パークハイム神楽坂
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要
- 総戸数：169戸
- 構造、建物階数：RC 地下1階地上14階建
- 用途地域：第二種住居地域・商業地域・準工業地域
- 敷地の権利形態：所有権
- 完成時期：平成9年7月
- 売主：三井不動産株式会社 ニチメン株式会社
- 施工：株式会社熊谷組
- 管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社（全部委託・日勤）
価格・コスト・販売時状況
交通
- 東西線神楽坂駅徒歩4分、有楽町線江戸川橋駅徒歩6分と駅に近く交通アクセス良好、都心に近い。
- 都営地下鉄大江戸線牛込神楽坂駅も徒歩12分と若干距離はあるが利用可能。
- 車での移動は目白通りまで出ると便利。首都高速道路へのアクセスもスムーズであるが、住環境には影響がなくちょうど良い。
構造・建物
- 新宿区優良建築物に指定されている。
共用施設
- 性能評価制度以前の昭和５６年施行の新耐震基準以降の建物であり、当時の高層マンションの確認申請は厳しかったので安心です。
設備・仕様
間取り
買い物・食事
- 駅に近くて3駅3路線と都心に出やすく、近辺に充実した商店街やスーパーがある利便性の良さ、また神楽坂商店街はおしゃれなお店も多い。
- マンション1階にドラッグストアがある。
- 日常のお買い物は、近くに充実した地蔵通り商店街、江戸川橋駅に直結のスーパー、また神楽坂駅近くにもスーパーが2つある。
- 医療施設は10分以内に個人病院がある。
育児・教育
周辺環境・治安
- 江戸川橋駅まではエントランス前の歩車分離の道が続き、銀行脇に地下入口がある。
- 敷地斜め向かいと、江戸川橋交差点に派出所がある。
- 新宿区の高さ条例により40m(10階建)を超える建物は建たないので、将来このマンションより高い建物は建たない。
- 敷地東側・南側は第2種住居地域となっており、将来も高い建物は建たない。
- 神楽坂駅までは歩車分離となっている。サブエントランスから駅までの裏道は車通りの少ない小道となっている。
- 5分以内に公園はないが、10分ほどの江戸川橋を渡ったところに広い江戸川公園 がある。また、象の鼻公園等の名物公園もある。
周辺施設
その他
掲示板
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |