プラウド向ヶ丘遊園

2023年7月12日 (水) 22:06時点における最新版

物件概要[ ]

プラウド向ヶ丘遊園　外観完成予想図1

プラウド向ヶ丘遊園　外観完成予想図2

• 所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2779番11（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「向ケ丘遊園」駅 徒歩4分
2. 小田急小田原線 「登戸」駅 徒歩10分
3. 南武線 「登戸」駅 徒歩10分

• 総戸数：168戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年3月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 購入したいマンションだけど価格が気になる。高そうだな。6000万超えたら手は出せない。
  • 65平米の部屋で下層階なら、もしかしたら6000万台切るかも。
    • 小杉や元住じゃないんだから坪300行くか行かないかくらいと予想してたけど甘かったか。オンライン先行案内するつもりだけど予定価格が怖いな。
      • 坪単価は希望としては300万円だけど、、、最近の値上がりに加えてプラウドだから330超えたらやだなあ、、、という感じではないかな
        • 登戸駅2分のパークホームズが坪360くらいで出てるから、ここは330くらいで止まるのが常識の範囲内だね。
• 350超えたら広い部屋は億超えして、誰も買わないのでは…
  • 新築の4Lは貴重なのですぐ売れますよ。プレミアついて坪400近くになることも考えられる
    • 今都内の新築では３Lでも億越えがあたりまえで、４Lなどはグロスが高くなりすぎるので存在そのものが珍しい状況です。４Lを希望している人は潜在的に多いが現実的な選択肢がほとんどない中、ここで４Lが1億円少々で購入できるのであれば相当人気化すると思います。
• 坪単価320ぐらいと予想しています
  • それなら嬉しいけど、坪単価350は行くと思う
    • 坪単価370でも売れる相場で320は無いでしょうね。1階の条件悪い部屋が320とか、それぐらいじゃないですかね。
      • グランドメゾン溝の口の杜が平均坪単価370万円。これを超えることはないだろうね。
        • 登戸2分が345万だったからそれより高いと販売難しい気がする
• 府中街道が目の前にあって、府中方面は朝晩渋滞だし、川崎方面は下り坂からとばしてくる車が多数だから、騒音は相当ですよね。ちょうどあのあたりが騒音の測定ポイントになってたと思うけど、確か基準超えてたこと考えると、個人的には坪３００でも高いと思ってしまいます。
  • 私も説明会の事前案内で価格の感触聞いて、高すぎてその電話で説明会キャンセルしてもらい身を引きました。久々にピンときた物件で、ハザードも道路の騒音も個人的には全然妥協できるポイントなので、予算内に収まることをとっても期待していたのですが残念です。呪うべきは自分なのですが、分かっていても市況が憎い…笑
    • 平均坪単価370ならグランドメゾン溝の口の杜と同じだね。路線数や利便性といった駅力で何もかも溝の口のほう上なのに、駅近というだけで同価格は流石に納得感ないな。
      • 坪単価370万円ですか、、、周辺の中古マンションの相場がと比べると3割増し以上ですね。さすがに高すぎる気がしますけどね。
• たぶん、1,2階は350切ると思うよ。河川氾濫のハザードエリアだから
• 多少高くても売れそうですね。駅徒歩4分で都内にも出やすく区画整理中の登戸も使えて便利。駅反対側も建設中が多いですね。予算が合えば住みたかったです。
• 坪単価380くらいとのことです。4LDK一階が9000万円台中盤とのことでビビりました
• 正直、物件自体は個人的には申し分ないと思っています(意味不明なオール電化以外)ただ、坪380だとすると少し考えてしまいますね…ここは都内でも横浜市青葉区でもなく、川崎市多摩区、向ヶ丘遊園ですからね…都心アクセスの割に安いのが売りの地域でここまでの価格はちょっと想定外です…
• 同じ南西向きの棟だとしたら、第二期販売の方が、相対的に価格は下がりそうでしょうかね。入口から遠くなる分、多少は...などと考えているのですが。
  • ありえそうね
    • 二期販売は条件悪くなるけど価格は下がらない（下手したら上がる）。あるあるですよ。
• 3LDKここいくらくらいですか？
  • 狭め65平米程の3LDKで7500万円ぐらいかな
• タイプUの値段聞かれた方いらっしゃいますか？
  • Uタイプ今期販売ないみたいよ
• 立地、近接の商業施設、プラウドブランドなどの良い面もありますが、マイナス面はどのようにみなさん考えてますか？水没リスク、周辺の交通渋滞、昼夜の交通騒音、使いづらいIH、オール電化など。私の場合は、それらを総合的に見て高いと感じてるんですが。
  • 近隣に住んでいますが、駅の南側は、路地も多く入り組んでいたりするので、碁盤の目状に整備されてきた北側と比べると、少し雑然とした印象かもしれません。
    • 水没、学生多い故の駅前の喧騒や汚さ、大通り沿いの交通騒音この３つ。著しく生活レベルを落とす外部環境要因。
• メール来ましたわね

【物件販売予定価格】

• M1タイプ　38.36m2　1LDK　(南東向き)
  • 3～５階：4,000万円台中盤～後半
• Dタイプ　65.00m2　3LDK　(南西向き)
  • １階：6,000万円台後半 、２～５階：7,000万円台前半～中盤
• C2タイプ　70.15m2　3LDK　(南西向き)
  • １階：7,000万円台中盤 、２～５階：7,000万円台後半～8,000万円台前半
• Aタイプ　76.22m2　3LDK　(南西角部屋)
  • ３～５階：9,000万円台中盤～後半
• Lタイプ　84.77m2　4LDK　(南東角部屋)
  • １階：9,000万円台中盤 、２～５階：9,000万円台後半～10,000万円台中盤
    • ※凡例：●前半：0～399万円　●中盤：400～699万円　●後半：700～999万円
• 価格もう少し詳細に来てました
• M1タイプ　38.36m2　1LDK　(南東向き)
  • 3階：4,600万円台、5階：4,800万台
• Dタイプ　65.00m2　3LDK　(南西向き)
  • 1階：6,900万円台 、3階：7,500万円台、5階：7,600万円台
• C2タイプ　70.15m2　3LDK　(南西向き)
  • 1階：7,600万円台 3階：8,200万円台、5階：8,300万円台
• Bタイプ　70.64m2　3LDK　(南西向き)
  • 3階：8,200万円台、5階：8,400万円台
• Lタイプ　84.77m2　4LDK　(南東角部屋)
  • １階：9,500万円台 、2階：9,900万円台、4階：10,500万円台
    • ※凡例：●,●00万円～●,●99万円
• 価格強気ですね。ハザードマップしっかり、がっつりかかってるのにこの値段。オンライン説明会も参加して話聞きましたが、価格を超えるほどの価値、魅力を自分は感じませんでした。ここへきて少なからず金利も上がり、自分は購入のタイミングではないと判断しました。タワーマンションは期待したいと思います。
• 今までの総括すると、ここは高い！　やすかったら購入したいんだけど・・・買わない言い訳を並べて諦める。それが一般的な人間の思考です。ちなみにやたらとタマワン買いみたいな人がいますが、プラウドより高くて本当に買いと言うのか、未来のことは不明ですが・・・だって9000万円以上ですよ・・・1億が当たり前の時代が来るのでしょうか・・・
• 購入リスク洗い出してみました。
  • リスク超高
    • 近隣マンションの平均坪単価の記録を大幅に更新する値付け
  • リスク高
    • ハザードマップがっつり色付き（臨時修繕積立金徴収の可能性高）
    • 府中街道沿い（川崎の暴走族やアイドリングストップ、信号の視覚補助の音など）
  • リスク中
    • 駅への大通りの歩道沿い
    • IHクッキングヒーター
    • 田の字間取りが大半
    • 駐車場や駐輪場、ゴミ置き場の動線が非常に悪い
    • 小学校までの通学路が悪路でかつ10分かかる（歩道がない）
    • 再開発の展望が乏しい地域
  • リスク小
    • シェアストレージが使わなくなる可能性あり
    • 多摩区は川崎市の中では川崎区並みに教育水準が低い
• コンセプトルーム行って良かった点
  • ブルーボトルコーヒーがタダで飲める
  • VRが結構面白い（けど肝心なところが見えない）
  • 眺望を確認できる（あまり眺望よくない）
• コンセプトルーム行って聞いてみたのですが、今のところ何も決まってないの一点張りでした。。百円ショップ的な話があったくらいです。逆に言うと、あまりポジティブな材料も見当たらず。

交通[ ]

構造・建物[ ]

プラウド向ヶ丘遊園　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：5,578.56m2
• 南東は日照いいかもだけど、この土地だと眺望ほぼ望めないよ

共用施設[ ]

プラウド向ヶ丘遊園　ラウンジ完成予想図

プラウド向ヶ丘遊園　テレワークルーム（一階オープンスタイルフロア兼パーティールーム）完成予想図

プラウド向ヶ丘遊園　中庭完成予想図

• 機械式駐車場サイズ、全幅1900mmが最大でした。最近のスタンダードなんでしょうか。我が家はSUVで1935mm、なかなか収まるところがないです。
  • 高いんだったらせめて駐車場はちゃんと作って欲しかったですね。幅1850は今どきありえないかと…
    • 駐車場の件　本当ですか？本当なら我が家の車幅1900m超えだから停められない。平置きスペースもないのでしょうか？
      • 平置きはあるよ　1台分だけw機械式は全幅1900超えはない

設備・仕様[ ]

• オール電化・・・
  • ね。ZEHだともれなくオール電化なのかな？
    • いえいえ。ZEHのマンション増えてますがオール電化は初めて見ました。なぜ今さらオール電化……
      • オール電化痛すぎるよね。いまガスコンロの人は絶対に不便に感じるし、大震災の時の長期間の停電で不便を強制されたのはオール電化世帯。それゆえ大震災以降の新築はほぼガスコンロでつくる。なのにここはオール電化、、、
• こちらはオール電化マンションのようですが首都圏初の実質再生可能エネルギー100％マンションだそうです。詳しくは太陽光発電設備からの電力と、非化石証書が付与される環境価値を有した電力を供給する一括受電契約によるものだそうですがどのようなものかよく分からないですね…。
  • そんなにパネルおけないだろうから、100%自家発電ではないと思いますよ。基本は再エネ電力を買電して、足りない分を自家発で賄うということですよね。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK ～ 4LDK
• 専有面積：38.36 m2 ～ 95.38 m2
• Aタイプは窓面豊かでいいなあって思ったけど、人通りの多いショッピングセンター側がひらけていてかつ3-5階だから道路側から見られやすくてプライベート性×。だから結局カーテンしまりっぱなしになりそうだな。いい企画なのに勿体無い部屋だな

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. 民家園通り商店会　　2分／約110m
2. ファミリーマート向ケ丘遊園南口店　　2分／約130m
3. クスリのナカヤマドラッグサンシャイン店　　2分／約130m
4. 生活クラブ のぼりとデポー　　3分／約210m
5. ライフ 向ヶ丘遊園店　　3分／約240m
6. 小田急マルシェ向ヶ丘2　　5分／約340m
7. 東急ストア 向ヶ丘遊園店　　5分／約400m
8. オーケー登戸店　　8分／約600m

• ダイエー跡地のスーパーマーケットはイオンスタイルになりそうですね。ライフが来てほしかった
• ここだと一番近いスーパーがライフになるみたいですが、そのライフも無くなる計画があるのですね…。徒歩3分の距離はやっぱり便利なので残念ですが。新しく何か出来るまでオーケーとか行く事になるのでしょうか。生活クラブというのは生協なんですね。店舗の利だと入会金がいるんでしたっけ？
  • 商業一体開発で、1F部分はスーパーが入る予定だったかと。
    • スーパーマーケットをはじめ、全3フロアからなる商業施設一体開発。一階がスーパーマーケット、二階三階が専門店、四階が駐車場。とのことなので、かなり便利になりそうです。スーパーマーケットが隣なのはありがたいことです。もしかしたらカートのまま帰ってこれるかな？カフェとか飲食店も入るといいなと思います。あとは本屋さんとか花屋さんとかパン屋さんとか・・・いろいろ考えると楽しいですね。
      • 規模の小さい商業施設なので過度な期待はしないほうがいいかもしれませんが、マンションとダイレクトアクセスできるのはいいですよね。楽しみです。
        • マンションの一階にスーパーがあるのはかなり便利！だと思います。専門店のラインナップはどうなるのか続報が待ち望まれますね。学習塾や習い事の教室が入れば子育て世帯は送迎不要で時短と同時に安心感も得られそうですね。
          • そうですね。スーパーが１階にあるマンションは価値が高いと思います。さっと買い物行けるし、いつでも行けるので買いだめをしなくてもいい。調味料や不足品がなくなったらすぐ買いに行けます。ただ、デメリットは毎日のようにスーパーに行くと、無駄な買い物をしてしまいそうということや、マンションの住民にも会ってしまったりして、顔見知りに合う確率が高いということでしょう。
• 登戸在住です。スーパー以外の服飾・雑貨は
  • 南武線で登戸から6-7分の溝の口にあるマルイファミリー
  • そこから東急乗り換えで5分程度の二子玉川のタカシマヤかライズショッピングセンター
  • 或いは逆方向のたまプラーザテラス
  • 新宿か渋谷
    • てところかと思います。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. うぃず向ヶ丘遊園保育園　　2分／約130m
2. クレアナーサリー向ヶ丘遊園　　3分／約170m
3. アスク向ヶ丘遊園南保育園　　4分／約320m
4. 玉川幼稚園　　7分／約560m
5. 【通学区】宿河原小学校　　12分／約930m
6. 【通学区】稲田中学校　　21分／約1,630m

• この辺って子育て世代は多いのかな？教育環境いいのかな。有名校とか習い事とか、、
  • 向ヶ丘遊園地があった時代に開発された少し古い街であり大学生の街なので子供は多くない。治安は学生がうるさいが通り道でないので問題ない。ネガ要素は大学が移転するようなことがあれば急行も駅前のチェーン店もアパートの相場も大崩壊すると予想されること、コロナで学生がいなくなっただけでツタヤとゲームセンターが消えた

二つの大学周辺は絶対に買わない方がいいですよ、そもそも坂がキツすぎて住むには辛いので

• 小学校は宿河原小学校でやや遠いです
  • 小中学校が遠すぎるので私立に電車で通わせる家庭向けですかね
• 4月中旬入居がきつい。保育園の入園タイミングを逃す。
• この地区の子育て環境はみなさんどう見てますか？習い事とか学童はどうなんですかね。以下は私の評価です。
  • △保育園　共働き家庭というだけでは認可は入れないほどには厳しめ。
  • △小学校　普通の学区。
  • ○中学校　私立中学校の選択肢は多め。
  • △公園　遊具ありの公園は少し歩く。
  • ○自然　自然環境は生田緑地と多摩川で豊か。西側近隣には名山も多数。

周辺環境・治安[ ]

プラウド向ヶ丘遊園　商業施設完成予想図

• 用途地域：近隣商業地域
• 五カ村堀緑地前の道路の通行量や騒音はどのような状況でしょうか？一日中、車通りは多く、気になりますでしょうか？近隣にお住まいの方や、ダイエーを使われたことのある方など、感覚で構いませんのでご教示頂けると幸いです。
  • 前面はかなり大きい道路なので私は住みたくないなと思いますが、窓を開けない・洗濯物を外に干さないライフスタイルの方なら大丈夫なんですかね…ダイエーはとにかく古くて買い物する気も起きませんでした汗。ダイエーの外にコメダが店舗を構えていて、そこはたまに利用しておりました。
• 駅前は専修大学生を始めとした若い人向けの安居酒屋が多く、落ち着きはありません
• 向ヶ丘遊園駅の北口とは分断されています。地下通路経由となります。向ヶ丘遊園駅は階段とエレベーターしかなく不便です。目の前の道路は日夜交通量が多く、歩道も通勤時間帯を中心として通行人でごった返しています。向ヶ丘遊園跡地の工事は止まっています
• 物件から駅前までは喫煙者がとても多く、歩いていれば最低1人は歩きタバコしてる人を見かけます。タバコ苦手な人は注意が必要です。
• 向ヶ丘遊園駅周辺はこれから盛り上がりそうだけど駅自体古くて大きくもないから耐えられるのかな。駅自体も改修計画があれば良いけど。
  • 駅が綺麗になると街周辺も綺麗に見えたりしますしね。そういう計画があると良いですね。
• 駅前の喫煙所は混んでる通勤時間やランチ帯は喫煙所から人が溢れていて、喫煙所外でもタバコ吸ってます。裏路地は安い居酒屋ばかりで確かに時々大学生がゲーゲーしてますね。通勤ではタバコか吐瀉物か、どっちかは見ることになります。向ヶ丘遊園の南側ってそういう所です。ダイエーの頃から交通マナーは悪かったですし、ここの商業施設ができたら真っ先に問題になるでしょう。朝晩クラクションがうるさいかもしれません。それでも向ヶ丘遊園では一等地で、人気のある立地です。
• 地味な話ですが、近くに遊びやすい公園ないのはマイナスポイントだよね。生田緑地の遊具あるところは徒歩10分じゃ着かなそうだし。提供公演に遊具つけて欲しい
  • 提供公園は子供が遊べる公園というよりは、スーパーで買ってきた惣菜を食べるスペースに近いのが残念。。。あれではゴミが散乱したり喫煙スペースにされたりするリスクもあって、マイナスでしか無い。生田緑地の遊具も山の上にあるから、気軽に行けるような場所じゃないですものね。
    • 登戸在住者です。確かに、遊園・登戸は徒歩で気軽に行けてそれなりに遊具のある公園は少ないです。が、車で割とすぐ行ける所として
      • 東高根森林公園
      • 稲田公園
        • なんかは休日に良く行きますよ。東高根は森の匂いがとても心地良く、水が流れる音を聞きながらウォークボードを歩いた先に芝生広場があったりして、ちょっとしたハイキング感覚を味わえます。稲田公園は遊具もあり、小さな川もあり、プールもありで夏場なんか結構賑わってますね。二子玉川公園や砧公園なんかも車なら割とすぐですし、良く利用しています。あと、小さい子供には、南武線で府中本町降りると東京競馬場があり、内馬場にメチャクチャ遊具が充実しているので競馬開催時期は入場料200円で、朝から夕方まで思い切り遊ばせられます（食事も充実してますし、馬も見られますし）。
• ここってハザード相当やばいですよね？！入水実績とかみられますか？
  • 三階以上じゃないとあかんね
    • 入水実績だと、川崎市の多摩川洪水氾濫シミュレーションにあったような。スマホタブレットは動かないからパソコンで見てください。シミュレーションだと堤防決壊で30分到達、5m浸水域だったような。記憶あやしいので、見てみてくださいー
      • 先日オンライン説明会があったので浸水エリアについて確認してみました。川崎市のハザードマップではここは３～５ｍの浸水エリアになってますが、より詳細なマンション立地の浸水深は３．０６ｍとなっているそうです。対策として１階の床を少し高くすることで２階以上は想定浸水深より高い位置になるよう設計されているという事でした。なので電気室も２階に設置されているという事でした。
• ハザードマップ調べたら3mから5mかかるとのことですが、なぜこんなにかかるんですかね。そんなに大きい川でもないでしょうに。
  • 多摩川があるから
    • ここって5m浸水あるのでしたっけ。3ｍだと思ってました。外水氾濫は多摩川で堤防決壊するポイントが複数あるからで、排水先の用水路が目の前にあることで内水氾濫もありえるかもです。
• 昨夜この周囲歩いてみたけど夜かなり暗いんだね、、、
• そもそも向ヶ丘遊園て学生街で夜も騒がしいし綺麗じゃないし治安も良くない街。そんなとこにこの金額出して住む価値ある…？
• 北口はきれいになりますが、踏切もなくなって行き来がしづらくなるんですよね。遊園まで高架化されていればと惜しいです。
• こちらのマンションは168戸の規模（駐車場は77台）ですが周辺道路の渋滞は増えるでしょうか。マンションの前の道は日常的に混雑していて渋滞しやすいんですか？マンション駐車場と商業施設の駐車場入口が同じなのかしら？
  • マンションの駐車場と商業施設の駐車場入り口の間は提供公演で分離してあるけど、看板とか設置してくれないと間違って入ってくる車は出てくるかもね。商業施設隣接の某物件で入居後住民板でそういった問題が話題になってたことがある。
    • マンションの前の道路は時間により渋滞している印象（ダイエーがあった時よりは良いけど）分離帯があるので迂回しないと駅側へは行けないし、渋滞の中交差点を右折したい場合、右折レーンに行けるか心配になりそう。登戸駅前にタワマンって話を聞いたので交通量増かもですね。毎日府中街道の通勤渋滞にハマり、マンションの工事の様子を見ていますが府中街道から結構丸見えのような、何か工夫はするのかな。

周辺施設[ ]

• 病院

1. 白岩耳鼻咽喉科医院（耳鼻咽喉科）　　1分／約80m
2. ヒルズデンタルクリニック（歯科）　　2分／約120m
3. こう内科クリニック（循環器内科・呼吸器内科）　　3分／約190m
4. よしざわ皮フ科クリニック（皮膚科）　　3分／約210m
5. 川崎市多摩休日夜間急患診療所（内科・小児科）　　10分／約780m
6. 川崎市立多摩病院（総合）　　14分／約1,100m

• 金融機関

1. みずほ銀行 向ヶ丘支店　　1分／約80m
2. 川崎信用金庫 登戸支店　　7分／約540m
3. 三菱UFJ銀行登戸支店　　9分／約650m
4. 登戸郵便局・ゆうちょ銀行 登戸店　　11分／約860m

• 公共・レジャー施設

1. 五ヶ村堀緑地（水と緑のプロムナード）　　1分／約20m
2. 登戸東公園　　4分／約300m
3. 生田緑地　　5分／約380m
4. 登戸いろは公園　　5分／約390m
5. 飯室公園　　6分／約450m
6. 登戸1号街区公園　　7分／約560m
7. カーブス 登戸向ヶ丘　　2分／約130m
8. ジョイフィットJOYFIT24向ヶ丘遊園　　2分／約150m
9. のぼりとスイミングクラブ　　8分／約600m
10. 日本民家園　　9分／約700m
11. 川崎市立多摩図書館　　10分／約780m
12. 藤子・F・不二雄ミュージアム　　11分／約820m
13. かわさき宙と緑の科学館(川崎市青少年科学館)　　12分／約900m
14. 登戸ゴルフセンター　　12分／約930m
15. 岡本太郎美術館　　15分／約1,140m
16. 多摩区役所　　10分／約780m
17. 多摩警察署　　11分／約840m

その他[ ]

掲示板[ ]

• 神奈川県のマンション口コミ提示板一覧
• プラウド向ヶ丘遊園についての口コミ掲示板
• プラウド向ヶ丘遊園ってどうですか？

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