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ロイヤルシーズン新宿柏木

Name: ロイヤルシーズン新宿柏木
Rating: 3.5 (2 reviews)
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[[ファイル:ロイヤルシーズン新宿柏木.jpg|thumb|400px|ロイヤルシーズン新宿柏木]]

==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]北新宿1丁目369番19（地番）
*交通：
#[[総武線]] 「大久保」駅 徒歩5分 
#西武[[首都圏エリア/西武鉄道/新宿線|新宿線]] 「西武新宿」駅 徒歩9分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「西新宿」駅 徒歩9分 
#[[山手線]] 「新大久保」駅 徒歩9分 
#都営[[大江戸線]] 「新宿西口」駅 徒歩9分 
#[[埼京線]] 「新宿」駅 徒歩12分 
#小田急[[小田原線]] 「新宿」駅 徒歩12分 
#[[山手線]] 「新宿」駅 徒歩12分
*総戸数：42戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年05月末日予定
*売主：株式会社　末長企画
*施工：株式会社末長組 



==価格・コスト・販売時状況==
*この物件でこちらのデベの名前を初めて知りました。ちょっと調べたら、かなりユニークなマンションを造っているようですね。個人的にいわゆる田の字の間取りには全然興味がないので、どんな感じの間取りになるのか楽しみです。 
**同じロイヤルシーズンと名の付くものでもコンセプトがそれぞれ違うみたいですから前例を参考にはし辛いみたいですね。しかしオンリーワンとも言えるわけでこれに魅かれる人はいると思います。 
**こちらのロイヤルシーズンも床や外壁が自然素材を用いたデザインですし、共用施設も屋上に菜園を作ったりと一般的な分譲マンションとはコンセプトを異とする分譲マンションのようですね。間取りは3面ルーフテラスつきが魅力的です。
*おたずねしたら結構最低でも高いこと言われました、新宿駅から歩ける場所なので強気のお値段のようです
**建物の仕様など考慮せず立地だけなら@320～@330程度の立地かと
***立地的には300程度と思うけど、昨今の高騰を考えると330位かなぁ。ただ、この物件が植栽豊かだったり特殊で金が掛かってそうなことと、このエリアがマンションラッシュでイケイケで、店も着々と増えてる点で読めないんだよね。実際、近くにまいばすけっとオープンするし。
*最上階は400つけて1億少し切るくらいの値付けしそうに思いますが、どうでしょう？売価もさることながら、管理費が高くなりそうですね。42戸のマンションなのに、プランを読んでいくと、EVが3基ありそうな・・・植栽も多めみたいですし、修繕積立金とあわせて月5万とかデスかねｗ 
**ｴﾚﾍﾞｰﾀｰも多いし世帯数も少ないので管理費とかは高そうですね、ｾﾚﾌﾞな家族に売りたいようですね
*公式サイトのロイヤルシリーズの詳細を見てみると屋上庭園、菜園、中庭、豊かな植栽が共通事項のようですね。立地も都心の高級住宅地が多く、ターゲットとしては富裕層を狙っているように思えますね。販売価格もさることながら管理費・修繕積立金・駐車場料金などは高くなるでしょうね。
*資料請求したけど、ろくな資料が届かなかった。大判のチラシが2種類とホームページにも載ってる間取りのチラシが数枚だけ。大判チラシには、中庭からブリッジを見上げたCGらしきものが載っていたので、はやく全体のCGを見たいと思った
*「住まいサ～フィン」ではm2単価83万と出てますね。昨今の価格高騰を加味したらここまで安くはないでしょうが、それでも坪300くらいが妥当な気がします。もしこの単価を上回っていながら地下住戸・屋根なし駐輪場仕様だったらかなり残念。
*予定価格いくらくらいでしたか？
**坪400万円
*営業の方から電話攻勢があるところを見ると販売苦戦されているようですね。スミフさんとか野村のような強気な売り方は、かなり体力が無いとできないですから、ここは強気でゆっくり売るというのは厳しいでしょうね。 
*まあまあ売れてるみたい。街の雰囲気を気にしない人にとっては割安だろう。
**かなり値引きをしてるみたいですが、今時値引きってどれだけ売れてないのかね？



==交通==
*複路線利用できるのが魅力。
*大久保駅北口は私の足だと10分はかかるなー。あと小滝橋通りを渡るのにどこの横断歩道も信号結構待つんですよね。
**通りたいかは微妙だけど、大久保駅北口は斜めに抜ける道があって、それ使うと大分早いよ。 
**大久保駅北口改札を出たら大久保通りに出ず、すぐ左に小さい出口があります。そこを出て線路沿いに20mくらい、不動産屋の所を右斜めに入ると真っ直ぐ小滝橋通りのＮＴＴ前に出ます。そこの横断歩道を渡ってＮＴＴ北側を入ればこのマンション。このルートなら女性の足でも（信号待ちを除いて）5分で余裕ですよ。 



==構造・建物==
*建ぺい率：57.46%
*容積率：159.75%
*敷地面積：1,376.38m2
*建築面積：790.86m2
*建築延床面積：2,992.84m2
*外観のユニークなマンションは何となく惹かれます。野菜を育てる屋上菜園ってすごいですね。管理や虫対策が大変そうですが、自分で野菜を育てることを体験できるし、子供たちにも良さそうな感じです。
*凄く個性的な外観なんでしょうか。CGでなくて手で描いたような感じなのでこう見えるだけなのかな。。私はこの辺はたまに歩くので漠然とですが雰囲気は把握しています。 
**イラストだからということもありそうですが、屋上にテラスがついていたり、回り込んだバルコニーやルーフテラス、変わった間取りからも、個性的な外観になっているようですね。
*それにしても大分個性的ですね。恥ずかしながら初めて目にしたデベなのですが、こういう形態のマンションを多く手掛けているのでしょうか？つくりは面白いし、専有部分も多く取られているのはいいなと思いました。
*トリカゴでましたね。たしかにエレベーター3基ありそうです。地下1階地上5階なのに、6階建てのように書いてあるのは感心しません。地下住戸は苦戦しそうな予感ですね。平置き駐車場は魅力ですが、狭い上にターンテーブルなしみたいなので、小さい車しか止められなさそうなのが残念です。前面道路も狭いですし、入出庫しにくそうですねぇ 
**やっぱり地下住戸があるのでしょうか。物件概要を見ると「6階建（建築基準法上は地上5階・地下1階建）」とあるので、ん？とは思っていたのですが・・・。無名デベでもなかなか面白いマンションを造っているようでこの物件は注目していたのですが、地下住戸を造るというのはちょっと姿勢としてガッカリですね。
*エントランスホールに入ってから、もう一度中庭に出て、各エレベーターにアクセスする謎動線。宅配ボックスから荷物をとったあと、傘さしてうちにもどれってか 
*地下住戸があるのにドライエリアがない。本当に埋まってて、高窓しかない、なんて予想があたりだったら笑えるんだが 
*中庭が窓先空地になっている様子。つまり、北棟の主採光面になる中庭は、幅は4mしかない。しかも南棟のエレベーターからのブリッジも2本あるので、北棟はほとんど日当たりがないと思ったほうが無難 
*地下住戸といっても、道路面から見たら40〜50cm下がっているだけではないかと予想します。今時のマンションでバリアフリーでないのは考えられませんので、1mも2mも埋まっているとは思えません。とはいえ、中庭に面する1〜2階は、ほとんど日当たりないでしょうね。南面の、上のほうの階以外は、どんなに安くても手を出す気にはなれません。投資物件として買うのは、値段が安ければいいと思いますが。 
*週末、現地見てきました。地下をかなり掘っていたので、カンバンみたら、高さが15.何mで、〈詳しい数値は覚えてないのですが、3✖5で15と主人と話してたので、15は覚えてる、15.9くらい？〉6階建てだと、1階は地下住居になるのかな。中庭ついてるから、閉塞感はないんじゃないか？？と色々疑問点が。モデルルームができて、模型とか図面を見てからですかね。





==共用施設==
*中庭に屋上菜園
*屋上の菜園のコピーに惹かれて、この物件も検討中です。野菜とか育てられたら、子供が喜ぶかなと思って。ファミリー向けかと思っていたのですが、違うのでしょうか。幼児がいるので、単身者向けだと気を使いそうで。この辺の単身者だと、夜に働いてる人も多いですよね。 
*屋上の菜園は、Hタイプ、Iタイプ専用なんでしょうか？新宿のはずれで畑ができるなんてちょっと魅力だなと思っているのですが、北棟は日当たりが悪そうなのでちょっと躊躇しています。小さい区画を希望者が使う感じならいいんですが。そうだとしても、全住戸ぶんの畑はなさそうですから、希望者が多ければ抽選とかになるんですかね？ 
*駐車場の数はまだ発表されていないんですよね。あるとしても機械式でしょうね。 借りられない事を考えて、マンション近くの月極駐車場の相場を調べてみたのですが、 ３万５千円前後の様です。さすが都内。今はカーシェアなどもあるし車を手放す方も 多いかもしれませんね。タイムズのカーシェアがすぐ近くにある様です。 ただ借りたい時に必ず借りられるという保証がないのが難点ですよね。
**ライフスタイルにもよりますがこの辺りだと自動車必須という訳ではないので乗られない方も多いのではないかと思います。 
*平置き駐車場は狭すぎて罰ゲームみたい。奥の2台は駐車場にケツから入らないと止められないし、手前の1台は出庫が罰ゲーム 
*完成のイラストを見てみると駐輪場には屋根がついていないように見えるのですが実際にもつかない予定なのでしょうか？野ざらしは…と思ってしまいますのでせめて屋根があると違うんですが。ラック式でもないんですかね？ 
**スライド式って書いてありますね。駐輪場に面して窓もあるようなので、もしかして本当に屋根なしかも？？それよりエントランスや駐車場入り口の庇の変な赤色はなんなんでしょう？カッコワルイなあ
*外観CG出ましたが、駐輪場には屋根がありません・・・駐車場の奥に駐輪場があるのに、歩車分離導線と書いてあるのもふしぎ・・・中庭は閉鎖的に見えますし、ちょっとガッカリしました
**歩車分離計画というのは、歩行者と車両を分けたということなのだと思います。自転車は車両なので、車と一緒でも言葉としては間違いではなさそうです。それが安全かどうかはまた別の問題ですが。
***お子さんや、子供を乗せたお母さんが、駐車場を通らないと自転車で出入りできない、という計画をする売り主はどういう神経をしているのでしょうか。駐輪場から建物へのサブエントランスがあれば、たしかに「歩車分離」になるのかもしれませんが、決して安全な状態とは言えません。ましてや、ホームページ上で「歩車分離で安全に配慮」などと堂々と書くのは、恥知らずにもほどがある、と思います
*駐車場、平置きでたった３台じゃないの。何十台も出入りするならともかく、たった３台。駐輪場と動線が同じでも問題ないと思うけど？ 
*結局駐輪場は屋根なしなんでしょうか？
**駐輪場は各家庭１台ですね。都内だと当たり前なのかも しれないけど、ファミリー向けの広さもあるわけだし１台では 到底足りないですね。みなさん、お部屋にもってかれるのでしょうか？ どこのマンションでも疑問に思う事なんですがね。よくマンション前に 自転車がずらっと並んでいる所がありますが見た目はなんとなく悪いですよね。 マンションの価値も下がってしまいそうです。駐車場は他に借りる 事はできるけど駐輪場はどうにもならないですからね。
*菜園のあるマンションの欠点は、手入れする人の腕によって見栄えが全然異なるということ。雑草でボーボーになる可能性もある。





==設備・仕様==
*広いバルコニーが魅力だと思うんだけど、スロップシンクないのかな。植物への水やりに必須だと思うんだけど、どこにも書いて無くて
**モデルルーム行ったものですが、シンクまではなかったものの、蛇口はありましたよ。下にバケツ等置いて作業できるでしょう



==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK
*専有面積：54.68m2～80.15m2
*バルコニー面積：4.90m2～18.20m2
*三面テラスは素敵なのですが、予算的に厳しそうなので、私も70平米か、テラスがない80平米くらいの部屋があるのかが、気になってます。 
*広めの部屋も狭めの部屋も間取りは個性的ですね。リビングダイニングがすっきりしてるので使いやすそうです。Fタイプは入口より水回りがちょっと出ているんでしょうかね、廊下からリビングに入るとシンクがもろに見えちゃう形でちょっと惜しいかも。まあマメに整頓すればいいんでしょうけど…。スカイテラスはテーブルと椅子が置かれるんですね。天候の良い日はのんびり出来そうです。
**小滝橋通り側のNTTが、将来的にタワマンになる可能性もなくはない。ルーフテラスでのんびりしてたら上から見下ろされてた、なんておそれも。 
***北新宿のNTTは単なる営業拠点ではなくこの辺一帯の電話回線用の交換機が大量に設置されている局なので、そう簡単には縮小できない。また、こちら側半分くらいは地目的にも絶対高さ的規制的にも高い建物は建てられない。なので、その点だけはあまり気にしても仕方ないと思われる。
*イメージ画像を見る限りは、開放感があり採光も取り込めるデザインになっているようですが。新宿に近いですが、大久保なら緑があり生活しやすいかも。 
*JタイプのリビングダイニングのCGが上がったけど、図面と整合してねえ。このデベロッパー、素人なのか？Jタイプいいんだけど、ダイニングのスペースが狭いのがなあ。パースに書いてあるテーブル、奥行き700とかだろ、これ。900ｘ2000のテーブルとか絶対無理そう。せっかくのコーナーサッシなのにもったいない
*田の字じゃないから好感持てました。でも北側の日照って確保できるのでしょうか。確定眺望だなんて言葉初めて聞きました。
*日照がほんと気になりますよね。（あと値段も・・・）現地見た感じだと、南棟も、かなり隣家と接していて、バルコニーの先は隣の壁ってなりそうな感じも。バルコニーがある程度あるので、大丈夫なのかとか。イメージがつかめないので、ある程度物件ができあがって、イメージできてから検討しようということになりました。 
*南棟の5階、6階以外は、ビルの谷間みたいな部屋ばかりでしょうね。特に北棟はほとんど日当たりはないと覚悟したほうがいいと思いますよ。
**日照はもう少し建物が組み上がってこないと、判断しづらいですね。 
***南棟まで離隔4m、しかもエレベーターに渡るためのブリッジあり、で、日照があると思う方がどうかしてる。販売センターいったら、部屋ごとの壁面日影見せてもらいな。たぶん用意してるから。
*北側に大きなルーフテラスがある間取りとかもありますが、やっぱり日当たりは期待しないほうが良いのではないでしょうか？日当たりというよりは、部屋から外へ繋がる視界で広く見えるというのに期待するしかないでしょう。 
*1階はパティオもついているんですね。庭っぽくできたり、夏は日光浴もできるのでは？なんて思いました。 
*こちらのマンションもルーフバルコニーがなかなか面白いと思い検討していましたけど、ネットで調べていたら末長組の同じコンセプトの完成物件がかなり安っぽいです。 
**確かにこのバルコニーは取って付けた感がある。資材費をケチりましたね。
***そこまで作りが悪いとは思わないけど、何となくいまいち感が出てしまうのは、電線、バルコニーの色使い、そして、植栽をケチったことだと思う。電線は仕方ないにしても2個目や3個目の概観で、植栽の木がもっと太くて、しっかりとした緑を蓄えてたら、全然イメージは違うと思う。ひょろっと細くてまばらな緑が余計にチープさを掻き立ててるよね。まぁ、ある程度成長した木を移植するのは金かかるからな。
*間取りが面白いですね。 普通の田の字型とは違って、デコボコした間取りなのが特徴かな？ それでも、４畳の部屋というのはどうなんでしょう？ かなりの狭さが感じられる様な気はするのですが。 Ｉタイプ位の余裕があるといいのでしょうけど、北向きと言うのがちょっと残念です。
**4畳は茶室より狭いということです。




==買い物・食事==
*スーパーは、税務署通りに出れば丸正があります。徒歩3分ぐらいなので便利ですね。 
*同じく、税務署通り沿いに前あったセブンイレブンがなくなっているようなので、コンビニは若干歩きます。といっても、徒歩10分圏内ですが。 
*コンビニや薬局など飲食店も多く食は困らなそう。
*普段の買い物は普通のスーパーやドラッグストア。それと同じ感覚で歩いて家電や家具、宝飾品等が買いに行けるのがすごい。



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*用途地域	第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第2種高度地区
*大久保に近いんで、周辺環境が気になりますね。 
**知ってる人は知ってますが、このあたりの環境は悪くありません。 
**この辺は接道も細いし、そんなにいい場所ではないような。いわゆる大久保のイメージとは程遠い事は同意なのですが。
**ここらへんはかなり静かな住宅街ですね。目の前の道は細くて、夜は人通りも少ないです。大久保通りからはだいぶ離れていますので、大久保のイメージとは全く違いますね。 
*駅からこれ位の距離だとざわざわしていたりするのですが、この物件の周辺は割と静かですよね。住むのは静かな環境がいいけど、駅から近い物件がいいと思っている方にとっては最適な立地ではないでしょうか。
*今でこそ「北新宿」なんて地名になって、「大久保」と呼ばれることもあるこの界隈ですが、元々は「柏木」という落ち着いた住宅街なんですよ。だからNHKやら全共連やらNTTの社宅があるんです。
*この辺は全く新宿ビル群って感じの場所じゃないです。目隠しされて連れてこられたら新宿徒歩圏なんて全く気づかないかと。裏道で車は通らないし隣は普通の古めの一軒家。道路沿いまで出ても雑居ビルにワンルームマンション。普通の街なのに、新宿駅徒歩というギャップが、いいんですよ。 
*歌舞伎町と大久保が近いですからアジア系住民と夜の職業の方は一定数います。まぁ普通に生活してればそんなに接点ないですが、気になる方は気になると思います。
*新宿が近いのは、いいですね。個人的には、治安面を考えると新宿に住みたいとは思っていないので。 
**一言で新宿といっても広いので(^^;; この物件は大久保と新宿の境になりますが、大久保は外国人や風俗店も多く、西新宿や北新宿と比べたら、向こうの方が安心感はあると思います。歌舞伎町なんかよりはだいぶいいと思いますが。 
*立地は凄くよかったです。駅も近く、新宿も近いのに、普通に静かな住宅街。韓流のイメージとはまったく違って、それは良い驚きでした。
*駅から近くて良いと思っているのですが、環境がやっぱり気になります。近隣をいろいろ調べていたら、マンションのすぐ近く、小滝橋通り沿いに住吉会十二社の事務所があるらしいのですが、誰かご存じの方いませんか。
**ロイヤルでは、ない場所ではありますね。都庁のまわりは、色々営業上制限されている地域ですから、その近くの方がいいのかも？しれませんね
*新宿駅利用ができるのはいいですよね。徒歩12分なので、距離もありますが、徒歩圏内に伊勢丹、タカシマヤがあると思うと嬉しいです。治安はどうなんでしょう？子育てできる環境なのかが気になります。
**治安悪くは無いですよ。公園も多いし。新宿区は、歌舞伎町、二丁目除けば、治安はかなり良いです。だから、ファミリー物件は即完売します。 
***治安は新宿近辺にしてはマシな方です。警察の犯罪マップで見ればわかりますが、さすがに完全な住宅街と比べるとどうしても犯罪件数は多いです。大半は自転車盗難ですが。 
****新宿1丁目に住んでいますが実際のところ新宿駅周辺は全部徒歩圏内ですよ。歩くのがよほど嫌いな人は別として。。いつも歩いて買物に行きます。歩いてみるともう新宿駅かという感じです。スーパーや八百屋、薬局等も複数あるのですごく便利です。子供さんも結構見かけます。治安はまったく問題ないと思いますよ。万が一何かあっても新宿警察はレスポンスがいいので安心かと。。。
*****ここのマンションだと広さ的にファミリーさんは少ないのかなと思います。レスポンス早いのは女性には心強いかと。マンション周辺が治安に心配がないならメリットは大きいですね。利便性の高さを優先するなら立地も悪くないですし。マンションデザインは結構個性的ですね。屋上菜園とか稼働率高くなるんでしょうか。
*職安通りの北側と南側では街の雰囲気が変わるのが気になる。
**北側は細い道路多くて、建て直しも進んでないからねえ。その分静かなので、メリットもあるけど、ゴチャゴチャ感は拭えないね。 
*最寄り駅が大久保駅というのが今ひとつ。大久保駅と聞いていい印象を持つ人は少ないから。
**大久保駅ってまあいろいろと感想を持つ人はいるとは思うけれども…。なにげにここはいろんな路線が使えるのは便利だとは思います。通勤で、様々な所に行かなければならない人だったら便利なんじゃないかなーと思いますけれどね 
***大久保駅の周りは雑然としていて、お世辞にも綺麗とは言えない。新宿駅に近いわりに安い物件が多いのは、それなりの理由がある。
*他の物件と比較してましたが、環境が悪いみたいなので検討から外しました。やはりグレード感が乏しいですよね。変なお店もあるみたいですし…
**大久保界隈は昔から風俗街ですから。ラブホも多い。家賃が安くて新宿に出やすいので単身者向きです。若い時に住むのはいいけど、ファミリーで永住する街ではないでしょう。 


==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ロイヤルシーズン新宿柏木 「ロイヤルシーズン新宿柏木」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441956/ ロイヤルシーズン新宿柏木ってどうですか？【検討板】]

23ku/441956/147
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