イニシア大井町

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物件概要

• 所在地：東京都品川区南大井五丁目1248（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分 （A1出口）
3. 京急本線 「立会川」駅 徒歩8分
4. 京浜東北線 「大森」駅 徒歩12分 （北口）

• 総戸数：47戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：株式会社淺沼組

掲示板・口コミ

• イニシア大井町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 発表前の予定価格ですが、3LDK（68.93ｍ）が5480万～、2LDK（54.29ｍ）が4780万～でした。大井町というネームバリューを売りにしているが、大森のが近く、距離感に対しては割高と感じる。
• 価格は南向きだと一階以外は全部6000万円越え。6300万円あたりが平均かな。西向きは電車音と日照時間がひどくて5700万円ぐらいでした。正直かなり高い印象でした。
• 高いですね。でも、今思えばここ近年高いと思われていた大井町近辺のマンションのほとんどがあの時買っておけばって感じなので、大井町〜大森近辺ですと予算増額か中古か、しばらく諦めるか悩みます。
• 概算ですが、西側が約６９ｍ２で５７００万なので、「坪単価２８０万」南側は約６９ｍ２で６２００～６３００万なので、「坪単価３００万」
• 説明会行っても建物の説明はほとんどなかったです。延々とデザイン押し、大井町押しで。基礎工事しょぼい、二重床、下がり天井だらけなど。。
• デザイン住宅なのでしょうか？ホームデコレーションなどもできるようです。トールスライドウォールで洋室とLDKがつながったり、ウォークインクローゼット、ファミリークローゼットもあったりして、いいなと感じます。オーダーメイドマンションっぽくて、自分好みの壁紙などにできそうですよね。
• アズママというサービスを取り入れるみたいですが、どうなのでしょうね…。顔見知り以外には預けられないような仕組みになっているというし、いない場合にはアズママ認定の保育ママのような方にお願いする形になると書いてあります。ということは、こちらは共働きの子育て世代をターゲットにしているのでしょうか。そのようなサービスというかシステムをわざわざ取り入れているくらいなので。

交通

• 大井町駅徒歩圏。新幹線、空港アクセスがよい。
• 京急の立会川が 一番近い
• 駅までの道のりは夜間でもそこまで暗くなく、車の通りも人通りもありそうですが、距離があるのが気になりますね、信号がありますから表示時間よりももっとかかるでしょうね。アトレが駅前にあり、買い物をして帰れるのは言いですが、重い荷物を持って10分以上歩くのも大変。
• 大井町からは暗くても人通りは結構ありますね。信号もひとつだけですし案外サクサク歩けます。大森側からは夜道はかなり暗いし人も少なく怖いです。
  • 大井町からの道は、歩行者、自転車ともにそこそこありますが、最寄りの立会川からはひっそりとしてますね。自転車メインのママさんは、大井町は苦にならないんじゃないでしょうか。

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構造・建物

• 敷地面積：1,706.98m2
• 建築面積：816.68m2
• 建築延床面積：3,815.08m2
• デザインがいい。
• 以前、すんでいた家がかなり古くて布基礎でしたが、土からの湿気がそのまま上がってきてしまうので

梅雨の時期とかは、かなりの湿気でしたよ。

• 二重床もないのに、天井高低い
• 下がり天井
• デザインやコミュニティーを重視しているためか、設備としては、最近の新築のマンションの最低ラインだと思います。事実クレストフォルムよりコンクリの強度は低い数値になっているなど、構造の点で特筆すべきことはありません。以上個人の意見もありますが。
• 南、西が道路ですが、その向かいに3階程度の建物が建っているので、１階は日当たり悪そう。2階は冬だと厳しいが、3階以上は日当たりは問題なさそうです。

共用施設

• 駐車場：敷地内13台収容（平置3台、機械式10台）、身障者用1台含む
• 自転車置場：94台（上段36台、下段スライドラック58台）
• バイク置場：6台

設備・仕様

• 西側の窓は二重サッシ等音の対策はあるんでしょうか？
  • 西側に背の高い建物があるので、防音サッシが苦手とする甲高い音は気にならないと思います。
• 女性目線で設計されているらしく、三面鏡内のドライヤーホルダーや洗濯物置きのうえのバーなどは使いやすそう。
• 水回りがとても使い勝手の良い設備になっていますね。
• 残念なのはキッチンはあまり力が入れられてないようで、等級の低いキッチンだし狭かった。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：54.29m2～82.43m2
• 廊下が広くなっているのは、使いやすいでしょうか。プランもいろいろあるようなので、どんなのが使い勝手がいいのかなって考えています。
• 間取りはそれなりに良いと思います。
• クローゼットが大きいので収納には困らなさそうでした。
• 一つ一つの空間も広々としている感じで間取りが良いと思います。

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買い物・食事

• 商店街もあるけどそう栄えていないのでお買い物は大井町に出た方が充実していますね。
• 大井町のヨーカドーではネットスーパーもあるし青物横丁へ出ればオーケーストアもありますね。
• 大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ
• 日常の買い物は、大森ですね。
• 大井町、大森は買い物に困ることが全くなさそう。

育児・教育

• 品川区は教育関係はしっかりしているので子供を考えている人にはいいかも。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• この立地で大井町を名乗るところがスゴイですね。
• 隣は工場と化学薬品の会社
• 東海道線の騒音がどんなものか
  • 東海道・京浜東北は本数も多いので、早朝から深夜まで、電車音は結構します。ただ、パークハウス近くの高架が一番電車音がうるさい場所なのでそこに比べればまだまし、というレベルの騒音です。
• 南向きは魅力的かなとも思ったのですが、目の前のパーキングが建て替わるかもしれない

【地盤】

• ここの地盤って固いのでしょうか？？このマンションが杭基礎でなく、直接基礎なのが気になってます。
  • 布基礎はどうなんでしょうかねぇ。ベタ基礎の方が安価だから布基礎がいいと説明を受けたのですが、少なくとも不同沈下にはベタ基礎の方が強いイメージが。そもそも地盤調査図がなんか小さくてよくわからなかった。
• 地域的に言えば地盤はいい方ではないのでしょうが、ここの土地がピンポイントで良い事を否定する根拠は持ち合わせません。ただ斜め隣のゴクレさんは杭基礎ですよね。僅か数メートルで地盤って変わるんですかねー？
• まとめると、以下の通りですね。 半径５０ｍの範囲内

1. パークハウス(H26)　　　南大井5丁目1442番地　→杭基礎２２ｍ
2. クレストフォルム(H27)　南大井5丁目1425番地　→杭基礎２８ｍ
3. イニシア(H27)　　　　　　南大井5丁目1248番地　→直接基礎（布基礎）

• 10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、

ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。

• ピンポイントではないですが、一番近い地点です。 少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx? dl=show&cd=RQsQP80dWSm%2BydVzIKU%2FyQ%3D%3D

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その他

• ストリートビューを見ると、凄い豪邸の跡地なんですね。東京でこの敷地と木々は凄い。どんな人が住んでいたんだろ？気になる。

掲示板

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