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プレイズ津田沼奏の杜

Name: プレイズ津田沼奏の杜
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==物件概要==
*所在地：[[千葉県]][[習志野市]]習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内10街区4、10街区5（地番）
*交通：
#[[総武本線]] 「津田沼」駅 徒歩6分 
#[[新京成電鉄]] 「新津田沼」駅 徒歩11分
*総戸数：37戸
*構造、建物階数：地上6階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年02月下旬予定
*売主：三交不動産株式会社　マンション事業本部　東京支店
*施工：川口土木建築工業株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*戸数があまり多くないですから、管理費や修繕費などどういう試算になっているのかの確認はしておいた方がいいのではないかと思います。 
*谷津小通学可能で大型物件と比較して駅からも若干近く、小規模でもあるので強きの価格設定できそう。
*2階の3LDKで4500万、4LDKで5800万程度。 ルーバル7800万程度。 開発地の中では駅近、谷津小学校通学可で予想通り強気の価格設定。 さてどうしましょうか。 
*4500万の部屋を７５m2と仮定すると坪200万程度ですね。坪単価はお隣のブランズシティと同程度に設定してきたという感じでしょうか。だとすれば設備や売主等々勘案すると割高に感じますね。
*安い部屋で４５００万円・７０m2で、３ＬＤＫは４５００～５０００万円という感じです。 お隣のブランズシティが４０００万円～、モリコアでも４２００万円～なのに。 マイナーデベで仕様のレベルも低いにもかかわらず、後発というだけでここまで高くなるとはびっくりです。 今の世の中、後に出てくる物件ほど値段が高くなるとは分かっていますが、 隣で売ってる物件より５００万円も高いとは、はっきり言って想定外でした。 営業の方もすごい谷津小学校押しでしたが、この価格差を一緒に出されると バス通学のほうが却って安心・安全に思えてくるから不思議です（笑）
*お部屋見てきました。他と変わらす素敵でしたよ。良かったのは、バスルームの換気にプラズマクラスターが付いてたり、キッチンのフロントがホーロー？になっていて磁石をつかえること。 そして、近くの小学校に通えること。 将来、売る時、奏の杜はたくさんマンションあるので、この点では他よりファミリー層には有利かと。（人数の問題で、奏の杜内で100戸以上のマンションだと、近くの小学校に通えるのは一番最初に建ったパークハウスだけらしいです） でも、やっぱり買うってなると比較対象が多すぎて、この点だけでは、決めかねますね。やっぱり値段。 どこもそんなに差がなくて。よくわからなくなりました。 悩んでるうちになくなっちゃうんでしょうね。
*SUUMOをみると、 今回販売17戸とあるので、 8/8の抽選に向けて、 第一期で要望書が入ったのは、 現時点では37戸中17戸ということですかね。 いくら総個数が少ないとはいえ、 即完売とはいかなかったようですね。
**17戸の評価はどうなんですかね？販売好調とみるべきか？伸び悩みとみるべきか？ 
*第２期予定販売住戸概要が出てましたが、 何戸販売されるのかは未定のようです。 あと２０戸を分けて販売するのか ２期で全戸販売するのか気になります
*奏の杜の物件では駅まで徒歩６分と一番近く、途中信号もありません。小規模マンションがお好みの方には、高めの価格設定でもそれだけの価値があるのでは？売れ行きも好調のようです。
**奏の杜エリアに建設のマンションでは一番の駅近物件。また小規模物件であり、将来使い道がなくなってしまうことが目に見えるようなクッキングスタジオや他の共用施設をもつ大型物件より、効率的で経済的な使い方ができる物件だと思います。 Bタイプ、Eタイプが人気のようでした。
*小規模のメリットって何なんでしょう？大規模でも共用施設がない物件もありますので、それ以外で。
**小規模物件は通勤時間帯のエレベーター待ちが無いことがメリットだと思います。
*結構売れていますね。高い部屋が残っているようです。5、6千万出せる方は、タワーでもいい部屋買えそうですから、ここを選ぶ理由が無いのかな？
**低層階と高い部屋が残っているようです。
*小規模物件が好きな方には合っていると思います。高い部屋はそれなりに良さそうです。
*修繕費は、キッズルーム等の共有施設が無いこともあり、それほど高くはならない計画でした。まあ将来のことなので正直入居率等で高くなる可能性はあるでしょうが。
*正直、価格はちょっと高めですね。
*現在、37戸中、21戸が契約済のようですね。3LDKは売れ行き好調のようで、4Lが多数残っているような感じでした。 
#駅に向かう途中に葬式屋がある 
#4600～7300万と割高 
#モデルルームが一番広いタイプのため、実際の部屋は想像で補わなければならない 
#マイナーな会社なのでもしもの時対応してくれるか不安 
#戸数が少ないので金銭的負担が増えそう 
*今の時点で完売してないってことは不人気なのでは…資産価値が本当にあるのか疑問
**まだ引き渡しまで５ヶ月ありますし、今月下旬にやっと第二期販売開始なので、現時点で売れ残っているからといって、不人気ということにはならないと思いますよ。
*久しぶりに公式サイトを見たら、最終期のモデルルームがオープンしており 先着順販売住戸が5戸のみとなっているようです。 2LDK+S～4LDKだそうですがプレミアムプランもまだ残っているのでしょうか。 目玉として最後に残しておいたのかな？
**プレミアムプランってなんですか？ただ4lの高い部屋が残ってるだけだと。
***高いからプレミアムなのでは？と単純に思ったのですけど、 そうではなくて、条件的に特別な面があるみたいです。 ルーフバルコニー付き、角住戸で三面採光、 あと収納充実とはありますけど普通な感じもします。 敷地内駐車場の優先権があるとも書かれています。 広さは92.84m2とはいえ、部屋が4部屋となると 各部屋ごとの広さはさほどではない感じがしますが。
*総戸数が37戸ですから、先着順で5戸残っているとして、今までで何戸売れたんでしょう？ 最終期で何戸出てくるのかにもよりますが、人気が無いのか、少ない戸数で販売してきたのか、どちらかではないかなと思います。 駅からの距離を考えると、竣工前に完売していてもおかしくないのになと思ったりもします。
*価格はいくらからでしょうか？
**ブレイズブランドで70m2～90m2が5000万～7000万ですか。 あまり聞かないブランドでも今の津田沼はこんなもんなんですか？ 価格の優位性があまり感じられないのですが。
***70平米で5000万なら安いほうです。テラスだとあと１割高いです
*今朝の折り込みによると、売れ残っていた１階の部屋が実質100万円値引きらしい。ルーバルの部屋と合わせて２部屋が掲載されていたから、売れ残りはこれだけなのかな？
*先日モデルルーム行ったら名言はしなかったけど1割引きはいけそうな感じでした。
**ここで１割っていったら400万ですけど、さすがにそこまでは引かないでしょ
*あと2戸みたいですね。完売も時間の問題でしょう。
**あと3戸らしいよ。ルーバルの4LDKと事務所で使っていた4LDKと角部屋の3LDK。
*売れないのは値段もありますが、そこまでの価値を見出せないのでは？隣のブランズシティのルーバルの残っていた部屋はプレイズの一番高い部屋より高いのに、もう売れてしまった。 
*事務所に使用している部屋1邸が残っているようですね。モデルルームの家具がつくので、なかなかお得な感じですかね。
*完売しました



==交通==
*やっぱり津田沼駅6分は魅力だと思います。立地だけは変えられませんから。ましてや毎日利用するとなるとなおさらです。1分の差は大きいですね。
**同感。信号なしがさらに魅力です。


==構造・建物==
*敷地面積：1,417.11m2
*建築面積：771.30m2
*街区公園側も景色が抜けるし、戸建ての方を向いている方も眺望良さそうな感じだし、いいんじゃないですかね。 
*西側のブランズに思い切り見下ろされますが・・・ 
**見下ろすような高層階ならブランズがいいけど、低層階だとこちらの影になってしまうから。こちらは東側が低層住宅なので圧迫感があまりない。 



==共用施設==
*駐車場：総戸数37戸に対して19台（平置式2台、機械式17台）
*駐車場も設置率５０％程で２台平置き以外機械式なのでこちらも他物件と比べるとやや劣るかな。 


==設備・仕様==
*設備はかなりシンプルですね、規模的に当然の事ながらディスポーザーが無いのは個人的に大きなマイナスです
*この価格で直床なんてありえないですね。



==間取り==
*間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：68.76m2～92.93m2
*収納スペースが広い間取りもあるのでいいですね。 来客が多い場合は、スライドウォールが便利。 部屋の広さを調節できるので。
*間取を見ると全体的に敷地に余裕がないのかバルコニーの面積が狭いですね。奥行き２メートルないのかな 
*部屋の広さの割に、部屋数が多いような気がしました。 各部屋の広さ的にはなんとかなる大きさだとは思うのですが、ＬＤが狭い気がします。。 ダイニングテーブルを置くと、リビングにはあまり余裕がないような？ １部屋居室を潰してリビングにするのが前提なのでしょうか？
**ごく一般的な間取りじゃないですか？
*ルーフバルコニー付きの広い間取りは 開放感があっていいなと思うのですが、 ルーフバルコニーが西側か北側になるのが残念です。 Ｈｒなんて面白い間取りだと思います。
*ルーバルがある部屋は広くてよさそう。 たしかに、ルーバルの方向は北側だと寒そうです。 どちらかといえば、西側の方がいいかな 家具付きの間取り紹介はわかりやすくていいですね。 
**西側は、道路をはさんですぐ向かいが、 ブランズシティなので、 せっかくのルーフバルコニーが、 13階建てのベランダから見下ろされるんだよね。。。 残念です。
***なるほど、そういうのがあるのですか。 せっかくのルーバルなのにそれだと残念な感じはしてきてしまうかも。 ルーバルでお茶とか、そういうのはしたいけれどしにくいみたいな感じになっちゃうのかな。 ブランた～を使ったガーデニングをしたいという人だと、 別に見られてもという感じだろうけれども、 北側だとそもそもあまり向かないだろうし。 
*東側は道路なので、日当たりも心配することがないのがメリットの一つだと思います。西側の低層階は、将来的にアパート等がたってしまったらどぉなのかな？と思うところですね。
**日当たりの問題がないのはとても良いかと思いますが、 ただ、背の高いアパートが建ったらちょっと困ったことにもなりそうです。 日差しが遮られてしまったら、高いお金を払ってまで買いたいとは思わないから。 高級感のある良い感じのマンションが勿体ない。 
*HPの間取りから、BタイプとEタイプが消えましたね。両方とも完売したんですかねぇ。Eタイプがよさそぉだったに。。
*92m2のプレミアムプランの間取りを見ました。 南向きのワイドスパンはいいなあと思います。 リビングとルーバルが西向きになるのは微妙かな。 洋室4とLDの関係はいい感じだと思います。


==買い物・食事==
*日常使いのお店はベルクかモリシアで、近いとまでは言えなくても遠いということはないと思います。 家電や本屋も南口のほうが充実しています。 洒落た衣料品や都市銀行は北口まで行かないといけませんね。 飲食店に関しては、個人的には奏の杜開発最大のがっかりです。 開発地域内の店舗予定地はほとんど埋まりましたが、気のきいたお店はできませんでした。 
**市進の下とか、新しくできたクリーニング屋さんの隣とか、ベルクの交差点の歯医者と整体の間とか、そのあたりはどんなお店が入るのか決まったのでしょうか？ おしゃれな飲食店が南には少ないので、期待してたのですが…。 教育関係やお医者さん、美容室がやたら多いですよね。
*アコレは安いですが規模としては小さいですから日常使いでは少し足りないかなという感じがします。 



==育児・教育==
*子育て環境を中心として考えるのであれば 良い立地だと思います。 通学区となっている学校が徒歩１０分程度なのは安心です。 小児科などの病院も近くありそうですね。
*子育て世代には、谷津小に通えることが一番ポイント高いでしょうね。谷津南へのバス通は、結局定期配布という子供を一番犠牲にしたやり方に決まりましたから。 
**子育て世代ですが、パンク状態の谷津小の環境が良いとは思いません。小学校が近いことは親にとってのメリットも大きいのですが…。
*私も谷津小はプレハブの、校庭なしの状況がしばらく続くと思うと、いいとは思いません。バスで通うのは少しは不便ですが、バスで数分だし、谷津南の広い校庭でのびのびしたほうがよっぽどいいかと。逆にこの不審者とか多い世の中なので、徒歩でなくバスで登校できるなんて羨ましいですけどね。
*子育て世代では谷津小が学区であったり、引渡しが3月末というところもポイントになってくるのだと思います。 
*谷津小は、この新学期から体育や休み時間は、校庭でなく近隣公園ですよ。 移動に時間が取られるし、事故も心配だし。 新１年生からクラス数も増えるそうです。今後本格的な児童増の時期を迎えます。 プレイズからだとそれほど近いわけでもなく、あまりメリットは感じられないのですが。
#平成28年度　一時校舎建築開始 
#平成29年度　一時校舎供用開始 
#平成30年度　新校舎建築開始（プールも解体） 
#平成32年度中　新校舎供用開始（予定） 
#供用開始後すみやかに、既存校舎解体、グラウンド整備工事開始 
*新校舎と新校庭両方が揃うのは、この感じだと平成34年ぐらいになるのかな？


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*これから、周辺にはマンションが建つ予定がありそうな感じですね。日当たりが阻害されないといいですが。 
*住宅街に建設されているんですね。 生活環境は良さそう。 ただ、夜、寂しくないのかな。 
*きれいに区画された人工的な街といった雰囲気ですね。 すぐ近くの街区公園はどこかのマンションの提供公園か 何かなのでしょうか。 静かな環境ながら、少し歩くと商業施設が建ち並ぶ 駅前というのはいいですよね。
*交通便よりも、子供達が通う小学校や中学校が近いことを優先に考えたい。 となると、ここはとても良いなと思う。 学校から近いと通学も安心できるだけでなく、何かあればすぐに行くことも出来る。 子供の成長は早いと聞くけど、子供のことを考えて生活になるのだから 学校関連の近さを優先に考えるは当然かなとうちでは思ってる。
*南東向き南西向きどちらにするか迷いますね。環境は子育てしやすそうな環境ですし、近くに公園があるのもいいです。お子さんがいる家族が多そうですから、小学校が近いのが安心できそう 
*ここって、開放立地で、南面が抜けていることを売りにしてるけど、南面の駐車場やモデルルームの跡地に、建物が建たない保証はないですよね？ それをセールスポイントとして、大々的に押し出すのは、どうなんだろう。
**「あくまで現状では」ってことなんでしょうね。 およそ誠実なやり方とは思えませんが、 マイナーデベで商品力や価格競争力が低いのだから 多少荒っぽい売り方になってしまうのかもしれませんね。 一般的には、コインパーキングは地主さんの一時的な土地活用法ですから 近い将来に建物が建つ可能性が高いのは事実です。 開放感をアピールしたところでそれを鵜呑みにする人も少ないのでは。 不動産屋が不誠実であろうと、それを真に受けて 将来被害をこうむる人がいなければ問題ないわけですから。 
*やっぱり奏の杜で一番駅に近いことでしょうね。
*この物件の最大リスクは隣の空き地のオーナー
**隣とは西側のコインパーキングのところですか？
***北隣の空き地は、賃貸アパートが建つのは確定してますよ。
****北側隣の空き地というのは、この物件と、5階建ての建設中のアパートの間の畑のことですか？何階建てで、いつ頃完成するかなどの詳細をご存知のようなので教えていただけませんか？新しく作物の栽培が始まっており、近々に畑でなくなるようには見えず、初耳でした。
*****北側の空き地は当分畑ですよ。北側は何がたってもいいですが、南の駐車場が問題ではないのでしょうか。
******南側は将来3階建ての賃貸が建つかもしれないけど、当面問題無いと思います。北側はあまり関係ないでしょう。
*******南西側のMR跡地&駐車場、、建ったとしては3階建てだとは思いますが。。でも、何気に南西側は人気のようですね。将来、アパート等が建っても関係ないという考えなんですかねぇ？
*商業施設は線路の向こう側のようですが、落ち着いて暮らせる場所かなとは思います




==周辺施設==
*すぐ近くにある公園は遊具がありますが、狭いですし、すぐ道路なので、お子さんをあそばせるときは気を付けなければいけませんね。 



==その他==
*この物件の良さは一応、谷津小学区！それしかない。それ以外は小規模マンションの為、修繕積立金が足りなくなって途中回収も考えられるし、施工が三交不動産だしで、なんのメリットも考えられない。 
**駅まで徒歩6分の立地と、小規模に魅力を感じますが。

==ブログ==
*[https://www.sumu-log.com/archives/51238/ 奏の杜＆津田沼ザ・タワー 2022年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】（スムログ記事）]

==掲示板==
*[ ]

chiba/562834/451
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