アルバックス太田川

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4.33

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物件概要

アルバックス太田川　外観完成図

• 所在地：愛知県東海市高横須賀町御洲浜28番1他2筆（従前地）、知多都市計画事業東海太田川駅周辺土地区画整理事業76街区1番、2番、3番（仮換地）
• 交通：

1. 名鉄河和線 「太田川」駅 徒歩6分
2. 名鉄常滑線 「太田川」駅 徒歩6分

• 総戸数：28戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：一般定期借地権の準共有
• 完成時期：2019年8月
• 売主：株式会社エイディーノウビ
• 施工：株式会社鍜治田工務店

掲示板・口コミ

• アルバックス太田川（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ホテルライクな造り、ゆったり目で二個イチ、内廊下が、東海市で定期借地権とは！時代も変わったよなぁ
• モデルルームの事前案内会というのは、そろそろ行われることになると思います。そのときには値段がだいたい分かるの形になってくるのでしょうか。ここだとどれくらいになるのか、正直検討もつかないところです。最寄り駅は、ターミナル駅にあたります。そこまで徒歩10分以内です。高めになってきてしまうのかしら。
• 価格、出ましたね２LDKで、3000万～意外と強気！
• 太田川のアクセスは資産性がありますしこの物件は投資用でも検討できますね
• 最上階でなくでも約4,500万円という感じですしね。維持費は、地代等38,910円+駐車場11,000円想定で、約5万円スタートとすると20年後は7万円かな。あとは住宅ローンの支払いか。分譲マンションはこれから長期保全の充実社会に突入していくでしょうから、コンクリ強度100年時代に土地ナシ分譲マンションの60年返地は潔いですね。
• 4,500万円の固定金利1.5%を加算すると、35年で5,800万円維持費が平均月7万円で60年間続くと5,040万円60年間の総支払いは1億840万円と推定。家賃にして15万円相当なので、賃貸に出して金額が維持できるのは最初の15年くらいで、残る45年間は敗戦処理かと。ここに限らず。であるのなら、少なくとも鉄粉が無い地域で、駅直結立地の同価格なら前向きにアリ。
• ってことは太田川より刈谷は買いなのかな？
• 刈谷は駅直結だから、初期投資もネガ要素。比較しないと分からないけど、タワーだと15年間隔？の修繕費をたった81戸で割るとバカ高そうだよね。10年も経てば残り50年間で良いから高値で欲しいと思うか、好き嫌いが強そう。終わりが確定しているから、経過年数毎の魅力はあるね。現在築60年の土地付分譲マンションは未集金無計画から取壊しが主流で、これからの分譲マンションはベーシックな修繕がシステム化されているので60年以上の長期修繕を目指せるでしょうよ。若いほど、主要駅徒歩5分以内の土地付分譲がアリかなー。
• 即完売もあり得るな。
• どんな物件もそうだけど、低層階の限定一戸が安いみたいだね。タワー刈谷と違い、グランセントラルと同様に安い仕様だから安くなるね。個人的には、鉄粉の直撃が避けられるＢタイプ（鉄道路線側だけど）がお勧め。
• 内廊下でエレベーター待ち時に隣の人が出て来たら気まずい
  • 外廊下だったら良いのか？
• 借地物件と言えばアルバックス。人気ブランドですよね。アイシングループの皆様は、やはりこぞって買うのかな。
• 勉強不足ですみませんが、普通の分譲マンションと比較して、一般定期借地権の物件てどういうメリットがあるのでしょうか？　（マンション検討初心者です）
• 借地権のマンションということで、普通の所有権マンションと比べると全体的に価格は控えめになっているのかなと思いました。物件価格の土地と建物の価格はどれくらいの割合になっているのかな。固定資産税を支払う場合、借地権物件は建物のみの価格になると聞いたことがあります。大体の目安などは教えてもらえるのですか？
• 借地の良し悪しはさておいて、ランニングコストが駐車場無しとしても4万近くかかる負担。借地なのに建物坪単が180万って、これはなかなか苦戦しそうだ。
• 転居できる手軽さの賃貸ではなくて、わざわざ借地権を選ぶのかどうかが問題ですよね。また、太田川の立地がそこまで人気あるかどうかがわかりません。角住戸が100％なこと、マンションなので管理組合がしっかりしていてトラブルにも対処してもらえることなどがあるので、メリットも多いですが、それにしても借地権・・・。古い体質の残る愛知県で一般的になるでしょうか。
• 東海市で借地ってこの値段出すなら余裕で孫の代まで土地が残る戸建てが買えるからなかなか苦戦しそうだよね
  • そうそう、太田川の立地だと、きっと贈与で親からお金をもらったり借りたりして家建てたりあると思うんです。なので、借地権はビミョーだなと感じているところ。1フロア2邸は住みやすそうです。大規模だと、大勢いるせいで子供が自由に遊びすぎてトラブルなんてことも聞きます。ハロウィン時期なんて共用廊下で大騒ぎしてトラブルになりやすい。1フロア2邸でも結局のところは民度なんでしょうけど、リスク回避はできます。贅沢を言えば、高層階は1フロア1邸にして150㎡くらいの部屋があったらよかったのにといったところです。冒険しすぎかもしれないですが。
• マンションとしてみると、内廊下・南向き・角部屋と、条件自体はかなり揃っている印象を受けます。専有面積もゆったり気味で、駅までも近い。ここは若いファミリーが買うというニーズもありますがどちらかというとシニアの方が実は暮らしやすいのではないかなと思いました。家の中に段差がなく暮らしやすいという点、とてもいいと思います。
• SUUMOのフリーペーパーで「これから販売予定」ってところに載ってたのですが、最近プッツリなくなりましたね。販売予定が遅れるとかどこかが一棟買いしたとか、事情をご存知の方いらっしゃいますか?
• あとは先着順で9戸だけという状態だそうです。権利金というものが、物件価格に含まれているそうです。権利金というものがあり、かつ地代も払っていくことになるそうです。ただ、固定資産税自体は、ここの場合は建物の分だけで良いのですよね。普通に所有権物件と比べるといろいろと違います。
• 定期借地権付き分譲に資産家値あるの？
  • 結論から言うと、築60年のマンションに土地が「所有権」であろうが、「定期借地権(地上権)」であろうが価値なんてありませんよ！※(私のマンション60年定借)どんな住宅でも必ず取り壊す時がやってきます。60年後に取り壊す事が明確に決まっている「定期借地権マンション」と、いつ取り壊すのか不明確な「所有権マンション」の違いです。所有権マンションは「建て替え問題」が勃発したら売れません＝資産価値がなくなる。定期借地権なら60年後に壊す＝資産価値がなくなる。所有権は土地が資産価値に見えますが、建て替え合意出来ない土地を売却に出せません。すなわち、〔立地=マンションの価値〕だと考えてます！
• あと何戸、何階が空いているかご存知ある方いないでしょうか？
  • 3週間前に聞いた時は数部屋と言ってましたがここ数日で引越し業者も見かけたので入居されたんでしょうか？

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交通

• 太田川駅は空港線と内海線・河和線が合流するので本数が多くて良いですよ。

構造・建物

アルバックス太田川　エントランスアプローチ完成図

• 敷地面積：1,108.84㎡（定期借地権対象面積）
• こちらは1フロア2邸ですから、かなりスマートはマンションになりますね。内廊下で南向き、駐車場が自走式で110％。プライバシーを重視したい人にはいいマンション。値段が気になるところです。

共用施設

アルバックス太田川　ラウンジ完成図

アルバックス太田川　内廊下完成図

• 駐車場：全31台
• 自転車置場：56台
• バイク置場：3台

設備・仕様

• 設備仕様を見ていると、今時のマンションだな?っていうものが揃っています。魔法瓶浴槽とか、多機能コンロとか、諸々が自分じゃつけないけど、最初からついていると嬉しい系のものが揃っています。あと、スマホで床暖房のスイッチのオンオフができるのってなにげにいいと思います。温水式の床暖は予め温めておきたいですよね
  • そのうち節約で使わなくなる
    • そんなもんなんですかね。うちはまだ小学生なのでリビングに集まることも多いですけど思春期になっちゃったらご飯食べ終わったら即自分の部屋に行ってしまいそう。そうなると床暖房を稼働する日も減っていくのだろうなあと思いますけどね。スマホで色々やる機能って今は目新しいですけど古くなったらどうなるんでしょう？最新機能のものに上手に移行できますかね？
• 最近は床暖房は、一般的にはホットカーペットと変わらない光熱費だって言うのは耳にします。ここの場合はどうなのかな。ペットと暮らしていると、床暖房を切るという選択肢は何れにせよ無いので、犬や猫がいるお宅の場合はずっとつけておくことになるのかなぁ？使うかどうかは、それぞれの家庭の事情によると思いますよ。

間取り

• 間取：3LDK・4LDK
• 面積：71.19平米～83.36平米
• 間取りは3LDKにしても4LDKにしても住みやすそうでした。収納も広く、Bタイプの収納の広いタイプは使い勝手もよさそうで、マルチクローゼットはここに全てシーズンものを収納しておけばすっきり暮らせる気がします。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域
• 鉄粉・・
  • やっぱりそんなに酷いの?
    • ここの200m離れたとこに住んでたけど、条件反射でベランダ干しを止めた。共用廊下も手摺には触らない方が良い。駅南西側は駅まで歩いて回り込む感じが惜しいけど、車も電車もアクセスは悪くないかな。ベランダを失っても浴室乾燥機を使えば普通に過ごせるよ。
• 太田川は、洗濯物干しておけませんか？名鉄って名古屋駅や金山駅まで1本で便利だし、都心に勤務する人もいいような気がしています。浴室乾燥機は、室内干しですよね。晴れていると外に干したくなるんですが、それは無理でしょうか。
• 東海市に地縁があるという感じなら良いと思いますけどね。名古屋駅方面に行くにも朝だけじゃなく日中も電車の本数多いですし。ここだと懸念点は鉄粉等じゃなくて借地権ということではないでしょうか。借地権のマンションでも修繕金は必要になってきますよね？戸数が少ないのでそれに加えて地代や解体費用等が発生するのはなかなか大変…。こういったマンションだとどういう評価になるのか気になります。
  • 借地権はありふれた懸念ですね。鉄粉は特異点ですよ。私が住んでいた近所なら、同じかそれ以上に重要な問題と思います。毎日の閉塞感が生まれますので。まぁ、分譲価格は安いが月額(地代2-3万？)は高い。60年後返却も大きなネタですけどね。
• 毎日キャバクラ前のキャッチのお兄さんの前を歩くことになるのかな避けて通れば良いのか、使えない道が増えると残念な感じ

掲示板

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