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プレミスト菊名

Name: プレミスト菊名
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 3.75 (4 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[神奈川県]][[横浜市]][[神奈川県/横浜市/鶴見区|鶴見区]]上の宮一丁目104番1他（地番）
*交通：
#東急[[東横線]] 「菊名」駅 徒歩12分 
#[[横浜線]] 「菊名」駅 徒歩12分
*総戸数：83戸（別途管理事務室1戸、管理事務室兼清掃員控室1戸、コミュニティルーム兼集会室1戸）
*構造、建物階数：地上2階 地下3階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年03月竣工済み
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：株式会社竹中工務店　横浜支店 
*管理：大和ライフネクスト株式会社 


==価格・コスト・販売時状況==
*あの坂道や、周辺道路の感じから5千万円超えたら売れなそう。 試しに歩いたけど、なかなかですね
*4500万でも厳しいのでは？ 仕様、施工会社の差があるにしても、同じエリアのミッドヒルズがあの値段で苦戦してますから。
*販売開始が３ヶ月延期って何があったんでしょうね。
*徒歩10分以上でリセールは期待できないね。
*お伺いコンシェルっていったい何！？と思ったら 現状でモデルルームがないので、 説明を聞きたい人の為に指定の場所に来てくれる っていうものなんですか。 便利と言えば便利だけれど..
*見てきましたよ。 オプションだらけで何が何やら、、、って感じでした。 シンプルな感じで、余計なものは無い＝後々色々な出費がありそう。そんな感じです。 可もなく不可もない、いってしまえば特徴がないです。 
*ＨＰを今確認したら、販売時期の変更があったみたいでした。 販売開始予定時期を平成27年3月中旬から平成27年6月中旬に変わったそうです。
*ここの営業からは永住する方のために作っているといわれ、年取ってまでこんな坂の多いところに住むことを考えたら買わないという結果になりました。３５００～４０００万でなければリセールはきびしいかと思います。
*高いか安いかは人によって意見が分かれるでしょうね。 あの坂を大きなデメリットとして捉える人にとっては高いという印象を受けるでしょう。 大したデメリットとして捉えてない人にとっては、安くはないけどまあまあな価格という印象だと思います。 東横沿線も価格上昇が顕著なので、他駅の物件も似たような価格帯はあれど、 ここより安い価格で出してくる可能性は低いのではないでしょうか。
*古くからゴルフ練習所があったとこだね ダイワハウスと竹中工務店なら変な心配はしなくて済む 問題はアクセスをどう考えるか、
*外観、外廊下等の造りもしっかりしていて、スーモとかでもお勧めされる物件ですね。 にも関わらず、売行きは必ずしも順調とは言えない状況のようです。 やはり坂がネックなんでしょうか。
*現地の外観もなかなかステキでした。 すぐ隣に戸建の建売りが売られてました。 
【価格】
*5000万円台から
*モデルルームで大体の価格教えてくれましたよ。 正面エントランスがある棟は確か5000万円前半が中心で、1階は4000万後半もあったと思います。
*この利便性で5000万円以上ってどうなの？この猛暑の中、駅まで坂道13分も歩くことを想像したらぞっとした。スーパーも遠いし…。デベは一流かもしれないが、生活利便性がかなり悪いんだから価格に反映してほしかった。
*周辺相場からしたら高いのは明白ですよ。 建設費用の高騰もありますが、基礎作りに金がかかってるからです。 東横線沿線で特急停車駅と考えればまずまずのお値段かと思います。 あとは坂をどうとらえるかは個人の問題ですかね。  
*ここは最近の価格高騰を加味しても割高感が否めない。5000万円以上でこの利便性はないだろ…。駅遠、買物不便と便利なところがひとつもないから、正直もっと安いかと思ってた。高値つかみになり、リセールで大幅に損しそうな予感。
*関東、南海での地震や最近の様々なリスクを加味すれば大和＋竹中なら満足できる価格だと思った。 長谷工なら6～800万円は下がったのでは？ いや、そもそも請けられなかったのかもしれない。 
*市場価格が高騰している現在ですら、徒歩10分超の10年後リセールは3000万円台だからね。 そんな中で新築とはいえ、5000万円以上払う決断は厳しいね。苦戦すると思うよ
*4,890万円～6,780万円の価格帯は、少しお高いかなという印象を受けました。 最寄駅が徒歩12分かかり、低層階マンションとして考えるとホント相場なの?と思います。

==交通==
*最寄りの菊名駅は特急停車駅で東急、JRと便は文句なしですが、いかんせん駅までが遠いです。 距離もさることながら坂が長く続くのでかなり辛いです。 電動自転車であればある程度対応できると思いますがアシストがない自転車は、歩くより疲れるのではないかと。 また、菊名駅の駐輪場は倍率高いので事前に調査が必要です。 
*緩い傾斜が駅から延々と続くので、やはり徒歩はキツイかと。
*法隆寺の交差点まで狭いし交通量は多いし、かなりの急坂。 多分バスかタクシーになると思われる。 
*菊名に向かう場合は下り坂だけど、すれ違うのも躊躇う歩道の狭さ。 これは客観的な事実なので、立地利便性を求めると残念な結果になると思われる。
*マンションサブエントランスから綱島街道に出るまでの道が歩道がなく狭い。抜け道になっており、交通量が多くかなり危ない。車がすれ違う時は幼児と手を繋いで歩けないよ。 マンションが完成したら歩行者が増えて嫌だなと思いながらいつも車で前を通っています。 幼児がいる方は考慮した方がいい。
*綱島街道法隆寺交差点から坂を下り、コンビニを越えて左折すると綱島、日吉方面に行けます。途中獅子ヶ谷交差点を右折すれば鶴見駅西口にも行けます。トレッサに行く車も多いかも。マンション前は坂でスピードも出るので、歩行する際は注意しないと危ないです。
**綱島や日吉に行くのにわざわざこの道を抜ける人はいないと思います。（よほどの事故渋滞とかでない限り） 見通しも悪いマンション前でスピード出している車がいれば、かなり危険な車ですね。 どんな道も注意は必要です。 
**抜け道っていうよりは、普通に交通量が多いですよね。特にセブンあたりのT字は対向車も見えにくいですね。
***よく利用する道ですが、狭い道なので皆注意して走っていますよ。 セブン周辺は路線バスも入ってきますので、ゴチャゴチャしますね。 こちらのマンションに向かう方は、少し見通しが悪いので注意が必要だと思います。
【電車】
*菊名駅も横浜方面、渋谷方面、新横浜へのアクセスは良いものの、肝心の駅前は凄い立地なので発展の余地がありません。 
*「菊名」は、東急東横線の特急も停まるし、東海道新幹線に乗るにも一駅と便利です。 
*昨日みたいに東横線が全線ストップしてもJRで迂回できる立地にあるのは魅力
**複数路線が使えると、遠回りになるかもしれないけれど でも確実に目的地（自宅也、または出先なりに）につくことが出来るという安心感はあります。 他に電車がないと、バスの振り替え輸送オンリーになってしまいます。
**ここは東横線をメインにしても、何かあれば京浜東北線の鶴見駅が使えます。 さらに東日本大震災の時は、在来線が全滅するなか唯一動いていた東海道新幹線で東京駅から新横浜に出て歩いて帰ることができました。 新横浜が徒歩圏とは言いませんが、便は良いですよ！
**震災の時、一番さダメだったのはJRで 早く動き出したのが東横線でした。 だから東横線沿線希望です。 
【バス】
*菊名から歩くと、坂道ヒーヒーでしたが、鶴見にバスで行くと始発？で空いてて良かったです。
*あのエリアは鶴12系統のバスがメインで実はそこまで便数は多くはない。 通勤時間帯は朝夕ともに結構混むし、鶴見駅への獅子が谷からはバスが異常に多いから道も混雑。
*当該路線のバスを利用している方にお話しを聞いたところ、最近バスの本数が減ったようで、大変な混雑とのこと。 
**菊名↔︎鶴見の鶴01系統は臨港バス屈指のドル箱ライン。 減便とは聞いたことありませんし、実際に減便されていませんよ。
*こちらのマンションでしたら、鶴12が良いと近所にお住まいの方から聞きました。 試しに乗ったのも鶴12ですが、朝の通勤時間帯でしたが始発近くのようで座れました。 鶴01のほうが良いのでしょうか？ 確認はしたいのですが、もう一度乗りに行くほど、違うルートと異なる所要時間なのでしょうか？ 
**近所住みです。 普通に考えて、鶴見に行くなら鶴12です。 菊名に行くなら鶴01でも良いけど、下りなら乗らなくても良いですよね？ ようは皆さんが見学させれているメインエントランス側から乗るか、菊名側から出て綱島街道で乗るかの違いです。 鶴見に行くのに遠回りする鶴01は乗りません。 自分も毎日鶴12系統に乗ってますが、数本だと思いますが、時刻表改定に合わせて減便しましたよ。
*このあたりから横浜に行くのにバスが結構使えることに気づいた。25分ぐらいかな。時間かかり過ぎって思うかも知れないが、駅までの時間や地中深いホームから地上に出る手間を考えると時間は大して変わらないかも。
**この辺から横浜に出るバスは、日中は一時間に一本くらいなので、菊名から東横線使った方が圧倒的に早いです。
*私の場合、幼児がいるので横浜駅のホームから地上への移動は大変。また帰りに抱っこしろなんて言われたら15キロぐらいあるもの持って坂を上がらないといけないんで、その点坂の上を走ってるバスは結構使えると感じた。
【車】
*周辺には高速道路のインターもできポジティブ要素も色々あるように思います。 
*坂も気になりますが、道路も狭い、、、 高速が開通すれば、もっと混雑しそうな、、、
**確かに高速開通後の道路事情は気になりますよね。 今は工事中につき、綱島街道の道幅も狭く法隆寺の交差点は渋滞していることが多いです。 高速道路の利便性は圧倒的に良くなる面では期待できますが、周辺の道路事情がどうなるか心配事の一つですね。

==構造・建物==
*地上2階地下3階建のようですが、居住階は 実質1階と2階になります？ 地下1階にあたる住戸も出てきますでしょうか。


==共用施設==
*駐車場 : 51台（平置き15台・機械式36台）　
*駐輪場 : サイクルシェア用6台　
*サイクルポート : 83区画　
*バイク置場 : 5台　
*駐車場代は月額15,000円～17,000円ですが、この2,000円の差は、機械式と平置きタイプの違いかな。


==設備・仕様==
*ディスポーザー無
**ディスポーザー無いのも賢明な判断だと思います
【一括受電】
*電気はオリックスから買うとか。 これって電気が安く買えるってことなんですか？
**オリックスからの電力購入というのは、電気の質自体は全く変わりませんので安心して大丈夫です。 プレミスト菊名で今回導入した「マンション高圧一括受電」という方式はかなり以前からある仕組みなので、目新しいものではありません。（確かゼファーというデベが千葉の大型団地で10年近く前に仕組みとして確立させたものと記憶しています） ただ来年から電力小売の完全自由化に伴い、一括で受電するメリットはほぼ無くなるはず。 代わりに余計な高圧受電設備のメンテナンスコストだけが管理費にオントップされるため、導入した真意は分かりません。 
*今の時期、一括受電はデメリットにしかならないのでしょうか。 関連サイトを読むと、「10年間の縛りがある一括受電（マンション）を今導入するより、2016年の電力自由化を待ってから検討すべき」という旨が書かれておりました。 電力自由化により電気料金が一括受電の割引を上回るようであれば10年縛りは厳しいだろうと感じます。
*現時点、電気の使用量によって変わりますが、東京電力管内では1割程度は下がると思われます。 ただ東京電力も対抗していくことを考えれば、一括受電も東京電力にリンクしていく（そう聞いています）のであれば、それほど損にはならないと思います。 ただし、10年後はもっと選択肢が広がり、よほどの好条件を出さない限り、オリックスとの再契約にはならないでしょうね。 一括受電のメリットは、気持ち建設費を下げる（一部負担させている）効果程度でしょうね。 マンション購入を判断する大きな要素ではないと思います。

==間取り==
*間取り：2LDK～4LDK。
*専有面積：65.39m2～87.63m2。
*バルコニー面積：9.28m2～22.87m2。
*ルーフバルコニー面積：5.89m2～16.09m2。
*65.39m2～87.63m2と出ているので一応ファミリー向けではあるようです。 


==買い物・食事==
*セブンイレブンが近い
*商業施設は、周辺はかなり期待できません。 駅方面まで下らないと厳しいかもしれません。 買い出しは車でサミットになるかと思います。 
*この辺りで買物だとサミットになるのかなぁと考えていました。あと、生協の車が走っているのを見かけるので生協を利用されている方も多いのかしら？と。
**クロスプラザに「いなげや」というそこそこ規模のスーパーが好印象でした。 また徒歩だと少し遠いのですが、トレッサ横浜という施設はスーパーはもちろん、かなり大規模でなんでも揃います。 セブンイレブンが近いので、急な買い物はコンビニで、後はスーパーと使い分けれると良いかもしれません。 なお、ミッドヒルズ辺りまで行くとスーパーはありますが、正直いまいちでした。 
**菊名駅改札目の前という好立地の東急ストアが25時まで営業なので、 平日であれば通勤通学の帰りのついでに買い物できると思います。 土日はサミットとかでしょうね。
*近隣の買い物施設はサミットスーパーが最寄りですか？駅の東急かな？食料品以外は車でトレッサか電車で都内かみなとみらいでしょうか。確かに歳をとったらキツイかもしれません。
*セブンイレブン横浜北寺尾7丁目店（約300m・徒歩4分・自転車2分）
*マツモトキヨシ 菊名駅東口店（約920m・徒歩12分・自転車4分）
*菊名東急ストア（約940m・徒歩12分・自転車4分）
*サンライズスーパーマーケット（約970m・徒歩13分・自転車4分）
*アクロスプラザ東神奈川（約1,140m・徒歩15分・自転車約5分）


==育児・教育==
*幼稚園や小中学校の教育面も悪くなさそう。 
【幼稚園・保育園】
*すみれが丘幼稚園（約410m・徒歩6分・自転車約2分）
【小学校】
*学校は小学校、中学校共に近いので子供には良い環境かもしれません。 
*近くに馬場小学校がありますが、 こちらは通学区の学校ではないのでしょうか。 公式サイトの学校紹介では、別の徒歩13分かかる学校が紹介されていましたが…。
*馬場小学校（約180m・徒歩3分）
*菊名小学校（約970m・徒歩13分）。


==周辺環境・治安==
*菊名だと東京と横浜とどちらもアクセスがいいのが魅力。昔は、東横線沿線は、人気があり値段も高かった。
*数ヶ月前に偶然現地を見かけた。斜面の建設しているから、入り口が上層階で斜面の下側が地下三階なのだろう。眺望は北、北東側に抜けそうで悪くないかも。駅からのアクセスはそれなりの坂を上がる必要があり、綱島街道沿いだ歩道も狭く印象は悪いと思う。山を超えて少し下る感じ。菊名は東横線特急停車駅であり、横浜線のアクセス、新横浜から一駅と利便性はなかなかいいのに、大倉山、白楽などの近隣の駅と相場に違いがないのが個人的に穴場的だと思ってる。また近隣に高速道路の出入口を建設中で車のアクセスも飛躍的に向上する見込みだがその辺りは人の好みと思う。
*メインエントランス側は落ち着いた雰囲気
*菊名は土地が少なく坂も多いため開発は望めませんよ。 開発するにしても綱島街道沿い？ 反面、液状化等のリスクは低く住宅地に向いており 昔からの戸建が多い地域でもあります。
*菊名は再開発はないよ。結構、駅前の地権者が頑固だからね。 これから大きく変わるのは綱島くらいだと思うよ。 綱島は駅前再開発に伴って綱島街道も拡幅するのが決まってるみたいだし。
【住宅街】
*周辺は住宅街なので騒音はかなり少ないと思います。 
*閑静な住宅地で静かという印象はありました。見晴らしも良く、日当たりは確保できそうです。 
*物件近くの鶴見区に住んでます。 あまり悪く言われるのは心外ですが、事実よくいえば閑静だし、悪くいえば何もないのは事実です。 でも鶴見区は大手企業の社宅や、経団連の会長を務めた方のご自宅もあり、けっして悪い土地とは思っていません。 ただし海側の一部地域では昼間からお酒を飲んでいる方がいたり、住環境としては少し心配な一面もあります。 
【ゴルフ場】
*とても微妙な場所ですね。ゴルフ練習場のショートコースだった場所ですね。 
*ゴルフ場をぐるっと回ってメインエントランス側に出ると、こちらはまた環境が一気に良くなりますね。ちゃんとした歩道があり、道幅の割には交通量も少なくて周辺も落ち着いた住宅街といった印象でした。ゴルフ場からの打球音もそれほど気にならず、ゴルフ場に背を向けて建つのであれば問題なさそうです。場所自体はとてものどかで好ましく感じました。 
*ゴルフ場の騒音が毎日23時まで 
*滝川は23時ごろまでやってるし、そこそこ客も入ってるみたいだから、 打球音がどの位影響するのか考慮に入れた方がいいと思う。 
*私は以前、打ちっぱなしの隣に賃貸したことがありますが、ゴトゴトというボールが何かを通る音？！が、はじめ気になりました。 
*ゴルフ場の真横というのが気になり夜の22時くらいにマンション近くにいってみました。 やはり夜は周囲が静かな分、ドライバーが玉に当たるカツンという高い音が１分間に数回(二、三人が練習してるイメージでしょうか)聞こえます。マンションの玄関付近、マンションの南側の裏でも、多少弱まるものの聞こえますね。 夏場は23時までやってるということなので、、、 窓を閉めてるとどんなもんなんでしょう。 
**窓を閉めたら全く気になりませんよ。 というか聞こえません。 窓を開けたら聞こえるかも知れませんが、真夏でも寝るときに窓を開ける予定はないので、問題とは考えていません。 たまに目の前の道路をバスや大型トラックが通った時のほうが音は聞こえますし、それまでＮＧだと人里離れるしかないかも(笑) 閑静で良いマンションですよ。 
【駅から現地周辺】
*法隆寺交差点から当地区に繋がる道は交通量が多く道幅も狭く専用歩道もないため、子供には危険です。 また、勾配もかなりきついため積雪になるとスタッドレスでも立ち往生する可能性があります。 
*駅から横浜線沿いを歩き、法隆寺の正門まではかなり快適な行程ですね。ずっと平坦で、途中途中に大きなお宅があり、そちらの庭の木々が目を楽しませてくれます。踏切のところの桜や、お寺の前の大きな銀杏もその季節が楽しみ。 が、お寺の前からの階段が問題ですね。そこそこ長く段数もあるように感じました。私は３０代半ばの男ですが日頃の運動不足もあり登りきると軽く息切れ。雪が積もった日などはこのルートは厳しいですね。 そして法隆寺交差点ですが信号が２個ついているんですね。向こう側へ渡るのに２回信号を待たないといけないのでタイミングが悪いと時間がかかります。ここからマンションのサブエントランスまでの道はたしかに交通量があり歩道が狭いので油断して歩けないかんじでした。子供にこの道を使わせることを考えるとたしかに怖いです。 
*法隆寺交差点へ戻るのにはルミエール菊名というマンションの裏手の階段を上りましたが、ここはそんなにきつくなかったです。で、帰るときに気づいたんですが、法隆寺交差点からこの脇道までの間が仮囲いで覆われていたのですが、もしかして今やっている道路整備の一環でここにも歩道が整備される予定があったりするんでしょうか？歩道ができると法隆寺交差点からメインエントランス側まで車の危険を感じずに行き来できるようになりそうですが・・・。 買い物が不便なのは間違いないですね。
*駅からサブエントランスまでちょうど１４分かかりました。途中信号で２～３分つかまっています。 メインエントランス側をゴールにするともう１、２分多くかかりそうですね。
*正直言って、不便ですよココは。 徒歩12分も起伏を考慮に入れていない距離だけの数字。 山の上ではないので往きも帰りも頂上を越えるようなルートになるので実質は、15分以上。 脚は鍛えられるので健康には良いかもしれませんね。

==周辺施設==
【病院】
*ミドリ歯科（約260m・徒歩4分・自転車2分）
*菊名記念病院（約620m・徒歩8分・自転車3分）
【公園】
*馬場七丁目公園（約270m・徒歩4分・自転車2分）
*菊名町公園（約690m・徒歩9分・自転車3分）


==その他==

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/68908/ 新時代はヴェレーナグラン菊名の杜だ！駅距離よりも大事にしたいものがある。【yossy】（スムラボ記事）]

==掲示板==
*[　]

yokohama/548119/614
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