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パークホームズ西台シーズンスクエア

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[[ファイル:パークホームズ西台シーズンスクエア.jpeg|thumb|400px|パークホームズ西台シーズンスクエア]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]] [[板橋区]]高島平9丁目4番3（地番）
*交通：都営[[三田線]] 「西台」駅 徒歩5分
*総戸数：88戸
*構造、建物階数：地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年09月上旬予定
*売主：
#三井不動産レジデンシャル株式会社
#近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
*施工：奥村組


==価格・コスト・販売時状況==
*3100万～6300万円台予定　65.58～90.53m2（一部住戸TR含む）
*１Ｆ庭付きが3,190万円だったので、興味を持ちました。 でもさすがに水没リスクや、いつ目の前にマンションが建つかという不安の中で、購入する勇気はありませんでした。。。
*好条件(上層、角、広い間取り)のところは逆に割高感も感じますが、すでにかなり売れてましたよ。


==交通==
*派手さはあまり期待できないけど普通に生活するのはこういう地域がいいな、というかこのくらいで十分。三田線は個人的に使い勝手がいいし。
*西台駅までの景観の悪さや歩道の狭さは気になりませんか？
*駅までの歩道の幅はやや狭いですが、我慢できる範囲でしょうか。景観は特に何も思いません。 エレベーター1基は朝の時間のないときに確かに考えものですね。 あとは、駅近と駅前ショッピング便利というところにメリット感じます。
*西台から池袋のバスに乗っても、40分以上掛かりますよね・・ 何故かどの時間帯も混んでるし、道路も混んでて停車するバス停も多く、 飽き飽きするほど乗ります・・ 三田線で巣鴨乗り換えで山手線で池袋が主流でしょう・・ よほど暇人ならともかく、 池袋まで40分って、都内ですか？って感じ だったら、池袋から東上線で30分乗った埼玉の方が便が良さそうな・・
**池袋で終電がなくなって帰ってくる時は便利だね。深夜バスが停まるから。
**高島平や西台方面からバスで池袋行かれる方って、シルバーﾊﾟｽ利用のお年寄りが多いです ちんたら走るバスに、うんざりして 座れたら最後、年寄りに席を譲らない非常識な人もいるんですね！ 寝れてしまうほど遠いってことですよ、ホント。 正直、バスで池袋に行かれると安易に考えてると、結構疲れます
**西台行きのバスは池袋で人がすごい待ってますよね。ラッシュ時は行列すごいですよ。 お子さんがいるならバスはきついと思います。 ベビーカーをたたまなきゃいけないし。重い荷物をもって抱っこ。おまけに座れないときなんて揺れて大変ですよ。 遠回りですが電車をおすすめしますね。
*セブンタウンは自転車で行けますか？
**セブンタウン自転車でどのくらいで行けるんですか。 結構遠くないですか？ 電動自転車じゃないとつらい気がします。坂道が・・・
***地元民です。 マンションから西台駅を越え高島通り、国道１７号、環８と走るルートで２キロちょっとです。 ママチャリの平均時速と信号待ちを考えると、２０分前後ではないでしょうか？ 週末にパパの自転車に子供を乗せて、２台で周辺散策を兼ねて行くには良いかと思います。 大通りを行くので、子供チャリとの併走は気をつけて下さい。 坂ですが、１７号で志村坂上に向かって有りますが、坂に差し掛かる前に環８に曲がるので問題無いと思います。 


==構造・建物==
*南の駐車場、そこそこの高さが建てれるのでしょうか それとも、何か建たない制限があるのでしょうか
**先日、モデルルームで前の駐車場の件、 私も気になっていたので質問したところ もし建物が建つ場合、いろいろな制限を測ったとして 考えられるのは４～６Ｆくらいの間の高さまでの 建物を建てることは可能と説明を聞きました。 なので、もし買うならそれ以上の階でないと もし将来的に建った場合、 ちょっと視界が気になるかも...とは思います。 いずれにしても６Ｍの距離はあるそうですが。
***せっかく買ったマンションが日陰になってしまうのはとても悲しいですよね。 低層階のほうがいろいろと良いと聞きますが、 日陰になってしまうリスクを考えると、高層を選ぶしかないですよね・・・
***南側の都営アパートとの位置関係はいかがでしょうか？ やはり眺望は望めないかな？ このことも若干、価格と連動していると思っています。
*事業主、距離、価格ともかなり気になるのですが南側1区画全体があがった場合にどれ位の建物が建つかが気になります。 その辺り説明受けたかたいらっしゃいますか？ 予算的にも低層階が希望なのですが。 宜しくお願いします。
**容積率からいうと6階建、建蔽率だと6階から階段状の建物が建てられると説明を受けましたが…。 その他の情報を持っている方がいらっしゃいましたら、私も知りたいです
**8階建ての可能性もあるとは言ってました。
**土地の所有者は二人おられると聞きました。あの交通局社宅の眺望で敷地いっぱいにマンション立つものでしょうか？
***私の兄が、建築設計事務所に兼務しているので、検討しているときに一緒に現地を見てもらいました。 皆さんの言うとおりの大きさは建てられると言っていました。 でも、あの場所にその大きさの建物を建てても、需要は無いだろうとのことでした。 いいところ、3から4階建てのアパートじゃないかな？と言ってました。


==共用施設==
* 23区なら公民館などが充実しているから共有設備の集会場は不要でしょう。
** 板橋区の条例では集会場の設置が義務付けられていたはずだけと・・・
*駐車場は30程しかないみたいです。 抽選で外れてもいいやって思える人じゃないと 無理ですね。
**たしかにこの場所で駐車場３０は少ないですね。 この辺りだったら、車あったほうがいいなーって思います。 でも周りの駐車場もそんな高くなさそうですが
***周辺の駐車場は2～3万ですね。
***私も駐車場は必要だと考えてましたが、 周辺の月極を調べたら問題なさそう。 皆さんそこまで駐車場必要？
*ここの物件は、３３台分？の駐車スペースしかなく抽選ですね。 で、１００１号室と１３０１号室の契約者は優先権があったはずです。（残念なことに私にはありません） 場所によって代金が変わり機械式の一番下が安くて１万８千円位？平置きの場所が高くて ２万円か２万２千円位だったはずです。 私は抽選にもれたら、周辺で探そうと思っています。
**駐車場代って高めなんですね。2万円台なんですか ここの辺りの地価を考えると、周りの駐車場代もっと安いところもありそうですね それに車も必要なさそうな場所ですので、車もちじゃない方も結構いそうですね。
**そんなにするの？　このあたりなら車があれば便利だけど、レンタカーにするかなぁ。


==設備・仕様==
*総戸数が88に対してエレベーター1基というのもちょうどいい感じ、この先新しい情報が待ち遠しいマンションです。
**え、エレベーター１基しか無いの？？ それって普通なのかな... Ｄグラには２基ありましたけど、総戸数が違うから そんなもんなんですかね～
**１３階建て８８戸ならエレベーター１基はキツいが、管理員１人でギリギリ回せる規模にして、管理費を低く抑えるなら、ありかな。 安く建てるにしても、ゴミ捨て場や集会室はきちんと作っておかないと、あとで値下がり要因になるから、MRで確認必須でしょう。
**やっぱり朝の時間帯のエレベーターがちょっと気になるところです、、、
*ここはタンク付きトイレだし、スロップシンク無し、ディスポーザー無し、エレベーター1基で華やかさはありませんが、生活環境のバランスと価格が魅力でしょうか。 でもエレベーターはもう1基欲しかった…。三井さん眺望や地盤でマイナスな部分を価格を低くすることで解消しようと考えたんですね。実際価格を下げた低層階もだいぶ販売が進んだようです。
*価格帯もそこそこ納得なんだけど設備関係がちょっと物足りない、気になったのがディスポーザー無しとタンク一体型のトイレですかね。
**他物件のスレを見ると、ディスポーザって5年ぐらいで壊れるみたいですよ。 その修繕費が5万円以上するとか。 共有設備の部分の維持費もかかるし、本当にあったほうがいい設備なんだろうかと思い始めました。
**24時間ゴミ捨てOKなので、毎日仕事前に捨てれば問題ないでしょう。
*いただいたパークホームズ西台のクオリティブックにはTQPMの記載があり、 足元停電灯、耐震ラッチ、家具転倒防止用金具止め下地、非常用発電機設備など があるようです。


==間取り==
*3LDK～4LDK  65.58～90.53m2（一部住戸TR含む）
*７０㎡～８０㎡弱の南向き住戸が中心のようですね。 ７０㎡タイプでリビングは１２畳以上、洋室もしっかり５畳はあるとのことでした。 うちは広いタイプ希望なのですがそちらだとリビングは１４畳以上あるみたいです。 何より私の希望するバルコニー側を全部リビングにした横長リビングのタイプなので早くモデルルームが見てみたいです。
*三菱、三井でマンション検討中の者です。 資料請求したのでうちにも連絡がきました。 いろいろ比較中ですが、 バルコニーは断然、三井の方が広いですよね、どう見ても！
*間取りを見るとファミリー層がメインになるのかな？
*個人的にはAタイプの角住居、収納性が高くバルコニーと風呂が広い間取りには興味があります。


==買い物・食事==
*この辺の三田線沿線じゃ一番買い物は便利でしょ。
*駅前ロータリーはダイエーがあり、マックや回転すし・餃子の王将 高島通りまで行けばファミリーレストランと内食・外食・中食問題なしでしょう。本屋・レンタルＤＶＤもロータリー内にあります 池袋発の深夜バスもあるので、お父さん達の飲み会も安心？（笑）
*赤ちゃん本舗にユニクロがあって小さいお子さんが居る家庭は行きたくなるショッピングモールですよね。 我が家は小さい子供がいないので滅多に行きません。普段使いは東急です。生鮮食品が東急の売場以外に肉屋と魚屋が入っていて充実しています。
*菜遊季さんは餃子がめちゃ美味しいです！是非食べてみてください！


==育児・教育==
*小学校はどうですか。正門までは都営住宅を抜けていくのですか。
*この辺りは都営の団地が多いので、子供は小学校から私立に通わせないと心配ですね。


==周辺環境・治安==
*水害ハザードマップ、液状化マップも気になってます。
*荒川が反乱した時にどれぐらい水没するエリアですか？
*水の深さは2メートル以上とされています。板橋区のハザードマップを見れば判ることですよね？ 昭和50年代から近辺に住んでいますが、浸水被害を受けたことはないですよ…。 でも機械式の駐車場の地下の浸水は大丈夫なのかと心配しています。 周辺の高台に比べると、地盤の柔らかい層が厚いようです。 ですが、その分基礎杭は固い地盤の深いところまで打っていると説明を受けました。 地震の際に揺れやすいことはあるかもしれませんね。
**荒川の水害については考え人それぞれでしょうが、ここはそこまで川の縁でもないし、現代の整備された状態で、それでも氾濫する可能性よりも、逆に川沿いを散歩したりこどもと遊んだりできる環境をとりますかね。 まあこのご時世確かにリスクはありますが、立地は便利なので割り切ります。 それよりも私も地震のほうが気になります。
***私は近隣住民、移民したい者です。 ゲリラ豪雨の際はうちのマンションは機械式駐車場は水没、 エントランスは濁水で汚れて大規模な手直しがありました。 将来の資産価値を考えているのでしたら、このあたりの低地はオススメできません。
***王子周辺とこのあたりはやばいね 
***一昨年のゲリラの際うちの機械式駐車場は大丈夫だった。
*ここに決めた方は高台が地盤が良いのは承知しているけれども、 生活圏を変えたくない近隣にお住まいの方や、 通勤で東上線だと不便だったりする方かなと想像します。 三田線は最近志村三丁目からの乗客が増えて、 坂上から先は座席前に立つのも困難ですし、 現在売り出し中の魅力的な物件も高台になかったんですよね。
*昨日の台風で河川の氾濫が心配でした。 この辺りはどうだったかご存知の方教えて下さい。
**昨日は三田線が強風で一時止まりましたね。 他の路線に比べれば短かった方だと思いますが。
**近くに住んでいます。 当日の５時半過ぎ、建設現場の様子が見たくなり、車で行ってみました。 パークハウスさんとの境のバス通りを走って現場隣の郵便局から裏道と見てきましたが、浸水もしておらず問題ありませんでした。 電車は、５時過ぎに止まりました。（ギリギリセーフで、帰宅）復旧は、三丁目からの高架の安全チェックの為、８時過ぎていたと記憶します。（妻が家に着いたのが９時近かったです）
*液状化リスク、ハザードマップにおける水没リスクはありますが、私は購入を前向きに考えています。 理由は、洪水のリスク→荒川・新河岸川が氾濫するにはかなりの降水量が必要です。どちらもさかのぼると埼玉の上の方になり、ここ西台で洪水するときは、まず埼玉が大変なことになるでしょう。そんな広範囲の被害の出る雨量は現実的ではないと思いました。液状化のリスク→川が近いのであり得るでしょう。ただここは、埋め立て地ではなく何十年も前に土地になったところです。先日の東日本大震災で、液状化がクローズアップしていますが、この地域で液状化現象が出たと聞いたことがありません。先の地震より大きい地震（直下型）が来てしまったら、 たぶん東京が終わっているでしょう。そんな状態では液状化うんぬんの前に東京に住めないと思いました。
*こちらは住環境はよいのでしょうか。
**住環境良いと思いますよ。夜、パラパラ鳴らす輩もいませんし。
*個人的な意見ですが、西台はゴミゴミと店は沢山ありますが、 池袋へも行きにくし、人が多すぎて落ち着かない感じがします 地盤も低いですよね 板橋区のハザードマップで、液状化の危険を確認してみたら、赤色斜線だったと思います 板橋区も基本的には台地なのに、 北へ行けば川、西へ行けば団地と倉庫 なんか閉塞感を感じます 都営住宅も沢山あって、生活レベルも高いとは言えず・・ 工場や倉庫があるので、大型トラックが多いですので空気が・・ 私はどうかな・・って思います。正直 でも、板橋の花火は綺麗に見えますね！
*一つ質問なんですが、地盤や川の氾濫とかはリスクはあるけど可能性は低いかなとも思うので、あまり気にしてないので すが、付近に清掃工場があったり、離れてはいますが大きな通りがあると思います。モデルルームに行ったり、現地に行ったりした際は滞在時間も短く気にはな らなかったのですが、実際にこのあたりの空気は気になるレベルですか？ まだ小さい子供もおり、そういった意味での環境とかも気になったりしてます。このあたりに地縁がある方で個人の意見でも構わないので、教えて頂ければ幸いです。
**周辺道路の交通量をお伝えします。地図を見てみてくださいね。 まず、マンション前の通り（市場通り）は、トラックを含め余り車は走っていません。理由は一車線道路のためほとんどが、高島通りを走るからです。 次に、駅から荒川に向かって走る通りですが、新河岸川を越えると集配センターや倉庫があるためトラックなど一定の交通量があります。しかし、走行 しているトラックを見て「何でトラック？あ、倉庫があるからか」とは思っても「倉庫があると、トラック多いな」とは思わない程度です。 最後に高島通りは、一日を通して交通量があります。近年は交通量は減っている感じがします。理由は、環状８号線の世田谷方面からの道路が井荻トン ネルで分岐し、光が丘・東武練馬を通って高速脇（志村三丁目付近）の環状８号線に繋がり、赤羽方面に行けるようになったため遠回りになる高島通りを走らな くなったのではと思います。 なんだかんだ言っても２３区内です。「空気は大丈夫ですよ」とは口が裂けても言えませんが、荒川を渡ってしまえば埼玉です。なんとなく郊外の様で環状８号線の内側より、問題が少ないのではと思います。 隠してもしょうがないので追加しますが空気環境としてのマイナスポイントは、ゴミ処理場と戸田斎場でしょうか？ しかし、長年住んで「今日は、くさいね」とか「煙いね」と感じたことは一度もありません。 プラスポイントは、荒川の土手？かと。是非、モデルルームに行った際は足を伸ばしてみてください。１０分もあれば着きます。土手に上がって見てください。気持ちが良いですよ。マンションみえますよ。 因みに、板橋区の花火大会のメイン会場はそこです。私も西台在住○年で、買い物（東急）のため、近隣をよく通ります。あくまで個人の感覚ですが、ご参考まで。 都会でもなく、かといって寂しい場所でもなく、肩の力をぬいて暮らすのによい、 いい意味で「ゆるい」街、というのが長年暮らす私の、西台に対する総合的な印象です。
#焼却場、空気について：匂いを意識することは全くないです。 焼却場の存在感は、「ああ、あそこに高い煙突があるけど、あれなんだっけ」ぐらいの感覚です。 また、空気もまず意識することはなく、ごく普通の住宅街と感じます。 （私自身、子供のころからの筋金入りのアレルギー持ちですが、反応ないです） 
#音について：西台駅前通りから、一本入っているためか、まず交通音を感じることはないと思います 　
*私は長年近隣に住んでいる者です。この辺りは物価も安く治安も良く 住みやすいと思いますよ。 因みに私の伯父が長年清掃局で焼却炉のコンピューター管理をしておりましたが ここの炉は高性能なので大気汚染は心配ないとよく申しておりました。 焼却炉の熱を利用して温水プールや、熱帯植物園が近くにありますので お子さまがいる方は行ってみてはいかがでしょう
*液状化について、皆さまのご意見をお聞かせください。 このあたりは、液状化マップによると 『液状化発生の少ない地域』ですが、 近くには液状化の発生しやすい地域もあるようです。 近くで液状化がもし起こったら、 マンション自体が大丈夫でも、 ガスや水道・電気などが止まってしまう可能性もあるのかな？ と思っています。 自分で調べてもなかなか詳しい情報がわからないので、 千葉県での例なども含め、 いろいろとご意見をお聞かせいただけたらと思います。
**3.11の時に近くでは液状化現象は無かったようなので 液状化現象が起きるような地震は首都直下型の地震でしょう。 その時は液状化うんぬんではなく、ガス・水道・電気は 止まってしまうのでは無いでしょうか。 そんな地震がくれば地域に関係なく止まってしまうのでは ないかと思います。


==周辺施設==
* 真横にあるマッサージ(ほぐしの匠)は、安くて上手いので、オススメですよ☆
*近くの水辺公園は夜になると綺麗ですよ。よくドラマとか番組のロケをしています。 早く犬の散歩に行きたいです。
*清掃工場も気になります。
**そんなこと言っていたら戸田葬祭場だって気になっちゃうよ～。気にしない気にしない。
**高島平に住んでるけど清掃工場なんてあったの？ 全然気にしてなかったよ。
***高島平清掃工場ありますよ。エントツがあるところです。 昔、社会科見学にいったな 周辺住民さんは清掃工場なんて気にしていませんよ。匂いも漏れてきませんよ。蓮根駅を越えた先にＳＬ公園（正式名は忘れました。すみません）が有ります。鉄道好きのお子さんが居る家庭は、良い寄り道になるのではと思います。
*清掃工場の煙より火葬場の煙が気になる
**自分でマイナスポイントに斎場を書いておきながら申し訳ないのですが、戸田の斎場に煙突のイメージがありません。 趣味のランニングで荒川の土手を走ることが多いのですが、走っている時の目標建造物として東急裏のごみ焼却炉の煙突は あるのですが、斎場を目標建造物にしたことがありません。
*火葬場も嫌だし、特別支援学校が近いのが嫌だったから検討から外したよ。
*マンションの南側に鉄道車両の車庫がありますが朝方うるさくないですかね？


==その他==
*ここの人気のない原因 
#南側の駐車場(将来のマンション建設リスク) 
#液状化リスク 
#ハザードマップにおける水没リスク 
#見晴らしの悪さ 
#駅からの歩道が狭い
**ただ駅からそこそこ近いですし、近隣のスーパーも整っています。 坪単価が比較的安いので、上記悪条件も割り切れる方であれば、検討はアリでしょうね。
*私が購入決断した理由です。
#格と仕様のバランスが良かったこと（個人の目線ですが・・・安すぎず、高すぎず） 
#駅近であったこと 
#駅前の買い物環境が（普通の生活をする観点で）充実していたこと 
#周辺の三井の物件（西台、西台の杜）の中古価格が安定しており、資産性を一定期待できたこと 
#（番外）家内が気に入ったこと
**最初は良いが後々存在価値に疑問を持つ様な施設？（中庭にある池や噴水等々）が無いのも、良かった所です。 又、一番の理由は、長年近隣（蓮根駅と西台駅のどちらも使用可能）に住み、とても住み良い街で買うなら西台でと思った為です。 西台は、皆さんに気に入って貰える街だと思います。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E8%A5%BF%E5%8F%B0%E3%82%B7%E3%83%BC%E3%82%BA%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%82%A8%E3%82%A2 「パークホームズ西台シーズンスクエア」についての口コミ掲示板]
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物件概要
所在地	東京都板橋区高島平9丁目4番3（地番）
交通	都営三田線「西台」駅徒歩5分
総戸数	88戸
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