パークコート神楽坂

2014年1月7日 (火) 17:03時点における最新版

パークコート神楽坂

物件概要[ ]

• 所在地：東京都 新宿区赤城元町16-1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩10分
4. 東京メトロ南北線 「飯田橋」駅 徒歩10分
5. 都営大江戸線 「飯田橋」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（事業協力者住戸（5戸）・その他に社務所（1戸）、カフェ・宝物殿（1戸）、地域貢献施設（1戸）、社殿（1戸）、駐車場（1戸）を含む。）
• 構造、建物階数：地上6階地下1階
• 敷地の権利形態：定期借地権（・一般定期借地権（賃借権）の準共有、建物は区分所有・定期賃借借地権の期間:2082年2月16日迄（約70年）地代:月額18,360 円・借地権の種類/一般定期借地権（賃借権）・存続期間/約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等 による期間延長はできません。・借地権の譲渡・転貸/可。ただし地主の承諾が必要です。・借地権設定登記に応じます。解体積立金:4,800円（月額））
• 完成時期：2010年08月下旬
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理会社：三井不動産住宅サービス

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 定期賃借借地権70年はいいですね。
• 定借70年だと、定借ではない物件と比べて、何割くらい安くなるものでしょうか？
  • 一般に、定期借地権物件は所有権物件に比較して、３－４割は安くないとペイしないと言われます。よって、最近分譲された定期借地権物件が割高だったため、大量売れ残りが発生し、デベロッパの経営を著しく圧迫しています。同じ過ちを繰返さないよう、本物件は所有権物件の３－４割引きの適正価格で分譲することが強く期待されます。
• カタログ請求時に値段を聞いたところ、坪320ぐらいを検討中と言っておりました。
• 定期借地権で７０年て、ちょっと長いかな？建て直しは出来ないし、中古で売ると損しますよね。スラム化しませんかね？少し不安です。
  • ７０年間建替えられないとしたら、途中で資産価値はそうとう毀損されるのでしょうね。通常、２０－３０年もすれば、建替えの議論が起こります。７０年も建替えずに、本当に使用に耐えるかは不明です。定期借地権物件は、ばば抜きみたいなもの。早めに高値転売に成功すればしめたものでしょうが、タイミングを見誤るとドツボに嵌る、それが定期借地権物件ですね。
• 一番小さいタイプで４０００〜５０００万だって…。
  • 4000-5000万は55平米でしょうか？ 方角や採光にもよりますが神楽坂で定借なら許容範囲でしょう。 神楽坂の底値から考えると 方角や採光にもよりますが4000万強なら買いかもしれません。 5000万弱なら投資としては微妙ですね。 立地は希少なので居住地としてはいいと思います。
• やっぱり高かった…。階によって２００万前後のバラツキはあるけど。 １平米１００万目安ってこと？

1. １LDK／５７平米=５７００万
2. ３LDK／８５平米=８５００万

• 管理費・修繕積立金等は470円／平米のようで、 ゲストルーム、コンシェルジェなど共用施設・サービス関係はほとんど付いてないのに「高い」と思いました。 管理人も日中通いのみのようですし。
  • 管理費・修繕積立金等の情報ありがとうございました。 ４７０円／平米　となると、７０平米の部屋でも管理費・修繕積立金だけで３３０００円になってしまいますね。 新築マンションなら神楽坂界隈でももう少し安いのに。。。 プラス、地代　２万前後と、駐車場代、解体積立金なども含めると１０万円弱覚悟ってことになりますね。
• ８５平方メートル程度の３LDK西向きで神社と「こんにちわ」しない ５階以上は９０００万円～１億前後で管理費約４万、地代は約２万でした。 ３階以下は１LDK程度の小さめの部屋だけでシングルがターゲットかな？ 管理組合が２クラスに分かれてしまいそうですね！
• いろいろ検討しましたが、自分なりに定借には３つ引っかかりがあり、断念しました。 一つは気持ちの問題：マンション買うのに賃借人と変わらない感じ。数十年後には壊す前提の建物に住む抵抗感。人の気持ちとして、壊すことが決まっているんだから長く大事に使おうという風になりませんよね。 二つ目は賃借料の変動リスクの問題：将来、物価変動が大きくなったらどうするんでしょうか。 最後は資産価値の問題：右肩下がりは当然ですが、最後はゼロどころかマイナスになってしまうんではと予想してます。

交通[ ]

• 「神楽坂」まで２分は、とても魅力的ですね。

構造・建物[ ]

• 神社の隣（裏？）となると、上層階は神様を見下ろすことになりかねそうですね。。気になりますね。
  • 神社が建つのはマンションの西側のようですよ
• 神社の敷地内に建てられるので、まさに社殿横に住むような感じだと思います。
  • 西側は神社の社殿だが、東側はお墓だってことを知っているんだろうか？まぁ、気にしないって人が多いのかも知れないが、だったら西隣が社殿ってことも気にならない筈。
• 洗濯が外乾し出来ない部屋が多すぎですね。

共用施設[ ]

• 駐車場代の情報お持ちですか？
  • 39000円です。
    • 駐車場は個別の契約のようなので、外部で借りるのと同じくらいと考えると、 39000円は駅から近いことも考えると相場ですかね。（やや高？） 機械式駐車場が32台あるようですが、これは当然全部がマンション住人に充てられるというわけではないですよね？ 神社の参拝客や事業主用に何台かは確保されるはずですから、一般住人用の駐車場は激戦かもしれない・・・
• 駐車場は全台分神社に所有権があり、マンション住人分に所有権が確保されている台数はないようです。 その前提で、当初22台分をマンション住人向けに優先的に割り当てる（賃借する）となっています。 なので、総台数自体も少ないですし、最初に確保できないと後から借りるのは厳しい予感がします。
  • 22台というのも入居最初の割当上そうなっているだけで、 永続的にマンション住人に優先賃借権が確保される台数枠ではないようです。 誰かが借りるのを止めた分を、他の住人には回してもらえるかは不透明で神社の都合次第になります。 マンション向け台数は徐々に減る可能性もありえます。 都心・駅近ですから、駐車場にナーバスにならなくていいのかもしれないですが…。
  • 駐車場の件ですが、「引き渡し当初」に限りマンション区分所有者に22台分が確保されています。 でも、入居者に平等に抽選ではなく、「駐車場優先抽選権対象住戸」（つまりは上階の億部屋購入者）で12台分を抽選、 続いて「第1次抽選対象住戸」（中層階〜上階の狭めのお部屋）で10台分（と優先で余った分）を抽選、 続いて「第2次抽選対象住戸」（残りのお部屋）で、もし優先・1次で余りがあればそれを抽選・・・という優先順位です。 金額は一律39,000円です。

設備・仕様[ ]

• マンションのエレベーターが一基しかないのが気になります。 この規模の戸数だと、ラッシュ時なんかかなり待つことになりそうですね。 がんばって階段使うしかないですかね
• 隈建築家の神社プロジェクトのおまけマンションと思いました。建築家は作品つくるつもりでデザインしたのか内装・設備はマンション素人が作ったような感じ がしました。あくまでも隈建築家の神社プロジェクトを完成させるための収入原になっていると思えてしまった。室内扉が風を通す穴開きデザイン。冬は寒そう だし。残念。
• エアコンとかビルトインじゃない部屋とかあって、ちょっと信じられないです。

間取り[ ]

• 85Cのタイプの部屋って窓がない部屋がありますよね。 間取りがどれも、いまいちで残念ですね。

買い物・食事[ ]

• 先日お参りに行ったらCafeの開店準備中でした。 住まわれている方が、軽くコーヒー飲んだり軽食とったり出来るのは 便利でしょうね～。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 赤木元町は、地盤が悪いですね。大地震が心配です。
• 環境もよさそうだし、とはいえ、お墓があるのかぁ・・・
• 赤城神社を壊している現場を見たが、ばちがあたりそうでとても買う気になれない。 神社跡地、しかも神社を見下ろす位置になる。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• パークコート神楽坂についての口コミ掲示板
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