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フローレンス連坊小路グランドアーク

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[[ファイル:フローレンス連坊小路グランドアーク外観.jpg|thumb|400px|フローレンス連坊小路グランドアーク外観]][[ファイル:フローレンス連坊小路グランドアーク外観_2.jpg|thumb|400px|フローレンス連坊小路グランドアーク外観_2]]

==物件概要==
*所在地：[[宮城県]][[仙台市]][[若林区[[連坊小路52-2、元茶畑10-2（地番）
*交通：JR[[東北本線]]「仙台」歩16分
*総戸数：162戸
*構造、建物階数：RC11階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2008年7月31日
*施工：東海興業(株)
*売主：株式会社アイショウ






==価格・コスト・販売時状況==
*162戸。完成前に690万引き。あと140戸。仙台圏のマンションの歴史でもある意味歴史だそうです。完成前の劇的値引きマンションはコミュニティ崩壊状態、友人の管理会社の人と話すと全国的に滞納、崩壊的な話を聞くので。って管理会社が一番大変そうですが。気にならない場合は広さ、仙台駅徒歩ぎりぎり圏ではお買い得。たぶん300-500万引き目標で交渉したほうがナイスですね。頑張ってください。
*2008-06-03現在、値上がりを期待して買っている人はあまりいないと思いますよ。売るつもりは無くても大金出すのだから、万が一のことを考えても資産価値があるほうがいいと思いますがね。有り余るかねがあるなら別にいいですけど。
*2008-06-05現在、このあいだ日曜日見に行って決めてきちゃいました。いま全部で５１件決まってました。残り111戸だそうです。ほかのところもかなり見ましたが、売れ行きはいいほうでした。日曜日、ほかのお客さんもかなり来てました。8件ぐらいいたかな。値引きはモデルルームのお部屋のみらしいです。
*2008-09-20現在、ここはモデル価格でけっこう値段を下げてるんで、目立つんでしょうね。実は、他でもかなり価格を下げて（広告も出して）販売してるところもあるんですがそれでも売れないから、注目もされないんだよな。完成して、この時期に８０戸売れてるんだから、仙台では売れてる方ですよ。仙台市内の新築マンションの８割はここよりも苦戦してるはずだよ。不動産屋から見ると、この立地条件であのモデル価格は安いと思うけどな。ちなみにここに悪口書いてるのは、業者が多いんじゃないかな。
*2008-10-30現在、先々週号のタウンズによれば１６２戸中８５戸が売れ残り。地下鉄駅にも近いし、都心部にある好物件かと思いきや、今年７月完成済みで未だ半分以上が売れ残りって。２戸のみ１１００万円もの値下げを断行していますが、他の間取りも値下げしないとこのまま残ってしまうことになりませんか？
*2009-02-27現在、幸町の方の広告が入ってきてましたけどだいぶ値下げしてますね。最初の値段で買った人かわいそうに。
**3,335万→2,560万
**2,515万→1,890万
*Iタイプ607号室は、3LDK91.53㎡ですね。定価3495万円⇒新価格2845万円で、価格表に掲載されています。モデルルームということであれば、そこから更に値引きは当然あることでしょう。坪単価(80万円！）から見れば、「買い」だと思います。ただし、「立地に問題なければ」という条件付きですが。
*2009-04-19現在、昨日の朝刊にここのマンションの大きな折込広告が入りました。満開の桜を背景に、中々素敵なマンションみたいですね。とにかく広いです。122㎡で5065万円が新価格で3675万円に。東南角部屋は間取りもいいですし、リビング・ダイニングが20帖、床暖房がリビングだけでなくダイニングにもあるのが魅力的です。中国辺りから景気が徐々に回復に向かってますし、景気が回復し買い控えの不動産需要が戻れば、ここはお買い得かも知れませんね。
*2009-10-15現在、アウトレットマンションであることは確かですよね。当初から売れ行きが思わしくなく、財閥系とも違い資金繰りの問題等々で、驚くような大幅値引きしたけど、その後も紆余曲折あり、結局はアウトレットになった。
*2009-11-15現在、最近チラシが入ってきまして、早速見学に行ってきました。あの広さであの価格。びっくりしました。正直「なぜにこんなに安いのか？」と最初は『不安』の方が大きかったです。でも、皆さんがおっしゃるように、売却や賃貸目的でないのならgoと。近辺の土地勘もありますので、マンションの場所に関しては文句ありません。 それほど残っていないように見受け、急ぎ情報収集をと思っています。






==交通==
*地下鉄の駅が近くに出来る事と、五橋駅にも歩いて行ける事を考えると交通の便は良さそうです。
*新駅って言っても場所が微妙すぎるんですよね。場所の割りに値段は高いし、下手すると五橋以上に高い。地下鉄料金は高すぎだし。
*広さと立地条件が気に入って購入したので、概ね満足して生活できています。普段は車通勤ですけど、会社で飲み会があるときは電車を使いますが五橋駅までも私の足で、８～９分で着きますし、休みの時も、家族で仙台駅周辺まで歩いて買い物したり食事に行ったりしています。子供の学校も、ローソンの前の横断歩道を渡るとすぐなので安心してます。







==構造・建物==
*一度モデルルームを見に行ったのですが、ここって玄関や廊下が大理石じゃなくて陶器でできた床ですよね。幸町近くモデルルーム床のはじっこがかけていました。
*土曜日に実際の部屋を見に行ってきました。少しご報告いたします。エントランスは異常なほど豪華です。部屋はほぼ出来上がっていました。電気も水も通っているみたいです。ベランダの隙間が気になりました。エレベータも休止でしたが電気は通っていました。畳が痛むので日光から遮っていたのは、さすがだなぁ?っと思いました。壁紙が剥がれていたり、汚れてたりありましたが、すべて直してくれるそうです。
*玄関の壁（下地）が割れてクロスが５ミリ幅の１メートルくらい、裂けて来ました。補修依頼をしましたが、 東海との話し合いが出来ないので無理との事でした。売り逃げは頭に来ます。






==共用施設==
*駐車場の使用料が永年無料なのは嬉しい要素ですね。
*一部機械式(パレット式？)駐車場なのに料金が無料なことです。機械式は、故障すると修理代が高いと聞きます(くわしくは他のスレ参考に)その割に修繕積立金も安いですしいずれ値上がりがあるかと思われます。修繕計画表もしっかり説明受けてください。途中値上げは、住民の話し合いでもめる場合があるので多少でも駐車料金を徴収して積立金にまわしておくのがベストなんですが。管理費は、共有部の清掃回数、高圧洗浄の頻度(何年おきか)、保険の特約内容なと゜値段によってかわります。安いとそれなりの管理しかしてもらえないのでお勧めしませんが、ここはそれほど安くないですね。時間があれば他社と管理内容を比較してみてはどうですか。
*駐車場が平置きと機械式で、平置き部分は早い者勝ちと説明を受けました。正直、自走式立体駐車場であれば良いけど、あの機械式はメンテ費用かかるのでいくら駐車料金無料と言われても、修繕費・管理費にかかってくるので、良いとは思いませんでした。
*機械式に案内されたが、パレットが深いため、ホイールをこすらないかヒヤヒヤしながらの駐車であった。慣れればそうでも無いかもしれないが、毎日気を遣うのはどうかと思った次第。また、左右どちらからもフリーに入場できる開放感がある一方、防犯面は期待できないか？1世帯に1台の無料駐車場というのは一見魅力的に思うが、それなりの対価があるのはご想像の通り。
*来客用駐車場は、マンション入口付近に２台。ローソン側に１台は、確保して頂けるようですよ…一回あたりの使用時間が３時間限定ですが。友達が泊まりに来たら、どうしょう？
*エントランスですが、エレベータに行くまでに段差が２段あり、少し抵抗を感じた(脇にスロープはあるが、遠回りとなる）
*エレベーターのレスポンスが良いので、11階までは1階から10秒くらいで来ます（ノンストップの場合）混まないです。




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Image:フローレンス連坊小路グランドアークエントランス.jpg|フローレンス連坊小路グランドアークエントランス
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==設備・仕様==
*細かい事ですが、カーテンボックスが無くカーテンレールが剥き出しなのと、浴槽の水抜き栓が、昔ながらのボールチェーン付きの物、キッチン換気扇の整流板が無い、ガスコンロが安っぽい等々が気になりました。
*室内に不便なところはありません。フローリングとドアとも松下電工（パナソニック）製でしっかりした材料も使ってますよ。ちなみに、ドアと床のメーカーが違う場合は節約している物件が多いようです。また、外廊下やテラス周りの壁もきちんとタイル貼りです。床暖房も使って便利。
*マスターキーはかなり複雑だと思います。四方八方に穴がある。入居者ならメーカがわかるはずって、覚えてないし大量の紙の中から探すのも面倒。それよりも、上の音がうるさい。一昔のアパート？ってかんじ。どこ歩いているかわかるくらい。あと、カビやフローリングがひどい。隙間が多い。ベランダや通路の防水床はデコボコ。雨降ると水たまりができる。入居前にすべてわかればよいが、気づかないから購入するんですよ。
*げた箱収納は他の所より倍はあるし、施錠もマイロックシステムでピッキングはまず無理でしょう。覗き窓からの解除もプロ（鍵屋）でも無理かも、ホワイエは洋間に長い机を運んだ際回転できて楽チンでした、お手洗いもタンクレスですっきり広々、洗面所の収納も沢山あるしバスタブの大きいのも１日の疲れを癒やしくれます。洗い場も広いし、乾燥室にもなるので最高です。ベランダにも流しがあるので、台所や風呂場、洗面所で洗いたくない泥んこ汚れもＯＫ。キッチンの作業スペースも大きいので、料理の時間も短縮できるし、台所と風呂場がつながってるので、開けっ放しで、子供をお風呂に入れてあげられるから、仕事もはかどります。各部屋に付いている換気穴に専用のイオンフィルターを取り付ければ、空気も清潔ですよ。電気の容量もデカいから、リビングに２００ボルトの大容量エアコンもＯＫ。ゴミ置き場も夜間自動点灯だから、ゴミ油で汚れたスイッチ触らなくてもいいし、ちっちゃな所から意外な所まで良いところ満載です。
*ボール式チェーンのお風呂や、整流板の無い換気扇のキッチン、建具全般、あとカーテンボックス無しの剥き出しカーテンレール等々ではないでしょうか？　間取りは広くて良いのですね。






==間取り==
*Ｐタイプの角部屋が１２２㎡もあるんで気に入っちゃいました。





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Image:フローレンス連坊小路グランドアークキッチン.jpg|フローレンス連坊小路グランドアークキッチン
Image:フローレンス連坊小路グランドアークバルコニー.jpg|フローレンス連坊小路グランドアークバルコニー
Image:フローレンス連坊小路グランドアークリビング.jpg|フローレンス連坊小路グランドアークリビング
Image:フローレンス連坊小路グランドアーク寝室.jpg|フローレンス連坊小路グランドアーク寝室
Image:フローレンス連坊小路グランドアーク和室.jpg|フローレンス連坊小路グランドアーク和室
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==買い物・食事==
*普段の買い物は、２箇所の生協を利用してます。野菜果物はすぐ近くの八百屋さんで十分ですよ。魚屋さんは予約すれば魚を焼いててくれます。中華食堂もあり便利です。出前も近くの寿司屋・中華屋・そば屋・お弁当屋さんが対応してくれます。クリーニング屋さんも大小２件あるし今のところ快適な生活です。






==育児・教育==
*仙台一高や二華高に近いのがナイス。学都仙台を代表する高校ですからね。
*結局は学区なんじゃないかな？連坊だと東華中だもんな。子供のこと考えると五橋の方が断然いいです。フローレンスさんは幸町もだけど、仙台でかなり微妙な立地に建てられてるけど、連坊や幸町にそこまでの金額払って立派なマンションに住みたいと思う街じゃないの気付いてないと思う。多分買ってるのは仙台のこと知らない他県からの人達かな？でも、ここのマンションできてから、なんぼか幸町も連坊も前よりかはイメージ良くなったけど、需要があるのは上杉や五橋周辺だってことに気付いて欲しい。
*学区となる連坊小学校は、実は仙台でもかなりの小規模学校。少人数だと教育レベルの低下が懸念されるので、学区内の住民は隣接学校に越境するのが多数いる。しかしながら、このマンションが建設されるとなって、小学校に通わす保護者からは生徒数が大幅に増えると期待感がでていたのも事実。今年新1年生の保護者間でも、新入生が100人近くになるかもと話題になっていた。しかしフタを開けると、新入生は70人にも満たず、例年通りの生徒数。途中学年の転校生もほとんど増えず、保護者のささやかな期待は無残にも打ち砕かれている。理由は推測するに①販売戸数に対して売れ残り多数　②若くい子育て世帯の住民が少ないと思われるが、とくに小学生以下の子供をもつ子育てファミリーには、学力の問題から不向きな物件であるといえよう。






==周辺環境・治安==
*線路からはワンブロック離れており、間にビルやマンションやアパートが。新幹線と在来線の通過音を確かめましたが、屋外でも大したことありません。ましてや室内で、ペアガラスの窓を閉め切れば、ほとんど聞こえないかと。

*利府長町断層が活動すれば直下型地震になるわけですが、これは宮城県沖の海溝型地震ほど頻繁には起きません。だけど、いったん起きると、阪神淡路大震災でわかるように直下型は被害がはるかに激甚になります。活断層が最後に活動してから時間が経つほど再活動の可能性が高くなりますが、利府長町断層が最後に活動したのがいつなのか不明です。また、活動頻度が3000年に1度というのも大雑把な推定でしかありません。基本的には断層に近いほど危険です。また、利府-長町線の東側は、西側より地盤が緩いので危険です。このマンションは断層の西側なので、いくぶん気休めになるかもしれません。それでも、断層の直近なので揺れは大きくなるでしょう。震度６～７だと、建物が倒れなくても家具が転倒・倒壊して犠牲者が出ます。この立地では免震構造が欲しいところです。

==周辺施設==
*都市計画図を見ると、連坊小路に交差する通りが宮沢橋とつながるようですね。北は国道４号線とつながっているし。となると。仙台駅東側で東西に伸びる主要道路のひとつになりそうですね。再開発後は、お店も出店するでしょう。






==その他==
*個人的に住んでみて良かったこと
#街中にあるのに静かです（鉄道や新幹線の音は少しは聞こえますが、街中のマンションよりはるかに静かです）
#目の前に小学校・二華中（建設中）・高校があり、子供の通学が便利です
#お祝いを頂いた親戚を呼んで宴会をしましたが、羨ましがられました。
#地下鉄が開業し、利便性がアップします
*不満
#（私のキーワード）ロビーのマンション模型の場所を週に何回もアイショウで変えるマンションの模型の位置、入居者がいるのにそんなに変えることはできないのではないか。#真っ赤な販売中の横断幕はやめてほしい。
#販売戸数を更新してほしい毎週何軒かの引っ越しがあるのに、hpでは去年と全く同じ。
#去年より、価格が安い！（チラシ価格が限界と言ってたじゃない）
#２４時間換気だから、部屋が乾燥する（どこのマンションも同じかも） 
#エントランスが吹き抜けなので、自動ドアの上から虫が入る。冬はいいけど、夏の夜なんて電気の明りに向かって集まるから、エントランス・廊下・エレベーターホール等々が虫だらけに⇒紫外線の出ない電球
#何度も言うけど保証がない。最悪です。⇒何の保証が欲しいの
#外廊下。廊下の壁の高さも低いので危ない。耐震スリットの幅が広すぎて怖い。⇒検査には合格しているのだが・・・そんなにあなた長身なの
#室内がカビだらけ。夏大変な事になります。⇒外断熱マンションなら別だけどあとは同じレベルかと
#ＬＤＫのサッシが低い。今時ハイサッシじゃない所なんてあるんですね。⇒開口部が多いと耐震性が弱くなる、熱損失が多くなるとかのデメリットもあるよね
#芝生や木が枯れている。見た目がこんなに酷マンションは中々ないと思います。⇒植栽今の時期植え替えてもまた枯れちゃうよ
#敷地内のアスファルト部分が所々へこんだりしていて、雨の日ものすごく水たまりがある。普通ありえません。⇒これがマンション買う買わないの判断にどの位かかわってくるの






==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%AC%E3%83%B3%E3%82%B9%E9%80%A3%E5%9D%8A%E5%B0%8F%E8%B7%AF%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%89%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%82%AF 「フローレンス連坊小路グランドアーク」についての口コミ掲示板]
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物件概要
所在地	宮城県仙台市若林区連坊小路52-2、元茶畑10-2（地番）
交通	「連坊一丁目」バス停下車　徒歩2分（140m）
総戸数	162戸
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