ル・パルトネール 京都 御屋敷町

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物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区宇多野御屋敷町17番1（一部）（地番）
• 交通：

1. 京福電気鉄道北野線 「宇多野」駅 徒歩5分
2. 京福電気鉄道北野線 「鳴滝」駅 徒歩7分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年04月下旬予定
• 売主：株式会社ランドリアン
• 施工：シード平和株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 自然環境や小学校区の良さと価格のバランスが良いと思いました。
  • この辺りまで来ると流石に抑え気味の価格になると思います。特別便利な場所じゃないですが、生活できないというわけでもないですので。
• 最終期の先着順販売という段階になっているのですから、順調に進んでいると判断して良いと思いますよ。先着順であと９戸。タイプは2ＬＤＫ＋Ｎ～4ＬＤＫということですからまだヴァリエーションはありますね。階数は流石に限られてきて閉まっている状態かと思われます。 入居までにどれだけ販売することができるのでしょね。
• 来月には入居開始となるわけですが 総戸数が３６戸と少ないのに、まだ９戸販売しています。 価格が高いこともあり、売れ行きは良いとは言えない感じでしょうか。 入居開始となれば、少し値下げしてくれると考えられるかも。

交通

• 案外嵐電の方が本数は多いですけどね。 行き先にもよるし、バスや電動自転車を駆使すれば何とかなるとは思ってます。 これだけの環境が整った場所なら通勤等、頑張らないといけないこともあると思いました。
• 嵐電が近いとはいえ、ここは不便かなとは思います。
• 前の道は狭いけど交通量の多い道路

構造・建物

• 建ぺい率：29.99％（風致地区により30％）
• 容積率：71.07％
• 敷地面積：2,838.24m2
• 建築面積：850.92m2（建築確認申請面積）
• 建築延床面積：2,975.55m2（建築確認申請面積）
• 公式ホームページを見た感じでは、 デザイン的にはそんなに変だとは思わないです。 ちょっと見た感じで例えると、極ありふれた普通なタイプのマンション？
  • 外観も和風だし、決して異様な感じではない
• 大多数の家の前には森が広がっている感じ
  • 緑地保全で竹藪が残りましたが耐圧盤により保護されています。 そのため1、2階からの景観は独特なものです。 上階の見晴らしはいいですよ。 建築デザインは細部にこだわりが見られます。
• 静かで落ち着いた雰囲気で良い場所だなぁと思いました。 エントランスも豪華そうな感じに見えました。
• ちょっと感じたのは、1階で生活していて駐車場の車を出し入れする音って聞こえませんかね？
  • 1階は駐車場の出し入れの音、聞こえてきます。響きます。 今、マンションの1階に住んでいますが、音が聞こえてきますよ。 ただ、毎日住んでいると段々と慣れてくるので意識しなくはなります。
• 設備など、いろいろと考えられている気はしますが、立地が問題かもしれないです。

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共用施設

• 駐車場：23台（平面式）
• 自転車置場：38台（ラック式36台、平面式2台）
• バイク置場：5台
• ミニバイク置場：8台

設備・仕様

• リビングには床暖房がついているようです。 便利だと聞くことは多いのですが、光熱費が結構かかるのかなと少し不安です。 スイッチでもちろん、オンオフは出来ると思いますが、そんなにかからないものですか?

間取り

• 間取り：2LDK＋N・3LDK・4LDK　※Nは納戸です。
• 専有面積：67.01m2～90.28m2
• 間取りを見ると全室ではありませんが、南向きの良い物件が多いですね。

買い物・食事

• 日々の買い物などは少し不便なのかもというイメージ
• 業務スーパーがありますが、育ち盛りの子供がいる家庭には大量に購入できてよさそうです。

育児・教育

• 嵯峨野高校が近いので、将来の進学を考えると子供のいる方は良いかもしれません。
  • ここだと自転車で行けそうな距離ですね。入れるかどうかは？ですが。子どもの勉強の目標は立てやすくなるのかなと思います。この辺りだと教育熱心なご家庭が多いんですかね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 地域・地区：市街化区域、法第22条区域、10m高度地区、風致2種、風致特別地区、近景遠景デザイン保全区域、宅地造成規制区域
• 周辺環境としては、昔ながらの町並みで京都という感じがします
• 町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。
  • 町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。 このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。
• 京福の駅が近いけど、 やっぱり、阪急やJRの駅が近いほうが便利かなと思います。 このあたりだと買い物も車で出ることが多くなるので 駐車場は全戸分確保してあったほうが良かったと思いました。
• 西側の「緑地」となっている崖が急傾斜地の崩壊・土砂災害特別警戒区域に指定されました。 大丈夫かな～ 資産価値としては下がってしまうと思う。
  • 営業の人に話しを聞いてきました。 土砂災害特別警戒区域はあくまでも隣接地(緑地)でマンションが建設される場所はハザードマップでいう黄色い枠の一部みたいですね。 黄色い部分は警戒避難体制の整備をするだけで良いみたいですよ。 緑地の西側のお宅は赤い枠に入ってるので建て替える際、擁壁などをする必要があるみたいですが。 西側のお宅は赤枠の中なので資産価値は下がるかもしれないですね。
    • てっきり赤いのかなと思っていましたが一応ここはギリギリ黄色い部分ということなのですか。 少しホッとしました。 資産価値的にも影響する部分ですもの。 でも、安心は禁物ですね。

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周辺施設

• 周辺環境をみると、医療施設が少し少ないような気がします

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