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プラウド浦和東仲町ガーデン

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==物件概要==
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[浦和区]]東仲町105番1他（地番）
*交通：
#[[京浜東北線]] 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札（7:00～24:15、ICカード専用）より徒歩2分）
#[[高崎線]] 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札（7:00～24:15、ICカード専用）より徒歩2分）
*総戸数：92戸（非分譲8戸含む）
*構造、建物階数：地上14階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年09月下旬予定
*入居可能時期：2018年10月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：東洋建設株式会社
*公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html 



==価格・コスト・販売時状況==
*本物件はこの地図で中央の"松江精機工業"の部分に建設中で、現在は既設物を取り壊しています。北側の住居及び駐車場もフェンスで取り囲んでますので、そうだとすると結構な敷地になると思います。地図左側(西側)のファミマの通りより2～3m土地が低く、敷地内でも高低差があるように思われるので、恐らく地下1階としたのではと想像しています。 
この地図の一番下(南)にあるキョリ測定の起点がほぼ北口と言われている部分です。一番上(北)の"東仲町自治会集会所"の文字部分が現在建設中のパークハウス浦和東仲町になります。何れにしても非常に気になる物件が現れました。
*東口のパークハウスに、ちょっと上乗せした感じで来るんじゃないでしょうか。それでも、数年前から見れば割高ですが、駅近ですから強気でくると思います。で、西口よりは相対的に安くなり、買い手も一応は付くと思います。
*駅前だから億超えるみたいですね。
**今の浦和の駅力を考えたら、上層階は当然億越えでしょう。これはもう仕方の無いことだと思いますよ。
*間取りは普通にファミリー向けの3LDK中心だと思いますよ。近くのプラウド、パークホームズ、パークハウスがそうで、DINKS、高齢夫婦、子どもが１人から２人の共働き世帯が混在していて、子どものいる世帯が半分以上です。
*普通に平均坪単価300は超えてくるんじゃないですか。最高350行くかどうかだと思います。
*マークスの担当者の方が仰っていましたが、ここはマークスより確実に高くなるので、最多販売価格帯は6000万前半程度となる見込みです。三菱タワーとあまり変わらない価格ですね。
*近隣住民です。 北口までの所要時間は若干短いですが、浦和タワーを超えるものは特に何もないと思います。東口は西口と違って地味ですから。価格は高砂のプラウドくらいじゃないですかね。駅はすぐだけど、何せ東口なので。
*比較対象は、高砂とか常盤のプラウドかと。利便性vs西口
*ここの魅力はとにかく駅から近いことで、東口とはいえ、駅４分（北口なら３分）は希少ですね。 近くのプラウドとパークホームズは分譲から５年くらい経ってますが１割以上値上がりしてますから。
*ここは坪300程で売られそうだと野村の営業の方がおっしゃってました。うちには手が出ません…もうしばらくいいマンション出るの待ちます泣
*ガーデンは立地環境最強で瞬間蒸発でしたね。もう少し早く動いていれば。高層階の中古が出たら、5分増しくらいまでなら買います。
**浦和タワーが浦和マンションバブルの極期だと思っていたが、ガーデンがこの価格で瞬間蒸発するなら、浦和タワーの億ション以外の部屋は買いだったということか。浦和タワーは、1階にタリーズと銀行が入っているのがいいね。特にタリーズは、シティハウス浦和高砂にも入っているけど、マンションのステータスに寄与していると思う。
***浦和タワーは学区やアドレスステータス重視の方が、居室空間や周辺環境には目をつぶって購入者するマンション、ガーデンは学区やアドレスを重視しない方が、住みよい生活環境を求めて購入するマンションで、真逆の性質だと思います。浦和タワー低層階は買いだったと思いますが、中高層階は正直割高感が否めません。逆にここは高層階がお買い得でしたね。角部屋は高すぎましたが。
****住みやすい生活環境は、約１００戸にエレベーター１基、常時ゴミ出しＮＧは目をつぶって購入するんだ。 
*高層階中部屋の3LDKにキャンセルが出れば、私は喜んで買います
*あと一割高くても、竣工までには完売したでしょうね。野村の担当者も悔しがっているはずｗ
**まー野村は価格設定がうまいと思いますが。タワーよりも安く、マークスよりも高く。
*たぶんガーデンを買った人って住みたい街ランキング見て飛び付いた人たちだろうね。
*マークスと比較すれば断然ガーデンがお買い得でしたね。ガーデンは角部屋だけやたら坪単価高いのでそれだけは好みになりますが。
*今思うと去年竣工の三菱パークハウス東仲町も、坂下だけど全戸角部屋で高層階でも5500万くらいの部屋あったから価格的にはお買い得だったな。ガーデン販売後の竣工だったらもっと高くしてただろうね
**三菱のも北口4分だからガーデンと2分しか変わらないもんね
**ガーデンと価格比較すると、パークハウスの14階70平米が6千万だったのはかなりお得感ある
**パークハウス東仲町は東口だし坂下だし場所が悪い。パークハウス東仲町は駅が近いだけの物件。さすがに東口どうしならガーデンの方がマシ
*土地の安い東口で、天井低くして建築コストをおさえたわりには強気な価格だったよな。 
*浦和自体が発展しているから、オリンピック後も言うほど値崩れしないかも。少なくとも、浦和駅徒歩5分以内のマンションは。
*結局2期で完売したのでしょうか？
*モデルルームの前に、2期も即日完売の看板出てましたね。
**二期も即日完売だったんですね
**選んだ物件が人気があるもので、嬉しいです。 
**全戸完売ってこと？おめでとうございます！
**おおー、すごい！ここのおかげで、うちのマンションの価値もさらに上がりそうです。東仲町コスパ最高！！
**すごい、即日完売おめでとうございます！資産価値はほぼ約束されましたね。買っときゃよかったなー。
**シティハウス浦和仲町とパークハウス浦和岸町は西口なのにずっと売れ残ってて、いったいどうしちゃったんですかねぇ？
***売れ残りっていうのは竣工後のことをいうのでは？ 
***新築マンションは一棟買いではなく、部屋を買うものですから。割りに合わない部屋が売れ残っているのではないですか。 
*第一期完売時の野村のプレスリリースより＜第一期(70 戸)申込者属性＞年齢 平均 48.3 歳 家族数 平均 2.5 人職業 会社員 63.4％、医師 9.8％、公務員 6.1％、会社役員 4.9％ 会社役員、医師、公務員が約2割を占めるなんて、信じられない高属性マンションですね！現在の浦和では間違いなくNo.1マンションではないでしょうか。一方で、平均年齢が約50歳、家族数平均2.5人は気になるデータです。今は良いですが、20年後には住人はシニアや後期高齢者ばかりとなり、売れるに売れないマンションとなってしまう可能性はありそうです。
**なるほど。子どもがいない比較的高齢な家庭だから東口の駅近を買ったのか。年を取ると体力がなくなるからね。子どもがいる家庭は間違いなく西口物件を検討するからね。
**駅に近いだけの物件だと思っていたけど、子供のいないシニア世代には『駅近』がドンピシャだったんですね。駅近以外に何もない建物ですから
***確かに(笑)駅近は魅力だけど東口だしなぁと思っていたけど、シニア世代にはドンピシャなわけですね。
**やっぱ駅近といえども浦和でわざわざ東口を選ぶのは小金持ちの高齢者ですよね。お金と知識がある子育て世代は西口を選びそうですもんね。
**12年後にはマンションが赤いチャンチャンコで染まるのか。
*5人に一人が役員、医師、公務員のマンションですか。シティハウス浦和高砂とどちらが高属性住人の割合が高いか気になります
*この価格では、親の援助でも無ければ、30代のカップルには購入できないでしょう。
*やたら「30代の高所得！」と連呼してた人いたけど、シニア向けのマンションだったんだね。
*一期と二期だけで即日完売、瞬間蒸発。これが、資産価値というやつなんだなと思った。東口といえ、駅、西口メイン、パルコ、伊勢丹、全てが徒歩4分圏内。やっぱいいよ、ここ。
*結局ここはマークスより更に売れ行きが良かったこれで浦和周辺では、デベはますます強気な値付けをしてきますねバブルか地域の価値上昇かは知らないけど。
*A〜Gのどのタイプが安かったですが！？全般高かった気がした庶民です
**3LDK中部屋はお買い得でした。特に高層階。BDEFでしたかね。2LDKと角部屋は坪単価高すぎました。 
*こちらを賃貸で借りる場合には家賃は月額どれくらいになりますか。階数にもよりますが、７５平米で２０万円ぐらいでしょうか。２５万円ぐらいでしょうか。
**相場なら20万弱だろうけど、、ここまで高値だから浦和タワーから2.3万少ないあたりの賃貸代かもね
**80平米ならまだしも70平米そこそこを20万以上出して借りるの？しかも浦和で？25万も出せば港区借りれる値段なのに？金の使い方って人それぞれだね。
***港区の交通至便駅徒歩2分の新築ブランドマンションの3LDKを25万で借りられるとは思えませんが。せいぜい1LDKですねぇ。
**パークホームズが今70平米16.4万ででてるから、新築でも18〜20万弱が相場かな、と思います。が、買い主の判断かと思いますので23万とかもありえるかと思いますよ。
**ここの3LDKなら込々20万～でも余裕で借り手はつくと思います。
**プラウドは新築時20万円でしたよ。
**浦和は、分譲価格に比べ、賃貸相場は安めです。武蔵浦和は、賃貸相場が高めです。
*浦和は住みやすい街だから住む目的にはいいけど、投資には向かないよね。それでも新築なら20万弱の賃料を見込めるから優秀だけど。
*販売中やこれから販売予定のマンションを考えると結局ここはお買い得だったのですかねえ？
*瞬間蒸発でしたね。それなりにファミリーの割合も他の浦和マンションと変わりません。学区情報に踊らされないそこそこ目利きのできる人や地元の方が多い印象


==交通==
*ここは駅まで3分。申し分ありません。
*私の実測では５分でした。坂登り、パークホームズの裏を通ってというルートでしたが、同じ？私歩くの遅いのかも。 
*信号無しでほぼ一本道で駅に行けますからね。車の往来も少ないし。
*駅の近さは抜群だね。 他のデメリットは目を瞑ればいい。
*ここは多数路線駅乗り入れ駅徒歩2分の最後の物件だったかも。西口再開発が実現すればそうでもありませんが。
**必死に北口無視しているのが笑えますね
*表記は北口2分、東口4分なのに北口隠して「2分」を連呼してる方が恥ずかしいけどね。 
*パークホームズ、プラウド、パークハウスの住人は基本北口改札しか使わない。北口改札の恩恵をかなり受けてる
**6分表記は売却時記載だから不利だけど、生活する上では23時過ぎまで空いてる改札だし、改札狭めでも北口4分はかなり便利だね。
***北口夜は24時過ぎまで空いてますよ。朝が7時からなので、後１時間早く開けてもらいたいものです 
****確かに夜は24時まで空いてたら十分ですね。朝は6時からだとサラリーマン助かりますね。。
**ガーデンなんて東口4分、北口2分なからめちゃくちゃ駅近だな！


==構造・建物==
*敷地面積	2,035.60m2
*パンフレットに載っているＣＧを見ていて気付いたんだけど、エントランスの中から見えるコミュニティガーデンと道路との間の壁（塀）が異様に高いような気がする。気のせい？
**エントランスは結構掘り下げているので、そのためではないですか？おそらくエントランスは地下1階扱いですよ。 
*プラウド、パークハウスはエントランスが華やかだった。
*凄く良いマンションだと思う。浦和駅東口で坂を下ったところは地盤と水害のリスクが心配だが、ここは大丈夫そうだね
*ガーデンは天井低いよな。 
*私は断然2階派です。エレベーターは朝使ったことないし、下がエントランスだから、音を気にしなくても良い。しかも安い。いざという時逃げやすい。日当たりに問題があれば別ですが、そうでなければ眺望が良いといっても海も綺麗な夜景も見えるわけではないし。
*天井高は浦和タワーより大分マシですけどね。
*天井高はガーデンも2400だよね？浦和タワーもガーデンも天井高だけ見たらケチってるよね？
**2400じゃないよ。
**浦和タワーも2400じゃないよ
***MAXのこと？MAX以外は2400じゃなかった？


==共用施設==
*駐車場 36台
*駐輪場 165台
*ミニバイク置場 3台
*常時ゴミだし可は100戸程度のマンションではありえないでしょ。大規模タワマン以外は。ここは24時間ゴミ出し可は謳っているので普通レベル。エレベーター1基は確かに不便だね。
*都内でも15階建てまでの100戸未満はエレベーター一基多いよ。朝以外は一基で充分なんだから、二基にして倍のコストかかるよりいいよ。エレベーターは一往復30円くらいかかるからね。
*都心一等地の高級マンションでも、100戸エレベーター１基はありますよね。エレベーター数はデメリットでもありメリットでもありますね。
**こんなこと書くと、それにしては管理費が高い、なんて言う輩が出てくるんでしょうけど。
*今まで大規模タワマンか小規模マンションしか見てこなかったので、ここの管理費は安く感じる。
*一基しかエレベーターないのに管理費高いね。
*エレベーターも1基だしセコい。
*浦和駅北口徒歩2分でも通勤時エレベーター待ちで5分はロスしそう。ホームまでつくのに結構時間かかること必至。毎朝階段でかけ降りるならいいけど、この規模なら2基は必要だしギュウギュウなんじゃないの？
**それを考えると、2階がいいですね。震災時にも有利です
***2階は防犯上の心配があるけど最近は10階など上層階の方が油断していて狙われやすいと聞くし、低層階でもメリットはありますね。


==設備・仕様==


==間取り==
*間取り 2LDK～4LDK
*専有面積	57.15m2～95.67m2
*バルコニー 9.38m2 ～ 12.02m2
*うちは発表前から期待してましたが、間取りが無理でした。4LDKが欲しかったのですが最上階２邸以外の両角部屋が3LDKなのは残念でした。子供に個室をあたえる年齢で二人以上いると収納場所などやはり狭いです。


==買い物・食事==
*浦和駅周りの利便性って、イトーヨーカドー以外に何か利便性がありましたっけ？ 浦和の伊勢丹パルコ行くくらいなら都内に出ますし、グルメも然りですし。まだ浦和で美味しい店というのを発見できてません。ぱっとしない個人店かチェーン店しかない。 都心に10年住んでいた者の率直な感想です。
**浦和のどのへんにお住まいかや勤務先が都内かどうかによると思いますが、我が家は日常的な買い物先として、イトーヨーカドー、伊勢丹、パルコ、アトレが徒歩５分以内に揃ってて、映画館、書店、スタバ、まあまあの飲食店もあるので、結構便利かなと思っています。 本当に欲しいものや食べたいものがある時は、都内でも横浜でも仕事帰りに寄ったり休日に出かけますけど。 浦和に越して来てまだ１０年くらいですが、寿司、鰻、焼鳥、フレンチは、家族や友人を連れて行きたい店を見つけました。まあわざわざ都内から行くほどではありませんが。 
*パルコの地下が、かなりグレードアップしたようだね。
*東京か新宿まで30分で出られるので、レストランが充実してなくても困りはしないんだけど、食のレベルが低いのは残念ポイントではあるね。あと、ちょっと思い立ったときに気軽に外食に行けないのはやはり不便かも
*ガーデンの近く、ガード下をくぐってすぐの所に、ラーメン王という美味い、早い、安いの三拍子揃った中華屋があります。中華丼激ウマ。
*口のパルコには何回か行ったことがあり、東口周辺の落ち着いた雰囲気は結構、気に入ってました。


==育児・教育==
*仲本小はプラウドシティとか東口のマンションができて生徒増えすぎて、教室足りないくらい。レベルは普通。
*仲本は私立進学率そこそこ高いし、最近引っ越してきた層がメインになれば、少し変わるかも。
*仲本小学校は、プラウドシティ含め、近年のマンション増加で生徒が急増し、私立中学進学率も増えています。高砂や常盤には及ばないでしょうが、教育環境はまあまあといったところです。
*仲本が環境良くなったように、中学も良くなって行くんじゃない。東口が開けてから徐々に新しい人が入って来てるからね。
*原中、ここ数年でかなりレベル上がってきてて、最近学区内にできたマンションに住んでる方のお子さんたちが中学に上がる頃には、常盤・岸に続く存在になりそうです。昔のイメージが中々払拭されないようですが、今後のことを考えれば学区的にも悪くない選択かと。 ちなみに、仲本小からの私立中進学者も年々増えてます。 
*原山中学は白幡中と並んで浦和に長く住んでる方々からはあまり評判よろしくない。 それでも以前大荒れだった白幡中に比べればマシだったけど。 今はそんなに公立で差はないんじゃないかな。 あの岸中ですらプライドばかりで予備校頼りの授業展開だし大分雰囲気も変わった。 教育熱心なご家庭は私立受験するしね。
*原山中学は学力というよりは体力重視かな。結構体育が厳しく、 先生方も厳しい方が少なくないので、そういう方針に共感できるならいいのでは。 原山中学の体育祭の行進は軍隊並みに凄いですよ。
*我が家は、高砂症の学区に引っ越そうかとも思いましたが、仲本小学校も最近かなり良くなっている小学校なので、中学受験をすることにしました。仲本小は、中学受験する子が3分の1程度と聞いています。
**私立の場所によりますが、朝都内に出るには湘南新宿・上野東京ラインとも結構な混雑です。 中学3年生位なら平気かもしれませんが、入学当初の通学は辛いでしょうね。
*都内に住み、都内に通う者からすると、浦和の治安の良さと、駅前がそこそこ栄えている、という点が魅力的です。都内に通勤することを考えれば、駅近こそが一番重要な点で、正直学区は興味ないんですよね。浦和に住んでいる人ほど、都内の人間は学区の重要性は認識してないのでは？ 流石に荒れている学校とかには子供を通わせたくないですけどね。 
**全く同意見です。ちなみに丸の内勤務です。黄金学区か何か知りませんが、都内の中高一貫私立に全て滑ったときの保険くらいにしか考えてないですし、実際、そのくらいの値打ちしかありません。所詮公立です。西口学区をやたら持ち上げるのは、浦和しか知らない田舎者だと感じますね、正直。
*高砂小や常盤小は半分近くが私立中受験するんだってね
*北浦和の常盤学区に住んでるけど息子さんは開成中に入れた知人がいます。今年、見事東大に合格されたそうで、お祝いを言いに行きました。常盤中→浦高ルートなら、よくて一浪後だったでしょうね。公立校から東大や医学部目指すルートだと、浪人覚悟になります。
*優秀層は私立いく流れが加速しているので実際に公立にいくなら常盤中も岸も白幡も原山も、学生・教員ともに質は変わりません。だから実際に公立に行く方が無理して学区目当てで西口マンションを購入するとコスパ悪いです。
**なに調べ？あなたの希望的観測？
*世帯所得は高砂小学区よりも常盤小、仲町小、岸町小の学区のほうが高いですよ。東口には関係のない話ですが。
*高砂小って南区にも学区かぶってますしね。常盤と岸町のみの比較なら分かりませんが、学区全体を見れば常盤小の方が圧倒的に上ですよ。北浦和と南浦和じゃ比較になりません。歴史的に北浦和の方が圧倒的に高級住宅街ですので。
*学区の小中、良いとこなんだけどなぁ。変にブランド化されてなかったから駅2分で坪300程度で買えたね。妙に学区ブランド気にする人も少なそうだし。今後はこうはいかないだろうから、買った人は良い買い物したよ。
*常盤中と岸中は、認めたくないかもしれませんが、名門中の名門です。
**西口は高級住宅地だから常盤と岸が名門になったんですよ。東口もそうなるといいですね。
*学区のブランドを加味すれば西口という意見もありますが、私個人としてはどうも公立にそこまでの価値は感じないんですよねぇ。開成や慶応志木等の有名私立と、常盤や岸とどちらが上かなんて、議論の余地すらないと思うのですが。
**ご子息が通っているのか、入れる見込みがある方なのでしょうか。開成や慶応志木は難関だから価値があるんですよ。 
*岸中の評判は最近も聞くが、常盤中は色々大変みたいね。白中も原山も昔とは違い凄く良い学校になりましたね。
*原山中は凄く良い学校になったので問題ないですよ。白幡中も躍進しています。浦和には有名学区が２つありますが、地元民ならご存知のとおり、今年度吹奏楽コンクールで結果を残し女バレや校長が代替わりした方「ではない」中学は、個人的には微妙です。
*西口だからとか学区が良くないと資産価値がとか、東口だから駅近もうけつけないという方はきっと浦和出身やマンション購入時の学区売り文句にとらわれた方の考え方なんだと思う。
*小学校の口コミサイト（一番大きいやつ）見てたら、仲本小&原山中良さそうだった。高砂小は良かったが、岸中の口コミやばかった。いじめ多発は皆口を揃え書いてあったし、先生がやめる、先生をからかう..etc常盤中は特にいじめもなさそうで優良中学校みたい。仲本原山も、今後の高所得層流入で年々生徒の質は上がりそう。
*浦和が文教地区だと言われていたことは間違いなく事実です。マンションの売主が言うほど学区によるレベルの差などないですし、私は東口育ちですが、当時市内では優秀な生徒が多い公立中学で、浦高、一女の合格者もクラスに何人も居ました。私立高校も含めると3/1以上は偏差値65以上の学校に入学したと思います。小学校も、クラスの半分は中学受験をするような学校でした。 


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
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Image:現地案内図 浦和 170722.jpeg|現地案内図
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*この場所は周囲の土地から低くて場所も少し奥まっていますが、北口まで想定2～3分、しかも線路から比較的離れてる。駅寄りの東仲町にしては住環境良い方と思われます。
*普段の生活では、オアシスよりも奥（あえてホテルのある方）に行くことはほぼないのでは？東仲町の住人からすれば、駅から逆方面だし。
**たまにしか行けないけど、ホテルより少し奥まで歩きますが、うなぎやはおいしいです。 
*公園がラブホ横にできるっていうのが微妙。
*ここら辺は電柱が多すぎて、そこが気になる人は気になるかな。
**電柱は本太の話だろ。あそこは酷い。
*駅前のため危険な輩も居る確率は上がりますけど、逆に監視の目もそれだけありますからね。学区が気になるなら都内に電車に乗って行けば問題ない。
*ショッピングや飲食するには、西口はいいと思いますが、いざ西口駅近にそんなに魅力ありますか。飲食店が多く、雑踏としている感があり、東口の方が住むにはいいかと客観的には思うのですが。街の歴史や学区等を考えずにですが。
*戸建に囲まれているけど反対運動とかないのかしら？
**今のところ聞かないですね。 あと、東側以外は全て道路に接してますから、囲まれては無いですよ。 
*東口開けてきたし、静かだし、車出やすいし、今や西口に劣るのは教育と飲食店くらいかな。後者は少し歩く程度の話だからデメリットってほどでもない。 
【浦和駅周辺】
*浦和にはたまに西口に行くくらいで東口には全く用がなく雰囲気がよくわからないのですが、治安が悪かったり地元民からは評判が悪かったりはあるのでしょうか？ 地図上は狭い路地が多く、ごみごみした雰囲気のようですが。
**駅近の割で近くに商店街もありますが、静かだし、平和です。治安も悪くないですよ。 道が狭いのは、西口と同様ですが、このマンションは三方道路で、すぐ大きな通りに出られます。
**すぐ近くのマンションに住んでます。 東口でも、東仲町、本太、東高砂、東岸町、前地があって、全然雰囲気が違います。 このマンションのある東仲町も、駅側と仲本小学校側ではまた違います。仲本小学校側は完全な住宅地ですが、駅側はマンション、戸建、商店、飲食店がごちゃまぜです。活気があり、夜でも人通りが多いので安全です。 東仲町は、北口やアトレができたことで、さらに賑やかになり、このマンションのすぐ近くにある東仲町商店街は建物の建て替えがどんどん進んでいます。昔の商店が、３から5階建のテナント兼住宅に変わってきています。 また、線路沿いの東通りは、プラウド、東京オアシスがあり、その先にはラブホもありますが（これが東口唯一の嫌な施設です）、さらにその先には最近公園も整備されました。以前はスギ薬局のところがパチンコ屋でしたが、なくなりました。 東仲町の良いところは、商店街の全面協力のおかげで、街に活気があり、お祭りや自治会活動が適度に盛んなことです。近隣のマンションの子供たち含めて地域に溶け込めるのが良いところです。商店街と最近できたマンションに引っ越して来た子育て世代が良い感じで調和していて、浦和はどこもそれぞれに良い地域ですが、我が家としてはここに住んで良かったと思っています。 長文失礼しました。
【地盤】
*地盤も弱いよ。行政が立地している側にはそれなりの理由がある。
**地盤は普通です。 元沼地や東口から少し行ったところにある低地よりはよっぽどマシです。杭の長さが必要なのは、西口も東口も変わりありません。大宮台地の上ならセーフ、それ以外は各種ハザードマップとにらめっこが必要です。
*浦和は駅から10分以内なら地盤は気にするほどのところはないはず。西は川まで行くと注意な。いずれにせよ東京湾岸よりはよほど良いかと。
*ここはやや坂の下
*パークハウスの立地は、五差路の真ん前、大通り沿い、坂下、駅から遠いとあまりよろしくない。妥当な価格だったと思う。
**立地はプラウドガーデン＞パークホームズ＞プラウド＞パークハウスですよね。パークハウスはパークホームズやプラウドと比べてもお得感がなかった。
**今売り出しだったらそれでも6千万超えてきた部屋も駅近だからあっただろうけどね〜東仲町もガーデン完売で高値になっていきそうだ。
**立地はガーデンも坂下だからプラウド→パークホームズ→ガーデン→パークハウスでは？築年数や仕様を加味するとこの順ではないけど。
*東仲町も財閥系が目をつけてたくさん作りそうですね〜。パークハウスも坂下だけど見た目は良いね。
*プラウドは線路が近くて騒音がひどいので、ガーデンやパークホームズよりかなり立地悪いと思うけど。 
*個人的には、ガーデン＝パークホームズ＞プラウド＞パークハウスかな。ガーデンはこの中では大規模で３方道路なのが、車をよく使う人にとっては最高だと思う。あと真南向きで日当たりも一番良い。
**立地はパークホームズ>ガーデン>プラウド>パークハウスだよ。パークホームズは見た目も格好いい。
*ラブホテルが近くに数件ある？
**ラブホは公園の隣でかなり北の方よ。ガーデンからは遠い。
*パークホームズはほぼ日当たり無し、プラウドは線路近すぎでうるさい。
*パークホームズは完全にプラウドの影ですからね。結局、ガーデンが一番設備も立地もいいと思う。
*プラウドはいうほど音はうるさくないよ。駅からフラットだし、いろんな施設へのアクセスの良さはピカイチだと思うけど。
*プラウド、中古内見しましたが、本当にうるさいですよ。遮るものないのでダイレクトに電車の音が入ってきます。フラットアプローチは便利ですが、比較的交通量の多い通りに面しているのもマイナスです。 
**ガーデンも電車の音が入ってくるのでは？
*ラブホ遠かったっけ？ラブホまで徒歩2分くらい？
*残念なことは、浦和駅北口改札の構造が酷く混雑しているということぐらいじゃないかな。
*立地に関してはガーデンが東仲町物件文句なしのナンバーワンですね。 
**東口物件の中での立地ナンバーワンはパークホームズですよ。
**立地に関してはパークホームズよりはガーデンがいいなあ。
*歩いてみるとわかるけど小綺麗な注文住宅は常盤学区の方が多い。岸学区は目を引くような豪邸も見かけるけど驚くほど手狭で汚ならしい建売も割りと建ってる
*西口は東口より高級で学区が良いイメージがあり、価格的にも高いと思いますが、岸町のパークハウスやシティハウス浦和仲町のように売れていないものもありますし、浦和タワーやマークスのように順調に完売したものもあります。**一方で、東口のガーデンやパークハウスがすぐ完売になっていることも事実です。これまでのように単純に学区や高級なイメージだけでなく、ニーズや価値観が多様化し、以前とは変わってきているんだと思いますよ。
**今は学区間の差異もないしね。未だに常盤をブランド売りしてるのは驚くけど。利便性も考えたら東高砂がベストだな。
***東高砂だと西口の繁華街に出るのが面倒では？仲町にも駅中にもアクセス抜群で、それでいて閑静な東仲町が住環境では浦和ナンバーワン地区だと思います。 
*10年後には東口も更に見栄え良くなるんじゃない？東西の行き来できる通路できてこの発展ぶり。まだまだ東口が華やかになる余地あり。とりあえず、ガーデンは東仲町の評判に貢献した。
*岸町は本当に軽や安い国産車をよく見かけるよな。安っぽい建売も多い。都内の高級住宅地と呼ばれる地域なら、普通、注文住宅と外車ばかりなのに。
*西口同様東口も駅近はすごく便利だよ。昔は浮浪者がとかよくわからないレスもあったけど、足立区みたいに今も治安ワーストな町はさておき、現状埼玉でもとても良い方の町に位置してるわけだから何の問題もないと思うよ。
**県南出身ですが、浦和西口にステータスや憧れを感じたりは全く無いですね。西口が高級住宅地という自意識は、浦和のインナー文化だと思います。もし西口が高級住宅地というブランドがもっと広く共有されているなら、埼玉県内だけでも、富裕層が流入して、あんな、普通のサラリーマンが建てるような戸建や、普通のサラリーマンが購入するような地元デベロッパの安っぽいドミノマンションが林立する地域になるはずがないです
*浦和に限らずどこの駅でもどの辺りがいいってのはあって、浦和の場合は地盤や学区や公的機関があることを考えたらやっぱり西口のがいいんだよ。それはもうしょうがないんだから、西口を必死に貶めようとするんじゃなくてもっとこの物件の魅力について語ったらいいのに 
*東仲町は人口たったの3000人しかおらず、平均的な属性もかなり高くなってると思ってます。一戸建ても多いしいいバランスだよね。
*浦和駅周辺にコインランドリーはありますか？または近くの駅でもいいので教えてください
**近くのパークホームズ裏にあります
*浦和と言っても浦和駅周辺だけでなく、旧浦和市が文教地区と言われていて全体的に学校のレベルが高く、北浦和の常盤（地元民としては北浦和という認識）や東口の元町、領家などには富裕層が多く住んでいると言われていました。元町や領家に小さな単身用アパートが多いのは、代変わりして豪邸があった土地にたくさんアパートや小ぶりなマンションが建てられたからだと聞きます。 
*浦和は全体として、静かでいい地域だと我が地元を誇りに思っておりますし、住み続けたい街です。 


==周辺施設==



==その他==
*西口に今、購入する価値のある物件ありますか？
**西口は仲町のブリリアまで、まともな物件出ないでしょうね。
***浦和では西口物件>東口物件が常識だからね。 
**シティハウス浦和仲町があります。 
**常盤に三菱、野村、住友とドミノ物件がぞろぞろできますよ！全くほしくありませんが。
***常盤の物件なら、アドレス良し、学区良しですね。
***常盤物件は安くないと売れませんからね。価格には期待しています。
**シティハウス浦和仲町がありますよ。
***シティハウス浦和高砂なら喜んで買うんですが…
***ガーデンよりもシティハウス浦和仲町の方が本気で良いと思っています。ガーデンの良さってなんですか？駅までの距離だけですよね？シティハウス浦和仲町はアドレスも学区も良いですよ。駅も近いですしね。
****駅が近いだけで良いなら浦和じゃなくてもいいじゃん。浦和を気に入って浦和を調べて購入する方々は、浦和特有のメリットがある西口に辿り着きます。
****本気ですか？人それぞれの好みですが、いくらなんでも、私には信じられません
*公示地価でも西口>東口だからね。
*ここが終われば東口は打ち止めでしょうか？東高砂の駐車場当たりにできませんかねぇ。東口の雰囲気が好きなんですが。
*ここがこの価格で瞬間蒸発したことをうけて、仲町のブリリアは浦和タワーの坪単価を超えてくるのではなかろうか。
*駅が近いだけでいいなら赤羽や大宮の駅近物件でいいじゃない？赤羽や大宮も交通も買い物も便利だしね。それでも浦和を選ぶ理由は学区や高級住宅地というステータスじゃないのかな。
**西口物件といっても、シティハウス浦和高砂や浦和タワーから、ネタにされるシティハウス浦和仲町までピンキリです
***シティハウス浦和高砂って売れ残ってましたよね。販売のペースって関係ないんですね。
*赤羽や大宮にはもう駅近に土地がないでしょう。浦和徒歩2分の本物件が最後のチャンスでした。
**赤羽も大宮も徒歩5分くらいの物件ならあるし、今後も出てくると思いますよ。ガーデンも西口4分だから変わらないですしね。
***具体的に教えてください。土地も物件もありませんよ。プラウド大宮は即日完売しましたし、パークハウス大宮も早期完売しました。大宮や赤羽には5分圏内にもう土地がありません。
*シティハウス浦和高砂もシティハウス浦和仲町も売れ残り。今考えたら浦和高砂の方はお買い得だった。浦和仲町の評価は今後どうなるかな。
**どうもこうも、首が回らないですよ！誰か、買ってください！マンションの周りのノボリと看板を早く外してあげてください。
*浦和駅は小さいけど、大宮や赤羽は駅に入ってからホームまでが長い。実質ここの北口徒歩2分は、大宮・赤羽徒歩1分より便利。
**ガーデンは東口4分だし、駅近いだけでいいなら都内近い赤羽選ぶわ
*赤羽に駅近物件もう期待できませんよね。土地がないので。また当然浦和東口より価格も高くなります。
*確かに浦和はターミナル駅じゃないのがメリットかも。大宮や赤羽のような大規模なターミナル駅は、駅入り口からホームまで5分はかかりますよね。駅徒歩5分でもホームまで10分以上かかっちゃう。浦和ならせいぜい入り口から1,2分ですね。
*浦和では西口>>東口>>北口なんだからさ。北口2分より西口10分の方が魅力的だよ。
*真面目な話しガーデンって駅に近いだけの物件だよね？それならば山手線の駅に近い物件買った方がよくない？田端～日暮里とか探せばありそうだけどね。都内へのアクセスと駅までの距離を優先するなら、他に候補になる駅は無数にあると思うよ。
**ガーデンの変わりは都内に沢山あるんだよなぁ。 
*浦和の西口>東口は揺るぎません。文教地区は首都圏でも数えられる程度しかありません。西口の競合は、その限られた文教地区になります。それと比べて東口の競合は首都圏の便利な駅です。首都圏には便利な駅が無数にあり、その『全て』がガーデンの競合となるでしょう。
**西口の文教地区信仰をいまだに抱いてるのって、代々、浦和に住み着いてる土民くらいでしょ。都内勤務の高所得者層は、みな、基本的に私立受験しか考えてない
**おそらく貴方は埼玉県出身の方なんでしょうが、浦和の文教地区としての知名度なんて、県外ではほぼゼロですよ。交通の利便性（私と妻の職場の最寄が東京と新宿）から浦和を検討し始めたのですが、浦和については県庁所在地で熱心なレッズのファンがいる、といった程度の知識しか私も妻も持っておらず、実は埼玉県内では教育熱心な文教地区として知られており、治安もよく、伊勢丹やパルコもあって住みやすそう！なんてことは、全て後付けで知ったことです。
*ガーデンが売られている中、シティハウスも１部屋売れたし、パークハウスの高額な複数の部屋が売れたのも事実。マンションは各々が各々の事情に基づく判断で買うもの。
*今の浦和は、色んな意味でまだまだお買い得なのかもしれないけど、これ以上に人口が増えてゴミゴミしたら嫌だなと思ってしまう。急速に発展する街に、いいイメージはあまりない。
**安心して下さい。急速に発展した武蔵小杉は元々は工場の多い街です。工場を買えばそこにマンションです。だから開発が簡単に出来てしまう。浦和は歴史のある街で、昔からあるお店も沢山あります。だから西口再開発もすんなり進みません。デメリットのようにも思えますが、裏を返せば、今のまま緩やかに丁度よく発展していくはずです
***昔からある名店が数多くあるならなにも文句はないんだけど、ごみごみしたしょぼい個人店ばかり数多くあるのがね・・・店のクオリティという意味なら武蔵小杉のほうが断然良い。浦和の名店って、寿司とかうなぎとか、おじさんおじいさん好みの渋い店ばかり。30代の高所得共働き世代むけの、少し高くても良いのでお洒落でクオリティ高いお店というのが本当に無い。わざわざ都内に出ないといけない。
****あなた浦和に住んでないでしょ？浦和には小さな個人店から、ちょっとコジャレたお店まで色々ありますよ。
*****浦和の若中年向けの小洒落たお店ってどこ？西口に数件あるくらいしか思い付かないけど。あ、雰囲気だけの、酒も料理も安くて貧乏な若者でも平気で入ってくるような飲み屋はなしですよ。そんなの大宮程度の街にだっていくらでもあるので。
**浦和に住んでいますが、武蔵小杉の方がおじさん向けの店が多かったと思います。いま宅地化されて雰囲気は変わってますが、武蔵小杉のイメージはNECと三菱自動車です。 
*子供がいるなら、西口の常盤か岸学区のマンションか、狭くても良いので常盤、本太あたりの戸建を検討したいですよね。岸町、高砂の高砂・岸学区はとにかく土地が高い上に羽田新飛行ルートの真下に位置していて、今後の騒音被害に悩まされそうです。
*ブリリアは階建はここと同じくらいだけど、戸数が少ないからディスポーザー無いかも。あと、東側低層階は道を隔てた立体駐車場の影響で5階以上にならないと日照が厳しいね。住宅ローン金利も上昇傾向。ここと価格があまり変わらないのであれば、公立のたかが知れてる学区を加味してもこの物件よりも割高だ。
*ガーデン検討していましたが、予算と希望面積が釣り合わず見送ったものです。私も断然東口が好きなのですが、今後東口でマンション建てられるほどの土地が出て来ますでしょうか？ここまで駅近でなくてもいいのですが、徒歩10分以内くらいが希望です。
*完売までのスピードはあくまでも目安。結局、物の評価は「誰が」買ったのかを見極めないと判断できない。好むものによって、学力が判断できるという研究結果があります。すなわち、賢い人が買う物と、賢くない人が買う物が違うと言うことです。そこに販売スピードや売上は関係ありません。そもそも選ぶ物が違うからです。例えば、EXILEのライブチケットが即完売したところで、良質な音楽だとは思えませんし、EXILEのライブチケットの購入層が優秀だとは思えません。私には東口の物件が優良だとは思えませんし、情報に疎い人が東口の購入者だとしか思えません。
*ここの購入者は、なぜ西口ばかりが栄えているのか疑問に思わなかったの？地盤も西口だし、だから公的機関も西口だし、高級住宅街も西口だし、学区も西口。どれだけ騒ぎ立てようが、浦和では西口>東口を覆すことは不可能だよ。それを受け入れたうえで、駅までの距離を優先したんだから、色んな事実を受け入れなよ。
*パークハウスも2階が84平米6700？万くらいで中古でたけどもう売れたみたいだし、東口でも駅近は6千万以上出してもいいという層が一定数いるんだよ。西口も東口も所詮田舎の埼玉の浦和という小さな存在。仲良くしようよ。
*東口徒歩１０分以内なら、マンションではないですが、前地に６０００万円くらいで戸建ての建売が出てますよ～。 
**徒歩10分なら都内への通勤の利便性が薄れるんで、わざわざ浦和に住まないかな。 ましてや駅近のプラウドやパークハウスならともかく、戸建なんて、埼玉なんかで買っちゃったら売るに売れなくなること目に見えてるよね。
*常盤・岸町すら6000万円あれば建売であれば購入できるのに、前地までがその値段？バブルだね～
**建築面積全然違うでしょ
**前地も一応高級住宅街と分類されることもあるからね。
**岸町の24坪の建売は8000万だよ。アドレスでなら岸町が一番高いんじゃないかな。
***それ、長い間売れ残っているダイワのブランド戸建てだよね。５〜７丁目のどこかの。あの立地、あの値段じゃ売れないよ。岸町でも駅10分超えると大手でなければ5000万台から頻繁に出るよ。高砂岸学区でも。
****無知すぎるよ。あそこは道路も綺麗だし、道路幅もあるから土地が高いんだよ。土地の値段って周辺の環境や、土地の形でかなり金額が変わるからね。あそこら辺では、普通に土地だけで5000万はするし、そこに３階建ての家を建てれば7500万はするよ。
*****24坪だと坪200万でも4800万ですよね？いい加減なことを書いてるのは貴方の方かと思いますが。坪200万出したら岸町3丁目も手が届く値段です 
******普通に綺麗な土地なら200じゃ買えないし、仮に4800万の土地を購入しようと思ったら、諸経費やらで軽く5000万をこえるんだよ。 岸町でそれなりの戸建を建てたら、どれだけ抑えても6000万でも全然足りないよ。
****土地の相場を調べてみなよ。戸建の場合は西口だと15分までは高値ですよ。とくに岸町は土地の値段がビックリするくらい高いですよ。
*****ここ数年、岸町の地価は異常に上昇してるけど、それでも徒歩15分なら坪150万くらいで余裕で買えますよ。24坪なら精々3600万です。
*浦和は元々高いけど今も上がり続けてるからね。不動産価格は世界共通で人口の増減と関係してるから、人が増え続けている浦和は今後も下がる可能性は低いよ。浦和でも下がるようなら、他の地域がもっと悲惨なことになってるから大丈夫。
*ググってSUUMOとかに表示されるのって、高すぎて売れ残ってる土地ばかりなのに。無知は怖いですね。きちんと不動産屋で物件見せてもらいなさい。坪150万の物件なんて定期的に出てますよ
**坪150とかって旗竿地とかだろ。一般にそんな価格で出てたら即売れるからな。
*レインズ見ないと本当の相場はわからないよ。ググって表示されるのはあくまで売り主側の希望価格。
*駅近でもどうしても東口は嫌な西口好きは、西口買えば良いと思うけど、ガーデンと同じ距離、仕様のマンションはプラス500〜1000万はのっますからね。付加価値量で価格がのる西口を選ばす、東口で手を打った方も賢いと思うけどね。浦和人気は西口ではなく、あくまで交通の便が良い浦和駅の人気。
*駅近なのに閑静&西口行きやすいしヨーカ堂も近くて、東仲町便利ですよ。
*これからの浦和徒歩5分圏内は最低6千万超えが普通になってしまうんでしょうね。。億越えも売れる浦和需要はすごいです。再開発が実現したら、いったいいくらになっちゃうんでしょうか。。最低7千万くらい？
**再開発は三菱と野村共同だから、ものすごく高そう。70平米7千万とか。
*三井のMR行ったが、ガーデンの価格や売れ行きもチェックしてたみたいで、オリンピック後に緩やかに下がるといわれてたマンション価格も、浦和みたいな人気あるところはあんまり下がらないだろうと言ってた。
*オリンピック後の浦和市場は徒歩5分以内→値上がりか現状価格。徒歩10分以上→値下がり傾向じゃないかな？
*浦和駅近では、もう5千万代では低層階しか買えなくなっていくんでしょうね。庶民よりなのでパークハウスを買っておけばよかった。
**確かにパークハウスは庶民でも買える価格でしたね。安いとは言えませんが。当時の三菱の営業の話では、浦和タワーが高すぎて買えない層を拾っていたとのことですし。
**浦和駅近で庶民にも買える物件は、東口ならパークハウス東仲町、西口ならプラウド浦和高砂が最後だったのかも。駅近といっても６分だけど
***確かに当時も東仲町なのに高いと言われてたね。パークハウスは北口なら4分だから充分近いよ。北口も早朝深夜以外は長く空いてるから北口から近ければ便利。
*パルコを始めとする再開発前の東口は閑散とした佇まいの住宅街。飲食店も少なく、駅前ですら暗く、人通りも少なかった。再開発されてからの東口は過去のイメージを一新し、浦和駅としての利便性、東口→西口行き来の利便性が上がった事で明るいイメージが出来た感じがします。ガーデンを購入された方達は、西やら東やらより、生活利便性を重視されたかと。
**利便性に加えて生活環境と資産価値もね。
*ここは駅近が魅力で購入した人が多いというのが事実で、地歴や浦和の歴史云々を重視する人たちは買わないだけの話。東仲町は、駅に近ければ西口じゃなくてもオッケーという人たちには好立地だよ。マンションの取引価格も坪単価上がり過ぎだけど。



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物件概要
所在地	埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1（地番）
交通	京浜東北線「浦和」駅徒歩2分（※アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、徒歩4分（東口利用時）高崎線「浦和」駅徒歩2分（※アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、徒歩4分（東口利用時）
総戸数	92戸
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