リビオ文京茗荷谷
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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==物件概要== | ==物件概要== | ||
*所在地：[[東京都]][[文京区]]千石二丁目235番1・238番13（地番） | *所在地：[[東京都]][[文京区]]千石二丁目235番1・238番13（地番） | ||
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==価格・コスト・販売時状況== | ==価格・コスト・販売時状況== | ||
| − | + | *気になるのは非分譲住戸。 ３３戸中５戸が非分譲住戸ということです。 地権者さんと等価交換したお部屋なのかな？ 実際に住まわれるのかなぁとか、賃貸に出されるのかなぁとかありますが…。 大きなマンションではないので、 なんとなく割合が大きい用に感じました。 | |
| − | + | *最低価格がだいぶ下がったね。モデルルームで聞いたときは南東７０m2で7千万後半だった。まぁその価格じゃ売れんわな | |
| + | *3月上旬に発売開始延期とのこと。 強気に行き過ぎて販売時期を逸した感がある。 その間に株価も下がったし文京区の物件も供給が増えてきた。 もう一段価格を下げざるを得なくなるのでは。 | ||
| + | *販売が地味に延びてる？中旬開始予定だったような | ||
| + | *販売出来なくて当たり前でしょ。 隣地と境界で揉めてるんですから。 今契約すると重要事項説明書に隣地と隣地境界で揉めている為、違法建築物になり確認済が取り消される可能性が有ります、若しくは検査済証が取れませんって書か無くていけなくなるからね。 | ||
| + | *また販売延期じゃん。どうするのこのマンション | ||
| + | *ここは地権者さんがいらっしゃるのですよね？ 非分譲住戸があるということですから。 以前はどうだったのかしら、、、と思いました。 販売自体は落ち着いてからじゃないとなりませんね。 いろいろと影響してしまいますから。 | ||
==交通== | ==交通== | ||
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==構造・建物== | ==構造・建物== | ||
| − | *敷地面積：565. | + | *敷地面積：565.98m2 |
| − | *建築面積：321. | + | *建築面積：321.22m2 |
| − | *建築延床面積：2,592. | + | *建築延床面積：2,592.04m2 |
*南にくだった傾斜地&東西に長い敷地なので採光は非常にいいのが最大のメリットか。上層階なら眺望もある程度は望めるだろう。 | *南にくだった傾斜地&東西に長い敷地なので採光は非常にいいのが最大のメリットか。上層階なら眺望もある程度は望めるだろう。 | ||
| − | + | *エントランスは豪華ですね | |
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*バイク置場：2台 | *バイク置場：2台 | ||
*ミニバイク置場：2台 | *ミニバイク置場：2台 | ||
| − | + | *駅から徒歩１０以上という立地はけして便利とは言えないかなと思います。せめて駐車場は全戸分確保されていると良いのにと思いました。 | |
| − | + | **この立地で駐車場全戸分作るスペースがあったらその分戸数を増やした方がデベロッパーの利益になるでしょ | |
==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
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*間取り：1LDK～3LDK | *間取り：1LDK～3LDK | ||
*専有面積：39.47m2～72.57m2 | *専有面積：39.47m2～72.57m2 | ||
| − | + | *仕様などは未公開ですが、間取りのラフを見る限り収納が豊富でバスルームにも窓があり、なかなかいい感じではないかと思います。 | |
| + | *１ＬＤＫからあるので、投資目的の人とかもいるのでしょうか？ 駅からの距離は微妙なので、よくわからないです。 収納は確かに多そうです。 リビングにも大き目の収納があるのは、とても便利だと思います。 | ||
| + | *Aタイプは三部屋ともリビングインでそこがちょっと惜しいかなと。 どれか一つくらいは廊下から入れる部屋が良かったかな。 最近のファミリータイプだとこういうのが多いですけどね。 サイトだとABCの部屋がありますがそれ以外の部屋も資料請求すると分かるんでしょうか。 | ||
| + | *内廊下で高級感がありますね。 Aタイプのみが公式サイトで公開されていて、それ以外は資料請求者にわかるようです。 個人的にAタイプだと来客がある時にトイレに行きにくい気がしました。 玄関すぐ横がトイレなので、訪問販売などで話をしていると家族がトイレにいけない感じです。 キッチンのすぐ隣がトイレっていうのも少し抵抗があります。 B,Cの間取りに期待です！ | ||
| + | **玄関すぐがトイレなのは自分はいいと思いますが 今はオートロックがありますからマンションだと訪問販売の方と話すなんてことはめったにないと思いますよ。 それよりはリビングスルーの間取りなのが気になるかな 家族住まいとしてはいいですが、家族間の生活スタイルが違うと部屋にいてもリビングの音が聞こえてきそうなのが心配です | ||
| + | *新しい間取りなぜか洋室がサービスルーム扱いなんだな | ||
| + | *2LDK+SのBタイプですか？ 唯一のバルコニーに面した居室がサービスルーム扱いとなるのが 不思議ですが、窓からの採光性が低いと言う事なのでしょうか。 シロウト目では小さな滑り出し窓が1つだけの洋室(3)の方がサービスルームに 見えてしまいます（汗） | ||
| + | **日照時間の関係で居室はサービスルームに成るみたいですよ。 どうやら居室とするにも細かいルールが有るらしいですよ。 だから階数的なこともあるのかも。 階数によって日照条件変わっていきますからね。 一応確認してみたほうがいいかとは思いますが、おそらくそうじゃないかと思いますよー | ||
| + | *ホームページみただけだけど結構天井の梁がキツイかな | ||
| + | *３ＬＤＫの間取りを見たのですが 使いやすい仕様になっていて、日差しも入り日中は明るい感じがしました。 ただ、４．６畳の部屋は少し使い勝手が悪い気がしますが。。 | ||
| + | *浴室に窓があるのがいいね | ||
| + | *ここはどの部屋も面積が70前後とこじんまりとまとまっているので、 共稼ぎ世帯を対象にしているのでしょうね。 公式サイトのコピーにも都心で活躍するご家族の～という枕詞が ついているので、ファミリー世帯は少なくなると予想しま | ||
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*全然茗荷谷じゃないな… 場所は不忍通り沿い坂途中。 | *全然茗荷谷じゃないな… 場所は不忍通り沿い坂途中。 | ||
*多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心。 | *多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心。 | ||
| + | *駅から遠いのがネック | ||
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*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575050/ リビオ文京茗荷谷ってどうですか？【検討板】] | *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575050/ リビオ文京茗荷谷ってどうですか？【検討板】] | ||
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2016年3月30日 (水) 16:27時点における版
目次
物件概要
- 総戸数：33戸（非分譲住戸5戸［予定］含む）
- 構造、建物階数：地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2017年02月末予定
- 売主：新日鉄興和不動産株式会社
- 施工：名工建設株式会社
価格・コスト・販売時状況
- 気になるのは非分譲住戸。 ３３戸中５戸が非分譲住戸ということです。 地権者さんと等価交換したお部屋なのかな？ 実際に住まわれるのかなぁとか、賃貸に出されるのかなぁとかありますが…。 大きなマンションではないので、 なんとなく割合が大きい用に感じました。
- 最低価格がだいぶ下がったね。モデルルームで聞いたときは南東７０m2で7千万後半だった。まぁその価格じゃ売れんわな
- 3月上旬に発売開始延期とのこと。 強気に行き過ぎて販売時期を逸した感がある。 その間に株価も下がったし文京区の物件も供給が増えてきた。 もう一段価格を下げざるを得なくなるのでは。
- 販売が地味に延びてる？中旬開始予定だったような
- 販売出来なくて当たり前でしょ。 隣地と境界で揉めてるんですから。 今契約すると重要事項説明書に隣地と隣地境界で揉めている為、違法建築物になり確認済が取り消される可能性が有ります、若しくは検査済証が取れませんって書か無くていけなくなるからね。
- また販売延期じゃん。どうするのこのマンション
- ここは地権者さんがいらっしゃるのですよね？ 非分譲住戸があるということですから。 以前はどうだったのかしら、、、と思いました。 販売自体は落ち着いてからじゃないとなりませんね。 いろいろと影響してしまいますから。
交通
構造・建物
- 敷地面積：565.98m2
- 建築面積：321.22m2
- 建築延床面積：2,592.04m2
- 南にくだった傾斜地&東西に長い敷地なので採光は非常にいいのが最大のメリットか。上層階なら眺望もある程度は望めるだろう。
- エントランスは豪華ですね
共用施設
- 駐車場：1台（来客用）
- 自転車置場：33台
- バイク置場：2台
- ミニバイク置場：2台
- 駅から徒歩１０以上という立地はけして便利とは言えないかなと思います。せめて駐車場は全戸分確保されていると良いのにと思いました。
- この立地で駐車場全戸分作るスペースがあったらその分戸数を増やした方がデベロッパーの利益になるでしょ
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設備・仕様
間取り
- 間取り：1LDK～3LDK
- 専有面積：39.47m2～72.57m2
- 仕様などは未公開ですが、間取りのラフを見る限り収納が豊富でバスルームにも窓があり、なかなかいい感じではないかと思います。
- １ＬＤＫからあるので、投資目的の人とかもいるのでしょうか？ 駅からの距離は微妙なので、よくわからないです。 収納は確かに多そうです。 リビングにも大き目の収納があるのは、とても便利だと思います。
- Aタイプは三部屋ともリビングインでそこがちょっと惜しいかなと。 どれか一つくらいは廊下から入れる部屋が良かったかな。 最近のファミリータイプだとこういうのが多いですけどね。 サイトだとABCの部屋がありますがそれ以外の部屋も資料請求すると分かるんでしょうか。
- 内廊下で高級感がありますね。 Aタイプのみが公式サイトで公開されていて、それ以外は資料請求者にわかるようです。 個人的にAタイプだと来客がある時にトイレに行きにくい気がしました。 玄関すぐ横がトイレなので、訪問販売などで話をしていると家族がトイレにいけない感じです。 キッチンのすぐ隣がトイレっていうのも少し抵抗があります。 B,Cの間取りに期待です！
- 玄関すぐがトイレなのは自分はいいと思いますが 今はオートロックがありますからマンションだと訪問販売の方と話すなんてことはめったにないと思いますよ。 それよりはリビングスルーの間取りなのが気になるかな 家族住まいとしてはいいですが、家族間の生活スタイルが違うと部屋にいてもリビングの音が聞こえてきそうなのが心配です
- 新しい間取りなぜか洋室がサービスルーム扱いなんだな
- 2LDK+SのBタイプですか？ 唯一のバルコニーに面した居室がサービスルーム扱いとなるのが 不思議ですが、窓からの採光性が低いと言う事なのでしょうか。 シロウト目では小さな滑り出し窓が1つだけの洋室(3)の方がサービスルームに 見えてしまいます（汗）
- 日照時間の関係で居室はサービスルームに成るみたいですよ。 どうやら居室とするにも細かいルールが有るらしいですよ。 だから階数的なこともあるのかも。 階数によって日照条件変わっていきますからね。 一応確認してみたほうがいいかとは思いますが、おそらくそうじゃないかと思いますよー
- ホームページみただけだけど結構天井の梁がキツイかな
- ３ＬＤＫの間取りを見たのですが 使いやすい仕様になっていて、日差しも入り日中は明るい感じがしました。 ただ、４．６畳の部屋は少し使い勝手が悪い気がしますが。。
- 浴室に窓があるのがいいね
- ここはどの部屋も面積が70前後とこじんまりとまとまっているので、 共稼ぎ世帯を対象にしているのでしょうね。 公式サイトのコピーにも都心で活躍するご家族の～という枕詞が ついているので、ファミリー世帯は少なくなると予想しま
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買い物・食事
育児・教育
周辺環境・治安
- 地域・地区：第二種住居地域・防火地域
- 全然茗荷谷じゃないな… 場所は不忍通り沿い坂途中。
- 多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心。
- 駅から遠いのがネック
周辺施設
その他
掲示板
23ku/575050/87
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |