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プレミスト北品川

Name: プレミスト北品川
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 5 (3 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]北品川3丁目257番1・6（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「大崎」駅 徒歩13分 
#[[京急本線]] 「新馬場」駅 徒歩4分 
#[[首都圏エリア/JR/東海道本線|東海道本線]] 「品川」駅 徒歩21分
*総戸数：117戸（別途管理室1戸）
*構造、建物階数：地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年02月下旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：三井住友建設 



==価格・コスト・販売時状況==
*説明会行ってきました。 プランは3L中心。 価格発表なしで代わりに近隣相場の説明があったけど、 品川6分圏内は坪388万って、それ高輪のタワマンでしょ。 参考にならねーよ…
*資料届きました。 天井高2500、2200~2250のハイサッシ、キッチン天板・洗面台カウンター天然大理石、リビングは天井カセット型エアコンと、けっこう仕様のグレードが高そうです。食洗機、ディスポーザー、浄水器一体型シャワー水栓も標準装備のようだ。 これはけっこうな価格になるのでは…
*高いですね。ここ。坪単価300万?みたいです。 ほぼ同じ立地のサンクタス南品川が坪230?250万だったことを考えると ここ2~3年でマンション高くなったなぁと。
*説明会行った知人から探りました。 2階70平米で6000万スタートのようです。 角部屋は7000,8000万前後スタートみたいです。 こりゃもう億ションですね。 おそろしや。。
*3LDKなら6500万からでしたっけ？高いですねー。
*DINKSなんで北向き山手通り沿いを検討してた。 （南向きはいつもファミリー向け…） 明らかに資産価値落ちそうな条件なのに強気のお値段で二の足踏んでた。 Suumo にあった新馬場の相場くらいの価格ならそれでも買っと思うけど、 それよりも約500万以上高いんじゃ怖くて買えない。 ざんねん…ほしかったんだけどなぁ。
*Ｇタイプが人気で埋まりつつあると聞きました。 価格も手ごろだし、広さや方角など バランスが良いからでしょうか。 
*3LDKが ブランズは5290万円? シティテラスは5880万円? ここは6040万円? なんでここだけ高いんですかね。特にブランズとの差が激しいですけど。駅から4分と8分の差で800万円は大きい。 3つ見比べると、設備は一番いいですね。
*意外と売れてますね。
**だいたい半数が売れたという感じなのかな。 ところで、桜はどんな感じですか？ ほんの短い期間だけど、年に一度の楽しみがあっていいですよね。 この季節になると部屋から桜が見える家がいいなと思ってしまいます。 抽選になる人気のタイプってどのようなタイプなんでしょう？ 角部屋がいいなと思うけど価格が高いんですよね？ 逆に、人気のないタイプはどんなタイプなのかも気になっちゃいます。
***桜の季節ですね。 先日大崎まで歩きましたが、途中居木橋のあたりがすごく気持ちよさそうでした。 3LDKは8割、2LDKは9割が売れたようです。
*３LDKって殆ど販売済みなんですか ここだとファミリーの需要があったという事なんでしょうか。 ２LDKも販売済みということですけれども、 DINKSに向けても良いという事なのか。 あとは、3タイプのみの販売になるのでしょうか。 専有面積もあるし、いいんじゃないかなぁと思います。
**第1期で売り出した60戸のうち50戸が売れたようですが、第2期でまたすべてのタイプ（AからHまで）が販売されると思います。 すべてのタイプを半分ずつ売るみたいな感じです。
***A～Hタイプともバランスよく出てますよ。 モデルルームプランで1戸残った、Fタイプ4階もすぐに売れましたね。 あと、来場者には隣のタワーコートの方も多いそうです。 設備仕様が本当に高いので、使うのが楽しみです。
*1期だけで結構もう数は出ているのですね。 半分弱は出ているということになるかと思います。 あとは人気のある間取りが偏ってしまったりとかしてきてしまうのかな
**Fはもちろん人気のようですが、B,C,G,G'タイプも価格とのバランスで抽選になったりなど、そこまで偏りはないように思います。 。 角部屋がやはり人気になってくるのでしょうか。
*最近モデルルームいきましたが、予想外にうれてました。秋前には売れちゃうんじゃないですかね。バランスがよい物件なのかな。
*管理費抑えられてますよね。ディスポーザーも付いてこの金額は嬉しい限りです




==交通==
*大崎、品川、大井町、天王洲アイルのほぼ真ん中でいずれの駅も徒歩圏内だが遠い。
*大崎徒歩圏。新幹線リニア駅の品川も、がんばれば歩ける。 
*新馬場駅はスーパーなどの生活利便施設はほとんどない、そして各駅しか停まらず交通利便性もしょぼい。 
*意外とバスが使える場所ではあります。
**バス停は直近、しかも東急バスは携帯で接近情報が分かるので、大崎から湘南新宿とか埼京線にうまく時間合わせて乗り換えればドアtoドアで渋谷まで30分かからないですよ！ただし、大崎駅や大井町駅からバスの終電は220時代で終わりだったと思う。
*新馬場はなかなかいい駅ですよ。品川まで二駅で 一旦品川で降りて 降りたホームにくる電車に乗って東銀座に行きます ベビーカーでも楽チン 品川で山の手に乗り換えるより楽です 
**都営浅草線は意外に不便。東銀座日本橋も、ベビーカーだとエスカレーター少ないからほんと不便！






==構造・建物==
*敷地面積	1,714.26m2
*タワーマンションじゃないので眺望はまあ普通でしょう。サンクタスまでは目黒川をはさんでいることもあり、圧迫感は低いと思いますがまあ感じ方はそれぞれですよね。 
*サンクタスは目黒川サイドは北側共有廊下でベランダはないのでお見合いって感じにはならないと思いますが、まあ現地見た方がいいよね。 
*新しい資料届きました。 内階段なんですね。 山手通り沿いは植木を置いて公園側がエントランスなんですね。 気になるのは東側のタワーコートとはどのくらい密接してるかですね。 

<gallery>
Image:20150429プレミスト北品川.jpg|現地状況（2015年4月29日撮影）
</gallery>



==共用施設==
*駐車場：	28台(身障者用含む）
*駐輪場：176台／平置７台・２段ラック式169台
*バイク置き場：14台
*半分ぐらいが2段式の駐輪場ですね。 1台目は下の可能性もありますが、2台目は上ですよね。 最近のはコツをつかめばそんなに大変ではないそうですが、なかなか難しいことかも。


==設備・仕様==
*食器棚も標準でついてるっぽい
*マンショングレードが高いのでオプションなしでも大丈夫だと思いました。外廊下でちょっとがっかりしたんですけど…
*オプション、私もソープディスペンサーと主寝室の鍵だけでよいかなと考えてます。食洗機や食器棚も標準ですし、化粧台や浴室もグレード高いですよね。
**なるほど！主寝室の鍵は考えてませんでした。 ディスポーザーは本当に嬉しいです。 グレードは結構高いですよね。 入居の日にキッチンが一番の楽しみです。
***キッチンに感動しました。 天然石でグローエ水栓が標準になっていることにびっくりしました。 さらにレバーハンドルがイタリア有名ブランドのCOLOMBOで本当に嬉しいです＾＾ 正直新馬場の割には少し高いかもしれませんが、標準設備（特にキッチン）が結構よく出来ているからではないかと思います。 引越しが楽しみです。＾＾



==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK
*専有面積：59.49m2～80.35m2
*80平米のプラン以外はどんな感じなんですかね。 一番多いのは、やはり60後半なるんすかね。 それだけはやめてほしいな。
*Fタイプの間取りは角住戸なんですね。 全ての部屋に開口部があり、特にリビング・ダイニングは 明るそうですね。 ファミリープランとしては少し収納が足りないかな？とも 感じましたが如何でしょう？
*Gタイプの68平米の部屋は、家族4人では狭いですか？扉は引戸みたいですし、バルコニーは狭そうだし。
**ってか北側の、CBタイプとみそっかすのEタイプなんか微妙なんだよね。これで坪300いくのかな。。壁薄そうだし。。
*人気はオープンキッチンだと思いますが、Cの方がリビングの形やリビングからバルコニーに出られるのが良いですよね。
**まさに！そうなんですよね。収納の多さと、玄関側の寝室になるであろう洋室の広さを考えると、オープンキッチンは諦めた方がよいのかと...迷います。。
***BとCだったらBでしょう。Cのリビングは、框扉の可動部分と、キッチン・洋室・バルコニーへの動線を考えると、ほとんど何も置けません。
*Ｆタイプの間取りの洋室３で使われているウォールドアは、開き戸が付いているのですね。 これは開き戸部分まで折り畳んで、壁側に収めることができるのでしょうか？ こういうタイプは見たことが無いのですが、壊れやすかったりしないのでしょうか？
**きれいに収められるようでしたよ。壊れやすいかは不明ですが。
*間取り自体は本当によく出来ているかと思います。バランスがよいという意見が見られますが、本当にそうですよね。 
*ＨＰには、ＦとＨタイプの間取りしかありませんでしたが、あとは売れてしまったのでしょうか？ Ｆタイプの様に、角部屋でＬＤには窓がたくさんあるのって、部屋が明るくていいなって思うのですが、やっぱり夏は暑いのですかね？ あと、ＬＥＤのダウンライトを使用されているみたいですが、こちらは電球だけを交換できるのでしょうか？ダウンライトの中には、本体ごと取り替えないといけないのもあるみたいで。 ＬＥＤなので、電球交換自体なかなか無いと思いますが、それでもいつかは切れるので、その時に本体ごとなのか、電球だけ交換で済むのか、チェックしておいた方が良いのかな？



==買い物・食事==
*うちは買い物はライフです 午前中に買えば届けてくれますよ！あとはイオンのネットスーパー。共働きにはなかなか助かります 保育園も学校もすぐだし 
*通勤の帰りに買い物するのほなかなか困難ですね。 新馬場からマンションまではコンビニくらいしかないですし、大崎駅からも山手通り沿いはコンビニすらほとんどない状況。大崎にライフがありますが遠回りとなります。 結局食材などは週末のまとめ買いになるか、生協かネットスーパーに頼ることになりそうです。 専業主婦とかなら青物横丁や大井町に平日でもいけますが、子連れとかだと車がないも買い物も辛いですよね。
*新馬場の駅が栄えることは難しいでしょうね。数年前、マックカフェが できたものの閑古鳥。結局つぶれてしまいましたね。 お客さんがいないから、注文してから作る感じだったので急いで 買いたいのに待たされる事がほとんどだったのでお客さんも足が 遠のいてしまったのかな。新馬場でおすすめなのは八百屋さんかな。 野菜や果物が安くて唯一商店街で混んでいるお店の様な。 商店街にほっか弁もあるけど、すいていますしあまり人がいないのかな。 
*このマンションから買い物へ行こうとすると、どこへ行くんでしょうか？徒歩圏にスーパーがないようですが？]
**大崎駅方向ならライフ 新馬場駅近くならマルエツ（旧フェニックス） 青物横丁駅近くならＯＫ、ジャスコ 大井町駅近くならヨーカ堂、西友 この中で一番安いのはOK 距離が近いのは目黒川近くのマルエツ（旧フェニックス） 楽なの駅で買ってバスで帰るのパターン。 色々選択肢はありますよね。ネットスーパーもありますし。
***私も歩いての利用ならマルエツ、大崎利用ならバスで帰るのが楽だと思います。あとここはイオンとの提携があるので、それも便利かな
****うちは基本は大崎のライフで買って帰ります。休みはまいばすかマルエツですかね！不便かと思いきやそんなにってかんじですよ
*土日は大井町に行くのがいいと思います。ヨーカドー、阪急、セイユー、成城石井、ハナマサとグレードも数もバリエーションも豊富だからね。
*先週末また、現場見学をしてきました。京急線の西側には買い物できる店がないと云ってよい状態（７イレブンだけ？）。マルエツや、まいばすけっとには、徒歩10分弱で、ちょっと買い物というわけにはいきません。徒歩三分内に何かあればなと、ちょっと残念に思いました。近所の『砂場そば』で、そばとお酒をいただきましたが、ここは絶品。駅の西側はお店が少なすぎますね。。。orz...





==育児・教育==
*公園や学校も近いので子育て環境はよさそうにも思いましが、都会すぎて住みにくさがあるのかなという印象もあります。 
**都会は都会だけどこの辺りは下町だから気さくだよ。代々住んでる家のガキとかは金髪だったりヤンキーっぽいともいうが。
*ここ品川学園でしょ。品川区の中高一貫は基本的に評判悪いよ
*公立高校は皆どこらへんに進むのでしょうか？この辺の進学高って何処なんです？
**昔の学区でいうと日比谷、あとはかつて東工大進学トップの小山台。女子なら三田。まあ今は学区ないので関係ないけど。
***今なら日比谷、西、戸山がトップ。次が青山あたりか
*たしかに子育てするには便利ですかね。 大崎にはカナダのインターナショナルスクールもあるし、私立の幼稚園のバスも多く出てて港区にも通学しやすいですからね。 直近の品川学園は別としても。
*品川学園の中学の評判が良くわからないのですが、品川の公立はあまりいいと聞かないので、心配になっています。 中学受験しやすい小学校の近くのマンションを検討するべきか、悩んでいます。 品川学園の詳しい評判をご存知の方いらっしゃいませんか？
**小中一貫ですからね。 子供達は変わらない友人を選ぶのでは？ 小中一貫にはメリットデメリットはあると思いますがそれはその家族の抱える問題によって違うのでしょう。 問いかけから察すると答えが出てるような。。
***ちなみに品川学園はフツーの学校。前身の品川小学校は江戸時代からある伝統校。校舎はきれい。 中学は優秀な子たちが私立に抜けたあとの抜け殻。 これは公立中学はどこも同じ。
*ちなみに御殿山幼稚園は７月にパークタワー大崎に移転するので品川学園隣の北品川すこやか園は幼保一体ではなく保育園専門に変わるようですね。
*ここに住むとなると、小中一貫校が通学校になってくるのですか。 子どもがいる人にとってはかなり大きな問題になってくるかもしれないですね。 ずっとお友達が固定されているような感じになってくると思いますし。 中学校になるときには他の小学校からも人が入ってきたりっていうのはないのですか？？
*品小の学区は一国の西側なのであんまり変な人はいません。一国東側の下町エリアは台場もしくは城南第二。ただ中学になると一国東側のやんちゃエリアの子達が品学に入ってくるのです




==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域・第1種住居地域
*山手通直沿い
***山手通はさほどうるさくありません。
**山手通り、深夜は静かかと思いきや・・・タクシーがめちゃくちゃ多いですよね。
*第一京浜、山手通り、消防署、野球場、JR、京急、寺、墓地、目黒川、、、なんだか何かと騒がしい立地です。
*向かい側にある消防署がめちゃくちゃうるさいですよ。 
*近所の者です。もれなく山手通の騒音と排ガスによる洗濯物汚れ、消防署のサイレン音がまっています。まぁ駅近は便利だけど新馬場。。せめて青物横丁なら
*隣のタワマンにリフォーム中に数ヶ月だけ住んでたけど別にうるさくはなかったよ。
*目の前に中学校、となりの公園には野球場、おまけに向かいに消防署では、窓を開けて生活はできそうもありませんね。 
*現地みてきました。隣のマンション(タワーコート北品川)が想像以上に近かったです。。。
*南は墓、東はタワマンお見合い、北はうるさい山手通りと消防署です。 
**お墓っていっても由緒正しいお寺の敷地内にあるものですので、不気味な印象はまったく受けませんでした。無人の墓はちょっと抵抗ありますが、お寺の中にお墓があるのは自然なことだと思うので、私は気になりませんが・・・。ただ、気になる方はダメかもしれませんね。
*品川といっても新馬場駅なんですね。 駅前周辺はたしかに勢いが余りない感じですね。 もうちょっとお店などが増えてくれるともっと暮らしやすくなりそうですね。 都心にしては静かな環境で暮らせるというのはいいのかもしれませんが 
*実際に現地に見に行きましたが、新馬場駅周辺は特に何もなく、生活するには不便だなと思いました。 道路に面していますし、大崎までは歩いて13分ちょっとあり、微妙だなと感じました。 それに、大崎よりも大井町の方がお食事するにも買い物するにも何でも揃ってますから、住むなら大井町の方が全然良いなと思います。
**新馬場はマンション建設地より旧東海道側の方がお店が多いよ
*一応、複路線利用できるんですね。 新馬場駅は、近いですが利用したことがないです。 ここは、品川健康センターが近くていいですね。 こういう国が経営してしている施設は、安く利用できるので便利です。 スポーツ倶楽部は、結構、通うのにコストがかかりますから。 
*新馬場に詳しくありませんが、現地見学に行ったことがあります。 地元感がまったくない者の率直な感想としては、新馬場だけど御殿山や大崎が近くて高級住宅街の香りが感じられるエリアですね。錯覚できちゃうというか。 物件目の前の新しい品川学園もまたそれを感じた一因でもありました。 新馬場なのに御殿山や大崎と同じ「北品川」アドレスなのもなんだか便乗できてうれしくなりそう。 
*生活環境としては悪くないですよね。難点は大崎駅までの距離、価格、川の近く、スーパーが遠いというとこでしょうか。
*場所は京急新馬場と品川区の中でもかなり微妙な立地、それなのに高値でうるべく内廊下など見た目の高級感は出そうとするが、免震構造にはしないんだね。 川沿いは揺れるよ。東日本大震災では御殿山は震度4くらいにしか揺れなかったのに、川沿いの品川図書館は本が全て落下して大変なことになってた。 こういう底の薄さは消費者に見透かされるよ。
*最近広告が入るので見るようになりました。 既出ネタですが、、、墓は広告に載っていないので現地に行ったらきになる人は気になりますね。。 ちなみに目黒川挟んだ斜め向かいも墓地がずらっとならんでいます。。 物件のなりの賃貸タワーに知人がいますが目黒川の匂いに参っていました。。。 夏は覚悟が必要のようです。。。 大崎駅まで歩ける範囲、バス停も近い（大井町?渋谷）なので交通はそれほど不便を感じませんが、環境面がちょっと厳しそう
*この辺の目黒川はくさいんだよね
**隣の賃貸の南向き住んでたけど別に臭いは。。 まぁたしかに夏の暑い日に川沿いを歩いてたら。 でも気になるほどじゃないよね。 一番気になるのは緊急車両のサイレン音しょ。 消防車にパトカー白バイも。交差点で違反した車両をよく追っかけてるしね。 まぁパトロールしてくれてると思えば安心だけど。
*大崎駅から帰宅すには高架下を通らなければなりませんよね。夜は結構怖いかなと。周辺住民の方はどの様に回避 または他のルート等があるのでしょうか？
**以前大崎に住んでいて、新馬場方面から大崎に向けて高架下を歩いていたことがありました。 迂回路はありません。迂回すると真っ暗です。高架下あたりまでなら、ちらほら大崎から歩いて来る人はいます。こわい目にあったことはありませんが、何かあった時には助けを求めても気づかれないでしょう。 女性の一人歩きはやめたほうがいいです。
***高架下は深夜帯にならなければ歩いてる人やジョギングしてる人も多いですよ。ジョギングコースは雅叙園や、中目黒方面まですぐですよ。途中信号で捕まったりミート矢沢の誘惑がありますが。怖くないですよ。
*新馬場の数すくない利点をあげると中央図書館の位置付けの品川図書館が近いこと、ジム代わりに使える品川健康保険センターが近いこと、品川学園のプールが近いこと、それから新馬場の交差点にある品川区医師会は休日夜間診療の拠点なので小さい子供がいると安心なところ。 旧東海道は休みの日になると街歩きの人が増えるけど、単なるシャッター商店街なのでもう少し谷中みたいに工夫があるといいのにね。
*用途地域に商業地域が含まれているので、将来、マンションの周辺に高層ビルが建つ可能性もありますね。 立地的にその可能性は十分にあると感じました。 ただ、品川エリアだという点では、やはり魅力は感じますね。 ここを検討するな上の階かな。 
**山手通り沿いから、30メール！？は、たしか商業地で容積率500%だったような。タワーコートみたいな細長いマンションが他にも建つかもね。
*建設予定地横のタワーマンションの住人です。私の部屋は30階なのですが、このマンション丸見えですよ上から。結構距離も近い感じですし。
*山手通りは中央環状線の効果で交通量は減ったんですかね？
**変化なしだと思います。 夜間は、トレーラーのガタガタという音と振動がよくします。 特にこの時期窓を開けるとなおさら


==周辺施設==
*東海寺
**東海寺の朝の鐘の音は響きます。
**お寺は案外落ち着いたところで、墓も反対側だからいいかな



==その他==
*公園、学校至近。子育て世代にはたまらない立地です。理由なく高い物件ではないし、内装も豪華だけではなく使い勝手も良さそうです。別に資産価値とかより、住んで幸せなら良いんじゃないでしょうか。
**そうですよね 買いたい理由ありますよね。学校近くていいですね 学校の温水プールも利用できるし 保健センターのプログラムなかなかいいですね 







==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/プレミスト北品川 「プレミスト北品川」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565434/ 〔契約者専用〕プレミスト北品川【住民板】]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566481/ プレミスト北品川　Part2【検討板】]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/532620/ プレミスト北品川【検討板】]

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