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オープンレジデンシア目白フロントコート

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==物件概要==
[[File:オープンレジデンシア目白フロントコート　外観完成予想CG.png|350px|thumb|オープンレジデンシア目白フロントコート　外観完成予想CG|alt=オープンレジデンシア目白フロントコート　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]目白2丁目1643番3他（地番）
*交通：[[山手線]] 「目白」駅 徒歩3分
*総戸数：56戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年08月上旬予定
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント、三信住建株式会社
*施工：多田建設株式会社
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*100m2超えがあるのが驚きです。この立地なら完全億ション、それも数億になりそう。オープンハウス攻めますね～。
*100平米超えは1.7億くらいと予想というか、それ以上高いと売るのに苦労しそう。それ以下ならすぐに買い手はつくと思います。
**100平米越えは財閥系ならプレミア付けて2億いきそうですが、オープンはそういう客を抱えてないと思うので1.5億くらいでしょう。浴室のサイズや洗面台がダブルボウルでないあたりから。
*坪500、いや600狙いかな？　間取りがぜいたくすぎる。多少おかしい点もあるけど。
*yahooに1階平面図が載ってますがちょっと萎えました。北東向きに30m2がずらっと並んでます。戸数が多いと思ったら単身者向けと混ぜこぜだったんですね。
**変形地なのはそうですけど、端っこまで内廊下なのは好感持てますね。 全てファミリータイプにするのは、この立地で土地価格も高かったでしょうから難しいと思ったのでは。 駅近ならシングルや投資対象としての需要も見込めますから。 勿論、安かったらファミリー需要で完売できるでしょうけど、最近のオプレジは立地の優位性で大手の次くらいの坪単価で出してきますから。
***億の部屋と投資用がいっしょくたになってるのが問題じゃ？
*エントランスから単身用の玄関までは遠いね。坪400ぐらいか？
**たしかに遠い。こっち側にサブエントランス作ってくれないかな。池袋方面に向かう動線を考えると非効率すぎる。
*最寄り駅まで徒歩３分。これは便利です。この立地だとかなり高額になってしまうのでしょうか。1坪あたりの相場ってどれくらいか気になります。 
*山手線駅3分でありながら幹線道路沿いでも商店街でもなく閑静な住宅街。 近くに嫌悪施設もない。 クイーンズ伊勢丹や南国酒家が入る商業施設まで2分もかからない。 ・・・どう考えても目白で最高値がつくでしょう。
**目白で最高値つきますかねー。パンフレットの内容が無さすぎて、ああオープンハウスって感じ。 
*南に面した部屋が少なすぎますね。かなり変形の土地で形状が悪過ぎるから仕方ありませんが第一種低層地域に住みたい人にとって東向きと北向きの部屋ばかりの物件は微妙ですね。その分価格が抑えられてればと思ったのですが平均坪単価は地下住戸除くと460万円ぐらいです。駅からの近さと総戸数の少なさでサクッと売れるかもしれませんが現在の史上最高値圏から落ち目にある不動産市況でこの価格でここを掴んでしまうと結構厳しいという印象でした。所詮オプレジ物件なんで賃貸向けかも。
**地下を除いて460だと目白御留山より安いのですね。徒歩3分と徒歩10分は相当違いますがやはり住宅地としての格でしょうか。 
*ランドプランを見ると1階北東向きの道路寄りに20m2くらいの小さい部屋があります。これは投資向けでしょうか。億を越えるファミリータイプと狭小賃貸だと住民層が違いすぎて揉めそうな気がします。
*公式サイトに賃貸運用を勧める項目ができました。たしかに高くは貸せるかも知れませんが、ウチは自己居住なので少々引きます。
**賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクが高くなる。業者なら当然知ってるはずなのにね。


==交通==
*池袋へ10分？　そんなに近いか？と思ってたら 『西武池袋線「池袋」駅南口への所要時間。ＪＲ線「池袋」駅東口までは徒歩12分となります。』ひどくね？あんな西武の各停しか乗れない出口、使えないじゃん！ 
**池袋までは歩けば距離があるかもしれませんが、目白駅から電車に乗ってしまえば隣の駅だから池袋基準で考えなくてもいいかもしれませんね。逆にゴミゴミしている池袋に住むよりは住宅街になっているしずかな隣駅に住んだ方が住みやすいと思います。 


==構造・建物==
[[File:オープンレジデンシア目白フロントコート　エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|オープンレジデンシア目白フロントコート　エントランス完成予想CG|alt=オープンレジデンシア目白フロントコート　エントランス完成予想CG]]
*建ぺい率：60%
*容積率：181.60%
*敷地面積：1441.59㎡
*建築面積：836.51㎡
*延床面積：4087.42㎡
*5階建てとのことなので上の階は山手線埼京線の音が聞こえるかも知れません。戸建てだとほぼ影響がないのですが。
*土地の形状が変わってますね。囲まれ感があるんでしょうか。 
**南東側には3階戸建が並んでますね。低層階は厳しいかも。間取図を見ると比較的抜け感のある北東向きがあるのも頷けます。

==共用施設==
*駐車場：平置き1台
*駐輪場：84台
*オープンレジデンシアってどこも駐車場がないんですか？ 
**この立地のオープンレジデンシアを買う層は車を持ちません。悪口ではなく、山手線沿線や内側でマンション＋自家用車はかなり贅沢なので、そういう余裕がある層は財閥系とかメジャー7のマンションを選びます。
***駐車場自体無いか、来客用で1台分とか、そう言うのが多くなってるんじゃないですかね。 ちょっと前のマンションだと、付けるのが当たり前って事で付けようとするとそれなりに場所も取るので必要以上に設置しないとならないので運用始めると駐車場が余ったままになるってのが多くなってますね。 そうなると管理費収入が少なくなるという問題になります。 デベ自身、自分たちの立ち位置を分かって割り切ってるという事で良いんじゃないですかね。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1DK～3LDK 
*専有面積：31.34m2～102.81m2 
*洗面室がリビングインでない点はポイント高いですね。1LDKでも玄関とお風呂が広いのも魅力です。ただ…これほど丁寧に作り込まれていると高額になりそうで心配です。
*１ＬＤＫで浴室が１４１８は珍しい。目白御留山のほうは１億出しても洗面リビングインだがこっちは全タイプしっかり廊下側に配置してる。同じデベでここまで違うのは値段が違うから？
*1階北東・道路側の小さいお部屋は、メゾネットタイプです。間取りは1LDK？(だったかと)。約20m2の上下階として、トータルで40m2。ファミリータイプとしては狭いでしょうから、単身世帯向けですかね。(これも住民層の違いになっちゃうようでしたらすみません）いずれにしてもこの物件に1Rの間取りは無かったですよ。


==買い物・食事==
*以前は買い物がネックでしたがクイーンズができて便利になりました。 
*この位置だと西武本社ビルのダイヤゲート経由で池袋へも行きやすいね。クイーンズや西武が使えて雑司ヶ谷の庶民的スーパーもあるから使い分けできそう。


==育児・教育==
*保育園は都内だと、入れれば御の字で、希望のところに入れるかどうか、というのはまた別のお話になってきてしまいます。本当に近くのところに入ることができると、相当親御さんも便利だろうなぁと思います。送迎、毎日のことなので。天気が悪い日もあるから近いのが一番。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*クイーンズ伊勢丹が入居する「トラッド目白」の横を池袋方向へ2分ほど入った閑静な場所です。
*道路から奥まった古いお屋敷の土地がメインになります。
**良いところですね
*目白界隈もオープンだらけだな。
**良い場所ですねー。目白って現在も１つやってますよね。なんでオープンばっかりこんなに良い土地でやれるんでしょうね。小規模で言えばモリモトも候補に挙がりますけど最近は土地取得でオープンに負けてますね。ここでモリモトなら確実にディアナでしょうけど。
***この土地の形じゃオプレジ以外手を出さないでしょ。
*同じ目白でも山手線の内側なので副都心線雑司ヶ谷駅も楽に歩けるのがメリットだと思います。 
*山手線駅4～5分で閑静な住宅地で保育園が斜め前。仕事を持つ親にとっちゃ夢のような立地。買えればの話だけど。
*目白という立地だけあって周辺が静かでとても住みやすそうなイメージがあります。外観デザインはどんな感じになるでしょう。プラン内容も豊富ですが、価格がどれくらいか気になります。 
*目白駅は栄えているというよりはこじんまりとした雰囲気なので、学校もありますし、雰囲気が良いです。 


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*
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物件概要
所在地	東京都豊島区目白2丁目1643番3他（地番）
交通	山手線「目白」駅徒歩3分
総戸数	56戸

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