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プレサンス谷町リーベ

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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[中央区]]内久宝寺町３丁目３−２
*交通：
#大阪市営地下鉄[[谷町線]]・[[中央線]]「谷町四丁目」駅徒歩5分
#大阪市営地下鉄[[長堀鶴見緑地線]]「松屋町」駅徒歩5分
#大阪市営地下鉄[[谷町線]]・[[長堀鶴見緑地線]]「谷町六丁目」駅徒歩7分
*総戸数：55戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上12階建
*完成時期：平成28年1月
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション
*施工：金山工務店


==価格・コスト・販売時状況==
*駅近で狭い間取り。 投資物件かなと感じました。 別に自分が住んでもいいとは思いますけど。 ユニットバスでもトイレと別なのでいいですね。 ちょっと、縦長過ぎるレイアウトが気になりました。 
*ここの立地がいいって押されたんですけど、どうなんですか？当方中部住みで大阪へ行ったことがないもんで……この連休中に売り切れてしまうと話されてましたが。
**現地を見たことも行ったこともないのですか？ 電話営業だけで検討中ということですか？ ここの価格ってどれくらいですか？ 生涯収支とかどういう理論で買うのか教えて欲しいです。 プレサンスの投資マンションって毎年何物件も出てるから 仮にここを見送っても他のマンション買う機会はあると思いますけどね この連休中にもし買わなくても2週間後にもし買う気に変わったら電話してまだ残ってるか聞いてみたらどうです？
***見に行った事ないです。 電話営業と直接会っての話です。 価格帯は1500-1800万税抜 この立地はしばらく出てこないからと言われまして……計画立ててから、3年はかかるからこの条件だとすぐに買い手が決まりますと伺いました。 異様に即決を迫られてしまってどうしたものかと迷ってます。 見送っても全然いいレベルなんですね。数年前から地価が上がってるから、次に紹介する時は同じ条件でも値段はと……この価格は底値の時に仕入れた土地だから出来るという話でした。 あと、借り主が決まっているフロア(法人)があるのですが、そっちの方が通常の個人に貸すよりも安心なんですかね？
****法人でも個人でも長く借りてくれる方がいいよね 賃貸借解約されると広告料とか内装費の出費かるし 次の賃貸借契約が決まるまで2ヶ月とか家賃が止まるからね お金持ちなら新築で購入してもいいんじゃないかな？ 値上がり期待のできる株じゃなく投資不動産をどういう目的で買うんだい？ 数年前にプレサンスのマンション買った方よりプレサンスの株を買った方が儲かってたよね
*****プレサンスの株はすごく上がってますよね。 投資マンションの目的は年金対策です。 借り主が付かない期間のリスクはあるものの、家賃入る間はほぼ資金投入なく完済後の家賃収入を得られると思いまして。空室率2%弱と話されていましたが、そんなに低くなるものなんですか？
******不労働収入は土地無し庶民の夢ですよね。ところで完済ってことはローンで購入して金利払っても利益出る計算なのかな？ 金利1%でも総支払額はかなりじゃない？ 空室率は企業の全管理戸数に対してじゃないかな？ 空室率の話をするなら個人所有の分だけで計算しないと無意味かも？ 仮定として35年420ヶ月所有、空室率2%空室期間8.4ヶ月で計算すると35年で9ヶ月しか空かないなんて理想的過ぎないかな？ 築10年くらいまでなら2年ごとに5回入れ替わっても毎回2ヶ月くらいの家賃無しの空き室期間しか発生しないとは思うけどね。築20年とか30年だと空き家長い部屋も多いし 仮に空室率が低くても家賃が下がると意味がないと思うんだけどそういうのも含めて毎月の自己資金が要らないなら良いかもね
********築20年とか30年だとやはり空き家多くなりますよね この立地だと空きになりづらい上、家賃も今の相場だと1万減くらいしか下がらないとの話でした。 全管理戸数って個人だけではないのですね。そ なんとも、数字マジックですね……思い込みはよくないですね。 あと、節税の観点から経費計上するのに、頭金少なくしてなるべく長くローンを組んだ方が良いとアドバイス頂いたのですが、本当でしょうか？ 調べてもそのような文言は見つけられないのですが。
**********私もはっきりは解らないですが直感的にそう感じただけですので。プレサンスの賃貸管理部門が管理してる全部の管理戸数から空室率を計算しただけかと思いました。管理戸数における空室率については営業マンに定義を確認したらどうですか？賃貸管理総戸数、空室率、築年数別、地域別とか 
*プレサンス谷町アルファって分譲されたことがあったか？松屋町駅前Ⅱはどうなんだ？実際においしい物件は表では販売しないと思う。。
**プレサンス松屋町駅前Ⅱで検索したら業界新聞に出てた。まだ計画中の情報を知ってるってことは業界関係者とかかな？来年３月完成だから１月完成のここが完売してから売りに出すのかも？松屋町駅から徒歩２分くらいだから立地はいいよね。プレサンスで松屋町の名称が付いてるマンションだと３棟目っぽいね 
*ここって立地いいって言えるのかな。表面利回り4%弱とかビミョー過ぎる
*ここってまだ残ってるん？
*1600万位からですよ
**平米単価70万前後というのは考えていたより安いです 
*もう完売したのですか。販売開始からどれくらいで完売したのでしょうか？1ヶ月とか？プレサンスの投資ワンルームマンションは年間何物件販売しているのでしょうか？売れ行き凄いです 
*ここは分譲マンションだけど完売済みたいね。賃貸なら『空室39件あり』って記載してあるから階や間取りも選び放題だし見に行ってきたらどうですか？投資マンションで購入した所有者の方は新築なのにいきなり空き室状態で家賃入ってこないからヤキモキしてるかも。それともそんなこと気にしない富裕層が買うものかな？ 
**そんなに空き室あるんですか？投資マンションって最初は借り主いないと販売出来ないんじゃないでしたっけ？ローンが降りないとかなんとか……
***まだ建ったばかりなのにこんなに空き室多いもんなの？
****最近マンション建てすぎだからね……
*プレサンス、多すぎて全部把握できません。ありふれすぎて、リセール悪そう。
*不動産投資で買われた方ってリセール考えられているんですかね？
**持ちのロンです！
***不動産投資の人は当然でしょうね、リセール前提。となるとなるべく低価格で立地の良い場所というのが大前提になってくるのだと思います。１Kってあまり高く貸し出すのは難しいのでは？と思うのだけど、こちらの場合複数路線可能でしかも近いとなりますから少々強気でも分譲賃貸ということで行けるのかもです。
*このマンションは１年前に完売してますよ。プレサンスの投資マンションのスレッドで完売してるのにレスが伸びるって珍しいね。特別良い立地のマンションでもないし。８室が賃貸募集されてる。総戸数５５戸だから空き家率１４．５％が高いのか低いのかは微妙だな 
**半分はリブマックスが一括借り上げだから、空き部屋でも賃料が入ってくるはず
***家賃が入ってくるってことはオーナー視点ですね ちなみにリブマックスって民泊とホテルの中間みたいな存在なのかな？ プレサンス谷町リーベをMax谷町4丁目駅前リーベをいう名称に変えて週間とか月間単位で賃貸に出してますよね 中国人とか韓国人の民泊利用とかも多いのかな？ 
****出張が多い人はウィークリーマンション借りる人もいますよね。出稼ぎ？そんな人にもいいかもしれない。安いなら。このあたり、1K賃貸多いです。月6万が相場。谷町は企業ビルも多い地域でしたっけ？1人暮らしOLにもいいかも？
*このエリアってスゴイ賃貸多いですよね。ビジネス街だからすぐに借り手付くって言ってたが
*実際ココの所有者の方どうですか？



==交通==
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==構造・建物==
*

==共用施設==
*プレサンス谷町アルファは常磐町にあって場所が良かったが、いかんせん駐車場が2台しかない・・・。それに比べリーベはどうだ？
**リーベも2台しか止められない。賃貸の場合って早い者勝ちなの？ 

==設備・仕様==
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==間取り==
*間取り：1K 
*住居専有面積：21.93m2～25.57m2
*バルコニー面積：3.41m2～4.81m2 
*1Kはまあありがと思うのだけど、分譲賃貸として貸し出すんだったら せめてお風呂はユニットバスではなくて、きちんと独立してて思う部分ではあるかな。 差がでるのは水回りになりやすいと思うのですが、 ここがしっかりしているのとそうでないのとでは違いますから。 ここは実需で、と考えている人は間取から考えてもあまりいらっしゃらないと考えるほうが自然かしら？？？

==買い物・食事==
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==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*松屋町駅周りのプレサンスの賃貸マンションは本当に多いな 
**本当に立地のいい物件は、新築分譲に出ないんだなｗｗｗ 玉造駅前とか。
*ここの立地がいいって押されたんですけど、どうなんですか？当方中部住みで大阪へ行ったことがないもんで……この連休中に売り切れてしまうと話されてましたが。

==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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osaka/585609/89
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