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ヴェレーナ上石神井

Name: ヴェレーナ上石神井
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ヴェレーナ上石神井
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==物件概要==
[[File:ヴェレーナ上石神井　南東外観完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ上石神井　南東外観完成予想図|alt=ヴェレーナ上石神井　南東外観完成予想図]]
[[File:ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図.png|350px|thumb|ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図|alt=ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図]]
[[File:ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図2.png|350px|thumb|ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図2|alt=ヴェレーナ上石神井　外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[練馬区]]上石神井一丁目347番1他（地番）
*交通：
#西武[[新宿線]] 「上石神井」駅 徒歩5分  
#「立野橋」バス停まで 徒歩5分 バス所要時間24分 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅
*総戸数：42戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2025年06月
*引渡時期：2025年07月
*売主：大和地所レジデンス株式会社
*施工：新日本建設株式会社
*管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*これはいい場所ですね！人気がイマイチの西武新宿線でもこの立地は神がかってます。グランでないのが不思議ですが、その分お手頃価格で買えるなら期待します。
**グランだったら嬉しかったですね…。連窓サッシなし、トイレ手洗いカウンターなし、アルコーブなし、歩車分離なし、隔て板ロータイプで愕然としました。価格に期待ですね。
*戸数が少ない物件って、いろいろと不安な面がありますよね。入居者が減ってしまったらとか。管理運営もですし、修繕積立金のこととか。駅に近い物件なので、入居者が極端に減ることはないかなと思いつついろいろと営業さんに聞いておく必要はありますね。
*こんなに家族向きな物件なのに、一番広いのが70前半とか、ミスマッチすぎる。仕様とか立地はいいだけに、残念です
**そこまで占有面積絞らないと買ってもらえない価格になっちゃうからって事です。そこら辺から想定価格設定も推測出来ますが、切ないですね。。。
*先週末モデルルームに行ってきました。気になっていた設備や外見に関する資料はあり、それはよかったのですが、模型や眺望の資料がまだ作成中とのことでした。これらを見たい方は電話で確認された方が良いかもしれません。なお、正確にはモデルルームではなく、「コーディネートルーム」で、あくまで参考用のものだそうです。小規模物件なので別途モデルルームは作成しないとのこと。ヴェレーナ練馬ぬくいの森のもののの流用だったのですが、個人的には同物件と本物件の格差（連窓サッシがないこと、建具のグレードダウン等）を見せつけられて、意気消沈しました。同物件の方が駅距離はあるとはいえ、価格は圧倒的にこちらの方が高いですからね…。高くて仕様が低いのは辛い…。外見CGを見る限り、格好いい物件にはなってるんですけどね。模型でそれを確かめられればまだ購買意欲が出たかもしれないんですが…。
*大和地所で駅5分の42戸ならすぐ完売しちゃいそうだね。
*上石神井駅まで徒歩５分。アクセスは悪くないのかなと思いますが、価格は高いですね。やっぱり今はマンション価格って本当に高いなぁと思います。総戸数も多くないので、修繕積立金とかすぐに高くなりそう。
**高いけど、上石神井は再開発があるから、購入価格より資産価値向上が期待出来るのでは！？
***やっぱり価格が高いですよね…それなりに売れているそうですが、駐車場の割合が少ないのも気になります。
****修繕積立金についてはマンションギャラリー訪問すれば長期計画を出してもらえましたよね。もちろん初期設定は論外の安さなので上げる想定(実際には入居後の管理組合の意思決定次第)ですが、6階建てで一番コスト掛かる足場代が比較的安いので悪くない範囲と個人的には認識してます。
*どうやら一番高い部屋が売れたようですね。売れ行きは好調と見てよさそうです。
*第1期5次先着順の5戸も完売御礼。相当順調に売れている気がします。
*結構売れてそう。42戸しかないし、あっという間に完売しそうですね。メリットはあるのかな
**確かに売れてるとの事でした。モデルルームの予約も盛況みたいですね。
*ウチは、リモートが少なくなり、春から電車通学の娘がいるので、駅5分実際に歩いてみてこちらの物件を決めました。近くの駅10数分の物件も実際に家族で歩いてみましたが、毎日のことなので、雨の日なども考えると正直しんどいです。夜暗い道もいくつかあり、駅から遠くなると、価格は少し安く感じましたが、多々不安点はあり検討はやめました。やはり長い年数住むこと、毎日の安全性を考えて駅5分は大きな魅力です。駅から10数分の物件はたくさんありましたが、駅5分の物件はここしかなく、駅に近いマンションはめったに販売されないのだなと思い、ここに住むことに決めました。今が駅から10分ぐらいかかるので、通勤、通学の不便が楽になることを考えると完成するのが毎日楽しみです。
**確かに駅徒歩5分というのは、その駅の利便性も重要ですが何よりの強みになりますよね。私も購入を前向きに検討しています。
***買った後のことを考えるとやはり駅から近いのはものすごく魅力的です。5年前に駅徒歩10分の物件を購入しましたが、実際には13分ぐらいかかり、小さい子供と歩くと15分以上かかります。駅からの距離があるので、車通りが多い道を渡らなければならないところもあり、雨の日などは駅まで出かけるのが不安になります。駅から近い物件に住み替えを考えています。建物のアフターサービスは会社によって違いはあるとは思いますが、期間は決まっているでしょうし、毎月修繕の積み立てもしているので、毎日の生活にはそんなに大きな影響はないかと思います。日々の生活上、買い物や駅までの距離などを重視して検討しています。
*気になっていた、坪単価最安の部屋は売れてしまったようでちょっと残念です。ここは共用部分はシンプルそうですが、その点は検討中の方はどうお考えでしょうか。
**気になっていた部屋が売れてしまうのは残念ですね。私が行った際、共用部分の説明や案内は一切ありませんでした。質問しなかったこちらの落ち度かもしれませんが。デメリットとして挙げている方もいらっしゃいますね。
*本日行きましたが、西武新宿線にしてはかなり高い印象でした。
*色々見ましたけど、70m2以上の広い部屋を考えると都内よりの駅に近いところは、とても手が出ないですし、郊外の駅に近いところは、先々の将来性を考えるとないですね。ここは駅から近く値段のわりには、ちょうど良い広さでしたけどね。今の家よりは全然広くなり、駅からも近くなるので、検討中です。
**ここは70m2以上の部屋が4部屋ありますが、何部屋残っているかですね。1部屋は確実にありそうですが、実際はどうなているか気になりますね。
*最近行かれた方いますか？どのくらい埋まってるんでしょうか
*ちょっと苦戦しているかもしれないです。比較対象になるかは別として、池袋線沿いのブランズの方が魅力的ですし。
*今日この辺りを散策してきました。急行駅の割には、あまりパッとしない雰囲気で、7000越えは、かなり悩みます。駅からは近い。それだけしかメリットを感じられない。
**不動産屋も理由なく価格を付けたりはしないでしょう。実際にこの辺の中古相場よりはお高めですが、それが何を意味するか考えたうえで、この価格で買える人、買おうと納得できる人が買えばいいんです。
*あのここってなんで竣工延期されたんでしょうか。最近売り出されたマンションの方が竣工早いものばっかで気になってます。


==交通==
*

==構造・建物==
* 建ぺい率：60%（角地緩和により70%）
* 容積率：200%
* 敷地面積：1,336.24m2（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
* 建築面積：744.38m2
* 建築延床面積：2,966.19m2（エレベーターの昇降路の部分29.40m2、共同住宅の共用廊下等の部分145.45m2、宅配ボックスの設置部分7.65m2を含む）
*高さ20m制限の土地で6階建なので、階高は期待していいんでしょうか…。とりあえず、他の間取りや仕様、デザインが出るのが楽しみです。ヴェレーナらしい素敵な外見だと嬉しいですね。
*エントランスとかどんな感じなんでしょうか？


==共用施設==
* 駐車場：敷地内に9台設置（プライベートパーキング2台、身障者用1台、機械式6台）
** 月額使用料：15,000円〜19,000円
* 自転車置場：敷地内に72台設置（上段ラック式25台、下段スライド式42台、平置式5台）
** 月額使用料：100円〜500円
* プライベートサイクルスペース：6区画
** 月額使用料：800円
*駐輪場の台数が少ないのが残念感があります。スライドラックですが、一戸２台駐輪できるかできないかくらいの数なので抽選に外れた場合は１台分しか駐輪できない可能性がありそうですね。子供がいると自転車移動が多くなったりするので、もう少し台数が多いとよかったかな。スライドラックなので子供乗せ自転車は止められるのでしょうか
*駐車場の台数がプライベートパーキングと障害者の方の分を除く６台との事で、競争率が高そうに感じてしまうのですが実際はどうなのでしょう…気になる物件ですが、どうしてもそこが引っ掛かってしまいます。
**駐車場は確実に抽選ですよね。設置率低すぎる…抽選って高い部屋を買った人や早い段階で契約した人が有利とかあるんでしょうか？家探しを始めたばかりで知見が無く･･･
*ここのメールボックスは非接触キーで開けられるタイプでしょうか？ヴェレーナの他のシリーズではダイヤルキータイプと非接触キータイプがあるようです。ダイヤルキーは古臭いのと、防犯面が気になります。


==設備・仕様==
*

==間取り==
* 間取り：2LDK〜3LDK
* 専有面積：53.67m2～71.12m2
* バルコニー面積：6.20m2～13.93m2
*一階は専用庭プラステラス付きで、専用駐車場と専用サイクルポートも完備されているタイプがあるのでこれはまさしく一階に住む特権になりますね。特に専用駐車場があって、自転車置き場も専用であるのでマンションに住んでいながら戸建てのように暮らせるというのは良いなと思います。
*プライベートガーデンついている間取りを見ています。オープンエアリビングって、屋根つきでしょうか。雨の日も開放的に窓を開けておけそうでいいですよね。プライベートパーキングやプライベートサイクルスペースもあるので戸建てっぽさもあってよさそうだと思いました。設備仕様の面はコストカットなのかなと思います。
**図面には「リビングバイザー」の表記がありますから、これまでのヴェレーナシリーズ物件同様の仕様で付いてるようですね。
*アルコープなしより、共用廊下側の柱の食い込みの方が痛いような。柱も専有面積に入ってますからね。ファミリータイプ主流のマンションで、エントランス導線の歩車分離なしは驚きました。あと、この間取り設計だとリビングの中央部分を梁が横切る（その部分の天井が大きく下がる）ってことでしょうか？
**柱の食い込みの方が痛いのは間違いないです。ただ、ヴェレーナシリーズでは割と共有廊下側の柱の食い込みは見かけるので、アルコープなしが印象的に見えました…。72.17平米のですかね？仰る通り、コンサバトリースペースの上はギロチン天井になっているかもしれませんね…。
*角部屋以外だと南向きで65m2、東向きで61m2の3LDKが掲載されてますね。これが標準的な広さでしょうか。狭めだと坪単価が高いのか、それとも総額を抑えて買いやすく設定するのか。立地がとてもいいので気になります。でも今のご時世ですから安くは出してくれないかな…。
*狭いのでリビングダイニングキッチンをひっくるめた畳数表記にしてますのでリビングはかなり狭そうですね…こういう狡い表記久しぶりに見ましたw
*コンサバトリースペースの良さを教えてくれませんか？
**ベランダが広いより、コンサバトリースペースの方が個人的にはありがたい。むしろベランダ全部コンサバトリースペースにして欲しい。居室が広くなるし、ススとかベランダの掃除しなくて済むから。皆さん、ベランダに洗濯物干す以外に出ることあります？洗濯も基本乾燥機ですし、花粉や虫が来るのが嫌なのでベランダに干すこともないですし…
***ベランダは専有面積に入らないけどコンサバトリースペースはしっかり入ってくるので、単にベランダが小さくなって購入者に体よくコスト転嫁されてるだけと言う。。。
****バルコニーは専有面積にできない割にコストが掛かるのでバルコニーの広い物件はどうしても高くなってしまう。ただ、逆に言えばバルコニーを小さくしたことでコストを安く抑えて分譲価格を下げてるとも言えるので、買い手にとってもメリットはある。
*コンサバトリースペースがある部屋ってたくさんありましたっけ？
**たしか、南向5、6階の4部屋だけだったと思います。残りは1、2部屋だと思いますよ。
***4部屋だけなんですね、南向きの上階だから高そう。
*コンサバトリースペースですか、、、支柱がベランダ外側にある構造のマンションだと間取りがスッキリしますが、ここみたく室内との間に支柱があると、梁が目立ちますね。ただ、南側の直射日光を取り込める点は個人的には結構好きです。リビングダイニングのフローリングに入る光が気持ちいいし、観葉植物とか育ててる家庭とかなら尚良いのでは。世間的にはあまり評価に値しないんでしょうか？賃貸マンションだとベランダ奥行きが1.2mくらいのところもありますが、分マンだと基本2m以上確保されるので、割と窓の位置が奥まってるんですよね。最上階プランのルーフバルコニーとかだと、そんなことも関係ないですけども。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
# 西友 上石神井店　　徒歩 4分（約 320m）
# セブンイレブン 練馬上石神井立野橋店　　徒歩 4分（約 320m）
# ウェルパーク 練馬上石神井南店　　徒歩 5分（約 330m）
# いなげや 練馬上石神井南店　　徒歩 5分（約 360m）
# ウエルシア 練馬上石神井店　　徒歩 5分（約 380m）
# スーパーあまいけ 上石神井店　　徒歩 7分（約 550m）
# ビッグ・エー 上石神井店　　徒歩 9分（約 670m）
# ガッツスーパー　　徒歩 9分（約 680m）
# オリンピック 関町店　　徒歩10分（約 750m）
# 業務スーパー 石神井台店　　約1.6km


==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 練馬区立上石神井第二保育園　　徒歩 4分（約 280m）
# ピジョンランド上石神井保育園　　徒歩 9分（約 660m）
# 練馬区立上石神井小学校（通学区）　　徒歩11分（約 840m）
# 練馬区立上石神井中学校（通学区）　　徒歩12分（約 940m）


==周辺環境・治安==
*用途地域・地区：第一種住居地域
*駅力弱め。
**特急は停まらないけど馬場へ2駅新宿へ３駅だからな。遅れが少ない新宿線は使いやすいぞ。永く住みたいならオススメ。
***高田馬場駅は山手線と西武線の乗り換え経路が短いのも地味に助かるね。どっちか止まると途端に人があふれるけど（笑）西武新宿とメトロ新宿の直結道が完成したらだいぶ楽になるかと
****駅力弱めの上石神井ですが、駅徒歩5分は良いですね～。立野あたりは練馬区で一番学力が高いみたいです。戸数50戸あまりの小さなマンションって、経年の管理組合運営はどんな感じになるのでしょう？自分は戸数数百戸の古いマンションに住んでいましたが、初期の入居者が80代にもなると、理事のなり手も同じ人ばかりになり、質も下がり、まさにマンションの崩壊を目の当たりにしました。マンションが怖くなったので、今は戸建てに住んでいます。戸建ては戸建てで面倒なこともありますが、赤の他人と運命を共にしなくて良い分、精神的に楽（笑）。。。すみません、余計なこと書きましたけど、ふたつの公園が利用でき、一大商業地の吉祥寺もここからならすぐですし、なかなか良さげな物件だと思いました
*東側の駐車場は、高いマンションが建ちそうな、予感が…
**高い建物が建てられない区域ではありませんでしたか？
***南側道路から20メートルの範囲はこちらと同じ第一種住居地域ですよ。その奥も第一種中高層専用地域なので20メートルまで建てられます。日影規制や斜線制限はありますが、こちらと西隣のグリーンハイツさんくらいの距離かもっと近くに6～7階は建てられます。
****南側は、第一種低層住居地域だからこのマンションみたいな6階建ては建てられないですよ。せいぜい4階建てぐらいですね。
*建設される場所の前を毎日通って、気になっていました。もう、売り出していたんですね。道路の南側は、高い建物は建ってないですよ、このあたりは。歩道も広くてベビーカーでも歩きやすいです。駅に近いのに高い建物は少ないですね。前は、高野台に住んでて、急行に乗り換えてましたが、池袋線の急行の駅と比べて、人混み、交通量が少なくて気に入っています。
*ここの地盤は大丈夫かな？地震が心配。
*外環のインターも出来ますし、関越練馬インターも近いので車を所有している人にとっては悪くない場所ですよね。上石神井駅は急行停車駅ではありますが、新宿線は池袋線のように乗り入れをしていないのが残念です。
**駐車場8台分(身障者用1台除く)で普通のマンションより設置率低いからなぁ
*やはり、ここの魅力は武蔵野3大池である石神井公園、善福寺公園、井の頭公園+武蔵関公園に自転車で行けることでしょう。善福寺公園へは近いので歩いても行けます。都心に近接しながら自然を満喫できるのは贅沢な事です。
**さまざまな商業施設がある吉祥寺へもバスで行けますしね。
***バスは日中しか出てないから使い勝手微妙じゃないですか？
****立野橋バス停から吉祥寺に行くバスは朝6時から夜22時までありますよ。
*****立野橋から吉祥寺駅は西武バスと関東バスの2系統があって、両方合わせれば昼間でも毎時6本ほどあります。相互に共通定期券も発売しているので使いやすいですよ。
******これだけ本数があればいいですね。混んでいるかどうかまでは分かりませんが、路線バス一本で吉祥寺に行けるのは大きいですよね。


==周辺施設==
*'''公園・スポーツ施設'''
# 練馬区立上石千川児童遊園　　徒歩 2分（約 130m）
# 関町ローンテニスクラブ　　徒歩 4分（約 280m）
# FASTGYM24上石神井　　徒歩 5分（約 330m）
# パデル東京　　徒歩 8分（約 600m）
# 上井草ゴルフセンター　　徒歩 9分（約 650m）
# イトマンスイミングスクール上石神井校　　徒歩 9分（約 680m）
# 練馬区立上石神井体育館　　徒歩 9分（約 690m）
# 練馬区立平成公園　　徒歩10分（約 730m）
# 善福寺公園　　徒歩15分（約1,160m）
# 石神井公園　　約2.0km

*'''公共施設'''
# 練馬区立関町図書館　　徒歩20分（約1,590m）
# 関区民センター　　徒歩22分（約1,710m）
# 練馬区立石神井公園ふるさと文化館　　徒歩24分（約1,880m）

*'''金融機関・郵便橋'''
# ゆうちょ銀行 西武新宿線上石神井駅出張所　　徒歩 5分（約 370m）
# 上石神井郵便局　　徒歩 5分（約 400m）
# 三菱UFJ銀行 上石神井支店　　徒歩 5分（約 370m）
# みずほ銀行 西荻窪支店上石神井駅前出張所　　徒歩 6分（約 420m）
# 城北信用金庫 上石神井支店　　徒歩 6分（約 460m）
# きらぼし銀行 上石神井北支店　　徒歩 8分（約 590m）

*'''医療施設'''
# クルマタニクリニック　　徒歩 5分（約 370m）
# いくこ皮フ科クリニック　　徒歩 6分（約 410m）
# 島村記念病院　　約2.0km
# 練馬区石神井休日急患診療所　　約2.9km
# 順天堂練馬病院　　約3.4km


==その他==
* インターネット利用料（月額）：1,650円


==掲示板==
*

23ku/692204/454
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