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パークホームズ　目白ザテラス

Name: パークホームズ 目白 ザ テラス
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 5 (1 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]西池袋2丁目1405番1他（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「目白」駅 徒歩9分 
#[[山手線]] 「池袋」駅 徒歩9分 
#[[埼京線]] 「池袋」駅 徒歩9分 
#東京メトロ[[有楽町線]] 「池袋」駅 徒歩7分 
#東京メトロ[[副都心線]] 「池袋」駅 徒歩7分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「池袋」駅 徒歩7分 
*総戸数：96戸
*構造、建物階数：地上5階建（一部鉄骨造）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年06月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：三井住友建設 



==価格・コスト・販売時状況==
*農林中金寮跡地の第2弾プロジェクト
*こちらのマンションの平均的間取り(間取り図70B&Eクラス)の3LDKで最上階だと、いくらぐらいになるのでしょうか？フォレストより高いということは、6千万円台後半でしょうか？ 
*3LDKが6600～って聞いてありえないと思ったw どう見てもあの辺の街並みは高級住宅街のそれじゃないし、田の字の間取り中心で外廊下という昔からありがちな安っぽいコストダウンマンション。エントランスあたりだけ少し良く見せてるけど南側なんてフォレストと違って公園でもないし 
*価格でましたね。あの仕様で坪400越えとは、ぼったくってますな。
*ここはアドレスが西池袋ということと、ディスポーザーがないとかエレベーターが一機だけということを除けば悪くないですよ。売れ残っている部屋はイマイチだけど、場合によっては値引いてもらえるかもね。
*売れ残り３物件は以下と思われます。 
#５３９０万　２０６号室 １ＬＤＫ　54.17平米　テラスＡ（南向） 
#５４９０万　４０３号室 １ＬＤＫ　54.17平米　テラスＡ（南向）※２０６号室と同じ列の階数違い 
#７３４０万　１１６号室　３ＬＤＫ　78.35平米　テラスＢ（西向）　角部屋　道路寄り 
売れ残りの２つの１ＬＤＫの条件は、悪くないと思うのですが、なぜ売れないいんだろう？最上階でもなくテラス付きの１階でもないのに中途半端に高いからだろうか？？
*残ってる部屋は何が悪いのかな？
**3LDKの方は何でですかね。西向き1階だから？割安な気もするけど。
*JR山手線のターミナル駅池袋と目白から徒歩7～9分なのに、台地、閑静な住宅街は、他のターミナル駅ではなかなかない立地！それはかなり大きいので販売価格、管理費が多少高くなるのは仕方ないかと！他よりは管理費押さえられてると思います。
*あと一つしか残っていない訳で、現在のマンションの売れ方から考えると人気あったんじゃないですか！ 
*高すぎるね。周辺の街並みも綺麗じゃないし、 なんといってもこれが三井なの？ってぐらい低仕様。 外廊下もみすぼらしいし
**外廊下がみすぼらしいということはないと思うのですが。 ただ、私も内廊下マンションだったら欲しかったなぁという気持ちはありますね。 でも外観素敵だと思います。 低層造りなのも好感持てました。 
*ターミナル駅の池袋から徒歩圏内で、ここの物件ような立地のマンション他にないですね。 希少価値はありますね。 あの辺、文教地区でこれからも低層マンション建ちそうな場所もなさそうですし。 買えた人は羨ましいです。 
*この物件のような、数少ないターミナル駅から徒歩圏内で高台の閑静な住宅街にあるマンションて、本当にないね。希少価値は高い。本当、低層なので災害時の避難、その後の対応もしやすいのでは。
*立地は悪くないが価格がありえない。池袋の価格じゃない笑。外廊下でアパートみたいで仕様もこの価格帯じゃありえないほどしょぼいし。ただの耐震マンションだし駅９分で地下鉄直結免震区役所タワーとほぼ同じような価格帯　笑。まあ永住するつもりならいいかもね
*ここを見送ってから、久しぶりに見たけど、まだ完売しないのか？売れ残りの1LDKは54平米もあるんだから、2LDKしとけば良かったのに。
**半端な間取りしか残ってないもんね。
***現在はモデルルームもなく、建物内の見学もできない状態という事なのですがどうやって案内している状態なのでしょうか？１LDK広めなので部屋数をもっと多くしても良かったのかもしれないですね。この広さなら１LDKでも二人暮らしくらいはできそうですけれど
*ついに特別商談会が開催されている。値引きは必至とは思うけど、一体どれくらい値引きしているのだろう？
*１ＬＤＫなんかは資産運用の方が多いのではないかな。目白駅利用の賃貸の相場は１ＬＤＫで約１３万円。もう少し駅近かったらもうちょっとあがるのかな。個人的には駅からこれ位離れている環境の方が住むのには落ち着いていいなと思っています。物件近くにスーパーもありますしね。周辺が思っていた以上に緑が多い公園が何か所かあったのでいいなと思いました。
*せまいのに、高いですね。立地的には、凄い良いという感じでもないのに。目白ブランドですか。この広さだと単身者対象だと思われますが、単身者なら収納が多くて良いですね。ただ、ウナギの寝床みたいなレイアウトが気になりますが。 
**ここは目白ではなくどう考えても池袋西口ですよ。
*大分完成に近付いて来ましたね。まだ二戸残ってるとは…フォレストが即日完売だったから、値段が強気ですよね～。フォレストより高いのに、公園viewのメリットは無いし、残りの二戸は相当値下げしないと売れないんじゃないかな？
*今より1千万安くても悩むレベルだなぁ。絵に描いたようなファミリーマンションの中でシングル向け。肩身が狭そう。。。
*おっ、１戸売れたみたい！残り１戸、１階庭付きの部屋ですね。これは年内に完売するかも。てか完売させるでしょう。三井の意地で。
*完売しました？一安心ですね(^^)
**1LDK以外は半年以上前に完売。 1LDKも入居前に完売ですか。 やっぱり人気マンションだったですね。 世界第二位のターミナル駅池袋の利便性、コンパクトに何でもそろっていて、これからもまだまだ発展余地ある池袋（またまた東京ウォーカーでも取り上げられてました）、池袋から徒歩圏内なのに静かな住宅地、なんといっても武蔵野台で高地で地盤がいいところがいいですね！
***6月の入居前完売、おめでとうございます。いい物件だとは思って、気にしてましたが、やっぱり人気あったなぁ！
*立地も良さそうですね。 完売してしまったとのことですが、中古は出てきそうですかねぇ。 1LDK～の間取りなので、賃貸でも出ているかなと思ったのですが 今のところ空き無しとの情報のみ。 高級賃貸マンション、ペット可、分譲賃貸として マンション名だけ載ってましたけど。 賃貸予定の部屋はもう契約者が決まっているのか これから賃貸に出されるのかいずれにせよ すぐに決まってしまいそうですかね。
**１LDK賃貸で出ていますね。少し高いですね。やはり環境と池袋だからですかね。建物も三井だし。

==交通==
*目白駅から池袋駅のプラザ口までは１０分くらいで歩けます。本当に近いですよ。この場所に住んで目白駅を使おうと思ってる方は通勤時の経路にご注意を。案内図の道順だと途中に西武線の踏切があるのですが、朝夕は全然開きません。山手線沿いのガードをくぐるほうが早いです。朝夕は池袋駅（プラザ口）、早朝深夜と昼間は目白駅をおすすめします。



==構造・建物==
*全戸南
*物件概要を見て1つ気になったのが、敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。と言う一文です。こちらのランドスケープで言いますと、どの辺に道路ができる計画なのでしょう。
*天井高も2.5かせめて2.45にはして欲しかった。
*価格は高いのに、玄関ドアの周り（外側）がタイルではなく吹き付けになってるのが気になりました。 



==共用施設==
*エレベーターは1基
*物件駐車場は確保したいとこです。ですが物件駐車場は総戸数の約5/1なのでもし確保出来ない場合は近くに月極駐車場やカーシェアリングがないか探すしかないですね。
*外廊下というのも惜しいですよね。。ゴミ捨て場も各階にないですし。




==設備・仕様==
*高すぎる。コストダウンがあちらこちらに感じられる。外観も。ほかのパークホームズってこんな？こうした建物しかたたない立地ってこと？もう少し重厚感あったらいいのですが、価格と仕様設備、外観が比例してない気がした。 
**ディスポーザーなし天板、御影石じゃない、天井高２４０cm、外廊下、田の字プランばっかり。もちろん長期優良住宅じゃない 
*モダンな雰囲気の室内もステキだなと思いましたが、キッチンのカウンターが気になりました。濃い色は油汚れが目立つと聞いたのですが、どうでしょうか。ある程度お手入れすれば、大丈夫なのでしょうか。
*ここ、外廊下でしかもディスポーザーつかないんだね。 
*ディスポーザーないこと以外は、仕様は普通ですね。無駄に管理費高くなくていいんじゃないですか。10年後に管理費、修繕費でトータル4万後半～5万以上はさけたいですからね。
*ホームページの女性向けの設備なんていい感じ

==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：41.79m2～91.87m2
*間取りが…どれもほそ長い
*間取り見たけど60Aタイプは競争率高いだろうな。2LDKでこれは珍しい部類。真っ先に売り切るだろう。 
**中庭向きの部屋ですよね。そんなに人気になるかなぁ…？ 
*この2LDKは全部屋が隣接せず独立しているのがポイント高く、あまり見ない。まあ見てなさい。最初に売り切れるのが60Aだね 
*テラスC棟の日照って、どうですか？坪単価が30万も違います。。
**Ｃ棟は最上階以外は日当たり通風悪いでしょ。ランドプラン見るだけで無理。
*都市計画道路できるとテラス側は南（リビング）側が道路になりますね。しかも４車線ですよね。せっかくの静かな環境が…。窓を開けたら騒音と排気ガスが…って気になりますが。人それぞれですね。 
*長い廊下、ファミリー主体の間取り、シングルには住みづらい物件だと思います。
**今出ている間取りは思い切り単身者向けなんじゃないかなと思います。テラス付の方は夫婦で、という風になりそうだけれど。もう片方はここに一人で暮らせたらゆったりしていそうだと感じられました。ニーズ的には複数人で住める家の方がありそうな気が。
*テラスつきの部屋が残っているようですが、このテラスは 芝生の生えていない庭と考えて差し支えないでしょうか。 何の表記もありませんが、自転車をとめておいても 大丈夫なんですよね？ 

==買い物・食事==
*池袋の方がお買い物なども充実しているので帰りにお買い物しながら帰る事を考えたら池袋利用の方がいいかも。帰りの荷物などを考えると歩くよりはやっぱり自転車の方が楽かな。池袋の駐輪場を調べてみたら結構何か所かあったのでどこかしらは空きがあるのではないかなと思っています。
*買い物など自転車利用すれば池袋駅周辺の大型ショッピングセンターも短時間でいける距離にあるので買い物には困らない環境ですね。 


==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*池袋の駅に近くて、かつ低層なのは良いなと思います。 
*ここの治安はどうなんでしょうか。 池袋ってキャッチも多いですよね。 周辺は静かで住宅地でいいなと思いますが、夜はだいぶ暗いので女性のひとり歩きとか気になります。
**あの辺は家が密集しているし、閑静な住宅地でいいけど、夜は少し薄暗い気がします。 大通りに面するとはいっても、明治通りや山手通りほどではないでしょうし。 
*池袋の治安が気になります。女性の一人歩きは大丈夫でしょうか。交通の便はいいですが人が多いぶん、治安も心配。友人が昼間の池袋駅構内でそっち系のスカウトにあったらしいです。昼間からキャッチが多いのか？悩めます。普段、池袋を利用することがないので実際どんなものか詳しい方教えてください。
**池袋は場所にもよりますけど、昔に比べて治安がよくなっていると思います。北側の特に西側はちと危ない雰囲気が漂っているのは否めませんが、南側はとても静かで住みやすいかと。あとはメガターミナルである池袋が徒歩圏内なのは魅力的。
***そうですね。利便性は魅力ですね。ここは治安と都市計画道路がひっかかってます。こればかりはもうわかりませんね。
*静かでいい環境ゆえに夜は人通りが少ないから心配になるかもしれません。結局は慣れなんでしょうけども
*池袋駅周辺の喧騒もないし、スーパーも近くていいですね。目白庭園も近くて、休日の散歩もよさそう。 
http://torapi.fc2web.com/200705mejiro.htm
*ここ目白ではないですね。住所も何もかも池袋に所属します。 
*閑静な住宅環境だと利便性がどうしても悪かったりしますが、スーパーまで徒歩５分というのは便利ですね。とにかく環境の良いところに住みたいと思っているので、このマンションはそういう意味ではいいですね。大学などが傍にあるのもいいですね。 
*利便性もいいし、この付近の街並もいいなって思いました。低層の感じも住みやすさが感じられそうですね。
*住むには、居住性も大事ですが、住む地域も大事ですよね。やっぱり、気に入った土地を選ぶことだと思います。そして、住む家を選んで気分良く生活の出来ることが一番だと思います。一戸建ては３回建てなければ、納得出来る家が建たないと言いますが、マンションはそうはいかないですからね。いろんな所をよく見ることでしょうね。
*電車がそばですけど音はうるさくないでしょうか。結構、電車の音は静かな時間帯ですとメトロでも音が聞こえるくらい響くので。立地的にはとても落ち着きがある住みやすそうな雰囲気ですね。閑静な感じが伝わってきます。 
**電車の音なんか全く気にならんよ。問題は価格と仕様や建物のグレードが見合ってないだけ
*ここいいですね！ターミナル駅近く、閑静な住宅街、低層！！！池袋から9分とのことですが、メトロポリタン口からなら9分かからないのでは！7分位で着きそうですけど！ 
*時々現地前を通りますが、フォレストの存在感は圧倒的です。それに比べるとこちらは…。万一道路が造られたら本当に何の特徴もないマンションになりそうです。
**低層マンションだったら、住環境がよくないと住みづらそうですね。確かに低層な分、馴染んでしまい目立たなくなりそう。徒歩9分で、目白でこの金額だと足踏みする方が多いのでしょうか。私も、金額が高いと思いました。間取りも広くないですし。 
***線路の南側、住所が本当の目白だったら妥当な値段だと思います。将来転売する時にも買い手は多いでしょう。三井の物件ですし、目白小学校学区ですし。西池袋と目白の差はそれくらい大きいです。
*池袋から徒歩圏内であの立地は、なかなかなく、希少ですね。道路できたら、池袋駅まで行きやすくなるので、できたらできたでいいですね。閑静な住宅街とは言えなくなるかも知れませんが、文教地区なので、そこまで繁華街になるとは思えないけどなぁ。
*なんだかんだでこのエリアだと需要があるっていうか売れるんですね。何気に池袋まで普通に徒歩圏となっているのは便利だし、買物なんかもしやすいっていうのがあったのかな。ここだと敢えて目白に行かなくってもという感じの立地のように感じます。西武線の踏切越えていかなくっちゃいけないですから
**通勤時間は西武線の踏切が開きませんからね。ホント、開かずの踏切。池袋駅のメトロポリタン改札を使ったほうが早いし精神衛生上もいいです。 
***西武線の踏切はもう朝は開かない物だと思った方が気持ちが楽ですよね。。。 あと帰宅ラッシュの時間帯もけっこう待つので 皆さん書かれておられますが、ふつうに池袋まで行ってしまった方がものすごく気が楽だと思います。 そういう意味ではここは池袋が生活圏？？
****そういう意味も何も、ここは住所も最寄駅も池袋ですよ。
*****ここを買う人は物件名が池袋でも、目白でもどっちでもよく、気にしてないと思います。周りに何でもありコンパクトにまとまったターミナル駅の池袋から徒歩圏内の立地にもかかわらず静かな住宅地に惚れ込んで、気に入って購入していると思います。しかも今後、再開発盛りだくさんの池袋を考えると、パークホームズ目白より、パークホームズ池袋の方が資産価値高くなりそうだと思います。
******たしかに、目白というよりは池袋よりですね。池袋のほうが通勤などには便利ですから、いいですが、目白住まいを希望されている方にはちょっと残念さがありますね 
*******目白と名乗っているのに池袋じゃないか…。 とのご意見多いですが、JRに加え丸ノ内線、有楽町線、副都心線、東上線、西武線が乗り入れている事を考えたら、池袋便利ですよ～！ それに引き換え目白はJRのみ。 でも最近駅ビルもオープンしましたし!! 両駅のいいとこ取りで、超便利ですよ!!
********目白駅に行くには開かずの踏切がありませんでしたっけ？距離も遠いし、池袋駅のメトロポリタン口利用じゃないかなと。
*********JR線路寄りの道を通れば、踏切を避けられますよ!!目白駅は地味ですが、池袋のような混雑は無いし、新宿までは６分だし、密かに使える駅なんです。
*池袋と目白の間で両駅から10分以内。最高の立地だと思います。落ち着いた環境だし。 
**駅までの距離に関しては池袋へも目白へも10分少々で行く事が出来るので、立地としてはとても良いと思います。すでに完売してしまったようですが、ここは中古が出てもすぐに買い手が集まりそうなマンションだと思います。
【計画道路予定地について】
*敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません 。
**けっこうな割合で削られますね。 南向き棟のテラスの奥行きがあるので、その半分くらいが取られる感じでしょうか。 部屋のすぐ前が歩道というのは落ち着かない感じです。 日当たりは問題ないでしょうけどね。 
**補助７３号線の予定幅員は（場所によって多少差はありますが）20ｍ。 物件ＨＰの「ランドスケープ」のページを見ると「フォレスト棟」との間隔は25ｍ。 フォレスト棟北側は計画道路ギリギリなので、テラス棟の南側は約5ｍ残ると考えられます。 
**南向きは道路ができるとかなり道路に接近しますね。 
**本物件が優先整備路線として仮に指定されたとしても、実際に道路になるのは、相当先になると思います。 
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/028863.html 
http://blog.livedoor.jp/kitaikekyougikai/archives/51407526.html 
*先日モデルルーム行ってきました。場所が気に入っているだけに、都市計画道路がなんとも惜しいです。 
*私は計画道路ができたほうがいいと思います。この場所から明治通りって意外に出にくいので、まっすぐ新宿に行けるようになってほしい。
*道路が通ったら騒音がいやですね。雨の日はとくにうるさいですし。なによりも道路工事が一番懸念される。道がないところに新たに道路をつくるわけだから(建物とか一部壊したりして？？)騒音が相当うるさそう。子供の受験とか重ならないように…とか色々な想像してしまいます。道路のことが気になるならダメなんでしょうがみなさんはそこまで心配してませんか
*道路に冠して欠点と思ってないのだが。できたらそれはそれで便利だし売却益が住民に還元される。できなかったら今までどおり。用地買収が全然進んでいないのは事実だから相当先かな。なにが検討者にとって不都合なんですかね？
**本当、道路できたら池袋駅まで行きやすくなっていいと思います。
***フォレストは敷地の半分が計画道路に削られますが、玄関側なので影響は少なく、かつ用地売却収入がもたらされます。一方、テラスは敷地が殆ど削られず売却収入が少ない一方、南側の居室が大通りに間近に面する事となり、閑静な低層住宅の良さが大部分失われます。また路線価が上昇するため固定資産税が上がる割に、上記理由により資産価値が低下する可能性が高いです。 計画道路から少しでも離れてたらアクセス便利になるメリットが有るのでしょうが、ここの場合はデメリットが上回ると思います。まあ道路自体の出来る可能性が低いので心配しなくても良い気がしますが。
****フォレストは確か自転車置き場がなくなるのでは？あと共通することは、土地以外物件移転補償（ようは撤去）は減価償却した費用しか支払われず、行政はやらないから面倒くさいこと。 マンションはほとんど土地収用法適用となる 、つまり、居住者で意見がまとまらない事例がほとんどということ。したがって、居住者同士でいざこざがおこることは避けられない。 こんなリスクがあります。

==周辺施設==
*目白庭園のライトアップ綺麗ですね。


==その他==
*ここの価格と設備仕様のアンバランスはひどいですね！仕様のグレードは郊外型ファミリー物件レベルです。価格だけは高級物件。価格の乖離は1500万位と思います。また、都市計画が実行されると、姉妹マンションとの間が全部道路となります。今の敷地のままなら一体化して高級感がありますが買うにはリスクがあり過ぎます。 
*池袋に限らないけど、池袋は特に値上がりしてる感はありますね。見直されてきてるのかな。ターミナル駅の近くに住めるのって池袋くらいですもんね。東池袋だってエアライズは安かったけど、アウル以降かなりの値上がり。クヤクションの人気で決定的になりましたね。今後もどんどん建つみたいだし、山手線内利便性No1の住環境ってことなのでしょう。 
*モデルルーム行ってきました。本当いいですね！標高30メール、地盤のしっかりした武蔵野台地。地震が今後くることを想定すると、湾岸海岸沿いとは全く違いますね。駅近ですし言うことなしですね。外廊下、ディスポーザーは管理費高くなるので仕方ないです。管理費安いですね。管理費は長い目でみると負担になりますし。正直、かなり出遅れました(涙)気付くのが遅かった(涙)一期で購入できた方が羨ましいです。池袋のスミフのタワーもいいですが、タワーは敷地外に出るのに時間そうですし、こことタワーとJR池袋駅まで徒歩はほとんど変わらなそうですね。あとちょっと物件価格高過ぎ、ディスポーザー免震管理等で管理費も高いですね。タワーは今後供給過剰になりそうな予感しますし、地震もちょっと心配。免震本当大丈夫なんですかね。 

==掲示板==
*[ ]

resident_tokyo/442948/2

23ku/372340/312-534
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