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高輪グランドパームス（リノベーション）

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==価格・コスト・販売時状況==
*築年数の割に、価格高過ぎですね。 
**こんな値段で買う人いるの？ 
***確かに築年ありますよね。高輪プライスですかね。新駅開発による資産価値への影響も気になりますね。
*これは売れる。ただし投資物件として。
**投資用とか正気か？昭和46年築の時点で空室リスクが相当高い気がします。
***今港区にボコボコ建ってる、30平米台で新築坪500万のぺらぺらの投資用ワンルームとの比較だから
****投資じゃダメでしょ。 利回りが悪すぎる。 １ＬＤＫ40m2の一番安いのが家賃90,000円として管理費等が13,800円だとして手取りが76,200円×12か月で914,400円から固定資産税が100,000円だとして手取り814,400円販売価格4000万なので実質利回り2.03％ 築40年超えてる物件を利回り2％で買うバカいないでしょ。 2％なら回収まで50年以上かかるよ。 リノベしてるのかもしれないが、リノベしてもせいぜい半値くらいじゃないと投資じゃ怖すぎる。 近くの秀和とかもそのくらいだし。
*モデルルームまだかなー？？早くみたいですね。
*ここ意外といいんじゃないか？ 古いが耐震構造もしっかりやり、床構造も二重床にしてる。 修繕積立金も高くない。駐車場は平置40台で料金もいい感じ。 古いマンションはもともと立地がよかったり敷地に余裕があったりする。 建て替えると戸数を増やさなければならないが、この方式ならそうしなくていい。 今後の１つのモデルケースになるのではないだろうか。
**そんなにいい立地じゃないし高すぎ、普通にパークコートとかペアシティの場所の方が全然いい。 ココと同じくらいの年数なら、高輪ヒルズの場所のが全然いい。 この辺りは高級感なさすぎ。 普通に値段が高い。
*自分はペアシティルネッサンスに住みたいとずっと思ってるんだけど、設備の古さと管理費等の高さで手が出せなかった。 こういうリノベやってくれたらうれしいね。 ただ、ここって125戸のうち大部分を新規分譲するみたいだけど、業者が住民から買い取れたってことだよね。 ペアシティルネッサンスでそれは無理な気がするな。
**ペアシティは安い時期に購入検討したけど、それでも基本的にスケルトンリフォームが必要なので、＋1000万～1500万はかかる
***築年数が近いだけで、ペアシティと比べること自体ナンセンス。施工会社、ステイタス（これまでの歴史・住民の格）、アクセス、共用部分、規模、管理等まるっきり違うので勝負にならない。 

*リニューイングマンションってリノベーションとどう違うんですか？新しい名称を書かれても、イマイチわかりにくくて。1棟を全てリノベーションしたということなんでしょうか。
**リノベを別の言葉で言い換えてみただけ。「築40数年をリノベ」というより、聞こえがいい（かも）。 
***高輪グランドパームスの公式ホームページをみると「リノベーションを超えた『リニューイング』マンション」と書かれている。 リノベーションと何が違うのかと思ってホームページを見ていくと、耐震補強工事の一環として配筋の増設や、コンクリートの注入といったことが書かれており、他にも窓枠・サッシの交換や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れている印象。 確かにこれは単なるリノベーションではない。
****最近、よく目や耳にするようになった「リノベーション」ですが、以前から気になっていたこちらのマンションを見てきました。ホームページにも記載されていますが耐震補強工事や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れているように感じました。外観も思っていた以上に高級感があり、近年の新築マンションとは比べ物にならないくらいアプローチが広くとても好印象でした。 
*このエリア周辺の物件を探していて、偶然ここを見つけました。築40数年のリニューアル物件とはいかなるものか、興味があり、見学しました。 最近の物件に比べ2重床にしたせいか天井が低く感じました。梁やパイプスペースの多さが気にならなければ、場所を買うという意味で、ここは買いだと思います。ディスポーザーがあればいいもっと良かったなぁ。
*建てて20～40年ぐらいで壊してまた建てる、という時代はいつまで続くのでしょうか。 耐震性などの安全性の観点でしっかりしており、意匠性も高い建物を修繕しながら100年単位で維持するという時代が来るのかもしれませんね。 やっぱり来ないかな、日本には。
*マンション全体の耐震補強や設備の入れ替えをしているので、何もしてないマンションより価格が高くなるのは当たり前でしょう。 この築年数で住宅ローン控除が使えるのもポイントだと思う。 ひとまず外観は塗り直しただけでHPのCGみたいな高級感はないかな。 時間があれば内覧する予定。
*白金から高輪周辺の物件の相場からすれば決して高くないと思っていたのですが、高いですか？もちろん前後数年のスパンの中では高いかもしれませんが、今このエリアで出ている物件と比較して、補強が今の新築に準ずるレベルと仮定すると適正価格ではないかと考えているのですが、、
*駅3分、地下鉄と京急の2路線、羽田と成田直通、南北線白銀高輪と高輪台にも徒歩県内、更に正式発表済みの新駅開通と大規模開発見込んで賃貸や転売は望めませんか？今後益々便利になるし外国企業の税制優遇で外資系企業を誘致の計画。富裕層外国人からの需要も期待出来ませんでしょうか？賃貸需要はあがって行く方向に考えられませんか？ 現状では駅周辺は意外と寂しくスーパーや託児所の環境が気になっています。近所の不動産屋さんに聞いたら土地や店舗が出ないからだそうです。 都心勤務の忙しい人やDinks世帯、国内外で出張の多い人には今でも向いているのでは。 開発の中心は東側になると思われますが白銀高輪は住環境良く教育も良く山手線内側のこの立地でまたと出ない価格帯と物件ではないでしょうか？ 開発地域周辺に出ている新築は軒並み坪単価400万超え、開発の中心地。
**必死なのは分かりますけど、築44年は厳しいと思いますよ。 売却時は築50年かな？？てか、ここは施工が今話題の三井住友建設（旧三井建設）なんですね。
*普通にパークコートの中古が350万円位で買えるし。 ここは高過ぎ。 このマンションの裏の高輪ホワイトマンションなんて48平米で1800万円くらいの成約あるし、リフォームに500万円掛けたって2500万円いかないよね。 ここは、5000万円近くって。 
*どういう経緯なの？ここ。
**別に悪い話はないですよ。一部退去出来ない入居者がいたので建て替えでなくこの形を選択した様。そのままにしておくにはもったいなさすぎる立地なので周辺の住民もほっとしているみたいです。30年後このエリアがどうなっているか想像したら、投資目的でも悪い方に振れる可能性の方が少ないでしょう。この周辺の人は、余裕があるというか、品があるというか、兎に角悪い人はいないと感じました。
***30年後に売却って、築75年か…すごいですね。。 
*この時期のマンションは建てた時は日影規制や高度斜線などがなかったのですがその後に形態制限の規制がかかっています。ここもそうであり建て替えると同じ面積の物が作れなくなると思います。その他道路も6メートルに満たないので安全条例に抵触し5階建て以上は建てられないなどの規制を受けます。 
**現在11階建の建物が建て替えると5階建になるとは、、、、将来のこととはいえ問題がありそうですね。
*新駅の事を考えるときっちりリノベしてあればこの立地、これくらいの価値はあると思います。
*賃貸情報出ましたね。分譲なので仕方ないですが、1LDKのみでファミリー向けはまだ出ないかな。。 
*管理費等は205円/平米。総戸数100戸超のメリットが活かされていると思いました、 その他、約3,400円/平米の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いのではないでしょうか、月額の修繕積立金も144円/平米と築年数のわりには値ごろ感があります。 あと、何といっても駐車場は全40台全てが平置です。候補の中古マンションを何棟も見てきましたが 都心物件としてはかなり貴重です。
*手を入れてるとはいえ、築45年にしてはちょっと高すぎるかな。駐車場は安くていいね。 
*ちょこちょこ契約はしてるみたいですね。
*内見してきました 耐震保証30年、ガス管以外は全て新設というお話でした。西側が非常に開けています。 が、やはり天井低いですね。床を下げて、天井上げてと頑張ってますが、低いです。やはり1970年です。 3LDKタイプは天井の梁が一部180ちょっとしかないので、かなり厳しいかと。 それと天井高を稼ぐ為に水回りと廊下に3cm程度の段差があります。 ロビーや廊下は一昔前のホテルというレトロな感じでこれはこれで味わいがあります。ライトのステンドグラスカバーもいい感じですよ。 お部屋自体は暖かみがある感じで綺麗に仕上がっています。 契約は3割ほど進んでいるみたいです。 長谷工が立て直しが出来なかった理由は退去できない住人ではなく、名称変更になった某が1フロア持っているせいです。 法律って難しいですね。
*うちにチラシが入った。78.77平米で7550万。坪316万。新築でこの立地ならありえない低価格。坪400万はする場所でしょう。山手線新駅、泉岳寺駅利用は大きい。
*築40年にしては、ありえない高値ですね。
**いまどき、高輪駅近の中古なんて坪300万では買えないよ。お買い得だと思う。天井高を我慢できるかどうかだね。転売しても坪300なら買い手が見つかりやすいでしょ。
*１０年くらい前だと高輪エリアの筑古マンションは坪２３０万前後だった。 スケルトンリフォームすると坪５０万くらいかけると２８０万。利益乗せるとそんなもんじゃね？ 安くはないけどありえないというほど高くもないかな。まあ築６０年の世界とかよくわからんが挑戦してみてくれたまえ。
**築10年の御殿山ハウスと比べるとどうか。価値観によるかな。
***気になりますが、築年数がな〜
*売り出し開始から半年程度、値引きなどいかがですか？？ 
**だいぶ前に値引きの質問あったけど、今なら値引きに応じてもらえるはずだよ。理想の間取りが速攻決まってしまって、売れ残りのうち許容範囲の部屋を契約したが、結構値引きしてもらったので満足
*こういうリノベマンションって、人気あるのですか？
*共用部全体の若返りをしてるので、自分としては築年数はネックになるほどではないかな。30年の長期修繕計画もあるからビンテージマンションとして何とかやっていけるのでは？少なくとも新駅周辺の再開発が完了するまでの10年程度は価格を維持できると踏んでる。そんなこんなで条件の良い部屋は埋まりつつあるみたい。
*一応30年の長期修繕計画があるんで、今後管理はしっかりしていくと思うよ。 125戸のうち102戸分譲するわけだから、管理は新規購入者次第なんだけどね。
**残りの23戸は？
***残り23戸は、高輪ハイマンション時代からの居住者と東京ソックスの非分譲住戸。ちなみにソックスの分譲住戸102戸で売れ残りが出た場合、賃貸に回すことも考えてるんだって。元々賃貸メインの会社だから
*もう少し安ければ買うのにな〜。
**築45年ですからね･･･
*共用部の修繕に修繕積立金とは別途に数億円突っ込んでるから高くて当たり前。同じ築45年の隣のドルフ高輪なんてリノベ済坪235万でも誰にも見向きされてないね。それに比べてこっちは坪300万超えても成約してる。市場は単純な築年数で評価してないってことだよ
**そりぁね。 ドルフ高輪の、成約価格知ってます？ むしろ、235万でも、高いんですよ。 ドルフ高輪は坪180万で売れたらいいってマンションです。 坪200万出せば高輪ヒルズとかもう少し良いマンションが買えるので、売れないのでしょう。
***成約価格知ってるけど、レインズに登録されてるのは安かったときだよね。今は全体的に相場上がってるからそんな価格じゃ売りに出ないよ。高輪グランドパームスはちゃんと成約してるんだから、古いのに高いって意見と違った見方してる人も多いってことが言いたいのね
****本当に成約してるのかね？笑 賃貸に沢山でてるけど。 投資家は古い上、利回りが回らないこの物件は極めてリスクが高くパスでしょう。 となると、元の売主が売れないので賃貸に出してると想定できます。 リニューウィングと新しい発想の物件だったので興味はありましたが、内容と値段は釣り合っていないと思いました。 天井の低さやサッシの低さなど、最近の物件と比べ劣る所はかなりあります。 ここを買うなら、同じ位の坪単価の御殿山ハウスを買った方がよっぽど良いと思います。 あちらは広い部屋が多いので価格帯がここより上ですが、坪単価が同じ位というのが信じられません。
*半分以上埋まってるし、賃貸に出てるのは分譲済の狭い部屋だね。ファミリー向けの部屋は実需で買われてる。嘘だと思うなら行ってみれば良いよ 
*新築と比べて劣るのは当たり前で、その分価格はだいぶ安い。むしろ中途半端な仕様で中途半端な価格なところがニーズに合致してるんでしょう。自分はそれで買ったから 
*殆どが新規分譲なので今後の管理は結局新規購入者次第ですね。購入に至る人はこの土地を選び購入能力があって冷静に良く考えた上での人たちだから、期待できそう。
*成約しているのは、業者向けレインズに出てくる月一件くらいのペースのやつなの？ 大分のんびりだけど。
**この土日に見たら先月から3件くらい申込み入ってたよ。相変わらずのんびりだけど、角部屋は9月までに埋まるかもね
***角住戸はやっぱり人気なんですね。リノベーションと言っても結構本格的な美フォーアフターのようですね、古いと耐震とか心配ですからその点はクリアされています　バルコニーの柵は気になりますが中も暗い時間は見えてしまうのでカーテン早めに閉めないとですね。新駅もできる話題性と便利さはとてもいいです 
*近隣のいろんな中古マンション見て回ったけど、この建物の頑丈さは突出していた。自分は中古マンションを調べるとき、必ず非常階段を調べる。補修しても壁のヒビがあればわかるからである。もっと築年数が浅い物件でもヒビのある物件はよくあるが、このビルには一つもない。壁の厚さが半端なくあるし、築４５年とはいえ、当時の住友建設が威信をかけて作った感がある。コンクリートに使われている砂からして、塩分の少ない上質のものだそうだ。さらに鉄筋とセメントを流し込んで新耐震基準適合を得ている。古いマンションなのに住宅ローン控除がフルに使える。 レトロな感じもよい。非常階段の手すり、窓枠の装飾フレーム、ベランダの鉄柵など。販売会社の三井住友によると、よい部屋はもうかなりが成約済みか交渉中で、今年中に販売センターを終了する可能性があるとのこと。なんでこんな古マンションが高額で売れているの？それは徒歩３分と見込まれる山手線新駅のこともあるだろうけど、モノがいいからだと思うよ、ここは。
*ここはワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました。ソ連崩壊後はロシアをはじめ複数の国での共同所有となっており所有権の移転が事実上不可能。ゆえに建て替えができずにリノベーションとなりました。重説にも書いてありますが、このあたりに地縁があるとか同じマンションをすでに所有しているとかならともかくフリーハンドで選べるのにわざわざこんなめんどうな物件よく買うよね
**そうだったんですか。リノベーションの理由がわかりました。買った後も大変そうですか？所有者が手放したらいいのでしょうけれどね。リノベーションじゃなくて「リニューイング」マンションと書いてあって、「どう違うの？」と思ったりしています。単なるリノベーションとは違いますか？
***ワンフロア旧ソビエト連邦が所有しててロシアへの登記を認めてない。 取り壊しがそのせいで出来ずにりにゅーいんぐ。 もはや朽ちていくのを待つだけ？ かなりリスクがある気がするな。 ご購入のみなさん、気にならないのかな。
****気にならない人が買ったんだろうね。ただ、市況も翳ってきたし、ここの価格が適正かどうかはますます微妙になってきた感はあるかな。
*あと何戸くらいあるのだろう。中古とはいえ、リフォームされた綺麗な部屋かつ、こんな素晴らしい立地にこの程度の金額で住めるというのはそれなりに需要があると思う。
*10年後には建て替え物件は沢山出てくると思うよ。
**10年後に建て替えの話が出てそこからまた何年もかかりますからねぇ。しかも容積率の緩和がされない限り建て替えの話が出ない…。まぁ建て替えを考えて購入検討する物件ではないことは確かですな 
***登記が出来ないために建て替えが出来ない可能性は否めない。マーケット環境が厳しくなる、ピークかと言われているなか、更にこの問題を抱えなくても良いような
****確かに高値ではあるが新築マンションと比べたらそこまでリスクはない。新駅徒歩３分圏内の期待と建替えできない可能性を天秤にかけて判断するしかないな
*最近こちらを知りましたが、総戸数125新規販売102なら（8割でも100だったわけですから） 建て替え合意形成自体は出来ましたよね？一社が買い占めてたわけだし。 理論上は建て替え可でも名義人がいないんじゃ、とデベが受けてくれなかったみたいな話？ （所有者に行方不明者がいる場合と同じには出来ない？） 理屈上は不法占拠？になるソビエトに、建て替え完了したら戻ってくれていいから 契約書交わさないで一時退去してくれ、とか交渉出来なかったものだろうか
**建替については色々経緯がありましたが、今は単独建替ではなく、泉岳寺駅周辺エリアの再開発事業で周辺マンションと一体的に建替の検討を始めているところです。 デベの説明では、ソ連の問題も国と協議していて解決できそうなようです。 新築マンションに生まれ変わっても自己負担なしで同じ広さの部屋が割り当てられるとの説明もあり、ここを買えた人は超絶運が良かったですね。
*若い人が都心の古いマンションを安く買って自分好みにリフォームというのがけっこう流行りだと聞くが、そういう流れの一環かもしれないね。購入者の年齢層はどうなんだろう。
*ちなみに管理体制は良好。必要な修繕は直ぐに行うし、居住者の提案は直ぐに理事会で取り上げてくれる。長期修繕計画もあるし、朽ちていくだけの管理されてないマンションと一緒にしないで
*リニアが開通したあたりで売るなら良さそうなマンションだね
**そういうリセールのニーズって今現在であったりするものなんでしょうか。今の物件価格が前よりは少しだけ下げているとはいえ、まだまだ高い状況が続いているものですから、今後リニアのおかげで値上がるという可能性は難しくなってしまうのではないかなと素人考えて思ってしまいまして。上がれば儲けモンですよねぇ。
***確かに可能性は難しいと判断される方も多いかとは思いますが、現状でどこが一番値が上がるかを考えれば品川泉岳寺エリアが最良でしょう。リセール狙いで豊洲や二子玉川の物件買いますか？新駅ができる前は予想ですが、できた後に現物を見て欲しくなる人は多いと思いますよ。特に街全体が変わりますからね
****10年後は築55年。 その時購入する人は当然「将来売る場合どの程度の価値か」を推し量って検討する。のでどう考えてもさほどの高値で売れるとは思えない。 品川TR、あるいはPC高輪あたりの中古を買っといたほうがリスクが少ないような気がする。
*駅徒歩3分、JR新駅、高輪台小学校、高松中学校地区、、素直に住んでみたいと思います。
*まだ売ってますよ。残り5戸くらいかな？先日見てきました。ローン減税使えるのは良いかな。リノベしたい人なのと、浅草線使わない人なので、検討外になりましたが。
*既出ですが、天井高が低いのがネックな上、内廊下がところどころ排水臭？カビ臭？がほんのりするのが気になったところ。一部の住戸では配管の更新をしなかったとか、そんな話があった。それが理由？
*みんないろいろ書いているけど、もうほとんど成約済みだと聞きました。
**HPがまだ見れるので販売しているかもしれませんね
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高輪グランドパームス（リノベーション）

物件概要
所在地	東京都港区高輪2丁目38番1（地番）東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通	都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分 JR山手線「品川」駅徒歩12分東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
総戸数
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