNHKニュースでもそのように報じられていましたが、あなたは何の情報を基にずっと川下の方だけと言ってます？
      • 昨日のニュースでは、金山町交差点近くの西友の裏付近と思われる映像、元町交差点近くのテント店や保育園付近の映像が放送されていました。 道路は、県道６号（峰の坂～元町）、国道４６３号バイパス（大六天～金山町）が冠水のため交通止めになっていました。いずれも上流のほうですね。
        • 確かに西新井方面の川下も水が溢れて道路が冠水していましたが、それより川上のの元町付近も浸水被害がありましたね。河川改修をしたところも道路が冠水していた場所がありましたし、今回は浸水しなかった区画も安心とは言えないでしょう。旧町エリア自体が周辺より低い土地ですのでその点も考慮して検討された方がいいかと思います。
• せっかくなので、地形的にどうなのか少し詳しく調べてみました。情報源は、国土地理院の基盤地図情報です。
  • 東川の高さ（川岸の高さです）の平面位置を調べてみました。

1. 標高80m 行政道路の緑町３丁目交差点とバイパスの大六天北交差点を結ぶアンダーパスのある道路が越えるところ
2. 標高75m 西武池袋線が越えるところ
3. 標高70m 金山町交差点の北で国道４６３号が越えるところのやや下流
4. 標高65m 西武新宿線が越えるところから２００メートルほど下流
5. 標高60m 国道４６３号東新井町交差点の南で県道５６号？が越える交差点より５００メートルほど下流
6. 標高55m 牛沼小学校の北で道路が越えるところ

• • • これらからザックリわかるのは、

1. 標高 75m から 70m は比較的傾斜が急で
2. 標高 70m から 60m は比較的傾斜が緩やかだということです。

• • • • 傾斜が急なところから緩やかなところに流れていくと、流速が落ちて流れる水が滞留することが想像できます。つまり、あふれやすくなります。これらの地域は、今回水があふれた地域と重なりますのでこの理屈とも合っていることがわかります。なお、所沢市の洪水ハザードマップでも 池袋線付近、金山町から新宿線付近はあふれる可能があるという地域になっています。

　http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/seikatukankyo/kankyohoze...

• • • • 「想定している洪水の規模は、100年に1回程度の大雨による洪水です」となっていますが、最近、気象変動の影響か、100年に1回程度の事象が頻繁に起こっていますのでもっと頻度が高い、例えば10年に1度程度と思ったほうがいいかもしれません。
• そうだったのか、知らなかった。情報ありがとうございます。ハザードマップ上では、東川からの浸水による避難ブロック界に設定されてるてことですよね？もし浸水した場合は、明峰小学校、所沢小学校に避難すればいいわけですね。

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周辺施設

• 航空記念公園いい公園です。よく行きます。週末は家族連れでかなりにぎわっています。テニスコートがありいつもいいなと思っているのですが休日はかなりの倍率だとか。ここに住んだら平日でも子供が学校行っている間とか友人とできるなとか。ドッグランなんかもある様なのでかなり公園を利用する頻度が増えそうですね。
  • 航空記念公園はイベントもあるし子供を遊ばすにも良いところですね。

掲示板

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