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ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワー
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==価格・コスト・販売時状況== *大規模物件ですから、駅までは徒歩8分計算だとしても、玄関から出て15分以上はかかってしまいそうですね。タワー棟、レジデンス棟と別れているようですが、どちらの方が良いのかしら?レジデンスは低層になっているので、暮らしやすそうな印象。日当たりや景観を考慮するならタワー棟かな?ラウンジ棟にも住居があるのでしょうか?利便性ならラウンジ棟かしら。 *タワーと低層、どちらの坪単価が高くなるんですか? **普通に考えたらタワーでしょうね。古川や首都高からも離れていて、東京タワービューですから。 ***低層だよ。確認済。 *東京タワー見えない階はどっちも安くしないと売れない *安い部屋はいくらぐらいからの設定なのだろう。港区内陸では低地だけど、麻布十番も白金高輪も徒歩圏内なのはかなり魅力的。 *何れにせよ、予算感とか間取りとかデザインが自分にとって合えばいいだけの話のように思います。投資という面から見ても、エリアとしては人気のある場所なので資産価値的には有利に働くと思われますし。 *ここの坪単価は白金ザスカイレベルになるのでしょうか? *白金ザスカイよりは安く価格設定するのではないですかね。首都高速や古川のそばというのは同じですが、こちらは駅から少々遠いこと、アドレスがこの付近ではお安めの三田五丁目であること、規模と共用施設の充実度は白金ザスカイよりも控えめなことを考えると。 **平均坪単価は、スカイはスカイプレミア・プレミアがあるから上がってるけど、エグゼクティブと同じ位の価格出してくると思うよ。@550~650 *三田五にしては高いけど、今の相場だとそんなものですかね。 *気になるのは、立地が良いだけに価格ですね。 **立地、良いのですかね?麻布、白金、高輪、三田綱町といったブランドエリアに囲まれているけど、ここは低地の三田五丁目です。 *事前案内会は一応盛況みたいだけどね。20日21日は満席 満席か残りわずかの表示しかないから、もしかしたら2、3席しかないのかもね。もともと **「満席」とはかなりあやしいねえ。こんな時期に不特定多数の人間が出入りする密室のモデルルームに行くかねえ。 *価格は、高輪タワーから5~10%落としたところが予定っぽいね。 *天井高が低めなのが気になるけど、それ以外は高輪タワーと同じような感じ。高輪タワーよりファミリー向けの間取りが多かったですね。売り出し時期としてはあまりよろしくないけど、関係なく高輪タワーと同じように売れそうです *Reitが下げて株価も暴落してるし、これから不況になりますから、これからの港区のマンションは、また2012年の価格に戻るでしょう。この物件は良い物件ですが、引き渡しの時期を考えると、当時の価格に戻りますかね。デベはどこも原価割れの不況時代がくるかもしれません。 **赤になるくらいなら売らないだろ。 *そもそも駅徒歩2分の高輪タワーとあくまで表記は8分?9分だけど実際には駅徒歩10分以上かかるここでは同じ経済状況下でも10%くらいこいらが低いのが前提だけどそもそもの経済状況が天と地ほど変わってしまった現状でそんな価格で売れるわけないと考えるのが普通でしょう。日経平均とREITが完全に正の相関で暴落してるから株価と不動産価格下落の連動はこれまでのように時間的差異は小さくすぐに落ちてくるかと。しかも市場ピーク時仕様だから70m代の3LDKですらリビングに天カセ無しという驚愕の低仕様。。冷静に考えたら余裕億ションでそんなのヤバいでしょこれでみんな目が覚めてしまうよね **え、70m2越えの3LDKで天下カセ無しってマジ?!仕様ショボ過ぎるだろ、まあ仕入れも高かったんだろうけど、不動産会社の最高益連発だったこれまでがバブルだったわけだもんな。本来の価値に収束していくだろうから色んなマンションで価格見直しが入るだろうね。キャッシュが回らなくなってマンション売り出す人があと数ヶ月で大量に出るだろうからそこで中古が狙い目かな。こんな低仕様さすがにナメ過ぎてしょ *設備として天井カセット式エアコンではなく壁掛け式といった話が出ておりますが、そのような設備の詳細はどちらで確認できますか?モデルルームもまだできていませんし、事前案内会で説明があった、または設備のカタログが配布されたものと考えてよろしいのでしょうか。 **近隣住民向けの事前案内はありましたよ。モデルルームは広い部屋のものが一つ。130平米ぐらいだったかな。そのタイプは天井カセットだけど、70平米台の部屋の設備についてはとくに説明はありませんでした。共用部の設備もギリギリまでシンプルにしている割に、想定単価はかなり強気でした。 *ここは、結局のところ高輪タワーのバーターみたいなもんで、資材も同じ物が多い。だけど、マンションの格としては高輪タワーの方が上だし、実際立地・共用部分・内装・価格どれをとっても高輪タワーに劣ります *この価格で一体誰が買うんだろう **パークコート南麻布を買いそびれた人が買います。 *相対的なここの強みは規模感くらいでしょ。専有部はかなりコストカットされてるようだし、高速古川に近距離で囲まれかつ駅遠の立地、アドレスも南麻布より明らかに劣る。ブランドは言わずもがな。どれだけ予定(デベ希望)価格から下げてくるか不明だが、、最近の三菱は長期販売も辞さない構えだからなあ。 *というかこれ販売開始できるのかねほんとに。ここから飲食やイベント会社など中小企業が倒産し、実は1番ヤバいのは大企業の純資産が薄くなり信用不安が起こる順番でくる。5月末から販売開始って最悪な状況な。まあでもその後はもっと悪い状況かもだしなー価格によっては前向きに検討しようと思ってたけど3ヶ月後くらいから投げ売られる中古狙いにしようかと思ってる *素敵なマンションで憧れます。来年末の入居なのですね。 *立地、仕様、マーケット、経済動向を考えると「実勢価値」は予定価格の2~3割減くらい?もっと? *テレワークが一般化したら都心志向も一旦止まって環境の良い郊外回帰の動きも出てくるかもしれません。極端に値上がりした港区内陸の住宅価格は今後数年ほど下がりやすいか、少なくとも上がりにくいと見ています。 **この数十年、ある一定時期になると郊外回帰とか言って、郊外物件買わされる人が一定数いるけど、いつも梯子外されてばっかりだよね。半年前、郊外の値下がりが止まらないと阿鼻叫喚だったじゃない。一体、いつになったら学ぶのか ***これまでに郊外回帰なんて言葉聞いたことない。都心回帰なら過去何年も喧伝されているが。郊外回帰は将来もしかしたらあるかもね、というあくまでも想像。世田谷、目黒、たまプラなどが憧れの住宅街として羨望された郊外志向の時代は2000年前後までで、それ以降は都心回帰が強まる流れ。郊外回帰があるとすれば都心回帰が流行したここ数年の後に来るもの。 ****郊外回帰なんてありえません。松濤は別格として、昔のお屋敷街(田園調布、成城の駅徒歩10分以上あたり)はアクセスも不便であり新富裕からは魅力は無いです。将来はますます都心や駅近物件の価値は高まるでしょう。麻布十番アドレスは誰もが憧れる地域です。このマンションの価値はこの先も安泰であります。 *****麻布十番アドレス?三田アドレスだけど *港区は割高ですよね。コロナウイルスショックで価格が見直しされるでしょうか・・・。口コミ評価が割と辛くて、台風が来るリスクもあるんですね。 *121平米 2億7000万円 本当に安い **駅遠い、高速脇、浸水ハザードマップレッドゾーン、低仕様。全てが中途半端でここは厳しいね。これからの価値観では資産価値はかなり低い。予定価格は夢の幻だよね。営業さんごめん本当のこと書いて。情弱相手になんとか高値掴みさせようとするだろうけど、さすがに馬鹿相手でも無理だよ *本日、営業の方とオンラインで商談を行いました。タワーの1LDK北向きを検討しましたが、やはり少し割高(6,700万円~)でした。 *5月下旬販売の予定が新型コロナウイルスの影響で販売開始時期を延期せざるを得なくなったとお知らせが出ていますが、商談は可能なんですか?トップページに案内が出ているオンライン相談で価格を教えていただいただけでしょうか? *価格はまったく納得できなかった。何で南麻布の三井よりも高いのだ。 **いつの世もバブルの最期は考えられない程の高値花火が打ち上がるものですからなあ。こんなご時世にわざわざ自分からババを引きにいく必要はないでしょうな *こんなところの1k買うのはバカなのかケチなのかよく分からないな *1億の1LDKってどんな独身貴族が買うんですかね。投資で考えても実質利回り1%台ですよ
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