ザ・パークハウス 北赤羽

2016年9月4日 (日) 00:15時点における版

ザ・パークハウス 北赤羽外観

物件概要

• 所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
• 交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
• 総戸数：169戸
• 構造、建物階数：地上11階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年1月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/株式会社日立アーバンインベストメント
• 施工：川口土木建築工業

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566494/ 【検討者】

• あの立地でどんな価格設定にするのかは興味津々。
  • 北赤羽エリアは赤羽口側の方は赤羽に近いし地盤なども良いから価格が安くはないです。メガシティなどは高級マンション価格だったでしょ。でも、浮間口側は川を渡らないとどこにも出れないから少し安目になりますよね。
  • 北赤羽のメガシティはいいよね。立地も良いしいまも状態がいいから中古が良い値段してるよ。
  • 地元ですが、この浮間舟渡と北赤羽の間で川を渡るまでのこのエリアは確かに駄目ですね。。。徒歩５分でまともな店もありませんしね。
• かなりお買い得なマンションでしたね。立地に関してのプラス面は、駅近、JR、埼京線（池袋、新宿、恵比寿、池袋まで一本）という利便性の高さ。マイナス面に関してはハザードマップ、河側、低地、都営団地に囲まれる、準工業地域、メモリアル、線路そば、といったところでマイナス面がやや強い状況。それをこのクラスでは珍しい設備全部入りと価格が従来の価格並ということでトントンに持ち直し 非常にバランスの良いマンションになったかと思いますな。
• 価格と副都心へのアクセスの良さのバランスが良かったですね。埼京線や都道の騒音、周辺環境等のマイナスポイントもあったけれど、やはり魅力的なマンションですね。あっさり完売となりそうな感じがします。
• 2015のマンションオブザイヤー（23区内庶民向け部門）はここだろうな。
• B棟が最初に完売したみたいですね。B棟はここの物件の三大デメリットを最も受けづらいですからね。
• ここみたいなところって独身女性だけで購入や20代で購入される方もいるんでしょうかね？ほとんどファミリーのイメージで、いたとしてもDINKSくらいでしょうか？
  • ファミリーとdinksばかりです。単身はほとんどいないのでは?
• マンションマニアさんはここをやたらと推しますね。なぜでしょう？
  • マンション全体の仕様と価格のバランスが良いからでしょうね。ひとつひとつの設備が最高グレードなわけではないですがそこそこのものですし、一般的にマンションの設備で考えられるものはひとそろい全部ある。それでいてこの価格帯。で、駅近かつ三菱地所レジデンスというところ。躯体の構造は普通ですけど、地盤の悪さやセレモニーホールなどを凌駕する要素があるってことでしょうね。
    • 同意です！セレモニーホールや地盤、線路の近さに納得できれば、設備や駅からの近さ、都心へのアクセス、まわりの緑やあらかわの河川敷の開放感も素敵だなぁと思います。子育て世代も増えると思うので保育園は心配ですが‥

【コスト】

• 三菱地所のマンションの管理費削減について書かれたブログを見つけました。ここも三菱地所のマンションなので、よろしければ一読してみてください。

　http://s.ameblo.jp/kingcossy/

• ここだと固定資産税いくらぐらいになりますかね?
  • 減税前で20万円行かないぐらいです。
• ここの共益費安くないように思えるのですが、総戸数の問題でしょうかね？
  • ここの管理費は激安水準ですよ。平米あたり２００円を切ってますし。平米あたり１００円台前半にしようと思ったらディスポーザーは付けられません。

交通

【電車】

• 埼京線って混雑で有名なので利用者が多いと思ってましたが朝だけなんですね。電車の不便さは感じます。
• 埼京線は終電がわりと早いんだよね。でもまぁ、深夜バスが赤羽から出てるしここなら赤羽からタクシーで直ぐかな。
• 赤羽より北の埼京線は不便そうなイメージですが、実際どうなんでしょうか。
  • 埼京線は昼間の時間帯は本数少ないですよね。昼間は快速メインになって各駅停車は20分間隔になったりします。埼京線は混んでるイメージがあるかもだけど、北赤羽駅以北の乗車人数見ればとても少なくて朝夕以外は空気輸送です。開業は1985年で、約30年経ってもまだまだ開発途中という感じですから。それでも昼間は時刻表通りに行動すればいいわけで、どうしてもという場合は赤羽岩淵駅も赤羽駅も乗車可能範囲です。
  • 北赤羽の昼間の間隔や終電が気になっていますが、もし羽田乗入れが実現すれば、今より便利になると期待しています。
• 埼京線に関しては今よりも良くなる事は間違いないでしょ。渋谷駅埼京線ホームが2020年頃までに移転するし、その後は羽田アクセス線ができて埼京線に乗ったまま羽田直通になる計画も発表されましたから。
• 赤羽乗換えが便利なんだよな～。東京上野ラインで東京駅までわずか15分圏内になったし。埼京線では池袋、新宿、渋谷の西側カバーされるし。さすがJRだよ。利便性においては三田線沿線物件とは比較にならん。
• 自分がここが気に入ったのは新宿までわりとすぐなのに価格的にはかなりお安いところです。それにここなら各駅停車でも池袋や新宿までの時間は変わらないですから。もちろん本数の問題はありますけどね。
• 埼京線でも朝のヤバイ状態は快速です。各駅は普通の通勤ラッシュくらいです。夜が早いのが難点ですかね。
• 終電は早いですよね。ただ赤羽までならそこそこありますのであとは深夜バスかタクシーですね。

【北赤羽】

• 北赤羽は、埼京線快速とかが止まらないんですよね。まあ本数としては十分なのかもしれませんが、朝の出勤時や急ぎたい時に通過電車を見送るというのは、ちょっとしたストレスがあります。赤羽まで一駅なんでなおさらね。

【赤羽駅】

• 自転車であれば赤羽も使えますね。
• 赤羽まで歩くとどのくらいかかるんだろう？
  • この物件からから赤羽駅までの距離は約2.6kmぐらいで30分だね。北赤羽ー赤羽は学校横切ってるのもあって迂回しないとだめなんだよね。まぁ徒歩では非現実的だね。あと坂道があるから自転車もきつい。

【通勤・通学】

• 昨日休みを貰えたので北赤羽～池袋間の通勤状況を報告致します。
  • AM6:59(想定される通勤電車)

1. ホームには人はまばら。
2. 乗車位置には2、3人並ぶくらい。
3. 上り到着の埼京線は乗車率約130%。
4. 車両中程の吊革がギリ確保可くらい。
5. 赤羽駅では思うほど降車客は無し。
6. 降車客を覚えていれば座れるチャンス有。
7. 赤羽～池袋間はそれなりの乗車客でした。
8. ただ車両中程まで押される事はありません。

• • AM7:12(池袋駅着)

1. 特に遅れもなく到着しました。
2. 乗車客の半分位が降車する印象です。
3. 反射神経が良ければ座れます。
4. 私は山手線使いなので乗り換え。
5. 乗り換えも多少混雑するくらいで問題無し。

• • 結論として激混みを想定してましたが、ちょっと拍子抜けでした(イイ事なんですけどね)。恐らく7時台はもっと混雑するかと…。以上、長文になりましたが皆様の参考になれば幸いです。
• ８時台の埼京線各停も、100%超えるような乗車率でしょうか？埼玉から登る人は大方快速に乗るのかなぁと思ってましたが。
  • 超えますよ。北赤羽以北の快速止まらないところからも乗ってくるし。それに赤羽からは京浜東北組とかそういうのも混じってくるし快速と普通の区別もないので。

【車】

• 車は関越方面は環八ですぐで楽かな。外環や首都高を17号で行くと途中乗るまでに混むから泣ける。
• こちら、赤羽から飲んだくれタクシー帰りです。運転手さんへは「北赤羽駅の浮間口方面」が合言葉です(笑)深夜料金で、マンション付近のすき家まで1,000円強です。つけ麺京介あたりで拾えば、若干安くなるかも知れません。面倒ですが。
• さっき赤羽ヨーカドー北側のレンタカー屋さん付近でタクシー拾ったところ、すき家まで910円でした。信号の運もあるかと思いますが、最安記録だったので共有します。

【バス】

• 確か1:10くらいまでは、赤羽駅から深夜バス(420円？)で北赤羽浮間口のライフまで帰ってこれますよ。浮間一丁目というバス停です。

最近利用してなくてすみませんが、詳しくは赤羽駅のバス停時刻を確認ください。 【その他】

• 埼京線が人身とかで止まったときはどうしますか？赤羽までチャリかタクシー？他のJRの影響も考慮して三田線まで移動ですかね？三田線での迂回するときはどこが近いですか？
  • 北赤羽から赤羽駅行き、池袋行きバスが走ってます。

振替乗車してるので費用なしに乗れます。もちろん南北戦争や三田線使っても良いでしょう。志村坂上ですね。

• • • 志村三丁目駅までもありますから自転車でもバスでも行けますよ。我が家は赤羽駅まで行ければどうにでもなるので止まったらバスですね。
• 空港へは赤羽からバスが出てますよね。たまの大荷物を持った移動、疲れずに空港に到着できそうなので、多少高くてもバスを利用しようと思います。

構造・建物

• ポイントは敷地のグランドデザインかな。ちょっとうざったい配置にしてますね。南側住戸があまりない。

共用施設

• 駐車場：66台（身障者用1台、機械式65台）
• 自転車置き場でなく全戸分のサイクルポートがある。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：67.58m2～86.67m2
• 角部屋以外は完全アウトフレームで部屋の形が整っている。

買い物・食事

• スーパーは近くのカズンが安い！
• カズンの通りをまっすぐ行くとセブンタウン。セブンタウンに入ってる店はイトーヨーカドー、ビバホーム、ユニクロ、TSUTAYA、無印良品、赤ちゃん本舗など
• 北赤羽駅ノ良いとこはサイゼリヤですね。安いしちょっとしたお茶や会合に便利ですよ。
• 近くのココスは昼間は主婦のたまり場、夜はガラが悪い中高生のたまり場。
• 車で家族で買い物ならララガーデンかアリオかな
• このマンションから南へ500mほどの所（キクチカラー浮間工場跡地）にＯＫストアとホームセンターができるそうですね。現状は高架下のライフだけなので、選択肢が増えるのはいいことだと思います。個人的にＯＫストアは好きなスーパーでもありますし。

【赤羽駅】

• この辺りの住民は普通に赤羽駅周辺で買い物や用事済ませたりしてます。赤羽駅そのものが交通アクセスが超絶便利で、どれかが止まっても代替電車があってその隣駅というのはメリットあると思います。
• 鉄道としては中継地であり様々な線が出ていて便利ですが、駅周辺がおもったほどの賑わいがないのが問題です。もちろん、北赤羽駅なんかはよりかは全然流行ってはいますが、じゃあここだけでショッピングやら食事で半日以上過ごせるか？っていうとNoです。ってことで、ここに住んでも赤羽駅で降りる事はあまりないでしょうね。
  • 赤羽は、日常の買い物なら十分な規模なので、セブンタウンと使い分けでいいと思う。飲食店も多数あるから、お酒好きにはいい街だ。
  • 仮にここに住んだら、セブンタウンや赤羽駅は自転車で行くところです。雨が降っていなければ、自転車の方が早く赤羽に着くし快適です。
  • 小さい子ども連れなら赤羽っていいですよ。池袋みたいに殺伐としてなくて、ベビーカーでも安心。意外なことに西口も東口も完全バリアフリーなので高齢者にも優しいです。お店も普段使いの気取らないお店が多いので、気軽に遊びに行けます。
  • 普段使いのスーパーの数が揃ってる交通便利な駅って２３区内ではあまりないと思いますが他にありますか？赤羽にはイトーカドー・西友・ダイエー・マルエツ・ワイズマート・富士ガーデン・アミカ・プロマートがあります。「イトーヨカドー＆アピレ＆ビビオのパルロードショッピングセンター」「アルカ－ド＆生活提案館＆コリドー＆エキュート赤羽」「ララガデーン＆ダイエー＆西友」・・これらを足したら普通のショッピングモール２つ分くらいの規模があると思います。病院・クリニック・眼科・歯科などは土日祝日でも診察してくれる所が多いです。

育児・教育

• このあたりって子育て世帯に人気の地域でしょうか？
  • 育てやすいですよ。近くに公園もあるし保育園、幼稚園、小学校もありますし。
• 浮間小、浮間中の学力レベルはどの程度なんですかね。
  • 私立中に行くのであればあまり関係ないかもしれないですね。赤羽には塾もたくさんあるだろうし。
  • 学習塾は想像以上にありますよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
• 高度地区：第二種高度地区・第三種高度地区
• 防火地域：準防火地域・準防火地域
• 良くも悪くも平凡な街。
• 池袋新宿に近い割に郊外の雰囲気。
• 後ろは都営住宅だし、南は線路
• 西側は、やはり道路かなりうるさい。
  • そりゃここの道路は北赤羽むかって17号に向かう主要道だからね。
• 南側道路は朝と夕方の交通量はかなり多い。ただ昼間と夜中はガラガラ。
  • 昼間がらがらじゃないよ。昼間もトラック多いし
• 新幹線は割と静かだと感じました。埼京線の方がうるさかったです。
• あまり良いエリアじゃないのかな。駅前は放置自転車だらけで、広場で酒飲みながらタバコをポイ捨て。中学生らしき子等はコンビニ前で座り込んでたむろってました。
• マックとコンビニ周辺は感じ悪い中高生がたむろってる
• 若者には刺激無くて人気ないだろうけど、子育て世帯や高齢者は多い地域だと思うけどね。29年前までは電車が通ってなかったから、ニュータウンみたいな感じで集合住宅だらけだよ。
• 本気で検討する人は、駅浮間口側の様子を朝、昼、晩と時間を変えて自分の目で確認した方が良い。 当時は街の汚なさに本当に驚きました。
  • 汚いって言うよりごちゃっとしていて乱雑な感じですかね。まぁ決して綺麗ではないし、古い建物が多いのでそういう印象でも間違いでもない気もします。北赤羽駅浮間側は浮間舟渡と同様、駅ビルみたいなものもないし、スーパーとかも高架下をそのまま利用している感じで雰囲気も糞も無い感じで、なんて表現したらいいんですかね、全部とりあえずスペースあったから埋めてみた！的な感じですかね。赤羽口はもう少しマシではありますが、ここもやはり元地権者とかの小さな商店（でも需要無し）が雑多に存在しているせいで、全体的な資産価値を損なっているんでしょうね。
• 地盤が心配。川の氾濫は無いと思うけど地盤的には水吸ってるエリアですよね。

【ハザードマップ】

• 洪水ハザードマップ見ると5m以上の浸水のおそれがある、北区で1番危ない場所でした。
  • ５ｍというのは最悪の場合でしょう。一生のうちに一度あるかないかというレベルと受け止めています。
  • 荒川流域に3日間で総雨量548mmが降ったら5m以上浸水するそうです。その雨量が今後降ることがあるかどうか、ご自身でご判断ください。
• 区はハザードマップで「川が氾濫したときは５メートル浸水する可能性がありますよ」と親切に警告してくれているわけなので、実際浸水したときは自分で何とかしないといけない。 保険会社も温暖化で１０年単位でしかリスクを引き受けてくれないし、いままで無かったから、堤防が広いからという事だけでは根拠は低い。堤防拡張は所詮景気対策の公共事項という側面もある。

http://sankei.jp.msn.com/economy/news/140914/fnc14091408430001-n1.htm

• • 最近はゲリラ豪雨が多いから、浸水対策は重要。北区のハザードマップ見ると、北赤羽駅周辺に安心できる土地はなかった。
  • マンションが浸水すると、電源やボイラーが使えなくなるおそれがあります。インターネット設備も被害に遭い、通信に影響があるかもしれません。

http://www.mlab.ne.jp/safety/bousai03/bousai03_20140707/

• • ですが、実際にはほとんど上の方に設備があって１Fにおいてある設備って実際ほとんどないのですよ。昔のマンションは知りませんけど。なんで、ゲリラ豪雨とかの都市型水害が発生したとしてもそれほど致命的な問題にはならないと思います。
• どこの区のハザードマップもそうだけど、そもそもの前提が、200年に一度の大雨で川が氾濫した場合でしょ。ゲリラ豪雨とは訳が違う。
• ハザードマップを見て解釈は人それぞれ。堤防を見て、これなら安心と思えるなら住めばいいし、今後の異常気象を考えるとリスクは避けるべきと思えば住まなきゃいいし。高台から、水没するマンションを見て「よかった」と思うのか、住居費を抑えることができて「よかった」と思うのか。死ぬまでわかりませんね。でも豪雨の度に落ち着かない日々を過ごすのはどうなんですかね。

【ゲリラ豪雨と洪水ハザードマップ】

• ゲリラ豪雨と洪水ハザードマップとを一緒にしてる書き込みがある事を誰も指摘していないですね。

1. ゲリラ豪雨は「窪地」と「排水」が問題です。ゲリラ豪雨だと北赤羽周辺は「窪地」がなくてすぐに河川へ流れるシステムなので大丈夫でしょ。
2. 洪水ハザードマップとは埼玉県側の上流で大雨が降り想定外の量が流れた場合、高さが15メートルくらいある堤防が決壊か氾濫した時のハザードマップだから違いますよ。

• • 余談ですが、5年くらい前に赤羽周辺でのゲリラ豪雨で浸水したのは洪水ハザードマップ的には問題ないとされた隅田側・荒川とは反対の赤羽駅西口側でしたよ。 それで、数年かけて赤羽西～赤羽台の地下を掘りでっかい排水管を通し、赤羽八幡神社前地下にでかい貯水施設を造り、元々赤羽台公園下にあった貯水施設とをつなげる大工事をしました。今年も都心のアチコチで浸水したゲリラ豪雨がありましたが、赤羽駅周辺は何も問題ありませんでした。そういう事です。
• 大雨でどの程度変化するか、ここをチェックしましょう。

1. テレメータ水位　岩淵水門（上）

http://www.river.go.jp/nrpc0305gDisp.do?mode=&officeCode=21281&obsrvtnPointCode=6&timeAxis=60

1. テレメータ雨量　 岩淵

http://www.river.go.jp/nrpc0304gDisp.do?mode=&officeCode=21281&obsrvtnPointCode=1&timeAxis=60

• 昨今のポイントは川の氾濫とかではなく下水処理が追いつかない事により発生する内水氾濫。あまり知られていないが内水氾濫においては川や海に近い方が有利。それは排水をそのまま川にながせるから。内陸部ではどうしても地下貯水施設（あれば）に貯めないといけない。

【地震】

• 東北震災の後、津波の影響が荒川に来てるのかどうかを自転車で下って見に行きました。足立区の河川敷辺りで、河川敷には浸水してはいないが普段の水位よりも１ｍ近く上がった形跡はありました。堤防の高さを超える津波がここまで来るのは有り得ないだろうなと推測しています。

周辺施設

• セレモニーホールが真横
  • 駅から来てエントランスに入ったら気づかない位置ですよね。逆から来れば目に入るけど。
  • 駅から行ったら全くわからないよ。
• 隣に緑地、後背地に広大な荒川河川敷、都立公園（浮間公園）もお散歩圏内。地盤やら洪水などのリスクはあるものの、住むには魅力的な場所だと思います。
• 美容室も多いですが、スポーツクラブ・フィットネス・ヨガ・ジム系もとても多いですよ。私は赤羽のこじんまりしたフィットネスクラブに通っていますが、思ってたよりも綺麗で若い女性の会員がたくさんいます。
• 近くに浮間公園があるけど、規模的には他の都内のでかい公園にはまったくかなわないし、設備的には何も無い。ちょっとした遊具、テニスコートがあるだけです。

その他

【鉄道】

• 埼京線に関しては今よりも良くなる事は間違いないでしょ。渋谷駅埼京線ホームが2020年頃までに移転するし、その後は羽田アクセス線ができて埼京線に乗ったまま羽田直通になる計画も発表されましたから
• 埼京線の改善は期待できそうですね。まあ、先のはなしですが。。。
• 埼京線+りんかい線+京葉線でディズニーランドまでも直通になりそうだね。
  • ＪＲ東日本がりんかい線を買収する話が出てきてるからね。りんかい線は東京モノレール同様にＪＲ傘下になる可能性がある。
• 今でも埼京線はりんかい線と直通運転をしてる。ただしそれは全本数のうちのごく僅か。もちろん、なにか事件が有ったら即座に直通運転停止。休日の本数はもっと下がる。もともと埼京線に利便性などありませんよ。
  • 現在の埼京線は新宿止まりがほとんどで、それから先まで行くのはりんかい線直通電車。でも新宿止まりのうちの数本を折り返しではなく、羽田方面まで延ばすという案だけどね。

掲示板

• 「ザ・パークハウス 北赤羽」についての口コミ掲示板一覧
• ザ・パークハウス北赤羽ってどうですか【検討板】

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