ルネサンス葛西ザ・レジデンス

2014年5月27日 (火) 18:46時点における版

ルネサンス葛西ザ・レジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区東葛西6丁目24番9（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩5分
• 総戸数：24戸（他管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月上旬予定
• 売主：株式会社新日本建物
• 施工：株式会社ウラタ

価格・コスト・販売時状況

• こちらの物件の価格帯はどれぐらいなんでしょうか。駅近でも規模も小さいし、騒音と南側立地リスクを考えると新築でもせいぜい坪170万ぐらいが妥当な気がします。坪170万は、75㎡計算だと22.68坪で3860万。
  • その価格だと低層の最安値でしょうね。4000万超が最多価格帯だと思います。
  • 葛西駅徒歩圏内なら170万／坪は今はなさそう。こちらの立地なら210万／坪～240万円／坪位かと。10年に一度の希少性？らしいので。
    • 公式ホームページのトップに「10年間に1棟の希少性」と書かれていて一体何の事かと思えば、2003年1月～2013年6月までに供給されたマンションの内、「葛西」駅・「西葛西」駅徒歩5分、住居系用途地域、全邸南向きのマンションはこちらだけ、という意味だったんですね。そう考えれば立地条件としてはかなり良さげですが、どうしても電車の騒音問題がついてきちゃいますよね。
• 線路脇というデメリットもありますが、それ以外は仕様も高く感じますし、全体的なまとまりがあっていいですよね。駅に近い割にはお値段もリーズナブルですし。
• 価格表示について。物件サイトでは、予告販売価格帯：3,800万円台～4,700万円台※100万円単位。YAHOO不動産では、価格：3,958万円～4,998万円となっていますが、モデルルームで提示を受けた際には、７階でYAHOO不動産の最高金額、さらに上の階では表示されていた額を上回っていました。こういう場合、やはりモデルルームでの価格が正式なものなのでしょうか？それとも交渉の余地はあるものなのでしょうか？
  • 価格の件確認しました。価格帯は販売期により対象の部屋が異なるため、価格帯の上下限も多少変わるみたいですね。あと、周りの建物や位置関係でも価格は変わりますよね。実際に現地で価格帯と理由、周辺環境みて、価格に納得感あるかをみるのが一番かと思います。
• 最終期先着順で残り３戸のようですね。3948万～4638万となっていたので、上の階も残っていそうです。

交通

• 電車通勤する場合朝の通勤時は凄く混むので大変かもしれません。
• 博物館口は終電までは開いていないようですが、23時まで開いていればうちは特に問題ないですし、良いかなと思っています。
• 良いところは駅から5分ということくらい。線路脇が最大のネックでしょう。
• このマンションまでの距離を実測してみました。駅からの道路は歩道は狭いが信号はなく道がフラットなのは良いですね。葛西駅まで歩いてみましたが、普通に歩いて、博物館口のエスカレーター下までは実測5分、エスカレーター上がって改札までは6分でした。また、中央口改札までは信号にかからないなら6分、かかったら７分でした。プレミストやプラウドほどは近くないけれど、十分許容範囲だと思います。
• 音は窓開けると電車の音はよく聞こえる。閉めるとリビング側は割りと気にならない。北側の寝室はそれなりに聞こえる。特に快速の音は響く(個人的には幹線道路の車と違い、絶えずではないのでまし)。警察署が小学校の隣にあるけど、パトカーのサイレン等は聞いたこと無し。周辺、車の交通量少なく車の騒音や排気ガスの影響は無し。

構造・建物

• 天井高が2.50～2.63mあるのはいいですねー。部屋もそれなりに広さがあるので、全体的に開放感があって良さそう。
• MRを見ましたがハイサッシは開放感があって好印象でした。MRは2Fで他の階より少しだけ天井が高いので、余計にそう感じたのかもしれませんが、他の物件と見比べるとよくわかると思います。
• 室内壁の出っ張り。アウトフレームなので室内への出っ張りは少ないですが、キッチンや部屋でも細かいところでちょっとした出っ張りがあったりします。家具の配置に影響するので注意深く見ておいた方が良いです。
• 玄関周り。下駄箱が中まで白いので汚れる。あとちょっとした小物をおく台がほしいです。玄関の電気は人感センサーで点灯しますが手動でいいです。
• 玄関前のポーチ。門があって最初は我が家的な感じありますが無くていいかな。開け閉めが面倒です。あと雨の日とか風の強い日は玄関でてもろにきます。ちょっと誤算。

共用施設

• 駅近で駐車場が平置きのみって、ちょっと珍しい？
• 機械式駐車場のマンションも多いですが、ここは全て平置きなので、維持管理面での安心感もありました。
• エレベータ。ここのエレベータは狭いです。冷蔵庫を買い替えましたが運び込むのにギリギリでした。ちょっと注意。
• 自転車置き場。１部屋２台までついてるのでうちは問題なし。駐車場はちょっと狭いかも。慣れれば大丈夫そうです。
• ゴミ出し24hOKは良いですが、もう少し広い方が良いかも。

設備・仕様

• 何気にバルコニー手摺の仕様が気に入っています。壁の上に金属格子ということで、通常よりも壁の高さが低く、そのぶん視界がいいのではないでしょうか。手摺の高さは最低ラインが設けられているはずですから金属の部分がある分日当たりと明るさが中に入りやすいということですよね。奥行きがあるのでテラスとして座ることもあるでしょう。座っても外が見える、これいいと思いますよ。
• トイレのペーパーホルダーが左利き用？慣れですが。あと形状が特殊なので、汎用のカバーが合わない。物干し部分がもっと長いほうが良い。家族構成にもよりますが。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：62.43m2～70.34m2
• 南東を選ぶか南西を選ぶか難しいですね。東側が暗いからって西側を選べば、西日がきつかったりするでしょうから。バルコニーが南向きはいいですね。お洗濯物もよく乾きそうです。
• 防音面が気になったので設備仕様を見てみましたが、こちらは窓が通常より大きいタイプが採用されてるんですね。モデルルームの画像だとリビングがかなり広く見えて好印象です。日当たりも良さそうですが、今の時期だと結露とかあるので広い分どうなるかちょっと心配です。今時の窓だとそういうことも少ないんでしょうか。三方向で花火大会が見られるのも良い立地ですね。何階からだと見えるんでしょうか。
• 小学校や中学校が近い環境もいいですね。花火大会が見たり四季を感じられて暮らせそうですね。収納がたっぷりで家族で暮らすにはとてもいいと思います。電車の音は確認してみたいです。
• ここの間取り、キッチンとバルコニーがつながってるタイプが良いと思います。洗面への出入りも便利かも。あんまり見たことないですが、生活導線としてはうちに合ってる気がする。
  • キッチンとバルコニーが繋がっているタイプ（Ａタイプ）は私も良いと思います。主婦の動線としては、短くなればなるほど、時短に繋がりますから、特に共働きしている人にはいいですよね。気になるのは、その為にどうしてもＬＤの形が悪くなってしまう事でしょうか？リビングとダイニングに分けて家具を配置すると、なかなかうまくできません。もう少し横に長いと良いのですが。
• 当然のことではありますが来客を意識したようなデザイン性ではありません。しかし動線は非常にいいと思います。キッチンと部屋との位置関係のメリハリも好ましいと思います。基本壁向きキッチンが好きなのですがここぐらいのレイアウトなら悪くないです。Ａはいいですね、キッチンからも外が見えます。
• リビングダイニング。ダイニングテーブルとソファを入れると結構狭いかなと思いましたが、広くはないですが許容範囲です。まだ荷物があってソファはこれからなので詳細は改めます。天井が高く窓が大きいのも貢献してると思います。
• 間取りなど。家族構成や住み方にもよりますが、なんだかんだうまく使えてます。北側の通路側のみ窓がある部屋はさぶいです。
• 収納。クローゼットは普段の洋服分には十分ですが、今は着ない衣類や布団をしまうのに、もっとスペースが欲しいです。今時のマンションは収納が限られそうですが、ここも例外にもれず。収納ベッドにしたので、多少ましにはなりそうですけど。細々収納はあるほうだとは思いますが。
• 洗面・洗濯周り。洗濯機をおく台が意外と高く、背の低い方は洗濯機の中の衣類が取り出しにくいかも。洗面周りはちょっとしたホテルみたい。収納は必要充分。
• キッチン。普通に使いやすいです。標準のダウンライトが結構おしゃれです。
• バルコニー。広さ十分。一番良かったのは外側のかべが厚くて座れることです。天気のいい日は最高に気持ちいいですよ。
• ひとつ疑問なのは、AとA2の間取りは同じなのにA2は玄関側の廊下がサービスルームになってるのはなぜ？窓の面積が違う？
  • 確かに2FのAタイプだけ6畳洋室がサービスルームなんですよね。間取り図みてもサイズ的に変わらないのと、外見は窓が小さいとか無さそうなので、採光の取れ方じゃないでしょうか？2Fだけ東西線の高架より低い位置になります。3Fで高架と同じ高さ。4Fは電車と同じ位の高さです。ただ前面の道路が7mあるのと高架と全くの平行でなく、むしろ離れる方向なので暗いことは無さそうです。（営業さんには聞かなかったのでおそらくですが。。。）気になられる場合は2FのA2タイプがモデルルームなので、ご覧になられることはできると思います。2Fはリビングの天井高が最も高い(2630mm)のがいいですね。3Fは2580mm（階によって変わります）、9Fは2500mmです。

買い物・食事

• 買い物などは、駅周辺に小さな商店からスーパー、銀行他まとまっているので住みやすい環境と言えます。
• ここでお買い物するとしたらやはりマルエツですかね。歩いて１０分はかかるかな。一番近くのココストアはコンビニですものね。家の近くのココストアは焼き立てのパンなど売っているのですが、ここはどうなのでしょう。歩いてすぐの所で焼き立てパンが買えたらいいな。
  • ココストアって知らなかったので、MR見学ついでにコンビニも見てきました。品揃えはいたって普通のコンビニでした。焼きたてパンは残念ながらなさそうでしたね。この近さにコンビニあると何かと便利なので、それは良かったかな。スーパーのマルエツは環7沿いなので、買い物は自転車かなぁ。
• 買い物のことを考えると少し不便さを感じてしまうかもしれませんね。自転車は必須、車は合ったほうが便利ですね。
• 最近まで葛西に住んでいました。葛西は区役所の出張所、リムジンバスの停留所もあり非常に便利です。イトーヨーカドーの無料送迎バスに乗ればヨーカドーだけでなく、ホームズやＯＫストアも利用できます。デリバリも店舗が多く、充実しています。引っ越してから葛西って便利だったなあと思います。
• 葛西駅からの帰り、環七沿いのマルエツ以外に地域密着型？のフジマートありました。何だかんだ揃うのでまずまず便利です。
• 平日の買い物は、葛西駅北側のマルエツか帰り道のフジマートが便利。マルエツはTポイントあり。ちょっとした買い物はすぐ側のココストア(コンビニ)。併用でネットスーパー。他にコンビニは帰りに寄れるミニストップ。帰りには寄らないけど、南に歩ける距離にセブンイレブン。近くにクリーニング店(服多い時に歩きはちょい不便そう)。土日は車で島忠ホームズ内のOKストア。結構安い。イトーヨーカドーはまだ使わず。たまにプラウド葛西横のお惣菜店。高いけど美味しい。西葛西にヤマダ電機とイオン、浦安にケーズデンキ。南葛西の方に下ると大きめのマツキヨ。側に西友。車があれば。

育児・教育

• それにしても驚いたのが近隣の保育園で22時まで・23時まで預かってくれるところがあることです。そんな時代になったんですね…。

周辺環境・治安

• 踏切が近く物件前は一方通行なので駅ロータリーからの車の抜け道となっているので多少の車の騒音や電車の騒音などはあります。
• 駅前ということでお店や通勤などのメリットは大きいですね。
• 線路は近いですが、道一本挟んでいるのでどうでしょう？音はそれほど気にしなくても大丈夫かなって思っているのですが。
• 葛西駅徒歩数分というのはマンションがそんなに出ない場所なんですか？線路沿いではありますが小中学校にも近いし買い物にも便利な良い立地ですね。
• 南側の駐車場が将来的に建物建ちそうで怖いですねー
  • 三連休でモデルルーム見に行ってきました。日当たり、構造は申し分なかったですよ。現地を見て前の駐車場が何かできるのでは？と思いましたが、営業さん曰く神社敷地だそうです。参道もありますし安心しました。しかも万が一建っても住居地域だかなんだかで規制があるようです。東西線は気になりましたがちゃんと防音設備ついてますし実際部屋中なら大丈夫でしたよ。（神経質な方はわかりませんが）
• 南側：駐車場　なぜか稲荷様、東側：賃貸のバルコニーがべったり、丸見え、北側：線路の騒音　騒音は上に上がります。午前中は影ですね。
• 電車の音が気になる程度と書かれている方がいらっしゃいますが、葛西駅は快速通過駅なので大きなデメリットになるのではないでしょうか。駅の時刻表を確認してみましたが、朝は5時から夜は0時30分頃まで動いており慣れるまでは大変そうですね～。
• 駅から近いと繁華街の中だったりして、夜遅くまで町がざわついているイメージがありますがここはそういった心配はなさそうですよね。駅までの道も信号がないのでちゃんと６分で着きそうですね。すぐ近くにお買い物する場所はないけれど、ちょっと足を伸ばせばヨーカドーがあったり、ホームズがあったりと十分なのかな。全然自転車で行かれる距離ですからね。
• 線路のそばなので電車の音が気になる方も多いと思いますので、実際に聞いてきた感想を。MRは2F(線路より下)、後は検討中の4F(線路とほぼ同じ高さ)、7F(線路より上)で聞かせてもらいました。正直、窓を開けていると結構な音がします。通過中はテレビの音は聞こえない位です。窓を閉めるとかなり小さくなり、私は気にならないレベルでした。また線路は北側なので、普段リビングにいれば窓を開けていても、ほとんど支障がないと感じました。ただ、春秋など窓を開けたい季節に、北側を寝室で考えられる方は厳しいかも。現地で実際に聞くことができるので、それが間違いないですが、あくまでも参考まで小さいお子さんは電車が間近を通るので喜ぶでしょうね(笑)
  • 音の補足です。階による聞こえ方の違いは、2Fは少しマシ。4F、7Fはそれ程変わりませんでした。
• 葛西は確かに便利そうなところですね。葛西周辺の物件を回る中で説明を伺いましたが、本当にそう思いました。ルネサンスのすぐ近くの公園にいきましたが、小さい子供連れの若い方が多く活気のあるところだなぁという印象を強く受けました。葛西駅の博物館口からなら５分ほどですし、住宅地ということもあって周辺はいい感じでした。電車の音はそれなりにしますので、これは実際に聞いてみるのがいいですね。サッシを閉めると驚くくらい静かですが、やっぱり窓を開けたい季節もありますからね。買い物は雨の日とかを考えると徒歩圏内が理想ですが、自転車でいける距離にイトーヨーカドーやマルエツがあり、すぐそばにコンビニもあるので恵まれた環境だと思います。車があればいいですけど、維持費もかかりますからね。
• 南側が開けているので明るくて、上層階は見晴らしも抜群です。南側は複数神社が所有する複雑な土地みたいですが、将来的にマンションが建つ可能性もありますから、そこは考えておいた方がいいと思います。仮にマンションができても一定階より上なら左右は開けていることと、第１種住居地域で日照規制があるので、商業地域等とは違って多少はましなのかもしれません。個人的には地震も気になっていて、そもそも葛西という土地が気になりますが、家族の通勤通学の利便性も考えて葛西近辺にしようと思っていました。ここは小規模マンションでは珍しく耐震等級2級を取得しているのも安心材料です。地震は起きてみなければどうなるかわかりませんけど、多少なりとも耐震性が高いにこしたことはありません。
• まだ住み始めですが、住み心地など気づいたことを。参考までに。まずは音。思ってたよりずっと静かです。住宅地なので当たり前かもしれませんけど。電車の音は気にしていると聞こえますが、気にしていないと本当に気にならないくらいです。窓はすべて閉め切った状態です。
• 周辺（買い物）。すぐそばにコンビニがあるのは何かと便利。あと会社帰りに葛西駅北側のマルエツで買い物してます。さすがに徒歩５分で帰宅とはいきませんが、まずまず便利です。マツキヨもありますし。
• 葛西駅まで信号なしは時間読みやすく歩きやすい。周辺へは自転車あると便利そう。
• 電車の音、夜の主寝室側は気にするとよく聞こえます。私は直ぐ寝ちゃいますが、気にする人はやはり要注意。
• 前の月極駐車場。夜たまに前の空手道場？の練習場所になってます。
• 後はカラス。この前の日曜日、周辺で結構鳴いてました。北側のひとけが無いバルコニーに少量のフンが。酷くなるなら対策いるかも。
• 花火。ディズニーの花火は南側バルコニーから結構見えます。ほぼ毎日20時半。音で始まったのがわかるのと、適度な長さでダレナイのがいい。
• よく考えてみたら、ここは直ぐ海に近いところなんですよね。あまりそういった感覚が無くて、東京の一部っていう感覚でいましたよ。今の東京湾は昔よりは綺麗になっていますかね。海岸のところの公園まで歩いて行くには遠いですが、近くて良いですよね。
• 音は窓開けると電車の音はよく聞こえる。閉めるとリビング側は割りと気にならない。北側の寝室はそれなりに聞こえる。特に快速の音は響く(個人的には幹線道路の車と違い、絶えずではないのでまし)。警察署が小学校の隣にあるけど、パトカーのサイレン等は聞いたこと無し。周辺、車の交通量少なく車の騒音や排気ガスの影響は無し。
• 音の詳細。線路側の主寝室で、時間は平日晩の９時～１０時。周りはかなり静かです。音の大きさは、①駅へ向かう各停<②駅から加速する各停<③快速な感じです。いずれも電車の音ははっきり聞こえます。線路側の通路(外)で聞くと、かなりうるさいですから、室内はかなり抑えられていることがわかります。①はそんなに気になりません。②と③は静かにしてると気になります。多分、音の響きかたですかね。あと車両の差なのか、スピードの差なのか、乗客数の差なのか、同じ快速でも響きかたに差があるように感じます。吸気口は室内側を開けていても閉じていても、それほど変わりません(閉じたから極端に音が小さくなるとか、開けたから大きくなるとかはありません)。テレビを見ていたり音楽を聴いてると気にならないですが、住宅街で静かなだけに敏感なかたは気にし出すと、結構気になるかもしれませんね。
• AとCは壁側の窓側から電車の音が入りますし、Bならそれはありません。南側のハイサッシのほうは午前中から昼間、窓開けてますが、直接でないですがビルに反射した電車の音が入ります。そんなにうるさくはないですけど。

周辺施設

その他

• ここのマンションは日当たり抜群。住居地域で遠くまで見渡せ眺望も良し。駅近では珍しく機械式駐車場じゃない。ハイサッシでリビングの窓が大きく部屋が明るい。耐震等級2級。駅徒歩5分。何かと良く考えられてるよね。線路脇と南側の駐車場リスク。防音サッシや神社敷地など多少のリスクヘッジはあるけどトータルでみたら買いなのかな。時期的にはこれからもっと割高マンション増えそうだし買い時かなぁ。
• ここは線路の真横での騒音が最大のネックなので、それを補うため、デベもその他の面で頑張って付加価値を出してますよね。騒音と粉塵さえ許容できるなら買いではないでしょうか。ただ、南側は神社と駐車場で、マンション立つリスクは高いですね。第１種居住地域なので日照は確保できそうですが、南側の眺望が無くなる可能性はあります。あと、神社があるから近接しては建たないということはないですよ。駐車場の所有者が神社と同じ地権者なら、神社の敷地を借地にしてまとめて売ることはあり得ます。例えば西葛西のサンクタスの一部は確か神社を借地にしてるはず。まあこればっかりは誰にもわからないので、建物立つまでの眺望と思っておけば、気は楽なのでは。
• その他。インターネットが早いです。上層階はディズニーの花火見えます。葛西臨海公園の観覧車も。
• 先日の春の嵐の日、バルコニー側、玄関側とも雨風の吹き込み強いです。分譲マンションはほぼ共通かもしれませんが、密閉度高く、換気扇の影響でドアかなり重くなります。小学生低学年くらいのお子さんだと開けられないかも。玄関床も白く汚れが目立ちやすい。下駄箱も白いですが、これはシューズボックス併用でカバーできます。引き戸が静かに閉まるのは思ってた以上に良かった。

掲示板

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