ジオ津田沼 奏の杜

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5.00

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ジオ津田沼 奏の杜完成予想図

物件概要

• 所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目115番1（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 徒歩12分
2. 京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
3. 総武本線 「船橋」駅 バス20分 「中ノ木入口」バス停から 徒歩9分 （KBS（京成バスシステム））
4. 総武線 「東船橋」駅 徒歩17分

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年11月中旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ

掲示板・口コミ

• ジオ津田沼 奏の杜（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604462/

• 第１期の最多価格帯4200万と出てるので、だいたい4000万〜では？
• 来月から本格的に販売開始となるようです。 価格は平均として４０００万円台が一番多いようです。
• 3LDK4千万台は、立地考えれば妥当でしょう。問題は4LDK5900万～、は厳しいかな？

【比較・検討】

• レジデンステラスの販売とかぶるので、値段は下げてくるでしょう。あちらは平面駐車場、スーパーも駅もジオより断然ちかいですから。 ジオの魅力は谷津小学区というのと、価格というとこでしょうか。
• 南口にこれだけマンションが乱立してますから、この環境ですと、10年後20年後に売るのは難しいでしょう。
• 駅から遠いですが、奏の杜内でお手頃に感じます。地元の方の買い換えもありそうな価格ですね。
  • 今の奏の杜の中では割安感のある価格設定かも。ブランズと同水準、レジデンスよりは２割ほど安い。後は駅からの距離と、アップダウンのあるアプローチをどう評価するか、ですね。そこを妥協できれば、悪くない選択肢かも。
• 奏全体としては便利なエリアかもしれませんが、ここは他のマンションに比べて立地はかなり劣ります。駅は勿論、ベルクに行くのだって坂を上ったり下ったり…。
• 他の地域と違い規模が大きめなのに長谷工ではない、ディスポーザなど設備も悪くない、阪急、谷津小、中学校が近い、販売前で部屋が選べる、利便性が少し悪い、それでこの価格。

交通

• 現地を歩くと、駅距離は思ったよりありますよ。アップダウンもあるので15分と思った方がいいです。
  • 公式では12分ですが、起伏がありますので15分程かかります。

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  電車_交通案内図

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  車 交通案内図

構造・建物

• 敷地面積：3,129.13m2
• 建築面積：1,524.56m2

【構造】

• 杭基礎「既製コンクリート杭（節杭）」
  • 支持地盤が深い場合に杭を深く打ち込み、建物を支える基礎工法です。ボーリング調査により地中約29～30mから安定した支持地盤があることを確認し、この支持地盤に達する42本の「既製コンクリート杭（節杭）」により、建物をしっかり支えています。
• 耐震性を高めた構造躯体
  • 主要な柱の鉄筋の一種であるフープには、継目が溶接された溶接閉鎖型筋を採用。より耐震性の高い構造としています。（一部除く）
• 耐震壁ダブル配筋
  • 戸境壁や一部外壁など建物を支える構造壁（耐震壁）の配筋は、コンクリート内に鉄筋を二重に組み上げたダブル配筋としています。
• 床［ボイドスラブ工法］
  • 床スラブは、厚さ約250mm～約260mm（一部除く）です。ボイドスラブ工法の採用により、梁型の少ない住空間を実現しています。
• 外壁［ＲＣ壁＋軽量鉄骨下地］
  • 外壁のコンクリート厚は、約150mm以上です。外壁の屋内側には現場発泡ウレタンフォーム（一部除く）を吹付けた内断熱を施しています。
• 戸境壁［軽量鉄骨下地］
  • 隣り合う住戸を仕切るとともに耐震壁となる戸境壁は、コンクリート厚で約180mm以上です。
• アウトポール設計
  • 柱型を室内から出したアウトポール設計。家具レイアウトの自由度も広がります。（一部除く）
• 耐震枠付玄関ドア
  • 各戸の玄関には、ドアとドア枠の間に適度なクリアランス（隙間）を設けた耐震枠付玄関ドアを採用しています。
• 断熱工法
  • 外壁や梁の内側には現場発泡ウレタンフォームによる内断熱工法を、屋上スラブにはコンクリートスラブの上に断熱層を設ける外断熱工法（一部除く）を採用しています。
• フルフラット設計
  • 浴室出入口や廊下から各居室への出入口にいたるまで床段差の排除に努め、住戸内の転倒事故防止や掃除機の移動など清掃のしやすさに配慮しています。
• メンテナンス性を向上させる二重床と二重天井
  • 二重床及び二重天井の空間内に設備配管・配線を行うことにより、配管等のメンテナンス性が向上。照明位置や間取り変更に伴う設備機器の移設など、将来のリフォームにも対応しやすいシステムです。
• 軽量床衝撃音低減性能ΔLL（Ⅱ）-3・重量床衝撃音低減性能ΔLH（Ⅱ）-2の二重床
  • 上下階の生活音の伝わりを抑える、軽量床衝撃音低減性能ΔLL（Ⅱ）-3、重量床衝撃音低減性能ΔLH（Ⅱ）-2等級の二重床を採用
• Low-Ｅ複層ガラス

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  杭基礎

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  柱構造

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  外壁構造

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  床構造

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  外壁

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  戸境壁

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  アウトポール設計

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  二重床・二重天井

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  敷地配置 イメージイラスト

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  南南西側眺望

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  南東側眺望

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共用施設

• 駐車場：55台(機械式51台･平置式2台･福祉対応1台･宅配レンタカー用1台)
• 自転車置場：133台
• バイク置場：5台

【駐車場】

• 駐車場の台数、55台となっていますが 55台(機械式51台･平置式2台(101号室専用駐車場1台含む)・ 福祉対応1台･宅配レンタカー用1台)になっているので、実際に契約できる台数は少なくなり、足りないかなと思います。近隣駐車場も検討しておいた方が良さそうな気がします。
• 私も駐車場の問題だけが気になります。現地を見に行きましたが、マンション裏側の駐車場スペースは非常に狭いです。特に奥の方の駐車場だと、切り返しが難しいため、真ん中にターンテーブルあって、それを操作する必要があるそうです。車を出し入れするタイミングが他の人と重なると、時間を要して大変だなと思いました。駐車場の問題以外は、立地、陽当り、展望、駅からの距離、小中学校からの距離等、どれを挙げても合格ラインで、良いマンションと思います。無駄な共有施設がない点も、シンプルなデザインも個人的には好みです。

【宅配レンタカー・カーシェア】

• 宅配レンタカー用の駐車場があるという事は、共用サービスとして利用可能という事ですよね。正直宅配レンタカーとカーシェアリングの違いが分かっていませんが、宅配レンタカーの方はレンタカーの店舗に出向かなくてもマンションに車を配車していただけるのですか？カーシェアとどちらが料金が安くなるのでしょう？
  • 奏には結構タイムズカーシェアありますよ。長い時間使うならレンタカー、チョイ乗りならカーシェア。カーシェアはガソリン満タン返し不要なのは大きいかもです。
    • そうですね、ここから駅までの間でも思いつく限りで３箇所（ジオのモデルルーム隣、テラスモデルルームの隣、大原簿記学校の前）実際にはもっとあるかと思いますし、休日でもどこかしらには車があるので結構便利です。

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設備・仕様

• 食器洗浄乾燥機
• ディスポーザー
• ガス温水式床暖房
• 24時間換気システム
• 各部屋、設備を見ると悪くないかなと思います。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.06m2～90.52m2
• 間取りがもう少し広めだと即決めもありかもしれませんが ジオ津田沼は収納スペースが少ない感じなのがマイナスかなと感じました。

【2LDK】

• 

  Fタイプ

【3LDK】

• 

  B3タイプ

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  Cタイプ

• 

  D2タイプ

• 

  E3タイプ

• 

  Hタイプ

【4LDK】

• 

  Aタイプ

• 

  Gタイプ

• 

  Iタイプ

【ルーフバルコニー付4LDK】

• 

  Kタイプ

• 

  Nタイプ

買い物・食事

【スーパー】

• アコレ 奏の社3丁目店（約670m・徒歩9分）
• ワイズマート 東船橋店（約1260m・徒歩16分）
• イトーヨーカドー 津田沼店（約1440m・徒歩18分）

【ショッピングモール】

• 奏の社フォルテ（約470m・徒歩6分）
• モリシア 津田沼（約720m・徒歩9分）
• ミーナ 津田沼（約1290m・徒歩17分）
• イオンモール 津田沼（約1380m・徒歩18分）

【デパート】

• 津田沼パルコ（約1160m・徒歩15分）

• 

  奏の社フォルテ

• 

  モリシア 津田沼

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 周りを見てると、だいたい子供が小学校に入ってからパートを始めるお母さんが多いみたい。

早い人でも、保育園は入園自体が無理なので、幼稚園の延長保育を利用してパートに出るとかね。

• 奏の杜周辺はフルタイム共働きでは入れません。無認可も空いてません。保育士の給与も低いから船橋市に流れてしまうみたいです。
  • 奏の杜ですが、フルタイム共働き兄弟なしで今年の４月から奏の杜の認可保育園に入れましたよ！都内在住でしたので、このぐらいの待機児童数はぜんぜん話にならないですよね。都内は世田谷なんか待機児童何千人もいるわけですし。
• 認可保育園の加点は自治体によって全然違うので、待機児童の数だけでは判断できないですよ。例えば、習志野市は育休明けで加点がありますが、認可外から転入の加点はなかったと思います。自分が何点になり、前年はその点数で入れたかは調べておくべきです。
• 認可外でも習志野市でしたら助成金が出ますので保育料は認可と変わりませんよ。船橋市より助成金の上限が高いです。ただし船橋市は市外の認可外でも認められるのに対して習志野は市内のみです。
  • ほとんどの認可外は設備も保育士の質問も管理基準も認可には劣ります。補助が出てもやっぱり認可に入りたいですよ。まぁモリシアにあるキッズガーデンは別格ですけどね。
• 幼稚園はどうなんでしょうか。子供が多い地域だと幼稚園も入るのが大変だと聞きます。２歳時教室必須だったり、願書配布日は徹夜で並ぶなど地域によってはそういうことが必要になってくるそうです。こちらのエリアはどうですか？
  • 私立はプレ必須だったり、並んだりしますね〜。公立はかなり余裕ありますね。
• 私立 第一くるみ幼稚園（約280m・徒歩4分）
• 習志野市立 谷津幼稚園（約740m・徒歩10分）
• 船橋市立 宮本第二保育園（約1230m・徒歩16分）
• 習志野市立 谷津南保育所（約1240m・徒歩16分）

【小学校】

• 谷津小は子供が増えすぎて、今後プレハブ授業になる予定
  • 谷津小はこの５月からプレハブ校舎建築、近隣公園での体育が始ようです。
    • 運動会は習志野第一中学で５月に開催。
• 習志野市立 谷津小学校（約610m・徒歩8分）

【中学校】

• 習志野市立 第一中学校（約150m・徒歩2分）

• 

  谷津小学校

• 

  第一中学校

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周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 現地見てきました。

駅からきて一中の先は戸建て街という印象ですね。

• 長く住んでいくにはとても良い立地だ感じます。 全般的には便利な奏の中で閑静なエリア。小中学校に近い。フォルテまで徒歩5分程度なので、日常使いの買い物にはそこそこ便利。
  • ブランズシティーやプレイズの辺りのほうが閑静ですよ。ここも五月蝿いというほどではありませんが、二車線道路が少し近いです。あと、JRの車両基地の音も気になる方は気になると思います。

【前の道路の渋滞】

• 前の道路、今日すごい渋滞だった。土日の夕方ってあんな感じ？
  • 道路の渋滞、いつもあんなのですよ。周辺の住民がどんどん増えるので、今後ますます酷くなるのではと心配です。
    • 湾岸から鎌ケ谷や八千代方面に向かう車で混みますが、近隣住民は裏道使います。なので、あの渋滞はさほど影響しないかと。
      • 船橋の内陸部や鎌ヶ谷、松戸に行こうとすると渋滞は避けられません。湾岸部へは色々なルートがあり、ＧＷとかを除けば問題なく行けます。京葉道路や湾岸道路が渋滞をしていると、東京方面、千葉方面とも時間はかかります。これはこの地区ローカルな問題ではなく、もっと大きな話ですね。
• この辺りに暮らすのならば 比較的混まない道なども 吟味しておく必要があるかもですね。
• あの道が船取線と合流する三叉路の構造的問題で、たいした通行量じゃなくても渋滞してしまう。

【津田沼】

• 津田沼は住みやすいと思いますよ。駅に行けば一通り何でもある。百貨店はないけど、すぐ近くの船橋には東武と西武がある。津田沼発の始発電車が多いので、都内への通勤も比較的恵まれています。奏の杜は区画整理されていて、道路も歩道も広くて快適。ただ人口が一気に増えすぎたので、子育てのインフラが追い付いていません。保育所は待機児童多数、小学校は当分の間、校庭がなくなって近くの公園で体育。ここだけでなく、近くのマンションも含めて過去スレを読めば状況がよく分かると思いますよ。
  • 小学校問題は、お子様がこれからお生まれになるのであれば、入学の頃には新校舎の利用も始まっているでしょう。校庭も含めた全ての完成はもう少しかかりますが。単身者やDINKSであれば、もう少し駅近の賃貸の方がいいと思いますよ。
• ここは住宅地域ではありますが、まだまだ開けていく感じです。少し駅へは距離があっても、もっと便利になっていくのではないのかなとイメージしています。子育てファミリーが住むには最適な感じがします。
  • このマンションの近辺の空き地では生活利便施設系の計画はないですよ。物件の周辺ブロックは中低層住宅地ですし、第一中学校の道路向かいに車のディーラーがせいぜいです。（奏の杜の土地利用計画に載ってます） 買い物は坂の上のベルク・津田沼駅周辺という与条件は当面不変ですので 将来的な利便性向上への期待値込みで購入してしまうと裏切られますから、「不便で遠い・坂道・でも安い」で総合的に判断すべきでしょう。

【中学校が近い】

• 土曜日の運動会は賑やかでしたね。やはり校庭が近いと体育や部活の音が聞こえます。音量は風向きや競技にもよりますが。そういったのが苦手な人、静かさを求めている人には厳しいでしょうね。

【地盤】

• 津田沼エリアの地盤はどうなのでしょうか。
• ゆれやすさマップが参考になるのでは。

　http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/05_sonae/58_hazard/ejk/

• • • 習志野市の地図が古いので微妙ですがジオは黄色かオレンジですね。どちらかといえば揺れやすい土地なのでは？
    • あの辺は昔に池だった部分を除けば地盤は安定して揺れにくい。この物件の場所は池そのものではないけど、縁の部分なので微妙かな。

• 

  現地案内図

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周辺施設

【医療施設】

• 尾高内科・胃腸クリニック（約390m・徒歩5分）
• 奏の社さとう小児科（約390m・徒歩5分）
• メディカルスクエア奏の社クリニック（約470m・徒歩6分）
• 津田沼南クリニック（約680m・徒歩9分）
• 谷津保健病院（約930m・徒歩12分）
• 津田沼中央総合病院（約960m・徒歩12分）

【公共施設】

• 習志野市立 谷津図書館（約470m・徒歩6分）
• 習志野市役所（約2090m・徒歩27分）

【公園】

• 谷津6丁目児童遊園（約160m・徒歩2分）
• 庄司か池公園（約250m・徒歩4分）
• 前原西さくら公園（約380m・徒歩5分）
• 東船橋5丁目けやき公園（約640m・徒歩8分）
• 宮本南公園（約650m・徒歩9分）
• セントラルスポーツクラブ谷津（約1210m・徒歩16分）
• コナミスポーツクラブ津田沼（約1640m・徒歩21分）

【金融機関】

• 津田沼南口郵便局（約600m・徒歩8分）
• みずほ銀行 津田沼支店（約1060m・徒歩14分）
• 三井住友銀行 津田沼駅前支店（約1210m・徒歩16分）
• りそな銀行 津田沼支店（約1270m・徒歩16分）
• 三菱東京UFJ銀行 津田沼東支店（約1280m・徒歩16分）

その他

• 24時間ゴミ出し可

掲示板

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