クレストレジデンス武蔵新城

2017年2月21日 (火) 08:05時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区新作5丁目77-2（地番）
• 交通：南武線 「武蔵新城」駅 徒歩6分
• 総戸数：140戸（他キッズルーム・ライブラリー有）
• 構造、建物階数：地上5階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社ゴールドクレスト
• 施工：五洋建設

価格・コスト・販売時状況

• ここ条件よさそうだけど高いかな～70平米5000万は無理かな？？
  • もっと高いと思う。 隣の３件ゴクレもそこそこしたから。 そして、何げに南口側の新城は人気がある。 人気の小杉や元住吉に比べて、穴場であることは間違いないけど。
• 噂では70m2が6,000万円というのが中心みたいですねー。 そのためにキッチン天然大理石にしたり、武蔵小杉でマンギャラ作ったりと コスギと比較してもらいたい作戦のようです。無理あるだろ所詮ゴクレですし。
  • 70m2で5200万～と話していましたよ。65m2で4700万～とも。
• 先日私もモデルルーム行きましたが70m2台で5000万前半と仰ってました。 元々小杉で考えてましたが今非常に高いのでこちらで検討しています。 小杉から妥協、という感じは少しありましたが現地に行ってみて他の方も仰るようにネックと言うネックも無く今ではとても気に入ってます。
• 60～65m2ならば、４０００万後半からあるようです。倍率高くなりそうですね。
• 第１期の販売っていつからなんでしょう？
  • 10月中にはやるんじゃないですかねー。早く価格知りたい。
• ここ抽選必至だろうね！ この立地とグレードで3LDKが5,000万前後だから第1期で出す部屋数にもよるだろうけど、3,4倍は付くだろな！
• 75で6000万超ですかね。徒歩6分だとそれぐらいはしょうがないですかねぇ。駅前には商店街と安くて新鮮なクリシマがあるので永住に良さそうですね。
• ここは本当にマイナスポイントが無いと感じてます。早く販売開始してほしいです。
• 管理費と修繕積立金が思いの外とても安くて良いですね。この辺りは土地が無いので、建つとしても50戸前後の小さなマンションしか無いから管理費高くなりがちなので。毎月5000 千円近く変わってくると検討できる部屋の幅も増えてありがたい。
• 最上階にこだわらなければ5000万前後で南向き72㎡買えると思います。私も東横線比較してたのですが、駅15分とかのマンションしかなくて立地で外しました。 新城でこの価格帯は良心的。
• ここはランニングコストが安いと思います。管理費とインターネットと修繕積立金と合わせて70m2で15,000円ぐらいでした。月々の支払いでいくとかなり変わりますね。カーシェアやレンタサイクルもついていますので、規模が大きいのはいいですね。
• 価格出ましたね。高い。
  • 60m2で4298万、78m2で6498万ですか… 思ったよりも高いですね。 1期で30戸だとまだ検討する猶予はありそうですね。
• 管理費は本当に安いですね。 ディスポーザー付きでこの価格って凄いと思います。 更にキッズルームやらレンタルサイクルもあると。
• 第1期で140戸中30戸というのは人気としてどの程度なのでしょうか？普通ぐらい？
  • 確か先月の中頃に始まったばかりですよね。ペースで言えば早い気もしますが。
• 武蔵新城駅より徒歩6分 なのは便利なのかな～と思いますが 面積が狭いというのか、３ＬＤＫなのに７０m2ないという間取りは なかなか考えにくいのかもなぁ～とも思い悩むところです。
• 第1期完売したみたいですね！今回は検討時間が無く諦めました。次回の販売はいつになるのでしょうか？
• 66㎡3LDKで駅近で5,000万切るのは良いですね！なかなか物件探してても良い立地だと5,500万～6,000万くらいするので手が届かなくて。

【維持費】

• 管理費が安いというコメントが出ていましたが、最初は低く設定している場合がありますから、入居後に管理費は上がってきてしまうと思いますよ。 特にディスポーザーなど管理費がかかってくる設備がついていますから 管理組合で採算が取れなくなってきてしまうと思います。 最初は価格が低くても後々上がってくるということを頭に入れておいたほうがいいでしょう
• 昨日こちらのマンションを契約してきました。 色々聞いてきましたが、ディスポーザー等の排水管系の洗浄費、メンテナンスも見込まれていましたよ。管理費が上がる心配はなさそうで良かったです。 以前やっていたイニシア武蔵新城と同じくらいの管理費とのことで、これくらいの規模になるとスケールメリットで安くできるんですね。 毎月8000円近く変わると長い目で見たらで300万円くらいの差になりますからねぇ。大きいです。 修繕費は通常通り5年ごとに上がっていきました。1番上がったときでプラス1万円くらいでしたね。まぁ安い方ですね。

交通

• 南武線はあまり乗ったことありませんが、 武蔵新城は溝の口、武蔵小杉に挟まれているので良さそうですね。 南武線の乗降数が増えてるみたいですが、朝の時間はどうでしょうか。溝の口、武蔵小杉でたくさん降りて武蔵新城では空いてる、なんてことがあればすごく良いのですがやはり混みますか？
  • 武蔵溝ノ口～武蔵小杉までは、鬼のように混んでいますよ。
    • ま、武蔵小杉で一気に空くのは確かでしょ。
      • いや、そうでもないよ。ぎゅうぎゅうにはならない程度。 鹿島田、尻手あたりからも結構乗ってくる。 そして、あの狭いホームの川崎駅・・階段付近での軽いバトル。
• 溝の口までの徒歩時間が書いてないけど、どれくらいかかるんですか？
  • 歩いていく距離じゃないですよー。行くならこの辺の人は自転車ですよ大体。駅行って電車乗ったほうが早そう。

構造・建物

• 敷地面積：5013.632m2
• 建築面積：3438.17m2
• 建築延床面積：12154.70m2（容積対象外面積2132.88m2含む）
• 2棟建てなんですね、ここ。お隣の公園は新しく造るものになるんですか？ 五階建てといえども1フロア15～17戸（？）の建物が二つあるとかなり存在感あるんでしょうね。 大規模物件だけに中部屋、中階あたりは良心的な価格帯になるかと推測しましたがどうなるでしょうか。
• 低層マンションという事ですが、日当たりは良好なのでしょうか？
  • もともと社宅の跡地ということもあって住環境はとても優れている立地でした。住居系のエリアということで周りも低層マンションか戸建てなので日当たりの心配は無さそうです。

共用施設

• 駐車場：56台(ピット3段式36台、建物内平置き13台、屋外平置き6台、身障者用平置き1台)
• バイク置場：11台（建物内平置き)
• ミニバイク置場：4台（建物内平置き)
• 自転車置場：285台（2段式）
• キッズルームやライブラリーも良いですね。ファミリー用マンションならそれなりに稼働率も高いでしょうし。
• ここのカーシェアリングはタイムズみたいな感じで外部の方も使えるんですか？それとも入居者専用ですか？
  • 入居者専用を予定していると電話で聞きました。
• 隣の公園だけじゃなくて共用施設にもキッズルームがあるので、雨の日に遊ばせるにもよさそうでした。マンションの部屋内だけじゃなくて、雨の日もお散歩してキッズスペースに行けるのはいいなと思います。
• 共用施設もいくつかあって、キッズルームやライブラリー＆スタディルームなど 子供がいる家庭向けの施設が企画されているようです。
• ライブラリーは青山ブックセンターと契約して本をセレクトしてもらうようですが 入れ替えや新刊入荷はどの程度の頻度になるんでしょう？

設備・仕様

• 設備とか凄い充実してました。キッチンはフルスペックだし、天然石とかも高級感あって。ハンズフリー入館システムがさりげなく良い。
• キッチンの調理スペースとシンクが、最近の分譲マンションの中では小さめに感じたのですが、皆様どう思われましたか？
  • シンクのサイズは普通かなぁ。まぁ広いに越したことは無いですけどね！むしろ私は調理スペースの幅は他のモデルルームより広く感じました。 ほとんどの部屋のキッチンも3畳以上ありそうなので十分でした！あのサイズよりキッチン広げて他の部屋が小さくなるよりは、あれくらいの方が使い勝手良さそうかと個人的には思いました。
• ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模のマンションだと一戸当たりの維持費がかさむ。１５０戸くらいが目安かなと思ってるので、ここはギリってところかな。
  • ディスポーザーがあると定期的に各住戸での排水管の清掃があるんだけど、その対応が平日のみか、土日対応をしてくれるかも確認ポイント。あと、火災報知機とかの点検もかな。 あと、アフターサービス期間中に定期点検があるんだけど、そういったのも平日のみか土日対応してくれるか、売主によって違ったりする。 契約の後のローンの手続き、登記手続き、入居説明会、内覧会、内覧会の指摘事項の確認会、引渡しについても同じく。 平日対応しかしてくれないと、共働きだとどっちかが会社を休まなきゃなくなる。
• ディスポーザーは使うときに水を流さないと詰まっちゃうんだけど、自動給水の有無も要チェック。コストダウンで自動給水でないケースが多かったりする。
  • せっかくなので・・・。ディスポーザーがあると浄化槽の設置義務があって、浄化槽では微生物を使って生分解ってのもやっている。ということで塩素系の漂白剤を使うのもご法度。使うなら酸素系。 そういうことちゃんと説明しない営業って多い。ディスポーザーがあると生ごみが出なくて便利ですよってメリットだけを謳っちゃう。
• 見た目の設備仕様は良くしてるけど相変わらず直床なんだね。 階下に音響くのが気になるなぁ。
  • 音はスラブ厚、スラブ構造も影響するから二重床と直床で音的にどちらがいいかってのは難しい。 直床と二重床の根本的な違いは配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。
    • 知り合いの設備詳しい人に聞いたら 直床のマンションでも、配管類が集中する水回りは部分的に二重床になっているとのことで あまり関係ないというような事を言ってましたよ。
      • 部分的に二重床にしてるから、水回りはリフォームの時に動かせない。
        • 直床のふわふわフローリングってモデルルームではスリッパをはいているので気づかなかったりする。入居後に気づいてにあれって何って質問を結構見かける。スリッパを脱いで体感するってのがポイントかな。
• スロップシンクなし

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.23m2～80.75m2
• バルコニー面積：9.1m2～31.5m2
• ナロースパンって初めて耳にしましたが、ネットの回線だけに使われる言葉では なかったのですね… こちらは居住面積が55.23m2～80.75m2で住人構成は幅広いものとなりそうですが 共用施設にキッズルームとライブラリーが作られるという事は、ファミリー向けの 部屋数が多くなるという事ですか？
  • ナロースパンってワイドスパンに対して、普通の間口のタイプをさすということでいいのかな。特別ここだけ狭いようには見えなかったものですから（外観のCGを見た限りでは、ですけれどね） Aタイプの間取り図出ていますが、柱は全く部屋の中にはなく、妙なデコボコもないから家具の配置などがしやすそうに思いました。
• ビッグウォークインクローゼットとか、とても気になっています。
• ST-Oタイプがワイドスパンで使いやすそうに思っていますが、LDK表記なのでリビング部分が実は狭いのか、と悩んでいます。
• リビングインの浴室

買い物・食事

• 買い物施設が豊富なのはわかったんですが、スーパーとかは安いですか？
  • 知人が武蔵新城に住んでいたましたけど、物価が安い商店街がありました。 商店街は、8つほどありましたね。 値段は安かったです。 スーパーも4つほどありました。 飲食店なども豊富で、単身者などは住みやすいエリアだと思います。 オールシーズンを通じてイベントが多いので、お祭りが好きな人にはおススメかも。
    • スーパーはしのぎをけずりまくってますので安いね。 地場のクリシマに西友、マルエツ。改札前のビーンズ。 このマンションからだと駅方向ではないが、ライフも徒歩圏内ですね
• ここは近くに朝早くからやってるスーパーありますか？
  • スーパーは西友が24時間ですね
• ここのマンション、駅近くて今まで見た中では一番環境がいいです。 駅から近くて平坦で、スーパーも病院も近くて便利そうですね。
• 新城って深夜までやってるスーパーありますか？仕事の帰りが遅いもので。
  • 駅前の西友は24時間やってますよ。他にも遅くまでやってるお店多いですよね。

育児・教育

• 学区の小学校は児童数増加の為、また校舎を増築します。数年前にも増築して校庭が狭くなったのに、更に狭くなります。わくわくも芋洗いみたいですよ。
  • このエリアは続々とマンションが建ち、子供の数が増え続けているんですか？ という事は、保育園は激戦区、幼稚園も入りにくくなっているのでしょうか。 学童保育も定員オーバーであれば、子育て環境としてはお世辞にも良いとは 言えない環境になってしまいますか？
    • 増え続けていますよ。保育園も激戦ですし、民間の学童も人気のところはかなり前もって予約しないと入れません。学校併設のわくわくは定員がないので誰でも利用できます。すごい人数ですけどね。幼稚園は入れると思います。
• 通学指定校がロケーションに載っていませんでしたが、距離はどのくらいなのでしょうか。
  • 学校は徒歩9分と表示されています。ここはちょうど第三京浜が地下にもぐっているので通学も大通りを渡らなくて良いというのは好印象でした。
    • ちょうど関東自動車学校の所ですね。 大通りを渡るよりは随分マシですがあそこは思いの外交通量あるので油断は禁物ですよ。 個人的には小学校よりも中学校が心配ですね。
      • 私も通学路が気になって実際に見てみましたが。 安心！とは言い切れないですが危険地帯というわけでもないような、という感じです。 交通量が気にならないエリアを選ぼうとすると、今度は人通りの少なさ・暗さが気になり始めるんですよね・・・

周辺環境・治安

• 地域・地区：第二種中高層住居専用地域、準住居地域
• 線路が近い
• 公園が隣接しているますし、商店街も近いですから子育て環境は良いと見込んでいます。確かに線路からは近いですが、少し距離があるのでそこまで騒音は気にならないと思っています。駅からも近く、利便性も充実していていいですね。駅前はそこまで栄えているわけではなさそうですから人通りも多くなさそうですし、ごちゃごちゃしていない所も利点になります。
• 暮らすには良いところですよ新城は、そういう点ではおすすめ出来ます。買い物は便利で小売価格も安く、病院もある。
• 小杉、溝の口駅どちらにも行きやすい。立地は良いですね
• 見てきましたが、周辺環境は良さそうですね。駅から近いし。
• 立地良いですよね。駅まで5分程度な点、小杉が生活圏内である環境はやはり捨てがたい
• 溝の口まで自転車でどれくらいかかりますか？途中に坂はありますか？
  • 約10分、駐輪場とめて+α。溝の口駅までは坂道無し
• このマンションは社宅跡地なのがいいような気がしました。隣が公園なので、子供を遊ばせるのにもいいですよね。
• 駅近って音とかどうなんですかね。
  • 現地周辺見に行ってきましたが、音は気になりませんでしたよ。とても静かな住宅街でした。

周辺施設

• 近所の公園は大したことが無いとのことですが、子供が遊ぶ場所があるのが良いですね。夏場は公園で遊ぶのは暑すぎて難しいですが、それ以外の季節はすぐ隣に公園があることは毎日遊ぶことを考えるといいと思います。
• 新城駅ってあまり大きくない割に、利用者が多いんだよね。いつもごちゃごちゃしてる感じ。中原駅はなかなか立派な駅なのに

その他

• 武蔵新城に10年住んでいます。 公園は今もあります。HPで公園をやたら前面に出していますが、残念ながら大した公園ではありません。 立地はとてもいいと思います。特に南向きにこだわる方には。駅まで信号もなく平坦なので駅まで6分はそのとおりです。地図では線路が近く感じるかもしれませんが、実際には電車の音はほとんど気にならないと思います。私は全く気になりませんでした。 送電線が見えますが、すぐそばを通っているわけではないので、こちらもそれほど気にならないと思います。 眺望はあまり期待しない方がいいかもしれません。2棟の間は立体駐車場になるように見えるので後ろの棟は想像に難しくありませんし、前の棟の前面もだいぶ古ぼけた戸建が建ち並んでいる上、思いきり電線ビューです。目線が抜ける4F以上だといいかもしれません。 駅前にパチンコが多いことや、道行く人のマナーが明らかに他エリアよりひどいところ（特におばさんと中高生、自転車だとなおさら）はどうしても目に付きますが、新城はお店もいっぱいあって住みやすいですよ。クリシマやマルエツ、24時間の西友とかスーパーも充実してますし、ここなら駅と反対側のライフも使えるのかな？ これより駅近の新築物件は新城ではおそらく当分出てこないと思います。 ゴクレはヤダとかなければ、検討する価値は充分あると思いますよ。

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yokohama/603526/122-309