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ネスティア菊名桜山公園

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[[ファイル:ネスティア菊名桜山公園.jpg|thumb|400px|ネスティア菊名桜山公園]]


==物件概要==
*所在地：[[神奈川県]][[横浜市]][[港北区]]菊名3丁目292番1外（地番）
*交通：
#東急[[東横線]] 「菊名」駅 徒歩7分 
#[[横浜線]] 「菊名」駅 徒歩7分
*総戸数：67戸（26戸（A）、21戸（B）、20戸（C））
*構造、建物階数：地上6階地下1階建
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2012年03月
*売主：パナホーム株式会社　首都圏環境開発支社
*施工：松井建設


==価格・コスト・販売時状況==
*3棟構成になることで70戸弱の総戸数に対してエレベーターが3機もありますから、管理費＋修繕積立金が自ずと高くなる気がします。坪単価どれくらいで出てくるかも気になるところです！
*このあたり、７，０００万円行くとそこそこの戸建て買えるので、上層階でも２５０位じゃないですかね？ただ綱島街道沿いのマンション供給はちょいちょいあるけど、この立地のマンションの供給は少ないから希少性は高いので、少しプレミアムが乗っても売れるような気がする。横浜方向の眺望が開けてない北斜面っていうのは悩ましいけどね。
*エレベーター３台か、、、管理費よりは修繕費の上がり具合が厳しそうなんで３棟に分けちゃったんでしょうかね
*【価格表】もらいました 
#Bタイプ（中部屋）71.84㎡　２階4800万円台〜　４階5100万円台　５階5800万円 
#Aタイプ（角部屋）81.27㎡　 ２階5500万円台〜　３階5600万円 
#Cタイプ（角部屋）76.51㎡　 ２階5100万円台〜　４階5600万円 
#Dタイプ（角部屋）67.70㎡　4100万円台〜 
*個人的には４階以上はやや高い。1階から3階はかなり高いと感じています。上にもありましたが、1・2階に、５千万前後出せる人がいるなんて考えられません。CとEの詳細がわかるまで、待つしかないと思っています。それに、４階までは、室内のドアや床の色が既に決まっているそうで、５階以上でないと選択できないってのも引っかかるんだよなぁ。
*修繕一時金、私もちょっと思いました。同じリビングサポートのプラウド物件だと一時金をなくして毎月に上乗せする方法が最近多くなってきてるから同じような積立方法だと思ったんですが…。それに管理人３人なら管理費高くなるのは目に見えますね。物件価格も１割高だし、このままだとぼったくり物件になりそうですね… 
*最上階で坪単価260位なら、十分にあり得ると思います。ここなら。サミットの横とは、全く環境が違うし。環境に何を求めるかにもよりますが、マンションに住んでいながら、眺望や日当たりに対価を払うのは、当然のことかと。絶妙な価格設定かと？
*管理費＋修繕費高いですね、やはり。一時金まであるし。戸数少ないから？ 


==交通==
*横浜環状北線の出口が近くにできるから、羽田などへのアクセス良くなりそう。代わりに空気が悪くなるかも。
*環状北線は地下だからあまり影響ないと思うよ。
*出入口だけじゃなく換気口もあるみたいなのであまり楽観視はできませんね。環状線が開通すれば交通量も格段に増えるだろうし･･･
*通勤族には二路線使えるのはとても便利です。東横線も意外に空いてま す。東京や品川でのんだ帰りは新幹線とタクシーでかえればとても楽ですよ。当然高めになると思います。 
*さびれた駅と言われてこのようなサイトではかっこうの餌食になるけど、新横浜へ一駅、渋谷へ特急20分、横浜へ6分、超利便性の高い駅に徒歩７分でしょ？さびれてるってのは見方を変えれば、落ち着いて住環境が良いとも言える環境だし、マンションの玉数も少ないし、狙っている人は多いんじゃないかな？


==構造・建物==
*六階建ての割に21戸て少ないね。どんな造りなんだろうか？線路沿いで五月蝿いかも‥
*以前はなにもない坂道でした。パナホームの戸建て群が立ち並ぶかと思いきや、何故急にこのような小規模マンションが計画されたかよくわかりません。
*パナホームの戸建群とマンション用に整地中の土地を含め、全て、一個人の宅地だったと思います。Google mapの航空写真を見るとわかりますが、宅地と言っても何も建っていなかったです。セットバックで道が広くなりましたが、少し前までは車一台がやっと通れるぐらいの道幅でした。高い塀で圧迫感があり、薄暗く通るのも嫌でしたが、再開発で良い環境に生まれ変わりました。
*Google mapも確認しましたが、以前は手付かずの状態といったところでしょうか。道幅がだいぶ改善されたようですね。これだと周辺住民のマンション建設反対の声はあまりないのではと推察しました。（敷地の北側は線路なので、そもそも日当たりを邪魔される住民はいないかとは思いますが。） 
*現地に行って来ましたが、CDE街区の計3棟構成になるようです。先行して真ん中のD棟が3月末完成予定で建ち、約半年遅れで両サイドの2棟が建つ予定みたいです。いずれにしても詳細が早く知りたいですね。
*だからD街区なのか。土地的にはD街区が一番いいですか？あとABCはどうしたんだろ。
*ABは恐らくパナホームが既に分譲済みの戸建て街区を指していると推察します。それでCDE街区が本物件になるみたいですが、現地の開発計画看板に訂正された跡があることから元々はCDEも戸建て予定地だった様です。なおC街区が一番高台となり、横浜線からも一番離れるのでベストかなと思います。
*スーモが更新されていて、二重床・二重天井と書いてありますね。
*現地見てきましたが、ABの戸建街区まで行くと少し坂が長いかと思いますが、Cの入り口は坂の途中あたりだと思うので、歩ける人なら問題ない筈。ここが無理な方は、介護付きの方が良いでしょう。道もグーグルの写真より広くなっていて、車もすれ違い可能でした。
*坂の事、私たちは逆に良く思っています。あれで高低差がないと、もろ線路際の物件になってしまうので騒音に悩まされると思うし、登る距離に比べて得られる眺望の方がメリット大きい気がしているので。菊名はもっときつい坂たくさんありますからね。 
*だらだらと長く続く坂ではないし、いっきに上がる感じなのでそんなに苦痛ではなかったです。高台に住むのだから、坂は覚悟するしなかいですよね。仕様は二重床、二重天井との事でひとまず安心！直床だったらいっきにテンション下がるところでした。丁寧な作りのマンションになるのではないでしょうか？ 
*浸水の心配はないでしょうか？横浜市の浸水ハザードマップでは微妙な位置だったような…？ 
*高台ですから、浸水はないですよ。気になるのは、電車の音ですね。道路辺りでは、ちょっと気になりますね。
*階高2960は、どこからの情報でしょうか？それだと275ミリ程度のボイドスラブなら天井高2500は厳しくなりそうですね。2400ないし2450と思っておいたほうが良いかも。通常スラブ200ミリなら2500も望めそうですが、小梁出まくりなのも嫌だな…すいません、独り言でした。
*Cの南側の空き地は確かにきになりますが、確かそこから南は容積率150%の一種中高層だったはずなので、建っても3階建までではないでしょうか。谷底のテニスコートを丸々潰しても、せいぜい5階建が限度でしょう。
*鋭いですね～。確かにC街区以南は用途地域が変わってたはずですし、第一あそこに中高層が建ってもアクセス面でかなり悪いですから、可能性は低いと踏んでます。あるとしたら戸建て2～3戸を分譲ってところでしょうか。でも気になる空間であることは確かです。
*Ｆ街区って気付かれてます？どうやら駐車場に充てられるようなのですが、ということは全車ここに入れる感じになるのでしょうかね。それだと建物の地下一階は何に使われるのでしょうか。う～ん。
*区役所に行って「洪水・状化マップ」というのももらうといいよ。菊名はもともと川だったんだよね。港北区は川が多くて地盤ゆるい部分もあるから気をつけてね。眺望も大切だけど、地盤はもっと重要だよ。がんばって調べておくれ。 
*菊名は川じゃないですよ。ここは下末吉大地上で地盤は悪いわけない。問題無いところですね。リスクが高いのは鶴見川沿い。鶴見～綱島～大倉山北部～新横浜～（東日本大震災で液状化した）小机といった、縄文海進時に海の底だったエリアですね。 
*細長い土地だから一棟だと長屋タイプになるよね。多棟にすることによって、角住戸率を上げてセールスポイントにしたかったとか。あくまで、推測だけど。間取り図面でも、３面採光、角住戸を強調してる。コストアップ要因だから、価格に注目かな。
*建設現場を見て来ましたが、予想以上に一階の位置が高くて驚きました。線路側の道路面と同じ高さが地下一階の様でしたので、道路から見て実質二階の高さが一階になる様です。
*結局、上6階+地下1階で20Ｍに収めるんでしょ。東側の戸建の壁見たかなぁ。すごい高さですよ。戸建の先の遊水地みたいなところから、Ｃ街区の前にいけるんだけど、Ｄが立つ位置の低いことときたら、ショックですよ。
*崖の上というのが精神的に苦痛。大地震がきたら崩れますよ。最近地震も増えてきてるし、東海地震も控えてるし。なんであんな崖っぷちにマンション建てるんだろう？
*皆さんが懸念されてるとおりC前の空き地が不安要素ですよね。戸建かせいぜいアパートしか建たないはずなんだけど、土地の高低差が空き地の方が高いんだよなー。余裕ある人は迷わずCの上層階なんだろうけどね。
*この間構造説明会に行ったんだけど、意外に地盤が緩そうでビックリした。高台なのに地中20メートル近辺までn値50オーバーの支持層に当たらないっていうのは良くあるもんなのでしょうか？
*構造説明会には行ってないし、n値50オーバーの支持層までの距離については良くわからないけど、仮に杭が20mあるなら北側の線路のGLよりも深く挿し込んであるってことですよね。線路のGLから物件のGLまでは12m位あるから、20mの杭だと逆に安心かなと思ったのですが。どうでしょうか。
*戸境壁は普通に180～200ミリコンクリにクロス直貼だったはずだから、乾式壁でも二重壁でもないし問題ないんじゃない？フローリングは知らないけど、常識的にLL45はあるでしょう。
*公式HPで構造見てみると戸境壁はコンクリートと記されていなく、ブラスターボード間にグラスウールが入っているものではないでしょうか？隣接する住戸の音の聞こえ具合が気になります。フローリングは表示されていないということはだいたいLL45の場合が多いですかね。LL40だと良いんですけどね。
*戸境壁はコンクリですよ。フローリングはLL40じゃないかな。聞けば教えてくれると思いますよ！ 
*公式ページ戸境壁はコンクリートでなくブラスターボードの間にグラスウールですね（乾式壁）いくら遮音性のあるグラスウールとはいえ高層マンションでもないのになんでだろう隣戸の音コンクリ壁よりは多少聞こえますよね 


==共用施設==
*さすがに小規模はディスポーザはないでしょう。資料請求したのですが音沙汰なしです。野村がサポートしてるけど、売り主は一戸建てメーカーですから段取りはゆっくりしてそうですね～。
*地下一階はエントランスとトランクルームに充てられると思いますが、各棟ごとの機械式駐車場もあるはずです。棟ごとの計画看板に駐車場何台という記載がありましたから。F街区の駐車場は、あくまで想像ですが西隣の戸建への日影配慮から建物が建てられないため、駐車場エリアにしたものでしょう。Fは屋内屋外ともに平置きになると思います。
*仕様が良かっただけに、ディスポーザーがないのだけが、ただただ残念です。 


==設備・仕様==
*窓は、T2かT3使うんでしょうか。
*Dも4階以上なら戸建の屋根も何とかクリアして、なかなかの眺めでしょうね。バルコニーの手摺も透明タイプみたいですし。
*透明ガラスパネルは洗濯物が外から丸見え。低層階みたいに半透明に全部すればいいのに。
*私も本来は不透明ガラスかコンクリ壁の方が好みですが、ここは向かいの桜山公園から双眼鏡で覗かれでもしない限り、周りに同じくらいの高さの建物がないし見られる心配も少なそうだから、バルコニーは透明でもいいんじゃない？
*南側の家の人が覗かない限り、1～3階は見えないですよ。完全に視界を遮りますから。テニスコートを越えた所からなら5・6階は双眼鏡で覗けるかもね。眺望をあんまり期待しないほうが良いと思います。
*C棟の間取りは非常に残念。狭いし。っていうか、CDE全部あわせればそれなりの住戸になるんだからディスポーザーもつけられたのに、ついてないですね。あと、スロップシンクもないし、門扉付きポーチもないですね。
*二重床二重天井や2500の天井高など、ひととおりのスペックは揃っているし、標準装備品や内装のあつらえもレベルが高いと思う。
*ここはディスポーザーがないのが残念だけど、それ以外の設備仕様は比較的レベルが高いと思う。食洗器はエコナビ搭載だからかなり性能の高いものが付いてると思う。また、トヨタのシステムを取り入れたスマートキーシステムはなかなか良いなと思う。車と同じで近付くだけでドアを開けてくれるのは荷物があるときはとても便利だし。コンクリート強度が３０～３６Ｎという点も通常のマンションより高い。


==間取り==
*公式HPをチェックする限り富士山は見えそうですよ。4階以上は見えるって感じでしょうか
*Ｃ街区は確かに上層階からの眺望は良さそうですね。ツバサ大橋～ベイブリッジ～ＭＭ２１～新横浜まで大パノラマが開けそうですね。沿線で久々に良い物件が出ますね。高いだろうな～（苦笑） 
*さっきホームページ覗いてみたら、トップに間取りタイプ追加と書いてあったので見たところ、60平米弱の2LDKタイプだった… 
*好みの問題でしょうが、比較的間取りの良いD棟80平米台に限って和室がネックなんですよね。もしかしたら、最初に完成するD棟が一番人気薄になるかも…


==買い物・食事==
*駅近だし､立地はとても良いですが、歩いて行ける距離にスーパーないです。菊名駅の東急ストア一番近いですが、安くはありません。
*ところで食品など日常の買い物に不便はないでしょうか？駅前の商店街が結構使えるという口コミを見ましたが？ 
*菊名はスーパーが東急ストアしかないみたいですね。やはりみなさん買い物はネットスーパーや生協とかですか？
*買い物利便性ははっきりいって悪いです。閑静さも電車が通ってない時間帯（夜中）は良いですがそれ以外はどうも・・・
*買い物に関しては確かにクエスチョンですね。育ち盛りの子供がいて、毎日沢山の買い物をしなければならない家庭はキツいかも…でも、車と御主人のご協力があれば不便というレベルではないと思う。それを補って余りある立地ではあると思える人は、結構いると思いますね。


==育児・教育==
*環境はいいけど、小学校までかなり遠くて悩みどころです。
*私達も将来子供ができた時に菊名小学校に通わせることを想像すると、ちょっと遠いかなと話しています。まあ徒歩15分位だから足腰は鍛えられるでしょうけどね。 
*小学校は踏切こえて大通りを抜けて、せまい道を通りながらの徒歩通学になりますよね。中学校は、大倉山付近の学校になりますね。電車通学になるのかな。意外にも子育て環境は悪いかも知れませんね。価格次第では青葉区の物件を買うことにします。
*菊名小学校は地元では超有名ですからね。横の坂が・・・（苦笑）健脚な子が育つと思えればいいでしょうけど、坂を下りて坂を上って・・・となるとご子息にいいとしてもご令嬢にはきついかも。 
*学校、特に小学校が遠いのはかなりの減点ですね。記載されている徒歩12分は大人の足ででしょうから、子供なら実際もっとかかるでしょう。 
*小学校は遠いね。はっきり言って無理です。交通量も多いし…
*小中学校が遠すぎる。公立中学校は大倉山まで電車通うことになり、放課後の塾通いも不便。ファミリーには田都線のほうが向いてると感じた。


==周辺環境・治安==
*周辺環境が気になりましたので下見もしてきました。敷地は道路を挟んで線路の真向かいですが、線路とは約３０m（？）の高低差があります。騒音に関しては個人差ですが、気になる方は出てくるでしょう。周辺は道など少し狭い印象を持ちましたが、静かな住宅地です。プロジェクト名に出てくる桜山公園は当物件から徒歩約３分の所にあり、敷地の南側に位置します。夕方歩きましたが、散歩中のワンちゃんが多かったのが印象的です。時期は逃したのでなんとも言えませんが桜の名所らしいです。公園内にテニスコートもありました。 
*周辺の綱島街道が渋滞すると空気は悪くなります。これは要チェック！
*ネガティブ要素ですが、やっぱり一番のネックは踏切を含めた横浜線からの音でしょうね。東横線からの音も駅手前でポイントを通ることから意外と聞こえて来ましたので、気になる方は気になると思います。
*このあたり公園も近くて雰囲気は良いのですが、夜道がびっくりするぐらい暗いですよね、、戸建街なのでしょうがないとは思うのですが、悩みどころです。 
*駅前の残念な雰囲気が最大のウィークポイントかな。東急の地下化か半地下化でも持ち上がらない限り、駅周辺の環境変化は望めないかも。


==周辺施設==
*桜山公園きれいですね。バルコニーから桜が見えるのは上層階のみですかね。


==その他==


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%8D%E3%82%B9%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%A2%E8%8F%8A%E5%90%8D%E6%A1%9C%E5%B1%B1%E5%85%AC%E5%9C%92 「ネスティア菊名桜山公園」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159885/ ネスティア菊名桜山公園(菊名桜山公園プロジェクト)]
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