プレサンスロジェ川口元郷
提供: 住適空間（すてきくうかん）
2016年11月20日 (日) 20:21時点におけるCRYCH (トーク | 投稿記録)による版 (ページの作成: テキスト ==物件概要== *所在地：埼玉県川口市元郷一丁目1478番5（地番） *交通：[[埼玉高速…)
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テキスト
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物件概要
- 所在地：埼玉県川口市元郷一丁目1478番5（地番）
- 交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩2分
- 総戸数：29戸
- 構造、建物階数：地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2015年09月竣工済み
- 売主：株式会社プレサンスコーポレーション 東京支店
- 施工：川口土木建築工業株式会社
- 公式URL：http://loger-motogo.com/
価格・コスト・販売時状況
- 高い。7０㎡の真ん中の階で4000万円越え
- あの環境なのにほとんど4000万以上って
- 価格は低層階も4000万円代だったので、考慮はあまりしてない感じです。
- 工事中に鉄骨の落下自己などを起こしてた・・・幸い怪我人はいなかったようだけど。 騒音や怒鳴り声がひどくて、迷惑。
- ソーラーパネル装備したアパートの日照が悪くなっても、知らんぷり。 周辺住民からの評判はすこぶる悪く、ここの住民への風当たりが懸念される・・・？
- 入居寸前で3分の1なら厳しいかもね
- 3000万切らないとお得感は無いですね。駅には近いんですけど、入り口の設計を間違ったようで開放感が全くないです。
- A
- 3LDK+WIC
- 専有面積： 71.25m2
- 価格： 3498万円（先着順）
- 南/南東/南西 角住戸
- （2F） 3498万円
- B
- 3LDK
- 専有面積： 65.09m2
- 価格： 3930万円（先着順）
- 南/南東/南西
- （8F）3930万円
- C
- 3LDK+WIC
- 専有面積： 72.21m2
- 価格： 4640万円（先着順）
- 南/南東/南西 角住戸
- （10F） 4640万円
交通
- アクセス面ではそれほど悪くはないように思える
- 駐車場の出入口になる道路が非常に細く、且つ小学生の通学路になってるので、車を使う場合は要注意
構造・建物
- 敷地面積 1,056.27㎡
- 建築面積 369.70㎡
- 建築延床面積 2,359.44㎡
- マンションの外観デザインは、シンプルな感じていいですね。 色味もグレーで好きな色味です。
- 外観デザインの色が素敵。 黒だと威圧感あるけど、べランダの手摺ガラスがグラデーションになっているのがオシャレ。 3階以下の低層階は隣接する三階建民家と近くて圧迫感あり
- 物件は隣接西側の住宅に比べて低い土地にあります。 そのため、西側三階建とマンション4階が同じくらいの高さです。 周りを三階建住宅に囲まれている感じです。
- 陽当たりも良さそうに見えますが、バルコニーがコンクリートなのか、プライバシー性はあるものの、光が通らないのがもったいない気もします。
- ベランダの手すりが３段階に分かれており上の階だけ擦りガラスなので外部からの視線も気にならないのが良いかも。 後、マンションが奥まって設置されているのがプライバシー感がありますね。
- 周りの一軒家の2階よりもマンションの2階が低いのが、現地見た時にがっかり。2階、3階開けれないベランダになってしまいます。 単身用マンションだったなら需要あったかもしれませんね
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共用施設
- 駐車場：敷地内 12台（平面式）（月額使用料：11,000円〜14,000円）
- サイクルポート：屋外14台（月額使用料：500円）
- バイクポート：屋外15台（月額使用料：1,500円）
設備・仕様
- 設備は食洗機、床暖房、ディスポーザー無し
- 4階～8階の手すりはアルミになるんでしょうか。 中階がこういうタイプなのもあまり見ないデザインですね。 耐久性や採光・風通しなんかはどうなんでしょうか。
- キッチンがステンレス仕様になっているのは好感度大です。
間取り
- 間取り 3LDK
- 専有面積 65.09m2～72.21m2
- 間取り的にはファミリーさんメインのマンションですね。 Bタイプは多少狭くなりますけどお子さん一人なら大丈夫そうです。 案内図を見たところではそれなりに住みやすそうな感じ。
- 間取りがバリエーション豊富ですが、個人的には、Bタイプのmenu３がいいです。 DENの部屋を衣装部屋にして、ここにシーズンオフの衣類やアイテムを収納したりしたいですね。
- 間取りは一般的な感じですね。 洗面所への出入り口はリビング側より廊下側にあった方が良かったような。
- 普通のプランだと収納がせまいので、Bタイプのプランがいいと思いました。 ファミリークロゼットがありDENがついているので、かなり収納力があります。 DENは、収納としても使えますから。
- 間取り図に家具を配置したものがあってイメージしやすかったですが、 ベッドを置くと他に何も置けない寝室。 70㎡を超えていても狭く感じるものだなと思いました。
買い物・食事
- 駅近だけあり複合施設やスーパーが近くて日々の生活には便利そう。
- 普段の買い物はサミットですかね。ミエル川口は逆口ですし。
育児・教育
周辺環境・治安
- 地域・地区：準工業地域（特別工業地区）
- 駅から近くて大通りに面していないので悪くない立地だと思います。 気になるのが日照ですね。
- 高層マンションからはそこそこ距離があるので影響少なく、おそらく日当たりは良い。
- 物件概要を見ていてちょっと気になったのですが、準工業地域（特別工業地区）の説明で「粉じん、騒音等が発生しやすい場所であることを予めご了承ください。」とありました。 実際はどうですか？地元住民さんなどのご報告ありましたらお願いしたいです。
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周辺施設
- 病院が徒歩圏内に充実
その他
掲示板
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |