エルザ世田谷

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エルザ世田谷

物件概要

• 所在地：東京都 世田谷区北鳥山6丁目1638番他（地番）
• 交通：京王線「千歳烏山」駅から徒歩6分
• 総戸数：366戸
• 構造、建物階数：ＲＣ造　地上29階建て地下1階
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2006年02月
• 売主：大京
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況

• ここは賃貸にしてもよさそうですね。全戸分譲なのですか？
  • 売れないから賃貸になると思います。３ＬＤＫで家賃８８０００円程度です。埼玉の奥地と同じレベルの家賃なので、ねらい目ですね。
    • ３ＬＤＫを８８０００円で借りて、不動産屋に話をもっていけば、もっと高く借りてくれる人が見つかるだろう。差額がそのまま儲かる。
    • けど、転貸禁止の特約付きだって・・大京も融通がきかないなー。
    • 部屋によるけどその３倍はしますよ。
• 値段は・・・80平米13Ｆでほぼ６，０００万円台クラス最上階には億クラスも何軒か（笑
  • １３F80平米なら5000万円台です。うそをつかないように最上階は既に買う人きまってます。アイドルただ販売員はこれからすこし値段をさげる。それでもやっと適正価格よりも上。うまくもうける気がする。
    • １３F80平米なら5000万円台です。とはどこの情報ですか？この間はこの数字でした。

1. A-N type 3LDK 86.58m 13F 6730万
2. A-C type 3LDK 84.77m 13F 6370万
3. A-M type 3LDK 82.40m 13F 6080万この間はこの数字でした

• 値段が一回り下がった模様
  • 50万くらいしか変わらない。そもそももともとの値段がそれ。そうやってお得感をだしたいんだろう。
  • ５０万じゃ焼け石に水。１割、１割５分はさがらないとね。
• 80平米台で５千の中くらいってありそうですか？それでもかなりきついんですが。４千万台ってあるんですか。もしあるのなら何平米くらいですか？
  • わしがＭＲに行ったときに聞かされたのは第一次の販売分で13Fより上の物件だったその中には80平米台５千の中は厳しそうだが、１３Ｆより下の物件なら可能性あるやもしれぬ感じの値付けであった。4千万台だが　確か６０平米台の狭めの部屋も用意はされていたと思うので、可能性はないこともないと思うが、まだ値段が発表になってないのでなんとも言えぬ。
  • もう値段でているよ。希望しているような値段はない。80平米で5000万ってありえないよ。
• 最上階はいくらですか？
  • 最上階100平米超は億ションだよ
• 急行停車駅から歩いて5-6分は魅力です。
• 低層棟、90平米超の4LDKだと8000万以上になるそうです。これだとタワーの低層階のほうが安いかな。
  • 世田谷はやはりどこも高いですね。特にここは。府中、稲城、多摩、日野の方まで遠征してみます。あっちの方なら９０平米で４０００くらいでありますよね。ここの半分の価格。でも、ここの購入者ってどんな方たちなんだろう？普通のサラリーマンじゃ無理ね。
• ここは、販売苦戦してますね。売れない理由をどなたかまとめていただけませんか。単に高いだけではなさそうですね。期待が大きかっただけに。。。
  • 理由まとめてみました。

1. 下町の烏山なのに割高感がある（超都心物件も買える価格）
2. 世田谷には他にも新築物件が多い
3. 90平米超の部屋は2LDK+DENで購入者が限られる（タワーは全体的に老年夫婦やDINKS向け）
4. 甲州街道沿いで騒音が心配

• • 販売苦戦なんてだれがいってんの？すごい勢いで即日完売してますけど
• タワーの高層階86平米強（南西）で7000万以上。高層階はやはり高いなあという印象ですが、これが今の世田谷価格なのでしょうね。中層階以下ですとこの立地ではかなりお買い得かもしれません。甲州街道の音と排気ガスを懸念しない方、また将来賃貸で出される予定の方にはおすすめかと思いました。

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交通

• 電車・クルマ共アクセス良さそうで、立地は魅力的。
• 駐輪場の空きがない駅周辺では、徒歩圏はとても魅力的です。

構造・建物

• 設計：柴田知彦・柴田いづみ＋ＳＫＭ設計計画事務所、三井住友建設
• 区条例かなにかの高さ制限で、建て替え時には本当に低いのしか出来ないのでしょうか？？？
  • 既存不適格になるのを承知で、滑り込みで建築確認を取ったのだから建て替え時には覚悟は必要でしょうね。世田谷区としても、都に申し入れたくらい地元自治体からも煙たがられているようですし、区議会でも槍玉に上がってますよね。議事録を読むと、よくこの状況で大京は無理したよなーって思います。
• 裏から見た吹き抜け、なかなか壮観でしたよ。庭のスペースも結構、広いし。烏山周辺のマンションでは、やはり設備なども郡を抜いてますね
  • 北側の吹き抜け（外廊下側）は直接太陽光が当たらなくても明るい感じですか？
• 住宅性能セミナーに行ってきました。標高のある昔からの陸地であることなど、都内でも特に地盤の面でしっかりした場所のようです。まあ、確かに何百メートルも掘って基礎を打ち込んでいる湾岸の高層建築よりは安心できそうです。タワーでは珍しいＲＣ造で、ゆれも高層マンション特有の大きなものではないとのことでした。
  • 私も一時この物件を検討していたものです。RC=鉄筋コンクリートだと思いますが、これって、高耐久コンクリートがあたりまえのいまとなっては、タワーでも普通に使われている工法では？それとも、何か特別なRCなんでしょうか？
    • 一部ＳＲＣ造の「一部」というのが曲者で、９０％ＳＲＣ造でも法律的にはＲＣ造（一部ＳＲＣ造）と表現できます。完全なＲＣ造の構想タワーとなると、それほど多くないと思いますが。（認識違いなら申し訳ないです）
• 免震構造のタワーって、縦ゆれには弱いらしいですね。逆に、ゆれ幅が増幅するとか。その点、エルザは耐震設計だし、いいんじゃないですか。制震構造にはかなわないのかもしれないですけど、ここは地盤もいいですからね。すさまじい深さまで杭をたててる湾岸のタワーより、数段安全でしょう。
  • 免震構造のタワーって、縦ゆれには弱いらしいですね。逆に、ゆれ幅が増幅するとか。
• エルザの場合、外廊下でも見た目は非常にいいですよね。
  • いまどき エルザのようなほぼ正方形のタワーでまさに内廊下にぴったりな構造なのに、わざわざ外廊下を採用しているのは、理解に苦しみます。売り主は、まるで『わが社のマンションは高級ですが、あえてオートロックにせず、新聞や牛乳配達に便利な様に、敢えて開放玄関にしました。ランニングコストもかかりませんしね。』と言っているみたいですね。
  • 開放廊下は　小学生のかくれんぼに利用される。自殺の名所になる。などなど
  • エルザの開放廊下は有名なエルザ５５同様、非常に壮観なものになりそうですね。当然、大風時などは雨の吹き込み程度はあるものと思われます。ただ、三井住友建設の説明によると、風の流れを計算に入れた設計になっており、普段の高層階での風の影響は非常に少ない模様です。子供などを考えると、そういったことは気になりますからね。
• 現地見学しました。現場の前は毎日通っているのですが、裏側から見るタワーはパンフよりずっと良かったです。計算された敷地計画などもかなりグレードが高く、完成が楽しみな物件だと思います。開放廊下ですが思ったより間口が開いておらず、雨風の影響は全くないとはいえないものの、じゃんじゃん吹き込むということはなさそうな気がしました。建設会社の方の説明もそんな感じでした。東の低層レジデンス側もとても静かでいいなあと思いました。（こちらは坪単価250強だそうです）
• 以前、現地見学したものです。ここは周囲に高層建築がないため、９F以上で完全に抜けた眺望が望めるようです。中層階以上は、将来的にも安心して、いい眺めで暮らせそうですね。甲州街道からの目立ち方も、半端ではありませんし、ランドマーク的な建物になりそうですね
• 19階ベランダにあがって雰囲気を体験できるそうです。行かれた方どうでしたか？
  • 眺望は申し分ないです。（近隣マンション11階に住んでいますがこの高さでも充分ですよ）19階だとかなり見下ろす感じですかね。
• 世田谷区の高さ制限の条例で、今年の３月から最高高さ45ｍ以上の建物は建てられなくなりました。エルザ世田谷は、その条例が施行される前に駆け込みで建築許可を取得したもの。このマンションは、そのことを「将来、これ以上高い建物が建つ可能性は無くなったので、見晴らしが遮られる事がない」という売り文句にしています。しかしそれは「将来、立て替え問題が発生したときに、現状と同じ高さの建物が建たない」ということ。で、地上45ｍから上にある部屋は、担保価値がないので公的融資が受けられない、という噂がある。住民運動で、建築許可の取り消しを求めた裁判を起こされている最中だし…
  • 公的融資が受けられないとか、ちょっとこの発言はやばくないですか？裁判は現在起こされているものですか？これは営業に関わる重大事項なんでどこから噂でどこから真実かはっきりさせて書かないとまずくないですか。事実、検討中の私はこのような問題を初めて知りました。
    • 公的融資が受けられない、というのはあくまで噂です。東京都を相手に、建築許可の取り消しを求めて行政訴訟が現在進行中なのは事実。大京が訴えられている訳じゃないです。大京さんは、購入検討をされている人に、その説明をしていないのですかね？
    • 当該裁判は東京地裁民事第３部の担当で、「平成16年（行ウ）第500号　建築特例許可処分取消請求事件」です。建築の特例許可処分が違法であるとして東京都知事が訴えられています。また、確認処分＆建築特例許可処分が違法であるという理由で、近隣住民がその処分の取り消しを求めた再審査請求の裁決（住民側の請求の全面棄却）が無効である、として東京都建築審査会が訴えられています。
    • 100年後はわからん。それはあまり気にならないなぁ。買おうかなどうしようかな。
    • いまのマンションでは、１００年持つのはあたりまえ。これは孫の代の話でしょ。おそらく近隣にお住まいの方と推測しますが、日照が絡んで「エルザ憎し」となっているのかもしれませんが、これはやはり建築を認めた東京都との問題。大京やエルザを憎んでも仕方ないのでは。しかも、もう建ってしまってるし、いまさら取り消しはあり得ないでしょう。それにマンション建設反対なんてどこでもやってるし、エルザは全然特別じゃないですよ。そうやって検討者に対し、「なんとかして買わすまい」としても無意味では？　真剣に購入を検討している人は、大体のことは調べてわかっていると思いますよ。デベも契約前にきちんと説明しています。
    • その話がちょうど気になっていたのでMLに行ってデベさんのお話を聞きました。たしかに今の法律では立て替えができないそうなのですが、

1. 今は「立て替え」よりリフォームが主流になってきているため、「１００年大丈夫」も大げさじゃないこと
2. 万が一１００年後に法律が変わらなくても、低い建物を建てられるぐらいの敷地面積も確保してある。したがって『家がなくなる！？住めない！？』ということはないこと（←法で守られているとのこと）
3. もちろん、１００年後、高い建物解禁など、法律が変わることも大いにありえることを、説明してくれました。うちは孫の代までこのマンションをとっておく気はないので、（子どもも孫も、自分でガンバレという感じです）納得度が高かったです。

• 耐震性に関しても、このマンションは最近のタワーの中では貧弱な方です。いまどき耐震構造だけですから。いくら地盤がよくても、地震のエネルギーを殆ど全てコンクリートや鉄筋等の躯体で受け止める事になります。免震構造や制振構造のように、吸収や受け止めたり、逃がす所が無いので、大きな地震では、倒壊しなくても躯体の損傷が激しくなります。
• 20階ちょい上くらいに住んでいますが、廊下側の窓の隙間？から風を切る音がしょっちゅう聞こえてきます。結構気になる大きさの音なんですが皆さんどうですか？うちの窓の建てつけが悪いだけなのでしょうか。
  • 確かに廊下側の部屋の窓の風切り音はすごいですね。私は１０階前後ですが、やはり気になります。面倒ですが、寝る時はルーバーを下げる様にしています。気密性が高い為か吸気孔の開け閉めで、玄関ドアやベランダサッシの開け閉めが大変な時があります。工夫と慣れが必要ですかね。

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共用施設

• 駐車場：217 台/機械式・平置きタイプあり
• 駐輪場332台
• バイク置場55台
• ここのコンシェルジェ・サービスは、宅配便など、すべて優待価格とか。便利ですね

設備・仕様

• ペット相談、駐車場相談、楽器相談、駐輪場、バイク置場、コンシェルジュ、ゲストルーム、宅配ボックス、エレベーター、オートロック、防犯カメラ、24時 間有人管理、ダブルロック、ＣＡＴＶ、BS、CS、敷地内ゴミ置き場、内廊下　、光ファイバー対応、24時間セキュリティシステム、ディンプルキー
• 生ゴミをエレベーターで階下にもって行く姿は想像したくないですね。一応タワーマンションですし。他にもごく一部のタワーマンションで1階のゴミ置き場までもって行く所もありましたが、そこは全てディスポーザ付きでした。生ゴミとエレベーターでご一緒することはありません。確か、カセットエアコンも付いてなかった気がします。価格だけでなく、質も本当に高級マンションでしょうか?
• 最近では 唯一の生ゴミ1階迄持参タワーマンション(今後も建設予定無し)ディスポーザー無し、袋の底から汁漏れ、匂い付き
• タワーマンションって、普通は1階までゴミ出しに行く必要がないんですか？1階までゴミ出しに行く方が珍しいの？ほんとですか？それって、どうゆうシステムなのか教えて下さい。
  • 全てではありませんが、タワーは各階、普通はエレベータの近くにゴミ室があります。24時間好きな時にゴミ出しが出来ます。通常はディスポーザーが付いていますので、生ゴミは持って行く必要はありません。ディスポーザは付いていて、生ゴミの各部屋で処理をして、その他のゴミのみ1階に持って行くタワーはまれにあります。（お薦めではありませんが）生ゴミを1階まで運ぶのは最近の東京のタワーでは皆無ではないでしょうか。いずれにせよ高級マンションではないですね。
  • ただ、各階にゴミ捨て場があっても、毎日の回収でないと臭いが逆にきつくなるので注意ですね。あと、ディスポーザーも環境面での影響がまだ立証されていないだけに、完璧ではないですね。ようは、各デベの考え方の違いということなのかもしれませんね
    • 殆ど全てののタワーマンションでは、ゴミはダストルームを設けているので臭いは外にもれず、毎日(私のところは日に2回) 回収しています。また、専用のエレベーター(又は非常用エレベータ)を使用し、住民が運搬を目にしないようになっているケースが最近では多いです。ディスポーザーに関しては、各マンションが廃液処理施設を有していますので、昔のようにたれ流しではなく、ゴミの量も減らせて環境の点でもプラスな面が評価されています。いずれにせよ、ゴミに関してはこのマンションはタワーマンション仕様とはなっていないと思います。一番大事なところでけちった結果ですね。
• タワーは比較的にエレベーターの待ち時間と乗車時間が長くなります。あなたがゴミをもっている、又はゴミを持っている他人が入ってくる光景を想像して下さい。長いご対面時間の間にプーんと臭って来ます。誰かが、廊下やエレベータで生ゴミの汁をたらすでしょう。いかに豪華なロビー通って来ても、これで来客のイメージは台無しです。ディスポーザー付きが最低条件ですが、それも付いていない現在売り出し中のタワーマンションはここだけ。排水処理施設は後から増設はほぼ不可能。
• 購入検討者ですが、エレベータの数が少ないのではないかと考えております。営業の方からは「ランニングコストを抑えるため」という意見以外、あまり建設的なお答えをいただいておりません。その他のことは気に入っているのですが。
  • 確かにエレベーター、多いとはいえませんが、他のタワーとは階数が違いますからね。速度、一台当たりの戸数を単純に比較しても、あまり意味をなさないような気もします。タワーにしては管理費が安い点など、まあ恩恵もあるわけで、購入検討者の自分としても、過度の設備があるよりはいいかなと前向きに考えてます。
  • 確かに一概に比較は出来ませんが、毎日の事ですから、よく検討したほうがいいと思います。ランニングコストは削減出来ても、反面 フラストレーションは毎日溜まりますから。また、台数はまあまあでも、他の物件のように、標準の半分のスピードのエレベーターを平気で設置しているところもありますので。このマンションの最終的な評価は やはりご自身でする以外に無いでしょう。
• マンションのエレベーターの分速わかりますか? 標準ならいいのですが。
  • １０５ｍ／分です。標準より高速の部類ではないでしょうか。これが２６０戸程度のタワーに３台ですね
  • 他のマンションも調べたことがありますが、最高分速210m/分というところが多い中、残念ながら最近のタワーマンションとしては、決していい方ではありませんね。住んで見ないと分かりませんが、毎朝時間帯によっては、かなり待たされるでしょうね。
    • 毎朝の混雑は、はっきりいってエレベーターのソフトの賢さがすべてですね。いくら早くても、各階に止まっていたら問題外ですし。最高速が出る機会がどれだけあるかですよね。上の引用は、階数を無視した比較ですし。その点は、エルザは問題ないようですよ
• ここはオール電化ですが、エコキュートの表示がないですね。エコキュートではない給湯設備なんでしょうか？
  • たぶんエコキュートじゃないと思います。・・・たぶん（自信なし）。
    • エコキュートでなくてもエルザの場合、夜間電力利用なので、そんなに電気代に差はないのでは？
• ディスポーザー、なぜ、これほどの規模のマンションに初めから付けなかったのでしょうか? 疑問です。
  • 地下の井戸水への影響が懸念されたことと、環境共生の認可を得るためです。
    • ディスポーザーの排水は 日常の排水とともにマンション内の処理施設を通って、必要なものを取り除いてで下水管に流されます。排水が通る下水管からの影響が井戸水にでるのでしょうか?
    • ディスポーザーはかなり音がひびくという話しもあるみたいですよ。まあ、あれば便利とは言えますけどね。それなりに管理費用もかかるのでは？？？
• タワーとしては非常に管理費安い物件ですからね。ゴミを運ぶくらいの手間を厭わない方なら、問題ないのではないでしょうか。すべてを満たせばコストが高くつきますし、その辺の兼ね合いですよね。
• 別の大京物件に最近入居しました。大京のＭＳは、ＭＳだけを見れば割高です。エルザの価格帯ならディスポーザー、ペアガラスは装備できるはずです。しかし、いずれも生活に必要不可欠ではありません。そういった部分を省いているのが、最近の大京ＭＳの特徴です。また、外壁などの目に見える部分についてはグレード感がありますが、見えない部分（ただしコンクリなどの基礎の部分ではなく）、内面の壁の仕上げとか、瑣末な話ですがゲタ箱の中の板の材質とか（オモテの化粧板はそれなり）、そういった部分でケチっています。しかし、だからダメだといっているわけではありません。立地が気に入れば、購入してもよろしいのでは？割高ですが、暮らしには困りませんよ。立地も設備もすべて満足のゆく物件は、都内ではたぶん億を覚悟しなければ、買えないでしょうし。これからＭＳ適地はますます減るはずです。老朽化ＭＳの建て替えが活発化すれば、古いＭＳは適地に建っているケースが多いので、それを狙う手もありますが、まだ少し先の話でしょうし。
  • ペアガラスについては、結露防止などには効果あるようですが、騒音にはまったく効果なく、逆にこの物件の単板のＴＳ３５サッシュは、甲州街道の音を消すために採用したと聞いてます。これでペアガラスにしたら大京的にはコストかかりすぎなんでしょうね、きっと。
• エルザ世田谷の仕様を拝見しました。私のマンションは普通のライオンズですけれど、設備仕様がほぼ同じでした。エルザ有利・・・キッチン蛇口とシャワー蛇口が外国製を採用私のＬＭＳ・・・免震構造、アウトフレーム工法ライオンズマンションとして平均的な月並みな仕様と存じます。

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間取り

• 61.25㎡～130.22㎡
• ＭＲ見て参りましたタワーの方の９5平米2LDKの部屋と低層棟の９８？平米3LDKの二部屋があります天井高２Ｍ５５ｃｍはけっこう広さを感じます部屋の方は・・・感じ方はひとそれぞれでしょうが・・・悪くない印象でしたオール電化と言うことでIHクッキングヒーターの実演をやっておりました
• タワー棟の角部屋で、あまり表に出ていない掘り出し物がありますよ。ここは。
  • 狭いじゃん。しかもそのプランの収納率みたかな
    • というか、この物件は全体的に収納は少ない。でも、もちろん、金に糸目を付けないなら別だけど、６５㎡あってＬＤが１１畳超、上層階でも４０００万円台ならいいんじゃない？７０超欲しくて、このグレードを期待するなら、世田谷で駅徒歩６分ではなく、もっと離れないと難しいね。
    • ６５㎡だとシングルかディンクス向けですね。ファミリーには狭いなあ、残念！

買い物・食事

• 私には便利すぎて恐いくらいです（笑）今、住んでいるところもマンションの前と言っていいくらいの場所にコンビニがあり、突然ビールやワインが欲しくなった時に重宝しています。さすがに、将来引っ越す先にはそんなに便利なところにコンビニがあるとは想像していなかったのに...しっかりありました、ローソン。しかも思った以上に近い場所にスーパーも飲食店も豊富で、本当に恐ろしいくらい便利ですね。
• 何でも、烏山は京王沿線で新宿の次に店舗数の多い駅だそうです。どうりで、便利なわけです。ローソンだけでなく、セブンイレブンもほぼ目の前ですしね。みなさんは、何かオススメの店を見つけましたか？私は駅前の「栄じ」というラーメン店がなかなかいいですよ。味的には「めん徳つじた」という市谷（？）の行列点に似た感じでしょうか。あとは、まだ行っていないところでは居酒屋「和市」、イタリアン「プルチーノ」なんかが気になります。（特にプルチーノの近辺はちょっと代官山的でおしゃれな小さい店が並んでますね）。まあ、これから長く住むところ。ゆっくりと開拓していきたいものです。
  • この前、ラーメン食べました。まあまあでしたよ。つけメンはどうでしょうか？

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育児・教育

• 今給田小学校は改築中ですのでプレハブです。どのような建物になるのでしょうね。うちの子供たちは給田小学校に通っていましたのびのびとした学校でしたが、利点は？と聞かれるとなんだろう？と思ってしまいますがエルザの学区はどちらになっているのでしょうね距離的には同じようなものでしょうか？少し北小の方が近いのでしょうか・・・・
  • うちも小学生がいます。公立に通う予定ですが、通常の学区である烏山北小学校を考えています。給田小に特別な利点が ない限り、近さに勝るものはないと考えています（最近はなにかと物騒ですし）。校庭の芝生化は世田谷で初の試みのようですね。あと烏山北小は給食の評判が 良いようですよ。
• 家は４月から年長の子が居まして、佼成学園も検討しました。設備等とっても充実していて気に入ったのですが、電話で問い合わせたところ、定員一杯との事でした。　三鷹の幼稚園も当たりましたが、エルザの前か、近くに園バスがきて貰える幼稚園はありませんでした。給田の交差点も歩いたらちょっと距離がありませんか？諸事情があって、歩いてもエルザから２，３分程度を希望しています。なかなか無いものなんですね。他に幼稚園を決めた方がいらっしゃいましたら、差し支えない程度にお聞かせ願います。
  • 我が家は、来年幼稚園入園の為色々調べましたが、調布の幼稚園等はお問い合わせしましたか？調布緑ヶ丘、仙川かおる幼稚園等。幼稚園が決まらないと落ち着かないですよね。早く決まるといいですね。
  • 年長さんなのですね。たしかに途中入園は難しいかもしれませんね。わたしもエルザまで園バスが来るということで、東 京緑ヶ丘と仙川かおる幼稚園も検討しました。仙川かおるは難しいかもしれませんが、東京緑ヶ丘はいつでも途中入園が可能のようでした。給食もあり、お勉強 にも力を入れている幼稚園のようでしたよ。

周辺環境・治安

• 甲州街道沿いではありあますが、並木も繁っていて上階なら気にならないかも？（少なく共環八よりは良さそう）このエリアでタワースタイルと言う希少性もあり、非常に興味あります。
• できれば「エルザ烏山」にして欲しかった。「世田谷」というとどうしても犯罪の街というイメージ先行してしまう。最近は世田谷というだけでバカにされるし。名前以外はかなり気に入っています。
  • 小石川で生まれ育ったけど、烏山にも世田谷にも犯罪の街ってイメージはないなー。世田谷と烏山なら、烏山の方が庶民的なイメージがあるけど。世田谷というと郊外って感じかな。最近は世田谷も物騒になったの？こわいね。
  • 烏山は少しマイナーな知名だし　タワーだから（それもエルザ名）世田谷付けたんだね。徒歩１６分の東京テラスより名前はいいよ。あれは世田谷テラスと付けるべき。東京じゃ範囲広すぎて物件名言ってもどこかわからない。説明会都合で行けなかったんですけど、ライオンズタワーではなくてエルザタワーとした理由何なんでしょうか？
• 元病院の敷地ってどうなんでしょう・・・出たりしないんでしょうか？
  • 出るかもですね。稲○淳二の怖〜い話にもありましたよ。「実は、ここは、元病院だったんです」って。
  • それより放射性物質や化学薬品が埋まってるかも。本当に大丈夫？
    • タワーを建設するのに、地中をどれだけ深く掘ってるか。そういった心配は大丈夫でしょう。昔墓地だった所、処刑場だった所も各地にありますが、知らない方は、それで済んでますから。そういうのを気にしだしたらきりがないですね。問題は、やはり大京さんが売主だということが、気になります。場所はよいのにな〜
• あの宗教団体が近くにあるのは気になるけど、東京テラスに比べれば駅からも断然近いし、眺望の良い部屋は魅力。
• 甲州街道の横に住むのってやばくないですか?洗濯物とか干せるのかな?
  • 低層棟の方ならあんま気にならなさそうですがタワーの方だと低い階の人は洗濯物は微妙かも高層階なら大丈夫なのかな？ただまあ甲州街道沿いのマンションなんて山ほどあるしそれらがみんなやばいのかなぁ？
• 周囲に不釣合いな高さですね。
  • 昔の東京タワーがそうでした。今は、周囲に高層ビルがたくさんできて、東京タワーがそれほど目立たなくなりました。何十年か経つと、ここもそうなるのかな？
  • 世田谷区の条例が出来てこれ以上大型タワー型マンション建てられないらしいので周囲に不釣り合いな高さ（笑）は解消されないでしょう逆に言えば世田谷に数少ないタワー型マンションとも言えるのか？
    • 周囲に不釣合いな高さは解消されないということは、眺望は絶対に保証されているということですか？
• 産業再生のスレに反対運動でてますね。「烏山の水と緑とお日様を守る会」大京は札束で近隣住民を丸め込もうとするでしょうね。でも国立の明和の例があるから、入居者と近隣住民との壁は取り払えないんじゃないでしょうか。
  • 今でも現地で反対派住民が署名活動やってるんですね建ったあとに騒いだってしょうがないのに・・・
  • すぐ近辺に住んでいますが、署名運動はここ一年以上、見たことないです。昔ののぼりが残っているのかな？
    • 交差点のところで垂れ幕持ってハンドマイクで呼びかけてましたよチラシも配ってた
    • 土日は交差点のところで反対派住民がビラ配ってるよ。
• このマンション計画については、もう1年近く住民運動が続けられています。区議会では、昨年12月に隣接する区立西之谷保育園の父母の方たちが提出した環境保全を求める陳情が趣旨採択されました。また、区の環境審議会でも、高さの問題をはじめ、さまざまな問題点が指摘されてきました。このように、住民の中で様々な疑問や不安が出され、議会での議決があるにも関わらず、大京は、建設着工にむけ、東京都に総合設計制度の許可申請を提出しました。建設の見直しを求める住民のみなさんは、東京都は許可をするなという「100mマンション建設反対の署名」8736筆を東京都に提出しました。東京都は、総合設計制度に基づく、公聴会を５月２９日に行ないました。そこでは、住民から、区立西之谷保育園の環境悪化、「烏山寺町環境協定」を締結し守ってきた地下水の水脈を分断されるおそれ、風害、交通渋滞、電波障害などさまざまな角度から超高層マンションの問題点が指摘されました。建設予定地は、周りはほとんど2階建ての住宅地で、区の用途地域の見直し原案でも30メートルの高さ制限をかけることになっているところです。つまり世田谷区もそれ以上の建物はふさわしくないと考えている場所ではないですか。私は、既存不適格になることがわかっている建築物を、区が結果的に容認してしまうことになれば、今後の区のまちづくりにとってもマイナスの影響をあたえると思います。東京都は、この計画を許可するかどうかについては、地元自治体の意見も聞いて参考にするとしています。住民のみなさんからは、世田谷区の意見を文書で正式に東京都に伝え、その内容を区民にも公開してほしいという要望も出されています。
  • ちなみに「100mマンション建設反対の署名」8736筆。世田谷区烏山地域における平成１７年１月１日現在の年齢別居住人数で、２０歳以上の成人が、88334人。
• 私はこの界隈で生まれ育ったものです。小学生に上がる頃は、環八はまだ影も形も無く、その内工事が始まると、部分的に舗装された開通前の広い道で、覚えたての自転車を、思いっきり走らせたのを覚えています。それからこの地域もどんどん発展し、環八のみならず裏道も大渋滞。実家もいまでは周りを建物に囲まれ、日当たりも悪くなりました。直接影響を受ける近隣の方々には申し訳ありあませんが、私のような昔から住んでいたものからすると、いまさら、この程度の物件と居住者がこの地域に及ぼす影響なんて、たいした問題では無いように感じてしまいます。実は、私は仕事の都合で実家を離れ国内外を転々としていましたが、やっと落ち着けそうなので、実家にも近いこのタワーを検討したいと思っていました。（が、ゴミ問題で止めようかと思っています。）
• 都心のタワーより格段に地盤がいいですからねえ。この５年以内に震度６以上が７０％の確率で起こるといわれる中、さすがに港南、芝浦などのタワーは厳しいですし、他の都心のタワー物件は高いですし。
• ここって本当に立地がいいの?長く暮らしていると病気になりそうなところだけど。烏山もホームレスと労働者の街だし
  • 烏山にホームレスいないですよ。どこにいるのか教えてください。
• 周囲の環境に関しては、寺町なども近く、非常にいいと思います。地盤も堅牢ですし、立地はいいと思うんですけどね。

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周辺施設

• 烏山は某宗教団体の町、というイメージが強いですね。この物件と甲州街道をはさんで200mも離れていませんね。なんとなく心配です。
  • 現地すぐのところにニッポンレンタカーがあるよね。あそこから甲州街道を挟んだ所に警察官が２４時間常時立っています。あの奥にこそ例の宗教団体の・・・・・・・・・
  • 烏山の道場はもう引き払って阿佐ヶ谷に移転したはずだけど？
    • 移転していませんよ。あのマンションの周囲は警官がベッタリ張り付いてます。ある意味、安全かも知れません。
    • ア●フ世田谷 本部道場TOWER　か。。警官もベッタリでセキュリティ万全だね。けど、外のほうが安全だろうな。
• うちはつい先日売れ残りの現物（甲州街道側の高層階）を見に行きましたけど、裏の病院（元エルザのある土地所有者との事）が精神病院（痴呆老人が中心とは説明して居たけど）と聞いてそこでまず気持ちが引きました。その時も実際に裏手に行った時、病院を見せられガラス張りの壁から老人が数人歩かれて居るのが見えました。ことあるごとにあの光景が目につくのは気が重いかな、と思います。逃げ出した人がたまたまマンションの敷地内に入ったりしないかも心配だし。それに甲州街道は音より空気が心配です。あの環境で売れ残っていても値引きもないし価格はすごく高い。うちでは何のメリットも見つからず、購入候補からすぐはずしました。
  • 裏にある精神病院は、大学附属の精神病院。痴呆は閉鎖病棟。精神病患者は一部開放病棟。アルコール依存や薬物中毒は開放病棟。ガラスばりで見えるのは精神病患者。朝、７時になると開放病棟の患者がうろうろと外に出るよ。近くにあるコンビニ行くと、時々みかけます。マンション敷地内には当然入るだろうね。目の前は甲州街道だし、環境は最悪じゃないの？

その他

• このマンションの問題点はまとめると（下記参照）これが大きな問題なければ今後世田谷ではタワーが建たないとの説明を信じて(希少価値もあるので)、購入を検討してもいいのでは。

1. 一部周辺施設(裏手の病院他)
2. ディスポーザーが付いてないので、生ゴミをエレベーターで下に階迄運ぶ必要がある。(タワーマンションでは珍しい)
3. 地元の反対運動 (ホームページで検索すれば出ています。)
4. ビューラウンジが完全予約制(来客を気軽に案内出来ない)
5. 坪単価が若干割高(都心でも購入可能)

• エルザ世田谷を購入したものです。現在烏山近辺には住んでいませんが、魅力を感じた点です。

1. 駅からの距離：6分くらい
2. オール電化で光熱費が抑えられる上（70％くらいになる。）、火事の心配も少ない。
3. 5100万円で、80㎡を購入
4. 周辺環境：お店も一杯あるし、ミニ吉祥寺と呼ぶ人もいますよね。
5. 新宿や渋谷にも１０分台で行けること。
6. タワーだけでなく、レジデンスも併設してあり、内部に公園もあってくつろげる点
7. ビューラウンジも利用できる点
8. コンシェルジュサービスが利用できる　点など

• ここの特徴諸々です。

1. 「ディスポーザー」地下水への配慮。処理槽があって問題はないかもしれませんが、近隣住民への配慮という意味で。また、まだ始まって間もない技術で、実際問題として環境への影響がないかは不明。処理槽の経年劣化などは起こらないのか？　など。
2. 「ガラス」複層ガラスは結露対策で、あくまで防音には無関係。複層ガラスの間に防音シートをかませるなどは、複層と単層の違いを論じる上では関係ないこと。単層ごとの厚さにこそ防音の効果があり、エルザは１２ミリのガラス。防音効果は十分すぎるほどです。
3. 「エレベーター」遅い。少し前のタワー物件と同等クラス。４、５０秒待てない人は低層部にすべき。
4. 「耐震」地盤のよさに勝る耐震性能はなし。液状化の危険がある物件の方が、致命的な倒壊につながる恐れがあるのでは？杭があるから大丈夫？　その長い杭は制震、免震構造にはなっていないですよ。

• 私が実際に見学して感じたことを述べます。短所と思われる点

1. 甲州街道の騒音：ただ、タワー棟で実際に開け閉めをしてみたところ、２４，２５階では生活上、ほぼ支障がないと思います。
2. 簡素な設備：これは、土地取得費用がかさんだため、建築コストにしわ寄せがいったと考えています。ＥＶやディスポーザーが話題になっているようですが、それに加えて、玄関回りも簡素ですし、使用されている建具も廉価なものでした。ただ、立地条件を考えた場合、販売価格は、それらに見合った価格になっていると思います。
3. 宗教団体について：団体規制法による観察処分が来年１月末に満了となります。現在、公安調査庁が観察処分に基づき、宗教団体を監視しています。今後ですが、公安調査庁は、協議会による署名運動を受け、観察処分を延長すべきと判断し、現在、委員会で審議中です。結論は来年１月に出ますが、私個人の考えとしては、観察処分が解除されることはないと考えます。

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