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ザ・パークハウス浦和タワー

Name: ザ・パークハウス 浦和タワー
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 5 (1 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[浦和区]]仲町1丁目30番1（地番）
*交通：
#[[京浜東北線]] 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
#[[高崎線]] 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
#[[首都圏エリア/JR/東北本線|東北本線]] 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
*総戸数：146戸（事業協力者住戸4戸含む、他に管理室1戸・店舗1戸）
*構造、建物階数：地上20階 地下1階建（一部鉄骨造）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年02月中旬予定
*売主：三菱地所レジデンス株式会社/大栄不動産株式会社
*施工：株式会社フジタ東京支店 



==価格・コスト・販売時状況==
*浦和・北浦和はマンション建ちすぎ・・駅前にも大規模マンションが建つ予定だし、このへんでひと段落してほしい。総じて価格も高いし。
*ここに限らず、マンション平均価格が上昇して、旧相場よりも3割程度高くなったとの記事を見ましたが、単純比較で割高になったと言えるのでしょうか。以前は景気が冷え込んでいて、単に安い物件しか売れなかったので平均価格が低いというだけなのでしょうか。そもそも今のタイミングで買って良いものなのか・考えてしまいます。 
*ここは、子育てファミリー多いかな？間取りも広目の多いし。
*プレミアムは坪300はありえるが、低層階は抑えると思うよ（金持ちが住む物件ではない・・）。なので、まだあきらめずに！！ 
**プレミアムは余裕でもっといくでしょ。 低層で300を切るか切らないか位じゃない？ 中層で300半ば。そんな感じがするけど。 
*価格はいくらくらいですか？
**坪285以上で平均300越え
*3LDK65平米で平均6千万、4LDKは一番下層階でも8000万越えで心折れました…
*すべての価格が出たわけではないのでもっと高いのもあるかもしれませんが今日みた一番高い部屋は1億4000万でした。
**あり得ない強気の価格設定ですね。 
***低層階でも300位なので全住戸計算したわけではないですが平均すると330位になるかなと思います。正直強気過ぎる価格設定に驚きました。
****最初は高く設定するかもしれないですが、 お客の反応をみて、大体は下がりますよね？ もう少し様子を見たほうがいいのかな？と。 
*2階の価格は発表されてなく3階からでした。 3階の3LDKは66.52平米が5400万、65.68平米が5900万です。10階を境に6000万台に乗っかるようなイメージです。 4LDKは8100万スタートです。10階を境に1億前後になったと思います。 ここまでしか記憶にありません(´･_･`) 契約や予約は早くても12月以降とのことでした。
*2階で最低坪単価250切るかどうかかな。これは高いね
*Fタイプ、目の前駐車場で角部屋の恩恵ほぼ皆無なのに最安値が7100万。。 
*先日MR見てきました。 みなさん仕様のどのあたりが不満なのでしょうか？ 個人的には天井高と梁以外は、いたって普通だと思うのですが・・・ （値段的に普通だと不満って感じですかね？）
**あのキッチンの安っぽいギラギラした天板は、 気にならないの？ あの値段だから、 普通の仕様だと不満というか、 あの値段だすなら もっとマシな家にすみたい。
*普通のマンション、高級感があまり感じられなかったのでこの単価なら住不のようにせめてオーダープランを無料でやって欲しい感じ。 
*ココ本当に倍率ついてますよ。高いだけに抽選なしでいけるかなと思いましたが 希望のタイプはどの住戸も全て抽選といわれ他のタイプを勧められています。 たしかAは全住戸要望でてるはずですよ！
**すごいですね、個人的にAタイプは一番論外だなぁと思っていたので驚きです。Aタイプでそれなら1期で8割ぐらい売り出すのかな。 
***そうなんですよね。まだ一カ月でこの状況なので、営業さんは調整の努力はしますが6500万以下の住戸と最上階と19階の抽選は避けられそうにないとのこと。3～5倍位になると言われています。予定価格は全戸公表済みなので99万の幅があるのみで住友みたいな値上げはないそうです。この状況だと値下げもなさそうですが。本当バブルというか凄い値段でも買える人が沢山いるんですね。
*Fが人気らしい。中の部屋は空いてるらしい
*正式価格でましたね。 1期で106戸販売ってことは登録が106件以上はあったようですね。 地権者除くと2期以降は36戸ってことですかね。 高値でまさかここまで売れるとは、、、、。 
*重要事項説明会、９組の内６組が２０代後半から３０代のご夫婦でした。１期２次？前回抽選に外れた方のために２期用の部屋を数戸提示し、１２月初めに抽選になるとの事。因みに力前Ｇタイプ２階から数戸は初めから２期販売用でしたよ。
*1億6000万の最上階はどんな方が購入されたんでしょうね。
**埼玉県内だと1億6000万って最高価格のマンションだよね。 
*ほぼ即日完売って感じだったので高いほど売れるってのはホントでしたね。
*こっそりと、物件概要に 第2期2次登録受付期間:2016年2月16日(火)10:00～18:00抽選2016年2月16日18:30と告知してある。
**第２期１次も抽選になった？
***どうだったんでしょうね。かなり細かく販売しているので、要望があった部屋を販売しているのかなという風に思っておりましたので…。 
****ホームページの物件概要が更新されています。残り3戸のようですよ。


==交通==
*この付近、車を使う方には少し不便そう。
**旧中は混雑がひどいですよね。でもこの立地なら、私は車はいらないです。あと、今はカーシェアもあるので、必要な時だけ借りればいいかな。
**うらもん通りかな？すぐそばにORIXのレンタカーがありましたね
*京浜東北線 浦和駅→有楽町駅までは、朝の通勤ラッシュはひどいでしょうか？
**７時台は２２本中５本、８時台は１９本中７本は南浦和始発です。（南浦和ベース） よって京浜東北は７時台は１６本、８時台は１３本しか浦和には停まりません。 混雑は避けられませんよ。 
*北口の改札はIC専用になったんですね。TSUTAYAを通らないといけないので、面倒ですね。
**面倒だよ～。 蔦屋は通路狭いし、エスカレーターももっと改札側に持ってきてほしかったな。 何より、北と南のアトレが駅の外を出てぐるっと回ってこないとダメなのが面倒だなぁ。 ビルも出来ればこの構造も変わるのかな？期待。 
***北口改札も１２時過ぎまで開いているので、遅くまで勤務されている方でも遠回りしなくていいのは利点でしょう。さすが立地がいいので人気があるんでしょうね。朝の通勤ラッシュの混雑は過ごそうですが 


==構造・建物==
*敷地面積：2997.73m2
*建ぺい率：80% 
*容積率：400%
*向きは悪いかもしれません。でも立地は相当いいですね。 
*こちらの天井高はどれくらいですか？
**天井は2.4メートルなのでまぁ普通です
*窓が低かったな～。180cmくらいかな・・。 せっかく全面ガラス張りにするなら、天井まで窓のタイプにしてほしかったが、、、。 梁が太くて、低かった印象。天井は240だけど、梁の下は180程度。 廊下とリビングの間に梁があるのですが、低くてあなぐらにもぐりこんだように感じた・・。頭打つかと思った。 作りは本当に残念でした・・・。 
**天井低いですね。リビングに向かう所は頭打つかと思いました。
***梁の太さは半端ないですよねw 思わずこれ梁ですか？って聞いちゃいました。 あの天井の高さであの梁は圧迫感ありすぎです
****天井高低くして床を稼いだのでしょうかね。 これならせめても天井高2500にして19階建てにしてほしいわ。 このご時世2400の新築マンションがあることに 驚きです。
*資料によると、最上階でも天井の高さは同じでした。MAX245。洋室の低いところは185ってのがありました。 モデルルームの子供部屋は梁に占領されていて、確かに低かったです。 南西側の各部屋の間取りをつなげると、子供部屋の梁も、リビングの入り口の梁も、共通してますので、 各部屋でも、リビングへの入り口はなんとなく狭いでしょうね。 かといってリビングに入っても天井低いし、窓も低くて、開放感はなし。 




==共用施設==
*駐車場：（総戸数に対して）81台（機械式80台、身障者用1台）、他来客用1台
*駐車場がタワーなので部屋の前にかぶる感じでしょうか？ 
*屋上のティアラは赤色にもできるみたい。 浦和駅前の冬のイルミネーションは赤一色なので、それとあわせることが可能。 遠くからみたら、駅前が赤色に統一されていい感じになるかもね。 
*ゲストルームすらなし、せめてスタディルームぐらいは欲しかった…。 
*『エントランス』:ＣＧで見ても狭苦しく、高級感は感じなかった。もう少し広さが欲しい。各階ゴミ捨て場とは言わないまでも、ゴミ捨て場もエントランスを通らなければ行けず、せめてエレベーターから階段横を抜けれる設計が良かった… 
*タワーマンションとうたうなら、各階にゴミ置き場がないのは何故でしょう..
**各階にゴミステーションがついていないんですか？ 数階ごとにまとめて集積所が設置されているとか？ 全住戸が1階の集積所までゴミを出しに行く必要があるなら 不親切すぎると感じます。
***ＭＲに行けば持たせてくれる資料の中の平面図。エレベーターホールからエントラスを通らずごみ置き場に行けますし、そのエレベーターホールに２基のエレベータが設置されています
*戸数はともかく20階で2基だと朝とかエレベーター待ちが激しそう。
**修繕の際のコストを考えると、２基で良い様にも思うけどな。でもプレミアム住戸を備えているマンションだから、３基必要だったかもね。 
*駐車場は81台(タワー型80台、身障者用1台)だそうですが 空きが多い状態なのですか？ 駅からこれほど近いので、皆さん車が不要と判断されての 事なのでしょうか。
**でしょうね。駅近いし、車だしにくいところだし。 
***駐車場、空きが多いのですか。 ここなら買物だって歩いて行けちゃうし、普段の生活も基本は電車や徒歩などで済むし、 たまに自転車があればいいかな？ていどなんですよね。　 便利。 だから空いてしまうのでしょう。 駐車場料金ありきの管理費設定していると厳しいかなぁ。 組み直しが必要になってくると思いますがこちらはどうなっているのでしょうか。
****ここは50パーセント駐車場がうまれば管理費には問題ない設定と営業さんが言っていましたよ。なので50パーセント切ってガラガラだと困るかもしれませんね。



==設備・仕様==
*普通かな。この単価ならリビングだけでもビルトインエアコンが欲しかったがまぁ許容範囲。


==間取り==
*間取り：2LDK～4LDK
*専有面積：57.55m2～111.88m2
*4LDKが欲しいところですが、高くて買えなそうです。他の間取だと収納が少ないですが Fタイプがいいなと思いました。Gタイプも広めの3LDKでよいかもしれません。全体的に収納が少ないかな？という感じなので棚を置かなくてはならなそうですね。
*Fは張出が多くありませんか？例えば寝室１は下駄箱の張り出しと柱の出っ張りで、使えるスペースが狭いです。これだとセミダブルを置くのがやっとかなと。Hで寝室２と３をぶち抜いてWICを作り、寝室４をLDとつなげてしまうか、Kだったら使いやすいと思います。高そうですが。
*Fタイプは角部屋でよいですが、収納が少ないですね。
*65平米で四人は住めますが、収納が少ないのでかなり狭くなりそうです。75は欲しいですね。
*間取りはどれくらい種類があるのでしょうか？力の方の角部屋はどれくらいの広さですか？
*『A』:論外、部屋を縦に貫く下がり天井に柱丸々一本プレゼント、廊下も無駄に長く、リビングは実質5畳程か… 
*『B』:普通、どちらかと言えばCの方が単価が安く良いか… 
*『C』:検討価値有、3LDKとしては厳しいが洋室3を潰して2LDKとして使うなら良いかも。洋室1のギロチン天井が気になるが単価もBタイプより安く、西側が抜ける10階以上が6000万以下なら買いたい。 
*『D』:検討価値有、2部屋リビングインかた洋室3が行灯部屋なのが少々難。中住戸なので梁が気にならないので、伊勢丹、イトーヨーカドーより高い階で6500万前後なら買いたい。 
*『E』:論外、玄関位置が悪すぎて廊下が長い。玄関開けてすぐにトイレ(笑)、せめてトイレのドアの向きを逆にしてくれ(笑)。リビングも実質8畳程で狭い 
*『F』:安ければ普通、角部屋なので単価が高い。その割に、主寝室になるであろう洋室1の梁がキツそう。玄関がクランクイン出来ているのは良いかな。 
*『G』:安ければ検討価値有、F同様玄関クランクインは○、ただ角部屋の為、全部屋に梁有り…。眺望が抜けへ部屋かつ力の喧騒がマシな高さが8000万前後なら買いたい。 
*『H』:普通、玄関位置が悪く廊下が長い…。4LDKとして使うには無理がありそう(90㎡でリビング13畳って…)、モデルルームのように3LDKとしてなら…。 
*『I,J』:検討価値有、予定価格のままなら坪単価370万ほどなのでF,G,Hより割安感有(19,20階はエレベーターも専用キーなので優越感有)。どちらかと言えばリビングにギロチン天井があるIよりJが欲しい。各二部屋しかないので抽選必死か…。1000万円単位なのでまぁ上ブレしそう 
*『K』:検討価値有、間取りが理想的。あえて欠点あげるなら洋室2がリビングインぐらいか。 
*Gタイプのハリは、どの程度かな？EFには、ハリはないのかしら？
**プラン図で下がり天井の度合いは確認できますよ。 下がり天井の高さの記述は見当たりませんでしたが…。 F,Gは各部屋(リビング含む)の端が梁なので感覚的に全体の1/3ぐらい梁なイメージ。実物見たら相当圧迫感感じると思います。 Eは梁という点ではそこまで気にならないと思いますが、間取り的には最悪だと個人的には思います。 
*間取りの人気は分かれそうですね。 ただAとCtypeは梁の出っぱり含めてよろしくないプランですね。 Aはリビングダイニングといいつつ実質5?6畳しかないです。 Cは間口が柱5mスパンですが実質の採光の開口は3.5mとワンルームに毛が生えた くらいのスパンですね。ハイサッシでもないので穴倉みたいなプランでファミリー層にはかなりきつい。 それを反映してか両者とも他のプランに比べて比較的安価な設定なので人気はあるみたいですね。




==買い物・食事==
*買い物もしやすい商店街がありますので、便利な場所です。
*イトーヨーカドーもコルソも伊勢丹も商店街も近いので、利便性重視の方にはいいと思います。
*ヨーカドーが近いのは良い。この辺り唯一のまともなスーパーですから。 


==育児・教育==
*高砂小＆岸中の学区
*駅前の２物件の近くに２０年春、５２１戸の大量供給が予想されています。高砂小、岸中の児童・生徒数の推移を考慮ください。学区域は将来、変更する可能性があります。詳細はさいたま市教育委員会にお問い合わせください。 
*間取りをみると確かに子持ち世帯をターゲットにしてますね。 １LDKがないので、マンション住民も子持ち世帯が多く、マンション内の治安はまあ安心できるかな。 ただ、周りは飲み屋街で、レッズ居酒屋以外にも24時間営業居酒屋などがあって、治安は良くないでしょうね。 
**確かにこの辺りは、浦和でもっとも騒がしい場所だと思います。交通量の多い旧中山道と飲み屋街に囲まれて。近くに遊び場所もない(小さな公園はありますが)。常盤公園は気軽に行ける距離ではない。子育て向きとは言えませんね。 ただ、高砂小、岸中の学区は魅力的です。あの商店街を通って子供に通学させるのは心配ですが。お子さんが中学生以上のご家庭には良いのではないでしょうか。
*高砂小の私立中学進学率、開成への進学人数など数字の実績をご存知の方いらっしゃいますか？




==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*近くに居酒屋があるのが少し気になります。
**居酒屋(力)に面してる部屋の低層階は夜は賑やかになりそうですね。
*浦和は、歓楽街がないから、そんなに治安は悪くないと思うが。酔っ払いはいますね。
*浦和はねぇ・・。と思っていましたが、東北線＆高崎線が東京乗り入れに伴って、その先まで東海道線と相互乗り入れもするようなので、少し興味がある場所になりました。 
*もう少し、周囲の道端を広くしてほしい。あんなんじゃ、火事があっても、救急車両が入って行きにくい。
*ロータリー沿いの商店を壊して、下に商業施設。上がタワマンになりますよ。 交番の前の道をはさんだ場所です。 ロータリーが大きな建物で囲まれる感じになりますよ。 
**これで浦和駅は東西ともに駅前から見える範囲はキレイ目になるのか
*比較的周辺環境も良いですし、小さなお子さんがいても安心して暮らせる地域だと思います
*北口が出来たら３分。抜群に立地は良いよね。 
*周辺居酒屋だらけ、、、しかも昼間からお酒飲んでるし、、、
**力の目の前じゃん。焼き鳥うまいからよく昼間から酒飲んでるよ。その隣も居酒屋。 
***周辺環境的には高級マンションじゃないんですよね。。立地は確かにすごく良いんですけど。。
*立地に関しては、駅近以外のメリットは感じませんね。 人によっては高砂小学校区ということもメリットになるのでしょうか。 あの飲み屋街を子供に通学させたくはないですが。
*駅からの帰り道3分以内にアトレ、伊勢丹、ヨーカドーがありますし、行政施設、公園、病院全て車無しで生活できる。 こんな充実したマンションは都内で探したってなかなか無いですよ。本当に立地最強なマンションですよね。 ファミリー層だけでなく、高齢者、DINKS、シングル層にも魅力的な物件かと思います。 
*戸田の花火や富士山がよく見えそうですね。 
**戸田の花火はほとんど見えないと思うよ。
*このマンション、浦和駅北口の恩恵を大きく受けるものだと思っていました。しかし浦和駅の北口は思っていたのと違い狭くて利用しにくいですね。



==周辺施設==



==その他==
*やはり浦和の物件は埼玉の中でも圧倒的に人気がある方だと思います。 都心へのアクセスなども考えても、立地条件が良い事もその一つでしょうか。 後は、集権環境なども比較的落ち着いており、住みやすい雰囲気があることが魅力のように感じました。
*説明によると、1階は4店舗まで入居可能な構造ですが、1店舗とするのか分割するのかは未定。 入る店も未定ですが、軽食しか出せない店にするとのことです。 レストラン、居酒屋はNGと言ってました。 銀行とかの事務所もありえるとのこと。 



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ザ・パークハウス%20浦和タワー 「ザ・パークハウス 浦和タワー」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/536045/ ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］　三菱マンション【検討板】]

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saitama/589162/134
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