アールブラン南品川

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アールブラン南品川

物件概要

• 所在地：東京都 品川区南品川3丁目129番2他（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩2分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩9分
3. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩13分
4. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩13分

• 総戸数：48戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造（一部鉄筋コンクリート造）・地上10階建地下1階建地上10階建地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年06月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：東海興業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• モリモトだから安い。ちょっと怖いけど
  • モリモトは破綻した企業だからこわいんですかね。
• 私は仕事上、将来賃貸に出してもいいように駅近くで探してますが、 賃貸金額は結構ある程度の金額してるみたいですよ 山手の内側にいきますともっと賃料高いですが、物件価格も結構いきます。
• 場所と値段見ると結構お買い得っぽい気が
• 構造はいまいちだけど、この価格だと手が出しやすいね、 居住用と賃貸用にしても貸し出すこともできそうだな 多分この立地でこの価格だと、意外とすぐ売れる気がする。
  • それで安いんですね。青物横丁って考えたこともなかったけど。 確かに品川近いし検討してみようかな。
• かなり安いですね。青物横丁徒歩2分で坪230。 以前のモリモト投げ売り物件の売れ行きを考えると、ここも瞬殺かと。

1. 44.20平米 3100万円台
2. 53.58平米 3600万円台
3. 62.82平米 4400万円台
4. 80.29平米 5600万円台

• 安い理由はモリモト再生後の他の物件と一緒で、早期に完売出来る価格設定にしてきたのでしょう。 池上、南馬込とあっという間に終わってしまい、買えなかったからな。 日照はあった方が良いけど…。駅からは近いものね。
• 民事再生後の物件だから、青物横丁2分でこの価格設定だと思います。隣の借地権のマンションと同じ価格位だし、大井町行ったら、あと1000万高いよ。モリモトは今値引きもしてないよ。
• 70の間取りの価格を誰か教えて頂けませんか？ 高層に位置するので5000万では無理でしょうか(^_^;)
• 説明会行ってきました。

1. 62.82平米 4400万円台
2. 80.29平米 5600万円台 とか広告に出ていましたが 実際その価格で販売するのは、広告用に１戸だけで その１戸以外はこの価格帯ではなく、もっと高いです。

• どなたか70m2の部屋の予定価格を教えてください。
  • ７０m2台は5600～5700万円だったと思います。
• 投資用の１ルームは8世帯だけみたいですな。 1900万くらいときいてビックリ。業者でなくエンドユーザーに売るみたいですよ
• また売りが出てますね。 今度は80平米、4階/10階の3LDKルーバル住戸で6280万円です。 やはり元々賃貸仕様で作られただけあって、購買層も投資目的の方が多かったのでしょうか？ なかなか回転が早いですね。
• 1LDK47平米も4100万円で売りに出てます。

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交通

• 朝のラッシュは、かなりすごいんでしょうか。
  • 私は青物横丁に住んでいて品川勤務ですが、バスで通勤しています。ちなみに港南口で降りています。
  • 青横から特急・急行で品川まで１駅３分です それなりに混んでます 各駅停車だと品川まで３駅４分～５分 かなり空いてます座れる時もあります 快特は通過です
  • 大崎・恵比寿・渋谷・新宿・池袋なら品川シーサイド駅からりんかい線１本で行けます （埼京線直通） もちろん下り電車なので空いてます
• どなたか通勤時間帯の品川から新宿方面の山手線の混雑状況を教えてください。
  • 山手線はあんまり混んでないとおもいます。 本数が多いからなんとかへいきだとおもいますよ
• 青物横丁駅前は行ったことがないのですが、商店街の道はかなり狭いのでしょうか。 購入検討していて車を手放すつもりはないのですが、駐車場へ入る道が気になっています。
  • 旧東海道の商店街は一方通行だから余裕で通れます 青横側は車は入れません
• 朝のラッシュで京急線なら各停が空いてておすすめです（品川方面） 羽田空港方面は特急・急行でも心配はないでしょう ただ座れない時の方が多いです りんかい線は大崎方面は空いてますが 新木場方面は混んでます 品川からの山手線は外回り（渋谷方面）は座れる時もあれば 座れない時もある 内回り（東京方面）ほとんど座れませんね　田町・新橋あたりから 徐々に空いて東京ではガラガラです 品川または大井町から京浜東北線は上り（東京方面）混んでます 下り（川崎方面）空いてます 池上より交通便は抜群にいいです 車が無くても不便を感じませんね
• 青物横丁2分ってのもいいけど、大井町駅が使える（徒歩13分）のもなかなかいいですね。
• 駅からのアプローチもきれいだし、気にいりました。
  • 駅からのアプローチは、朝はパチンコ屋の前で行列していることも。
• この物件がとても気になり実際現地に行ってみましたが、駅からめちゃくちゃ近いですね！ 徒歩2分もかからない気がしました。 徒歩1分でも全然良いと思いました。

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構造・建物

• ここって床スラブ厚180ですか？ 200じゃなく？
  • 本当だ。 180mmですね。 もともと賃貸で計画した物件、という話を聞いたことがあります（真意不明）。
    • やっぱり180なんですね…。 価格的には魅力的だけど、ちょっとネックですね。
    • 今時スラブ18センチなんてゴクレくらいだね。
• 素人質問で申し訳ないのですが、スラブ180mmが気になって 書き込んでますが、、これって薄いと防音性能以外に問題あります？ 防音性能については、LL－45以上を目安に判断しようと思ってるのですが こちらも安直？＾＾；
  • LL45はあくまでもフローリング自体の防音性能ですよ。 スラブの厚さは考慮されていないはずです。なので、スラブが薄いと防音効果は当然低くなります。
  • スラブ厚の180mm と 200mmって随分違うものなのでしょうか？
    • 違うんじゃないですか。 ゴクレ以外のデベは200を標準仕様で採用してるわけだから、防音にはそれくらい必要というスタンダードなんでしょう。
• 建設会社の倒産か何かで工事が中断したとこですよね。 さらにモリモトと続いて、何年もずっとそのままになっていました。 錆でまっ茶色になった鉄骨がむき出しになっていて不気味な感じでしたよ。 ２〜３階まで組み上がっていたし、クレーンもずっとあったような？ やっと再開されるんですね。
• 安いなりの理由はあるよ。 西向きは日照がかなり厳しい。 東向きの旧東海道沿いは、南隣が結構大きい居酒屋。 南向きは40タイプしかないし。 日照はいらない、という人にはお得かも。
  • 北にはお墓があります。 高層階の北側バルコニーからは見えるかもしれません。
• 西側？とおもいますがちょっと住友マンションが建っていましたね～ 下階は日当たりがなさそうでした。
• 現地も見てきましたが、やはり西側の部屋は直射日光が入ってくることはなさそうです。 暗くならない程度の日が入ってくればいいんでしょうけど。。。 中には、これは相当光も入ってこないだろうと思われる位置の部屋もありそうです。
  • 現地見てきたけど上層階なら東側と南側、多少日が当りそうだね 小さなマンションだから倍率高そう
• 価格なりという部分もありました なんでこんなところの天井に梁が・・・と思いましたらSRCなんですね ぶっちゃけ建具、設備などはそれほど良いものは使ってませんね。 やはり日照の問題ありますね。西側は住友のマンションがあるで完全に死んでますし、北側も4階まで、南も3？4階までは死んでますね まあ以上を勘案してもお買い得ではあると思います
• 本当に天井が185なんですか？ あり得ないとおもんですが。
  • 天井高の件は正確にはサッシ上の高さだよ。
• 5/3に案内会に行きましたが、確かにかなり人気なようで、すでに5~6部屋は抑えられている状態でした。私も要望書出す予定でしたが、検討に検討を重ねた結果やめることにしました。 日照の悪さ、向き、梁が大きく落ちている(一番低いところで190だったかな)、すでにいいなと思う部屋は抑えられていた、これらのデメリットを鑑みるとちょっと妥協しきれませんでした。 価格、立地は本当にいいのですが…
• 床スラブ180mmについての見解や 防音について、 どなたか営業さんに確認された方いますか？
  • スラブ180に対してはちょっと薄いですと正直に説明してくれましたよ。 勿論200だったとしても、音は聞こえると思いますが。 フローリングはLL40を使ってるとの事です。あと、二重床、二重天井。この点は良いと思います。
    • あるサイトでみたが、スラブ面積20㎡（標準的らしい）の場合、スラブ厚180mmと200mmはともにLL-50。 230mm,250mmだとLL-45となる。ちなみに 『LL－50(標準)で、人の走り回り、飛び跳ねなどが、「小さく聞こえる」。LL－45なら、同じ物音が、「聞こえるが意識することはあまりない」』ということより、180mmも200mmもあんまり変わらないと考えてよいのではないかな。
• もともと賃貸グレードを分譲にされていますので、遮音については あまり期待しないほうがよいかもしれません。 防音材を天井、床に敷き詰めているわけでもないようでした。 ここは音よりも、内廊下で換気のみ、空調はなしとのことですから 共用廊下の温熱で問題になるんではないでしょうか？
• Dear Ownersのライブカメラがサービス停止になっています。 地震後の「節電」を理由にしていますが、マンション建築現場のカメラを回す電力量なんてたかが知れているかと。。 逆に、「見られてはマズい状況に陥っているのではないか」と勘繰ってしまいます。 企業として、このようにサービスを低下させるのであれば、その経緯を顧客（今回のケースでは契約者）に広く知らせるべきですし、代替案（地震後の躯体チェックの状況とか、27日の見学会がどうなりそうか、とか）を示してしかるべきかと思いますが、いかがでしょうか？
  • ここ以外もカメラ停止してるから、別に見られてはまずいからってことではないと思うけど。 あまりマイナス思考にならないように。

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共用施設

• 駐車場：敷地内19台〔機械式地上1段地下2段18台、平置障害者用駐車場1台〕
• バイク置場：5台
• 自転車置場：53台〔2段ラック式〕

設備・仕様

• フローリングはシートといっていました。中延も検討してましたが同じでしたよ。 最近この手のフローリングは多いとのことです。 薄い一応の本板フローリングより丈夫だということがわかりました。 女性のデザイナーがインテリア担当ということで共感もてました。色合いとかとてもよかったです。
• 玄関と廊下の大理石のコーティングはやるべきでしょうか？ どの程度の効果があるのかが解りません。 コーティングをしないと汚れが大理石に染み込んでしまいそうですが、 効果が２、３年で月１回自分でメンテナンスをしなければいけないのが引っかかっています。

間取り

• 1Ｒ～3LDK　24.08m2～96.30m2
• 資料が到着したので見てみましたが・・・ 間取りが今一つな感じです。 立地がいいだけに残念。 間取り変更のメニュープランはあるのかな？
  • 私も間取り見ました。意外に良かったと思いましたが。メニュープランあったら尚更良いな。
• しかし、間取りがいまいちですね 賃貸使用で進めてたからでしょうね

内覧会

• 内覧会いかがでしたか？ 清掃はキチッとできてなかったです。また、梁は予想してましたが、やはり結構な、圧迫感じでした 。家具の配置になやみますね。。。 価格を考えると充分満足ですが。
  • 内覧会の感想は、全体的にきれいに丁寧に仕上がっている印象でした。 図面で心配していた下がり天井も許容範囲でした(これは部屋によって下がり具合など違うかも知れませんが) 指摘箇所も数点で、指摘内容に対しても快く受けてもらえたので満足してます。 あと内廊下もなかなか良いですね！

買い物・食事

• 駅近ですね。 青物横丁商店街からもすぐなので、非常に便利かと思います。
• ココの隣にオーケーストアができました。
• 近くのスーパーも安いし良かったです。
• 取引先がシーサイドにあるので、よく帰りに隣の居酒屋（いさりび）に行きました 毎日日替わりで98円メニューがあり、お買い得です 意味わかりませんが、清算後肉まんくれたりします
• 駅からの通り道にOKストア、休みの日には大井町や品川シーサイドで買い出しもできる便利な場所ですね。
• スーパーもジャスコ、OK、平野屋の３店のぞきました。 ジャスコの駐車場は土日だと2000円、平日だと1000円で３時間無料なので下見の際に便利ですよ
• イオンは毎週火曜日が安いですよ!!100円ショップもイオンの近くにありますし…少し遠くなりますが、大崎の GATECITYの100円均一は奇麗に整備されているのと、便利な品物もたくさんそろっています。食材は、イオン【特に野菜】：火曜日、青物青果スー パー【特にお肉】が安く料理をする方にはオススメです。とても安い、お花屋さんも近くにあり、少し華やかに飾るのも、いいかと思います。現在、そのお花屋 さんからバジルとシクラメンを6つ購入して300円でとても楽しんでいます!!是非参考になればうれしく思います。

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育児・教育

• 青物横丁ってファミリー向けにはどうなんでしょう？ 近くにマンション建てる住友のサイトを見るとまわりの住環境として保育園や小学校が少し遠いように感じたのですが。 駅近なのでやはり子供無しのDINKS向けなのでしょうか？

周辺環境・治安

• 準工業地域、近隣商業地域、準防火地域、第三種高度地区
• 住環境としてはいかがでしょうか？ 2路線に隣接しているので、騒音など気になります。
  • 旧東海道と京急に挟まれた物件だけど 騒音はほとんどないみたい ただ日が当らないかも
• 青横は昔ながらの商店街やお寺があり シーサイドは近代ビル群がありショッピングモールなどがあります とても便利で暮らしやすい地域だと思います
• 日照は期待しない方がよいですが、買い物や交通便や治安はいいですよ
• 駅の出口からパチンコ屋にダイレクトアクセスできるのが、京急っぽさを感じますが、下町でいい所と思います 旧東海道は気になるようなレベルの交通量はないでしょうね
• 駅近の割には一本奥にはいった場所がが気にいってます。

その他

• MR行きました。 既出の通り、メリット／デメリットがとてもはっきり。
  • メリット

1. 価格
2. 駅近
3. スーパー近い（OKは安いです）

• • デメリット

1. 日照が少ない
2. 向き
3. 近隣との近さ
4. 梁のひどさ ・1Rの多さ（業者が一括買い取り予定とのこと） ・なにこれ？という間取りや庇などがある 　（1R賃貸を分譲に変更した影響）

• 躊躇する理由

1. ここの理事長になんかなったら大変(すぐ回ってきそう)
2. ながらく放置された鉄骨(怖い)
3. 定借とはいえ隣のマンションがうすらでかいので、とても小さく見える(実際小さい)
4. 日当たりが殆ど期待できない(というかあたらない)
5. モリモト(・・・)
6. 歩くと大井町へ行くと何気に遠い(バスもあるが中途半端)

• 前向きな理由

1. 駅から近い(快特以外は停車する)
2. スーパーが近い(激安)
3. ジャスコも近い(散歩がてらにはいいかも)
4. 駅近だけど静か(思ったほどではない)

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