サンクタス神楽坂

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サンクタス神楽坂外観

サンクタス神楽坂外観2

物件概要

• 所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩4分
3. 東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩6分
4. 東京メトロ南北線 「飯田橋」駅 徒歩6分
5. 東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩6分
6. 都営大江戸線 「飯田橋」駅 徒歩6分
7. 総武線 「飯田橋」駅 徒歩7分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上14階・地下1階建（庇のみ鉄骨造）
• 敷地の権利形態：定期借地権
• 完成時期：2011年02月
• 売主：オリックス不動産株式会社
• 施工：多田建設　→　大和小田急建設株式会社.

掲示板・口コミ

• サンクタス神楽坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 借地権の種類・期間:一般定期借地権（地上権）、引渡後70年、賃料（地代）:29,000円（月額）、敷金:696,000円（引渡時一括払い）※借地権満了時に返還されます。解体準備金:4,100円（月額）、解体準備基金:202,700円（引渡時一括払い
• 販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 販売戸数：1戸　3LDK：80.43平米　7,590万円
• 事前案内会は「満員御礼」だそうです。
• 坪単価４１０?４２０くらい
• ８０平米の南向き間取りは、１億前後でしょうか。
  • １億超えるか超えないかくらい。
• 30㎡台の１LDLで5000万〜6000万
• 50㎡台の２LDKで6000万〜8000万
• ７階５５㎡で6700万
• 80平米強の住戸は、７F位でやはり9千〜1億ですね。
• 入居が22年の3月まで延びました。
• 建設予定地に昔の基礎が埋まっていたので販売を延期するとか。
• 多田建設、会社更生法の申請が異例の３度目だって。
• 販売一時中止のお知らせがいまごろきました
• 最近ＤＭ来ないと思えば、モデルルームが無くなっている！
• 定借で復活だそうです。やはり高かったから、少しでも見た目の販売価格を下げたいのでしょう。
• 定借物件はローン組みにくくなることもある得るんじゃないかな？だとすると、交通の良さは個人的にはベストで、立地の良さでいうとサンクタスが一番魅力的。70年後生きてないし。
• 神楽坂は富裕層で好きな人が多いですから価格が多少張っても売れちゃうでしょうね。
• ３０年経っても定借の残存期間は４０年。８０㎡３２００万なら、十分売れるのではないでしょうか。
• 共用施設はないに等しいでしょうが、駐車場収入が少ないですから、管理費は不足するのではと思います。修繕積立金も戸数の割に安すぎる気がします。地代、（増額後の）管理費・修繕積立金を含めたキャッシュフローを考えると、さほどお得でもないのでしょうか。
• 結構安いのでは？
• 地代が高いですね。Ａタイプで月約３万円。住宅ローンが３５年年利２％とすると、９００万円くらい多く借りているのと同じ計算になる。当然３５年以降も地代はかかるので実際の負担は更に大きい。他方で土地の固定資産税はかからないわけですが…。
• 管理費に地代が高いのは考えものですね…。管理費は共用部分なんてないのに等しいのに
• 定期借地物件ですよね。その割には高い。
• 残り9戸
• 残り２戸

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交通

• お車の方なら、神楽坂通りは昼で上下が一方通行の向きが変わります 大久保通りは片側一車線なんで昼はそこそこ込みます 夜はたいしたことは無いです

構造・建物

• 店舗だか事務所がひとつ入るようですが
• 40m高度地区・14階建て・1階店舗
• 何より立地が最高ですね。
• 普通な外観(外壁の色)ですね
• 天高2400
• 横幅は思ったより狭いからペンシルマンションぽくなるのかなぁ。気になるところは南側には民家があって、何階くらいからが景観が気にならなくなるか

設備・仕様

• 仕様はかなり良かったです。
  • 二重床、二重天井で、中空ボイドを採用しているようなので、上下階の遮音性は比較的高い部類ではないでしょうか。

間取り

• 1LDK-3LDK
• 38.07平米-96.97平米
• 低い天井、洗濯物が干せない狭いベランダ、リビング重視の間取り、配布している冊子の内容等々総合するに、ファミリーやこれから子供を持つ若い夫婦はターゲットではなく、子供は手が離れたけど仕事は忙しく都心に住みたい中高年夫婦、あるいは子供を持つ予定のない共働夫婦がメインターゲットなのだろうと思います。

買い物・食事

• スーパーも３分圏内に２件ありますし、パン屋、肉屋等一通りそろいます。また、神楽坂には飲み屋は多いですが、いわゆる風俗店は一切なく、キャバクラも本当に少ない方だと思います。よって、飲食店が多い割に、夜間も治安の悪さを感じることはほとんどありません。

育児・教育

• 白銀公園等ちいさな子育てに適した公園も多く、飯田橋近辺の有名幼稚園もありますし子育てにも便利です。

周辺環境・治安

• 観光地や夜の遊び場としては面白い
• この界隈は基本的に住むにもとてもいいところですよ。都心でありながら結構落ち着いた街並もあります。
• とってもいい場所ですよ。神楽坂でも、坂上交差点付近は一番栄えてます。
• 神楽坂にはランチでよくいきますが、いいかんじの町ですね。大人がゆったり住めそうな印象があります。
• 神楽坂は本当に住み良い、すばらしい街です。たまに自宅からカナルカフェが打ち上げている花火が見えますが、何とも風情がありますよ。
• 東京の中心でありながら古風な町並みで住環境が良く落ち着けるます。商店街の人々もとても温かく、まさに神楽坂は温故知新の街で魅力たっぷりですよ！
• 都心に至近で、あれだけ素敵なお店があり、食料品等の物価も高くなく、一本道を入れば落ち着いた住宅街がある。こんな環境他には少ないと思います。
• 敷地は大久保通りと、路地裏の狭い通り二つに面していると思います。大久保通りはかなりの交通量です。大久保通りの斜向かいに故黒川紀章（の事務所だったはず）設計の高層マンションが建っています。路地裏の向かいには戸建住宅が建っています。現在の敷地の状況は既存建物解体の後、コインパーキングになっていましたがそれも解体され、仮囲いのシートが掛かっている状態です。
  • 大久保通り側は北西なので裏側、交通量や高層ビルの影響は少ないのでは。

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掲示板

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