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プレシス新百合ヶ丘
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==価格・コスト・販売時状況== *新百合ヶ丘から離れたくない私にとっては期待が大きいです!販売はまだ先でしょうか。 *5階建てで総住戸が65戸ということは、プライバシー重視のマンションではないですね。 閑静な生活環境なら少し駅から遠くてもいいのではないでしょうか。 駅近ですと、どうしても利便性が高い分、賑やかな雰囲気になりますから。 今はまだ予告広告の段階ですよね。 早く詳細が知りたいです。 **五階建てなのでそう高くもないですしね。南向きの部屋が多いのは評価できると思いますが。部屋自体も1フロア10戸以上並ぶということになるので角部屋のお値段高騰なども気になりました。ここって販売開始はいつからでしょうか。詳細が出るのもまだまだ先ですかね。 *駅から10分圏内、総戸数65戸という情報からだけですが、マンションの規模、駅からの距離としては非常に住みやすそうに感じます。 その他の情報がわからないですが、物件概要を見る限りでは、程よく住みやすそうな物件だなという感じがします。 あとは価格が勝負かなという点と管理費や修繕費などがわかれば良し悪しが分かれてきそうですね *駅まで9分、坂道がどの程度によりますね。自然もあり綺麗な街で場所は良さそうなのですが。物件概要では情報は少なめですが広さは色々ある様子。でも4LDKで75m2なさそうですが狭くないでしょうか。5階建てで65戸なので角住戸率も低いので部屋によっては日当たりも気になります。 *駅までちょっとありますが許容範囲でしょう。駅まで9分の近さのマンションは9年ぶりということで、このあたりは戸建が多いのでしょうか。賃貸ですが同じくらいの広さに住んでいるのでなんとなくイメージが付きます。公園も点在していて子育ての環境は良さそうですね。子ども1人ですが中学生くらいになると背丈も伸び、寝室と勉強部屋を一緒にするなら部屋も6畳くらいの部屋にしてあげたいところです。 *賃貸に1部屋出てる。購入者が貸し出してるの? **賃貸に貸し出せるんですね( ゚Д゚) ***分譲賃貸物件が出ていました。57m2の部屋が15.6万+管理費1.2万でした。その物件、3日後には掲載終了なっててビックリ!やはり新百合ヶ丘の近くは資産価値があるんですね… ****立地がいいと物件の質は二の次になるのか?近くのURも築20年近いのに15万以上するし、新百合ヶ丘の徒歩圏内はやはり高い。 *****分譲賃貸の部屋は資産運用目的で買われた方が賃貸に出していたのでしょうか。突然の転勤なども考えられますか?どちらにせよ、ほんの数日で借り手が見つかった事を考えればリセールや賃貸に出す際に苦労が少なくなるかもしれませんね。 ******郊外物件で投資なんて考えられないよ。新築時はともかく古くなったら見向きもされない。サンフラレ(UR)なんて空き募集が結構ある。 *******投資目的は難しそうだが、10年後の地下鉄開通が新百合ヶ丘の価値にどれだけ影響を与えるのかがカギ。ネットでは賛否両論あるが、結局はその時になってみないとわからない。10年後を見越して買いたい人は買えばいいだけの話。サンフラURは古さもあり、家賃も高め。なのに多くの土地を持っているので、民間に譲ってほしい(…無理か) *これ、1階はほぼ地下室だよね。売れないままという可能性も高く、そうすると修繕積立金の必要額に届かない状況が続き、ひいては他の住人にしわ寄せがいく。なんでこんなに単価高いんでしょうか。10年前だけど、プラウドやアールブランでも坪単価200万いくかいかないかぐらいだったはず。 **私も見に行きました。たしかに陽当たりは…って感じでしたね。一点、質問なのですが、私の経験と知識では、売れない物件の修繕費&管理費は売主負担のはずです。もしかしてこちらのマンションは違うという情報があったのでしょうか?もしそういう情報があるなら教えて頂きたいのです。 ***売れない部屋の場所自体は売り主負担にはならないですが、その他の共有部を住居人で割るので結果空家が多い新築物件は管理費が高くなります ****そうですかね…。私の知識では、未契約物件は、登記や権利の部分で売主側にあります。よってその部屋にかかる費用は売主が負担することなっていると思われます。それをほかの住民に負担させることはできないと認識しています。登記や権利が移譲されれば話は別ですが…。ちなみに管理費や修繕費の滞納分の支払い義務は、新しい購入者にいきます。ただし、これは差し押さえ物件などに見られる場合で、売主がそのようになることはほとんどないと思われます。あくまで一般的な話なので、このマンションに当てはまるかは別ですが…笑 *****区分所有法で管理費と修繕積立は原則、区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主。ただ、原則ってのが曲者で、売主の負担義務はないってこともできる。その場合は、契約書か管理規約で規定する。 ******私もここで書かれている点が気になって見学時に直接確認しましたが、売主負担で間違いないそうです。むしろ、他の住民に負担を強いることは考えられないということでした。こういうことはネットの情報を鵜呑みにせず、直接聞くのが1番ですね。 *何戸ぐらい売れたのでしょうか? **近くのラアトレもそうだけど、60m2台で5千万超えはなかなか手を出せないね…ローンを組めない人は最初から相手にしてないみたいだし…。資金に余裕がある人が住むところだね、どちらも。 *物件を検討中の者です。先日物件を見てきました。学校、スーパーもそれなりに近く、閑静な住宅地なので環境が良かったです。来週また見学予定なので楽しみです! *実際ここの売れ行きはどうなんだろう?反対運動してる隣のマンションが売りに出してて、築18年なのに、4400万超えという値段…やはり立地が資産価値を決めるんだなって思う。 *最寄り駅まで徒歩9分で便利な立地。周辺にはいろいろお店があって、生活環境も整っていると思いますが肝心な間取りが少し狭いかなという印象を受けました。価格もけして安くないだけに、広さを求める人には厳しいかも。 **確かに広さからするとDINKsや3人家族などがベストですね。4人以上の家族は70m2 超えの中古物件になるのでしょうね。ちなみにここのような広さで新百合ヶ丘駅徒歩10分圏内の新築マンションで4千万円代は高いのでしょうか?ここの立地で3千万円代の新築マンションのが出るとは思えないのですが…(この近辺の中古でも4千万代のものが普通にあるのに) ***高いという印象を持つ人は多いように思います。それが売れ行きに影響しているのではないでしょうか。修繕積立金は、販売価格からすれはかなり抑えられていますがこの販売価格なら、部屋数だけでなく広さに拘っている物件でじゃないと厳しいなと思いました。 ****修繕積立は段階的値上げの計画。販売時の価格だけでなく長期修繕計画を確認しないと。 *なかなか売れないねぇ。価格設定に問題があるのかと思ったが、このマンションから1分ほどのところに新築戸建てができていて土地30坪、建物29坪で、なんと6千万半ばという価格!業者設定価格なのでここから値引きはあるものの5千万後半から6千万までだろうね…。そう考えるとこのマンションは安い方なのかな。 **自然もあり、いろんなお店もあって住みやすい周辺環境だなぁと思います。肝心な間取りが狭いのはちょっと残念です。売れ行きが影響しているのはそこなんでしょうね。 ***1番まともそうな東側の部屋は完売ですか? *なんだかんだでもうすぐ全て売れてしまうのですね。 *価格は3980万円の3LDKがあると書いてあり、そこまで高くないと感じます。部屋が62.59m2なのは狭く感じてしまうのかも。完成物件を見て周辺環境を確認して入居ができるので、いいように思いますね。4LDKの部屋もあると書いてありましたが、まだ残っているんでしょうか。 *今、第3期ですが、1次・6次とのこと。総戸数66戸しかない物件で6次まであるって珍しいなと思うのですがこのあたりってあまり人気ないのでしょうか? *このマンション、すでに賃貸で貸し出してるオーナーがいるらしい。しかも60m2前後の部屋なのに月15万越え。その時にはリノベションされてたURもあっただろうに。ということはこのマンション、それなりに借り手にとってメリットがあるのかもね。 **広告の賃料って貸主の言い値。その賃料で借り手がついたとは限らない。 *タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってあることを知りました。若干、専有面積が狭いかなとは感じますが、総戸数が多過ぎないのも魅力なのだと思います。 *ここや近くのもう1つのマンションは、DINKSや小さい子がいる3、4人家族までをターゲットにしているのだろうね。よく「部屋は広ければ広い方がいい」と言われるが、マンションの場合、広さに応じて修繕費や管理費が高くなるので、無駄に広いとラーニングコストが高くなるというデメリットがある。(お金に余裕がある人は別)一般型のマンションは夫婦2人で75m2程度。都市型のマンションなら夫婦2人で55m2程度。 **夫婦2人で75m2が適切だとすれば、こちらの74m2はファミリー向けとして4LDKにしているけど3LDK位が妥当なのかもしれませんね。さすがに部屋数が多くても4畳台の部屋は使い道に迷うところがあります。 *ここは新築時から売れ残ってるわけだから資産性厳しいでしょ。 **俺もそう思う。でも賃貸で15.6万+1.2万で借りてがついたのも事実。この賃料で貸せるなら黒字になるから、一概に資産性がないとは言えないのも事実。 ***新築時点で売れ残るようでは中古になったらもっと売れない。 ****売れ残っているからというだけで資産性(PBR)の判断するのは早いかもしれませんね。PBRは、新築マンション販売価格と中古時の販売価格から算出されるものなので、現段階で資産性があるかないかな判断は確かな情報ではないと思われます。ちなみにPERは収益性を表したもので、首都圏のマンションの基準値は23のようです。 *売れ残ってる=この価格では買ってもらえないってこと。安くすれば売れるかもしれないけど。 **その通りです。販売価格に対しての中古販売価格から資産性は判断されるので、これからの動向に注目していく必要があるわけです。不動産購入はタイミングが大事ですよ。 *マンション周辺の地価は37.6万/m2ですか。公示地価が高額だとマンションの販売価格だけでなく固定資産税は高くなると認識していますが、当然資産価値も高くなるので売買価格も高値となるのがメリットですよね。(人気のある立地であれば?) *この物件、立地や建物、住環境は悪くないが、価格が高い。価格が下がれば売れるだろうが、デベも強気な姿勢。価格交渉がうまくいけばアリかも。 **その通りです。どんなマンションも最後は価格次第で必ず売れます。そこはデベロッパーもよくわかっているので、大幅値下げは最後の交渉手段に使われるでしょう。そう考えるとこのマンションは、築1年未満なので、まだそこまでの大幅値下げは期待できないかもしれませんね。またここ近年は住宅ローン金利も1%を切っている上に、住宅ローン減税やすまい給付金の対象拡充など、還付されるものが多いのも理由の1つです。近年はマンションも2年以上かけて完売させるところも少なくありません。さすがに2年目以降になると、大幅値下げ交渉にも応じるようになり、そうなると今まで売れなかったのが嘘のように売れ始めます。そして完売となるわけです。ただ、2年近く売れずに値下げしてまで売りたい物件ですから、掘り出し物というのはないと思った方がいいでしょう。 ***まあ、そんな残りものみたいな部屋を安く買ってもリセールバリューも悪いしそこまで数百万のために待つというのも人生の時間が勿体ないという感想です。 ****その通りですね。お金も大切ですが、時間も大切ですからね。10年後(地下鉄開通にともなって)調布や下北沢のように新たに生まれ変わるのか、バブル崩壊の時のように、現状維持または、価値が下落するのか。それぞれが判断して選択する必要があります。ちなみに新百合ヶ丘は、88年に公示地価が70万/m2の高値を示し、その後下落。05年には30万/m2の安値を示しました。その後15年かけて緩やかに上昇し、今は34万/m2となっています。この先10年でどのようになるのか。また、地下鉄開通した後もどうなるのか。アンテナを高くはって情報収集する必要がありそうです。 *このマンションといい、近くの新築分譲住宅といい、何でこんなに高いの?これらの物件で6千万!と思ってしまう。この地域で物件を買える人たちの所得ってどれぐらい? **確かに、本当に物件価格は高いですよね。間取りが広いとか設備が充実していれば納得することもありますがこの間取りで?この設備で?と驚くことは本当に多いです。だからこそ、完売まで時間のかかる物件が多いのでしょうね。 ***マンション自体のブランドや価値もあるけど、マンション内格差もある。みんながいいと思う部屋は高くてもすでに売れてる。 ****確かに、何種類か間取りはありましたが自分が良いと思えるものは2つくらいでした。まだ高くてもお気に入りの間取りを手に入れるか、安くなるのをまって売れ残った部屋で間取りを諦めて住み続けるのか悩むところです。実際内見にも行きました。確かに1階は半地下のようで日当たり電波(特にSoftbankは酷い、営業の方もおっしゃってました)共に悪いですが、私自身日当たりをさほど重視しておらず、むしろ1階だけの専用庭?に植えられた植物を望める風景と半地下だからこそ人目が気にならないところは魅力的に映りました。 *****この物件に関してはどの部屋も日当たりの良いという条件は期待しないほうがいい。唯一マシなのは東側バルコニーの部屋ぐらい(もうすでに売れている)ちなみに電波はソフトバンク、au,docomoともにホームアンテナ(電波改善ルーター)を無料で借りれるはず。 *このマンションのホームページ見たら、前まであった6000万円の物件なくなってましたが、売れたということでしょうか?それとも今の最高値の5400万まで値下げしたのでしょうか? **売れたんじゃない。値下げだと、お得感をアピールするために新価格といったような宣伝する。 *ここの最上階の部屋、以前よりかなり安くなってる(200万から300万↓)これ交渉次第ではもっと有利に手に入れることできるんじゃない?決算時期だし、チャンスかも! *物件概要によれば竣工時期は2019年4月8日となっていますが、もう竣工したんですか?今どのくらい残っているかは不明ですが実際の部屋を確認した上で検討できるのはいいですね。モデルルームでは見ることができないようなルーフバルコニーつきの部屋も見学可能なのは完成済の利点だと思います。 **青田売りは条件のいい部屋を選べるのが利点だと思いますが、条件が悪くなっても実際の部屋を見てから購入したい方もいらっしゃると思います。一番いいのは全てのマンションが青田売りではなく竣工後販売のスタイルを取る事なんでしょうけどね…。 ***実際の部屋を見てから購入できるのは一つメリットではある。早めに決めて選択肢がある状態っていうのもいいし、結局どちらにしても一長一短なので…どちらが良いのかはなんとも言えないですね。竣工後販売も、デベ側に負担がかかりやすいのでそうなると物件価格を引き上がる要因にもなりえます。 ****青田売りって建設中に販売して竣工と同時に引き渡しして代金回収ってのが売る側の目論見。間取り変更とか注文建築的なことができれば購入者にもメリットがあるんだけど最近はめっきりと減った。青田売りの完成在庫って売れ残りってレッテルがついちゃうからね。
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