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ルフォン杉並方南町

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[杉並区]]堀ノ内一丁目458-1（地番）
*交通：東京メトロ[[首都圏エリア/東京メトロ/丸ノ内線|丸ノ内方南支線]] 「方南町」駅 徒歩4分 
*総戸数：37戸
*構造、建物階数：地上8階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年01月下旬予定
*売主：株式会社サンケイビル
*施工：木内建設株式会社　東京支店 



==価格・コスト・販売時状況==
*西向きと南向きの価格差があまりない
**西向きは、バルコニー吹き付け＆ガラスだし購入する人が損じゃないですかね。南向きを購入する人、バルコニーはタイルだしお得な気がする。 
*南向きの住戸、間取り良いのに全体的にすごい割安ですけどなんでですか？
**確かに南東向きの条件の割りには、近隣より、価格がお手頃⁉ですかね。
*上層階と下で価格があまり変わらないって珍しいですね。
*２LDKの販売価格・管理費とかなり差があるのも気になります
*売り出し開始したばかりで、もう先着５名様に100万円分の商品券プレゼントって
**営業に聞いたら、先着５名、総額で１００万、２０万のキャンペーンだそうです。 
【コスト】
*通い管理の清掃のみにあの管理費。修繕計画もあいまい
*管理費高いのが懸念事項ですね。常勤じゃなくて半日の日勤らしいし。管理費であの値段をとなると、管理内容は充実させてほしいですね。
**管理人さんは半日を週５日のみだそうですね。
*20年目頃に一戸あたり40万以上の修繕積立金一時金の集金計画があり、全戸が本当に払えるのか不安 
**管理費が若干高いのは懸念事項ですが。。。物件により金額は多少前後するとしても、２０年目前後の修繕積立一時金て大体実施されるところが多いのではないでしょうか？ 
*修繕積立基金は契約時に一括で支払う265,000円〜447,000円とは別に、修繕積立一時金という費用が発生する予定なんですね。こちらは大規模修繕にかかる費用かと思われますが、総戸数37戸にしては、金額設定がお安いのではないか？と感じてしまいました。
*修繕費は標準と思いますが管理形態と管理費が、、、自社じゃなくて委託で他業社に依頼してそのせいで割高だったたり、週4？5で半日管理の割に高いって管理形態を改善してほしい。サンケイビルで直接管理できるノウハウとかパークハウスの三菱とかプラウドの野村みたいに他社から取り入れるべき。そこが懸念事項。
*３０年間の金額自体は高いとも安いとも思いませんでした。修繕費は、修繕を行う内容・程度によって価格が変わってくると思います。３５年の長期修繕計画は、提示するよう義務づけられているので、提示する月々の金額や内容はどのデベも似たりよったりと感じました。 



==交通==
*都心へのアクセスで考えると、この近辺の2駅くらいはいいとこだと思います。 
*都心へのアクセスのよさと駅まで信号を気にせず徒歩４分での部分はとても惹かれています。
*数年後には方南町駅が拡張されて中野坂上の乗り換えなしに新宿方面に行けるようになります。
**これによると池袋方面からの直通となると書いてあります。おそらく今まで池袋発新宿どまりだった便が方南町行きとなり、その逆もあるかと思います。
**方南町発池袋直通の可能性もありますが当面は池袋→新宿終点でそのまま無人で富士見町の車庫入りをしていたのが ついでに方南町まで行くようになるのではと思います。現状の中野坂上→新宿三丁目の混雑を見ると、支線で一番乗客の多い方南町からの乗客対策が必要と考えられてそうなので全線直通の可能性もありますが 長い目で見れば電車だけで無く町の魅力で決めるのが良いかと思われます。 
**現状でも富士見町発の新宿方面直通は2本に1本で新宿までなら坂上行きでも先に来たのに乗ったほうが早いので 霞ヶ関等まで座って行きたいとかでなければあまり富士見町の始発を好材料に考える必要も無いです。また、帰りは富士見町行きはあまり無いのでほぼ坂上で乗り換えて帰る事になります。
http://www.tokyometro.jp/corporate/profile/scheme/pdf/plan_h25.pdf 
*バスが便利ですね。 新宿・渋谷・中野・阿佐ヶ谷・永福町に座っていけるので時間に余裕あるときはいいですよ。私は休日、渋谷や新宿で買い物したあと座って楽したい時にバスに乗ってます。
**新宿行きのバスは便利です。方南町駅はエレベーター＆エスカレーターが無いので、ベビーカーを使っていた時など新宿へ行くためによく利用していました。



==構造・建物==
*天井高2,43m
*天井は、すごい高いって訳でもないが二重床・二重天井。
*間取りがバラバラの小規模マンション
*設備面も良いですし 立地面も良いですね 
*現地見に行ったけど、建物の半分が埋もれてて、低層階はジメジメしそう。
**低層階が埋もれている？ 下の階は間取り図みたけど駐車場とメールボックス・駐輪場がメインなのであまり問題ないのではないかと、、、
**建物見ましたけど前方も横も比較的広い道路に面して、後ろも狭いけど一応道路に囲まれている感じで抜け感、解放感あるように感じました。



==共用施設==
*駐車場：6台(平置き2台 ※身障者用1台含む、機械駐車場4台) 
**もし駐車場が借りられなかったらと考えて近辺の 相場を調べてみました。相場は２５０００円位の様ですね。
*バイク置き場がなくスクーターでさえ置けない
*ゴミ置き場が一階(地下)にあり、ゴミの搬出にはエレベーターを利用する、ゴミから出る水分などでエレベーターを汚さずに搬出作業が行えるのか疑問 



==設備・仕様==
*内装コーディネート 少し残念に感じました。ディスポなし、バルコニースパン＋SKなし。
*御影石の柄と色が変。
**天然石なので仕方が無いとは言え、悪目立する柄だと感じました。 



==間取り==
*間取り：1LDK・2LDK・3LDK
*専有面積：40.45m2～75.77m2
*１ＬＤＫの物件が40平米超なのは良いなと思います。居室が4.5畳でもう少し広ければ…とも思いますが 置くものはベッドくらいですしね。リビングが広々としていて良いなと思います
*キッチンがＬ字型で使いやすそう　広々していますし 収納もたっぷり目で主婦としてはうれしいです 
*間取りが田の字じゃない
*Jr,Irの間取りは、収納多くてよいですよね。各お部屋ウォークインクローゼットでシューズインクローゼット。価格も杉並区でこの広さだったら、近隣の他物件と比較しても割安と思いました。
**この間取りルーフバルコニー広いから、お子さんいるご家族には 有効スペース広くて理想と思います。 我が家は、子供とは一緒にすまないしやや広すぎる。
*どの間取りも、仕様と杉並区物件にしては良心的と感じました。メジャーブランドじゃなきゃ絶対嫌だ！！って思考の人はひっかかるかもしれないが。 



==買い物・食事==
*駅からも近いし、サミットからも近い
*スーパーやコンビニの他 ドラッグストア、オリジン弁当、ブックオフ、マッサージなど必要な店は 一通り揃っているようですね。
*飲食店やスーパーなどの商業施設が充実してるので生活しやすそうですよね
*隣で評判のパティスリーウーのシュークリームを購入しましたが、価格の割においしくて妻が喜んでいました。



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*傾斜あり
*子育てしやすい・買い物便利を売りにしているだけあって 生活環境としては悪くなさそうな立地ですね。アクセスの良さも魅力的です。 
**周辺は緑が多くて子育てにはすごくよさそうな立地ですね。
*準工業地域になってますが空気の汚れとかどんなものでしょうか？
**周辺は緑の多い公園や商業施設などの利便施設が多い印象です。準工業地域は環境悪化の恐れのない工場を建てても良い地域なので、公害の恐れがあるような、例えば煙突から有害物質が出る工場が ガンガン建っている訳ではないので大丈夫ですよ。 
【方南通り】
*方南通りと交通量の多い道路沿い
**方南通り沿い居住者です。 方南通りの交通量は大したことないですよ。 大型トラックが通ったりすると若干揺れますが、騒音に関しては都内の街道沿いと考えれば少ない方じゃないでしょうか。ここで騒音が気になるのであれば都内の街道沿いの物件は対象外になると思います。 
**土日の交通量は平日と比べて減ります。深夜の交通量はかなりまばらになります。
**夜はそんなに交通量無いですよ。昼も渋滞する事は無い程度の交通量です。上層階であれば騒音はあまり気にならないと思います。
**方南通りは、井の頭などと比べれば交通量少ないと思います。ただし、信号・バス停が脇なので加速時の騒音はあるでしょう。 夜は交通量少なめな分、救急車とバイクの音が気になります。 こちらのマンションは、リビングが方南通りに面しているので、寝室は比較的静かなのではないでしょうか？
【浸水リスク】 
*建築される場所は大雨が降ると方南通りに大きな水たまりのできる場所、下の駐車場や一階の部屋への浸水リスクが心配 
**道路と歩道が緩やかに窪んでて大雨の後水溜りが出来る事がある。窪みが一杯になったらガーデン堀ノ内の方に水は流れていくので浸水はしないと思う
**あの辺りに水たまりなど、出来たところを見たことがありません（笑）方南通りは高く、善福寺川や神田川にかけて低くなっているから大雨になったら、そちらへ水が流れていきますよ。



==周辺施設==
*近くの和田堀公園はまだ一度も行った事がないのですが、調べてみるとバーベキューができたり、池があったりして楽しそうな公園ですね。やはり休日になると混んでいるのかな。 
**和田掘公園は始めて行った時には緑の多さにビックリするでしょうね。23区内でも屈指の広域緑地帯だと思います。交通公園は子供だらけです。
**和田掘公園は、いいですよ。釣りぼりもあり、犬の散歩とかしたいな～と感じました。ここは、魅了的です。



==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ルフォン杉並方南町 「ルフォン杉並方南町」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/318709/ ルフォン杉並方南町ってどうですか？【検討板】]

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